拆遷房

拆遷補償費有哪些？

拆遷賠償費：是指拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。

拆建單位依照規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)向被拆遷房屋的所有權(quán)人或使用人支付的各種補償金。一般有：

(一)房屋補償費，用于補償被拆遷人的損失，以被拆遷房屋的結(jié)構(gòu)和折舊程度劃檔，按平方米單價計算。

(二)周轉(zhuǎn)補償費，用于補償被拆遷房屋住戶臨時居住房或自找臨時住處的不便，以臨時居住條件劃檔，按被拆遷房屋住戶的人口每月予以補貼。

(三)獎勵性補償費，用于鼓勵被拆遷房屋住戶積極協(xié)助房屋拆遷或主動放棄一些權(quán)利如自愿遷往郊區(qū)或不要求拆遷單位安置住房，房屋拆遷補償費的各項標(biāo)準(zhǔn)由當(dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)本地的實際情況和國家有關(guān)法律政策加以確定，拆建單位必須嚴(yán)格執(zhí)行，不得任意更改。

(四)被除了應(yīng)得的房屋補償費以外，還可得到：搬家補償費，設(shè)備遷移費，過度期內(nèi)的臨時安置補助費。

拆遷當(dāng)事人雙方協(xié)商不成，達(dá)不成拆遷協(xié)議的，可以經(jīng)當(dāng)事人申請，由被拆遷房屋所在地的區(qū)(縣)房地局裁決舉報、投訴箱、監(jiān)督電話由區(qū)監(jiān)察委專人負(fù)責(zé)。

拆遷補償費應(yīng)該歸誰所有？

房屋拆遷安置補償，一般分貨幣補償和產(chǎn)權(quán)置換兩種方式，如果拆遷的房子是國有土地上建房，根據(jù)規(guī)定：被拆遷人、房屋承租人以房屋拆遷許可證核發(fā)之日合法有效的房地產(chǎn)權(quán)證、租用憑證、房屋租賃合同計戶，由拆遷人按戶進(jìn)行補償安置（即該處房屋戶口里在冊人口?，F(xiàn)在在冊戶口為6人，應(yīng)當(dāng)按照6人分配，并適當(dāng)照顧孤老、孤殘、孤幼人員）。

私有房屋被拆除后得到的補償款，是對被拆私房所有人財產(chǎn)損失的一種賠償，應(yīng)歸私房所有人所有。私房所有人為二人以上的，按其對被拆私房所擁有的權(quán)利進(jìn)行分割。在私房內(nèi)生活的其他共同居住人，無權(quán)主張分割補償款。

私有房屋被拆除后，其他共同居住人（私房共同居住人，是指在拆遷許可證核發(fā)之日，在被拆私房內(nèi)有本市常住戶口、居住一年以上、他處無住房的人。）的安置，一般應(yīng)由私房所有人與共同居住人通過協(xié)商妥善安置。 2100433B

拆遷房房屋拆遷管理

城市房屋拆遷實行拆遷許可證制度。符合規(guī)定條件的申請人，在取得房屋拆遷管理部門頒發(fā)的房屋拆遷許可證后，方取得拆遷人資格。房屋拆遷管理部門自房屋拆遷許可證發(fā)放之日起五日內(nèi)，有義務(wù)將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。拆遷人有義務(wù)將公告內(nèi)容告知被拆遷人。房屋拆遷管理部門和拆遷人還要共同向被拆遷人做好宣傳、解釋工作的義務(wù)。

拆遷房拆遷補償方式

1、被征地的村或者村民小組建制撤銷的補償安置

(1)可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。

(2)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新 同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價 價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積。

(3)被拆除房屋評估如選用重置法的，按重置單價結(jié)合成新，由征地單位委托具有房屋拆遷評估資格的房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估;同區(qū)域新建多層商品住房每平方米建筑面積的土地使用權(quán)基價及價格補貼標(biāo)準(zhǔn)，由被拆除房屋所在地的市、縣人民政府根據(jù)土地市場的實際情況制定并公布。

2、被征地的村或者村民小組建制不撤銷的補償安置：

(1)對未轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶籍的被拆遷人應(yīng)當(dāng)按下列規(guī)定予以補償安置：

(2)具備易地建房條件的區(qū)域，可以在鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃確定的中心村或居民點范圍內(nèi)申請宅基地新建住房，并獲得相應(yīng)的貨幣補償;

(3)貨幣補償金額計算公式為：(被拆除房屋建安重置單價結(jié)合成新 價格補貼)×被拆除房屋的建筑面積 ;被拆遷人使用新宅基地所需的費用，由建設(shè)單位支付給被征地的村或者村民小組。被拆遷人申請宅基地新建房屋的審批程序，按照國家和當(dāng)?shù)剞r(nóng)村住房建設(shè)的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(4)不具備易地建房條件的區(qū)域，可以選擇貨幣補償，也可以選擇與貨幣補償金額同等價值的產(chǎn)權(quán)房屋調(diào)換。被拆遷人不得再申請宅基地新建住房。其原則應(yīng)當(dāng)是使被拆遷人的居住水平不因拆遷而降低。

3、拆遷房屋其他補償項目：

律師應(yīng)了解并告知當(dāng)事人，還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人搬家補助費、設(shè)備遷移費、過渡期內(nèi)的臨時安置補助費，并自過渡期逾期之日起增加臨時安置補助費。

拆遷非居住房屋的補償

1、拆除農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式與其他單位、個人共同舉辦的企業(yè)所有的非居住房屋，貨幣補償金額計算公式為：被拆除房屋的建安重置價 相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用。

2、被拆除房屋的建安重置價、相應(yīng)的土地使用權(quán)取得費用，由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估。

3、其他補償：還應(yīng)當(dāng)補償被拆遷人下列費用：

(1)按國家和本市規(guī)定的貨物運輸價格、設(shè)備安裝價格計算的設(shè)備搬遷和安裝費用。

(2)無法恢復(fù)使用的設(shè)備按重置價結(jié)合成新結(jié)算的費用。

(3)因拆遷造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當(dāng)補償。

4、其他非居住房屋、居住房屋附屬的棚舍，以及其他地上構(gòu)筑物的補償，按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)地上附著物標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

“新條例針對補償數(shù)額的確定有兩大核心要點：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格”；二是強(qiáng)調(diào)評估機(jī)構(gòu)的中立性。對比實務(wù)中補償結(jié)果，在新條例出臺后，因補償數(shù)額不合理所引起的矛盾降低不少。”楊在明表示。

以標(biāo)準(zhǔn)房屋的市場價格為基礎(chǔ)，分別評估確定其他拆遷房屋的市場價格。將各被拆遷房屋分別與標(biāo)準(zhǔn)房屋進(jìn)行比較修正，得出各被拆遷房屋的市場價格。

在運用此種方法時，選取的標(biāo)準(zhǔn)房屋一定使其在拆遷區(qū)域內(nèi)具有代表性，能反映或符合拆遷區(qū)域內(nèi)多數(shù)房屋的情況，這是該估價方法評估其他被拆遷房屋補償價格準(zhǔn)確性的關(guān)鍵。 2100433B

第一章 總則

第一條 根據(jù)上海市第八屆人民代表大會常務(wù)委員會第二十五次會議《關(guān)于修改<上海市拆遷房屋管理辦法>的決定》修正的《上海市拆遷房屋管理辦法》，制定本規(guī)定。

第二章 市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 拆遷單位的非居住房屋

第二條 凡符合《上海市拆遷房屋管理辦法》(以下簡稱《拆遷辦法》)第八條第一款規(guī)定的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目需拆遷單位的非居住房屋，建設(shè)單位應(yīng)憑市規(guī)劃局、市土地局的批準(zhǔn)文件，提出拆遷安置方案，報被拆遷單位所在地的區(qū)、縣人民政府審批。區(qū)、縣人民政府批準(zhǔn)后應(yīng)發(fā)布拆遷通告，明確拆遷范圍，限定拆遷時間;并通知被拆遷單位的上級主管部門。

第三條 拆遷通告發(fā)布后，被拆遷單位及其上級主管部門應(yīng)服從建設(shè)需要，按項目建設(shè)要求按期搬遷。被拆遷單位與建設(shè)單位應(yīng)在區(qū)、縣人民政府同意的拆遷安置方案的基礎(chǔ)上，協(xié)商簽訂拆遷補償安置協(xié)議。協(xié)商不成的，由區(qū)、縣人民政府調(diào)解。調(diào)解不成的，區(qū)、縣人民政府可根據(jù)先拆遷騰地、后處理糾紛的原則，作出處理決定;并書面通知建設(shè)單位、被拆遷單位及其上級主管部門執(zhí)行。

當(dāng)事人對區(qū)、縣人民政府處理決定不服的，可以按《拆遷辦法》的規(guī)定，在接到處理決定通知書之日起三十日內(nèi)，向人民法院起訴。逾期不起訴又不履行的，由區(qū)、縣人民政府提請人民法院依法強(qiáng)制執(zhí)行。

第四條 按照規(guī)劃要求，因調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或工業(yè)布局而關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)的被拆遷單位，其上級主管部門應(yīng)在本系統(tǒng)內(nèi)部做好調(diào)整安置工作。建設(shè)單位應(yīng)按規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)給予合理補償;其中屬于系統(tǒng)自管的房屋，由建設(shè)單位作價補償給被拆遷單位或其上級主管部門。

第五條 被拆遷單位需移地遷建的，建設(shè)單位應(yīng)補償以下?lián)p失：

(一)經(jīng)合法手續(xù)批準(zhǔn)建造的被拆除建筑物和構(gòu)作物，按原面積、原結(jié)構(gòu)、原質(zhì)量的現(xiàn)行造價折算的建設(shè)費用;

(二)具有合法使用權(quán)的土地，按原面積移地遷建的用地費用;

(三)拆遷設(shè)備的搬遷、安裝費用;

(四)集體所有制企業(yè)和租賃企業(yè)因被拆遷而停產(chǎn)待業(yè)人員為期一年的工資性補貼。

補償費按被拆遷單位移地遷建的工程進(jìn)展分期支付，前期工程開始時支付百分之三十;工程開工時支付百分之七十。但對已拆除建筑物、構(gòu)作物而騰出原基地的，補償費可一次付給。

第六條 移地遷建的項目，由被拆遷單位提出建設(shè)計劃，報上級有關(guān)主管部門批準(zhǔn)后組織實施。遷建項目擴(kuò)大建筑面積、用地面積和提高房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量所增加的費用，由被拆遷單位負(fù)擔(dān)。

第七條 被拆遷單位委托建設(shè)單位代建的，補償費不再支付給被拆遷單位。擴(kuò)大建筑面積、用地面積和提高房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量而增加的費用，由被拆遷單位支付給建設(shè)單位。

第八條 拆遷當(dāng)?shù)鼐用袢粘Ｉ罘?wù)所必需的糧、油、煤炭、菜場、修配等網(wǎng)點設(shè)施，建設(shè)單位應(yīng)按原面積新建或互換商業(yè)網(wǎng)點進(jìn)行安置。需臨時過渡的，建設(shè)單位應(yīng)提供臨時過渡用房;被拆遷單位自行臨時過渡，建設(shè)單位應(yīng)按搭建臨時過渡房費用的百分之五十給予補助。

按前款規(guī)定臨時過渡或自行臨時過渡的集體所有制企業(yè)或租賃企業(yè)，不再按本規(guī)定第五條給予待業(yè)人員的工資性補貼。

拆遷其他非必需的商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點設(shè)施，建設(shè)單位應(yīng)報經(jīng)區(qū)、縣人民政府同意后，提前一年通知被拆遷單位及其上級主管部門，由被拆遷單位或其上級主管部門自行調(diào)整安置。其中，被拆遷的集體所有制企業(yè)或租賃企業(yè)，按本規(guī)定第五條給予停產(chǎn)待業(yè)人員的工資性補貼。

第九條 凡拆除宗教團(tuán)體的房產(chǎn)，建設(shè)單位應(yīng)事先征求宗教事務(wù)管理部門意見，并與宗教團(tuán)體協(xié)商簽訂拆遷安置協(xié)議。已對外開放的宗教團(tuán)體的教堂、寺廟、道觀等房屋，原則上不應(yīng)拆遷。確需拆遷的，建設(shè)單位應(yīng)按原拆原建的原則，移地重建。拆除由房管部門代理經(jīng)租的宗教團(tuán)體房產(chǎn)，建設(shè)單位可按原面積用新建房屋或其他房屋互換產(chǎn)權(quán)進(jìn)行安置，也可與宗教團(tuán)體協(xié)商后，將相應(yīng)建設(shè)資金劃歸宗教團(tuán)體自行建設(shè)安置。

凡按前款規(guī)定拆遷安置的宗教團(tuán)體房產(chǎn)，應(yīng)維持與原承租人的租賃關(guān)系，并不再給予被拆遷房屋的補償費。

第十條 其他建設(shè)項目需拆遷單位的非居住房屋，其補償、安置辦法，可參照上述規(guī)定辦理。

第二章 拆遷居民的私有房屋

第十一條 凡拆遷市區(qū)和郊縣城鎮(zhèn)居民的私有房屋，在服從城市建設(shè)需要的前提下，建設(shè)單位與被拆遷戶應(yīng)按等價交換的原則協(xié)商辦理。

第十二條 拆除私有房屋，建設(shè)單位應(yīng)事先書面通知房屋所有人或使用人，征求私房所有人是否保留房屋產(chǎn)權(quán)的意見。私房所有人應(yīng)在接到書面通知的兩個月內(nèi)，提交房屋產(chǎn)權(quán)的有關(guān)證件，并根據(jù)建設(shè)單位提供的房源和本人的經(jīng)濟(jì)能力，提出是否保留房屋產(chǎn)權(quán)的意見。無正當(dāng)理由逾期不作答復(fù)的，作放棄保留房屋產(chǎn)權(quán)辦理。

第十三條 私房所有人要求用公房安置的，建設(shè)單位對私房所有人的被拆遷房屋，應(yīng)按《上海市房屋估價暫行標(biāo)準(zhǔn)》(以下簡稱《估價標(biāo)準(zhǔn)》)予以估價補償，并按照《拆遷辦法》第十條第(一)、(二)、(三)項和第十一條、第十二條規(guī)定進(jìn)行安置。

建設(shè)單位應(yīng)將被拆遷私房的有關(guān)產(chǎn)權(quán)證件，移送房管部門予以注銷。

第十四條 私房所有人要求保留房屋產(chǎn)權(quán)安置的，建設(shè)單位可參照被拆除房屋建筑面積，用新建房屋或其他住房互換產(chǎn)權(quán)。并按照互換房屋面積、質(zhì)量的差異補償差額價款?；Q房屋的差額價款應(yīng)一次付清。

私房所有人一時難以籌全房款，可由本人或家屬向工作單位商借，并簽訂借款協(xié)議，分期歸還給本單位。

私房所有人須付清互換房屋差額價款，并向區(qū)、縣房管部門辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后，方能交付使用。

第十五條 按照原面積互換房屋產(chǎn)權(quán)后，私房所有人居住尚有困難的，可按下列規(guī)定酌情照顧超面積購房：

(一)原人均建筑面積八平方米以下的，可照顧到人均建筑面積十至十二平方米;

(二)原人均建筑面積八至十二平方米的，可照顧到人均建筑面積十四至十六平方米。

第十六條 互換房屋在同面積范圍內(nèi)，新建房屋的價格按房屋基價結(jié)算;其他房屋按《估價標(biāo)準(zhǔn)》結(jié)算?；Q房屋安置私房所有人，按本規(guī)定照顧購買而超過原面積部分的價格，按《估價標(biāo)準(zhǔn)》或新建房屋基價，增加百分之五十結(jié)算(房屋價格標(biāo)準(zhǔn)詳見附件)。

第十七條 私有房屋的所有人和使用人分屬兩人的，建設(shè)單位應(yīng)按下列情況分別對所有人和使用人進(jìn)行安置：

(一)部分出租、部分自住的私房所有人不要求保留產(chǎn)權(quán)的，建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)《拆遷辦法》規(guī)定，按實際居住狀況分別對所有人和使用人進(jìn)行安置。

(二)私房所有人要求保留自住或空關(guān)部分面積產(chǎn)權(quán)的，按保留產(chǎn)權(quán)部分互換房屋。對放棄產(chǎn)權(quán)的出租部分予以估價補償;并按《拆遷辦法》規(guī)定安置房屋使用人。

(三)私房所有人要求保留自住和出租私房全部面積產(chǎn)權(quán)的，所有人和使用人應(yīng)繼續(xù)保持原租賃關(guān)系，但可按照《上海市私有居住房屋租賃管理暫行辦法》重新協(xié)商簽訂租賃合同，明確雙方的權(quán)利、義務(wù)。

第十八條 拆遷個體工商戶作為固定營業(yè)點的自用私有房屋，可以按照本規(guī)定用適宜于營業(yè)的沿街底層房屋安置;也可以由區(qū)、縣人民政府統(tǒng)一安排營業(yè)場所，按照本規(guī)定用其他居住房屋安置。

第十九條 屬兩人以上共有的被拆遷私房，仍按共有財產(chǎn)予以保留;不要求保留的，按《拆遷辦法》規(guī)定對使用人進(jìn)行安置。經(jīng)過法律手續(xù)能自然分割房產(chǎn)的，產(chǎn)權(quán)可分別處理，分別安置。

第二十條 私房所有人不要求保留產(chǎn)權(quán)，也不要求用公房安置的，除按《估價標(biāo)準(zhǔn)》給予補償、獎勵外，再給予百分之二十的獎勵。

第二十一條 對不要求保留產(chǎn)權(quán)的私房戶，按《拆遷辦法》規(guī)定安置后，其居住尚有困難的，應(yīng)由所屬單位解決;也可按市住宅建設(shè)指揮部辦公室《關(guān)于在住宅建設(shè)動遷安置中需與部分動遷戶所在單位合資安置有特殊困難動遷戶的意見的通知》，由建設(shè)單位和被拆遷戶所屬單位協(xié)商共同出資，酌情增加面積。

第二十二條 互換房屋后屬私人所有的房屋，私房所有人依法享有占有、使用、收益、處分和繼承的權(quán)利。但需出售，除出售給該房屋的共有人或承租人外，須優(yōu)先出售給原建設(shè)單位或房管部門。

第二十三條 用新建房屋互換產(chǎn)權(quán)安置被拆遷私房戶的，應(yīng)相對集中，盡可能安置在一個單元，以利管理。有關(guān)私房的維修和管理，按《上海市出售商品住宅管理辦法(試行)》的有關(guān)規(guī)定辦理。

第二十四條 私房所有人在境外或國外的，由使用人或代理人負(fù)責(zé)通知房屋所有人征求對私房產(chǎn)權(quán)是否保留的意見。超過三個月未予答復(fù)的，為保證城市建設(shè)進(jìn)行，經(jīng)區(qū)、縣人民政府主管部門審核，可先行估價、拆遷騰地，并對使用人給予臨時安置。超過三個月未予答復(fù)或無法通知私房所有人的，經(jīng)區(qū)、縣人民政府主管部門審核，其保留房屋產(chǎn)權(quán)的要求可適當(dāng)延長。

前款規(guī)定的被拆遷私房的補償費以及有關(guān)資料，由建設(shè)單位移送區(qū)、縣房管部門按房屋產(chǎn)權(quán)人的戶名予以儲存?zhèn)洳椤?

第三章 附則

第二十五條 一九八七年一月十三日前按原《拆遷辦法》已簽訂協(xié)議、已經(jīng)拆遷、或已發(fā)出限期搬遷通知的，適用原《拆遷辦法》。一九八七年一月十三日后拆遷的，適用修正后的《拆遷辦法》和本規(guī)定。

附件：互換房屋價格計算標(biāo)準(zhǔn)

一、新建多層房屋暫按建筑面積每平方米242元計算。

二、新建高層房屋暫按建筑面積每平方米432元計算。

三、其他房屋暫按《上海市房屋估價暫行標(biāo)準(zhǔn)》估算。

四、互換房屋按本規(guī)定照顧購買的超過被拆遷房屋原面積部分，新建房屋按上述標(biāo)準(zhǔn)增加50%計算;其他房屋按《上海市房屋估價暫行標(biāo)準(zhǔn)》增加50%估算。

五、互換產(chǎn)權(quán)安置的房屋價格隨《上海市房屋估價暫行標(biāo)準(zhǔn)》的調(diào)整而相應(yīng)調(diào)整。