城市商業(yè)房地產(chǎn)整體估價

第一章 估價方法與技術概述

第一節(jié) 類型特點

一、類型定義

二、商業(yè)類型

三、自身特點

第二節(jié) 發(fā)展概述

一、發(fā)展歷程

二、實踐經(jīng)驗

第三節(jié) 基本方法

一、個案估價

二、批量估價

三、個案估價、批量估價與整體估價的辯證關系

第四節(jié) 稅基評估研究與實踐

一、理論研究

二、實踐應用

三、形勢對策

第二章 整體估價模型構(gòu)建

第一節(jié) 技術路線

一、類似房地產(chǎn)分組劃分

二、影響因素提取與量化

三、空間權重矩陣構(gòu)建

四、基于改進的空間誤差模型整體估價計算

第二節(jié) 模型基礎

一、理論基礎

二、關鍵技術

第三節(jié) 模型設計

一、基本假設

二、模型建立

三、模型特征

四、參數(shù)解釋

第四節(jié) 模型解析

一、應用條件

二、適用范圍

第三章 數(shù)據(jù)收集與管理

第一節(jié) 評估基礎數(shù)據(jù)

一、地理空間數(shù)據(jù)

二、房地產(chǎn)特征數(shù)據(jù)

三、房地產(chǎn)價格數(shù)據(jù)

第二節(jié) 調(diào)查數(shù)據(jù)收集

第三節(jié) 三維數(shù)據(jù)提取

第四節(jié) 數(shù)據(jù)管理

第四章 價格影響因素選擇與量化

第一節(jié) 價格影響因素分析

一、房地產(chǎn)價格影響因素

二、商業(yè)房地產(chǎn)價格影響因素

三、商業(yè)房地產(chǎn)影響因素量化

第二節(jié) 區(qū)位因素理論分析

一、商圈的定義及組成

二、商圈理論研究現(xiàn)狀

三、商圈發(fā)展動力機制

四、商圈發(fā)展動力因素

五、商圈理論在整體估價中存在的問題

第三節(jié) GIS技術在影響因素量化中的應用分析

一、GIS技術概述及特點

二、GIS技術在整體估價中應用的合理性與迫切性

第四節(jié) 基于GIS技術的區(qū)位因素空間量化分析

一、城市商圈分布優(yōu)化

二、商圈級別劃分

三、各商圈影響半徑計算

四、商圈影響程度測算

五、城市規(guī)劃及道路分布疊加

六、最小評估分區(qū)劃分

第五章 房地產(chǎn)價格的空間拓撲關系

第一節(jié) 基礎理論

一、基本概念

二、網(wǎng)絡進化流程

第二節(jié) 拓撲結(jié)構(gòu)特征

一、度

二、最短路徑及平均距離

三、聚類系數(shù)

四、介數(shù)

五、網(wǎng)絡彈性

第三節(jié) 復雜網(wǎng)絡建模

一、規(guī)則網(wǎng)絡

二、隨機網(wǎng)絡

三、小世界網(wǎng)絡

四、無標尺度網(wǎng)絡

第四節(jié) 復雜網(wǎng)絡應用研究

一、抗攻擊性和抗毀性

二、價格影響（網(wǎng)絡傳播）機制研究

第六章 基于模糊數(shù)學的權重計算

第一節(jié) 研究內(nèi)容

一、權重在房地產(chǎn)整體估價中的應用

二、現(xiàn)有權重計算方法

三、權重計算存在問題

第二節(jié) 模糊數(shù)學理論基礎

一、模糊子集概念

二、隸屬度及最大隸屬原則

三、貼近度及擇近原則

第三節(jié) 基于模糊數(shù)學的權重計算

一、計算流程

二、數(shù)據(jù)處理與轉(zhuǎn)換

三、改進的隸屬度計算

四、改進的貼近度計算

五、權重計算

第七章 基于改進空間誤差模型的整體估價方法

第一節(jié) 研究內(nèi)容

第二節(jié) 空間計量經(jīng)濟學闡釋

一、空間計量經(jīng)濟學研究對象

二、空間計量經(jīng)濟學基礎模型

第三節(jié) 空間誤差模型

一、模型闡釋

二、空間權重矩陣

第四節(jié) 空間誤差模型改進

一、空間權重矩陣存在問題

二、空間權重矩陣改進

第五節(jié) 改進空間誤差模型與GIS耦合的整體估價

一、改進空間誤差模型與整體估價的結(jié)合

二、整體估價技術路線

三、參數(shù)解釋

第八章 實證分析：基于深圳市的商業(yè)房地產(chǎn)整體估價

第一節(jié) 研究區(qū)域概況

第二節(jié) 研究區(qū)域商業(yè)房地產(chǎn)評估現(xiàn)狀

一、分布現(xiàn)狀

二、整體估價存在問題

第三節(jié) 基于改進空間誤差模型的整體估價

一、數(shù)據(jù)獲取與處理

二、類似房地產(chǎn)分組劃分

三、影響因素提取與量化

四、空間權重計算

五、評估模型計算

第四節(jié) 評估模型有效性分析

一、統(tǒng)計學檢驗

二、經(jīng)濟學檢驗

三、比率分析檢驗

第五節(jié) 評估模型對比分析

一、統(tǒng)計學檢驗對比

二、比率分析檢驗對比

三、算法效率對比

第九章 深圳市商業(yè)房地產(chǎn)整體估價信息平臺構(gòu)建

第一節(jié) 平臺概述

一、建設目標

二、設計原則

三、參考規(guī)范

第二節(jié) 平臺功能

一、總體框架

二、功能模塊

三、估價實施

第三節(jié) 平臺應用

第十章 思考與展望

第一節(jié) 理論展望

一、市場理論

二、發(fā)展理論

第二節(jié) 技術展望

一、GIS空間分析技術應用

二、空間權重矩陣計算創(chuàng)新

第三節(jié) 實踐展望

第四節(jié) 整體估價國家模型

參考文獻

附件2100433B

《城市商業(yè)房地產(chǎn)整體估價/房地產(chǎn)評估發(fā)展叢書》共分為十個章節(jié)。第一章為估價方法與技術概述，系統(tǒng)總結(jié)了現(xiàn)有商業(yè)房地產(chǎn)估價方法與技術；第二章為整體估價模型構(gòu)建，圍繞著商業(yè)房地產(chǎn)整體估價模型，詳細地闡述了技術路線、模型基礎、模型設計和模型解析；第三章為數(shù)據(jù)收集與管理，系統(tǒng)地介紹了評估數(shù)據(jù)的采集和組織；第四、五、六、七章為估價模型實施，依托GIS技術、模糊數(shù)學理論、空間計量經(jīng)濟學理論等技術方法，依次對商業(yè)房地產(chǎn)整體估價中的影響因素提取、影響因素量化、房地產(chǎn)權重計算以及估價模型構(gòu)建等進行了詳細介紹；第八章為實證分析，以深圳市為例進行了商業(yè)房地產(chǎn)整體估價的實踐研究；第九章對深圳市商業(yè)房地產(chǎn)整體估價信息平臺進行詳細介紹；第十章為結(jié)論與展望。

內(nèi)容介紹

二是深圳市房地產(chǎn)批量評估工作的經(jīng)驗研究與實證分析。三是深圳市房地產(chǎn)批量評估應用系統(tǒng)的開發(fā)與功能介紹。通過這三點可以看出時代的進步，社會的發(fā)展，市場的衍變，使房地產(chǎn)批量評估工作成為時代和社會的需要。

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房地產(chǎn)估價應遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。

當估價對象已做了某種使用，估價時應根據(jù)最高最佳使用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并應在估價報告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時，應以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價；

⑶裝修改造前提：認為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時，應以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價；

⑷重新利用前提：認為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時，應以拆除建筑物后再予以利用為前提估價；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

4、估價時點原則

遵循估價時點原則，要求估價結(jié)果應是估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值。

5、公平原則

6、謹慎原則（抵押貸款項目）

房地產(chǎn)估價應按下列程序進行：

1、獲取估價業(yè)務2、受理估價委托及明確估價基本原則3、擬定估價作業(yè)方案4、搜集估價所需資料5、實地查勘估價對象6、選定估價方法計算7、確定估價結(jié)果8、撰寫估價報告、9、出具估價報告10、估價資料歸檔。