城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)證研究

《城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)證研究》 科學(xué)出版社出版?！冻鞘型恋囟?jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)證研究》內(nèi)容具有理論性和實(shí)踐性，適合從事土地資源管理研究領(lǐng)域和管理部門(mén)的學(xué)者、公務(wù)員，以及地價(jià)評(píng)估學(xué)位的土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師使用。

第1章 城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論及其方法

1.1 城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的目的、意義及研究對(duì)象

1.2 馬克思地租地價(jià)理論

1.2.1 地租理論

1.2.2 地價(jià)理論

1.2.3 理論在土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

1.3 西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租地價(jià)理論

1.3.1 資產(chǎn)階級(jí)古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的早期地租理論

1.3.2 現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的地租理論

1.3.3 理論在土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

1.4 城市土地區(qū)位理論

1.4.1 土地區(qū)位及其對(duì)于城市土地的意義

1.4.2 區(qū)位理論的主要內(nèi)容

1.4.3 城市土地區(qū)位的內(nèi)涵及其影響因素

1.4.4 分類(lèi)土地區(qū)位特點(diǎn)

1.4.5 區(qū)位理論在土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

1.5 城市土地供需理論

1.5.1 理論簡(jiǎn)介

1.5.2 理論在土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

1.6 土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原則

1.6.1 土地定級(jí)基本原則

1.6.2 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原則

1.7 主要數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法

1.7.1 回歸分析法

1.7.2 數(shù)軸法

1.7.3 聚類(lèi)分析法

1.7.4 特爾菲法

1.7.5 層次分析法

第2章 城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)證研究

2.1 城市土地定級(jí)準(zhǔn)備工作

2.1.1 步驟設(shè)計(jì)

2.1.2 實(shí)例分析

2.2 城市土地定級(jí)因素、因子選擇

2.2.1 步驟設(shè)計(jì)

2.2.2 實(shí)例分析

2.3 城市土地定級(jí)資料調(diào)查

2.3.1 步驟設(shè)計(jì)

2.3.2 實(shí)例分析

2.4 城市土地定級(jí)資料整理及量化

2.4.1 步驟設(shè)計(jì)

2.4.2 實(shí)例分析

2.5 城市土地定級(jí)單元分值計(jì)算與級(jí)別評(píng)定

2.5.1 步驟設(shè)計(jì)

2.5.2 實(shí)例分析

2.6 城市土地定級(jí)圖件編制及面積量算

2.6.1 步驟設(shè)計(jì)

2.6.2 實(shí)例分析

2.7 城市土地級(jí)別的邊界落實(shí)及分宗整理

2.7.1 步驟設(shè)計(jì)

2.7.2 實(shí)例分析

2.8 城市土地定級(jí)報(bào)告及基礎(chǔ)資料匯編的編制

2.8.1 步驟設(shè)計(jì)

2.8.2 實(shí)例分析

2.9 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中資料收集及整理

2.9.1 步驟設(shè)計(jì)

2.9.2 實(shí)例分析

2.10 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中還原利率分析及確定

2.10.1 步驟設(shè)計(jì)

2.10.2 實(shí)例分析

2.11 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中樣點(diǎn)地價(jià)的計(jì)算、修正及檢驗(yàn)

2.11.1 步驟設(shè)計(jì)

2.11.2 實(shí)例分析

2.12 基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估及成果編制

2.12.1 步驟設(shè)計(jì)

2.12.2 實(shí)例分析

2.13 基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的編制和修正系數(shù)的確定

2.13.1 步驟設(shè)計(jì)

2.13.2 實(shí)例分析

第3章 土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)的專(zhuān)題研究

3.1 GIS應(yīng)用研究

3.1.1 GIS在宜賓市土地定級(jí)及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用

3.1.2 城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)管理信息系統(tǒng)

3.2 組團(tuán)式城市的定級(jí)關(guān)鍵技術(shù)研究

3.2.1 方法選擇分析

3.2.2 緩沖區(qū)分析法

3.2.3 虛擬中心點(diǎn)法

3.3 土地定級(jí)估價(jià)成果的應(yīng)用研究

3.3.1 定級(jí)估價(jià)主要成果

3.3.2 定級(jí)估價(jià)成果的應(yīng)用

3.4 地價(jià)指數(shù)編制研究

3.4.1 地價(jià)指數(shù)理論

3.4.2 地價(jià)指數(shù)編制方法

3.5 城市土地定級(jí)因素選擇研究

3.5.1 城市土地定級(jí)因素分析

3.5.2 篩選方法驗(yàn)證及建議

3.6 構(gòu)建地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系研究

3.6.1 構(gòu)建城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的目的及意義

3.6.2 宜賓市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系的特點(diǎn)

參考文獻(xiàn)

附圖

附圖1 城區(qū)商服中心作用分值圖

附圖2 城區(qū)道路通達(dá)度作用分等值線(xiàn)圖

附圖3 城區(qū)公交便捷度作用分等值線(xiàn)圖

附圖4 城區(qū)對(duì)外交通(汽車(chē)站)作用分等值線(xiàn)圖

附圖5 城區(qū)教育設(shè)施(中學(xué))作用分值圖

附圖6 城區(qū)文娛設(shè)施作用分值線(xiàn)圖

附圖7 城區(qū)路網(wǎng)密度作用分值圖

附圖8 城區(qū)地質(zhì)條件作用分值圖

附圖9 城區(qū)大氣污染作用分值圖

附圖10 城區(qū)噪聲因素作用分值圖

附圖11 城區(qū)洪水淹沒(méi)條件作用分值圖

附圖12 城區(qū)商服中心、農(nóng)貿(mào)小商品市場(chǎng)、道路通達(dá)度作用分等值線(xiàn)疊置圖

附圖13 城區(qū)土地定級(jí)單元圖

附圖14 城區(qū)土地級(jí)別圖

附圖15 城區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)圖

附圖16 城區(qū)商用用地路價(jià)段圖

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《城市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估實(shí)證研究》內(nèi)容具有理論性和實(shí)踐性，適合從事土地資源管理研究領(lǐng)域和管理部門(mén)的學(xué)者、公務(wù)員，以及地價(jià)評(píng)估學(xué)位的土地估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)師使用。

本書(shū)以馬克思地租地價(jià)理論、西方經(jīng)濟(jì)學(xué)地租地價(jià)理論、城市土地區(qū)位理論和城市土地供需理論為基礎(chǔ)，應(yīng)用土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的基本原理和數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，對(duì)城市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估進(jìn)行實(shí)證研究，提供了城市土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的理論和操作方法

項(xiàng)目在綜合運(yùn)用土地經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市地理學(xué)、地理信息系統(tǒng)等多學(xué)科理論、方法與技術(shù)的基礎(chǔ)上，開(kāi)展了針對(duì)城鎮(zhèn)群這一具有有機(jī)聯(lián)系的開(kāi)放性地域空間的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)體系研究。在討論并界定城鎮(zhèn)群土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)體系內(nèi)涵的基礎(chǔ)上，應(yīng)用區(qū)域城鎮(zhèn)土地分等的基本原理研究了城鎮(zhèn)群土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估技術(shù)方法，并針對(duì)傳統(tǒng)土地定級(jí)因素因子分值計(jì)算的弊端，構(gòu)建并實(shí)現(xiàn)了基于GIS的障礙條件下城鎮(zhèn)土地定級(jí)因素因子分值計(jì)算模型，開(kāi)發(fā)了障礙條件下城鎮(zhèn)土地定級(jí)軟件。最后以惠州市惠城區(qū)城鎮(zhèn)群為實(shí)證研究區(qū)域，開(kāi)展了大面積、多城鎮(zhèn)的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，建立了一套多城鎮(zhèn)、高精度的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，研究成果科學(xué)、實(shí)用，在當(dāng)?shù)赝恋亟灰缀凸芾砉ぷ髦邪l(fā)揮了巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，研究方法應(yīng)用于湖北等地的小城鎮(zhèn)土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估研究取得了良好效果。 2100433B

城市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的方法和步驟：

(1)確定基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍

這是以一個(gè)具體城市為對(duì)象，確定其基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的區(qū)域范圍，例如是該城市的整個(gè)行政區(qū)域，還是規(guī)劃區(qū)、市區(qū)或建成區(qū)等。評(píng)估的區(qū)域范圍大小，主要是根據(jù)實(shí)際需要和可投入評(píng)估的人力、財(cái)力、物力等情況來(lái)定。

(2)明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵

其中特別是要明確擬評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)所對(duì)應(yīng)的土地條件或狀況，包括土地的基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、平整程度、權(quán)利性質(zhì)(如是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán))、使用年限、用途(通常分為商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同的用途)、容積率(通常按用途來(lái)明確相應(yīng)的容積率)等。

(3)劃分地價(jià)區(qū)段

所謂地價(jià)區(qū)段，是將用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的土地加以圈圍而形成的一個(gè)個(gè)區(qū)域。一個(gè)地價(jià)區(qū)段可視為一個(gè)地價(jià)“均質(zhì)”區(qū)域。通?？蓪⑼恋貏澐譃?類(lèi)地價(jià)區(qū)段：①商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段；②住宅片區(qū)段；③工業(yè)片區(qū)段。劃分地價(jià)區(qū)段的方法通常是就土地的位置、交通、使用現(xiàn)狀、城市規(guī)劃、房地產(chǎn)價(jià)格水平及收益情形等做實(shí)地調(diào)查研究，將情況相同或相似的相連土地劃為同一個(gè)地價(jià)區(qū)段。各地價(jià)區(qū)段之間的分界線(xiàn)應(yīng)以道路、溝渠或其他易于辨認(rèn)的界線(xiàn)為準(zhǔn)，但商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)深度為分界線(xiàn)。

(4)抽查評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格

這是在劃分出的各地價(jià)區(qū)段內(nèi)，選擇數(shù)宗具有代表性的宗地，再由估價(jià)人員調(diào)查搜集這些宗地的相關(guān)經(jīng)營(yíng)收益資料、市場(chǎng)交易資料或開(kāi)發(fā)費(fèi)用資料等，運(yùn)用收益法、市場(chǎng)法、成本法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法等適宜的估價(jià)方法評(píng)估出這些標(biāo)準(zhǔn)宗地在合理市場(chǎng)下可能形成的正常市場(chǎng)價(jià)值，通常應(yīng)求出單價(jià)或樓面地價(jià)。

(5)計(jì)算區(qū)段地價(jià)

區(qū)段地價(jià)是某個(gè)特定地價(jià)區(qū)段的單價(jià)或樓面地價(jià)，它代表或反映著該地價(jià)區(qū)段內(nèi)土地價(jià)格的正常和總的水平。區(qū)段地價(jià)的計(jì)算，是分別以一個(gè)地價(jià)區(qū)段為范圍，求各該地價(jià)區(qū)段內(nèi)所抽查評(píng)估出的標(biāo)準(zhǔn)宗地單價(jià)或樓面地價(jià)的平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù)。計(jì)算出的區(qū)段地價(jià)，對(duì)于商業(yè)路線(xiàn)價(jià)區(qū)段來(lái)說(shuō)是路線(xiàn)價(jià)，對(duì)于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來(lái)說(shuō)是區(qū)片價(jià)。

(6)確定基準(zhǔn)地價(jià)

在上述區(qū)段地價(jià)計(jì)算的基礎(chǔ)上做適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后即是基準(zhǔn)地價(jià)。在確定基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，應(yīng)先把握各地價(jià)區(qū)段間的好壞層次(通常是從好到差排序)，再把握其間的地價(jià)高低層次，以避免出現(xiàn)條件較差的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)高于條件較好的區(qū)段的基準(zhǔn)地價(jià)。

(7)提出基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用的建議和技術(shù)

包括該基準(zhǔn)地價(jià)的作用，將該基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為各宗地價(jià)格的方法和系數(shù)，例如具體區(qū)位、土地使用年限、容積率、土地形狀、臨街狀況等的修正方法和修正系數(shù)。