代理業(yè)主

社會(huì)意義

代理業(yè)主起訴發(fā)展商的社會(huì)意義。

1、對(duì)發(fā)展商的懲罰和促進(jìn)。

發(fā)展商將房屋出售給業(yè)主，收取了購(gòu)房款以后，對(duì)于交付房屋和辦理《房地產(chǎn)證》通常是不積極的。業(yè)主向發(fā)展商追索遲延交房遲延辦證的違約金，法院在業(yè)主有理而發(fā)展商違約時(shí)，多數(shù)情況下，還是判決發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任。這對(duì)發(fā)展商有較大的觸動(dòng)，為了減少損失，發(fā)展商一般都委派專人辦理交房和辦證事宜。以前是業(yè)主通過私人關(guān)系，央求發(fā)展商辦理《房地產(chǎn)證》，而現(xiàn)在，發(fā)展商主動(dòng)催促業(yè)主盡快配合辦證。發(fā)展商因違約而受到了經(jīng)濟(jì)懲罰，同時(shí)也改進(jìn)了工作，從整體而言，對(duì)發(fā)展商是有促進(jìn)作用的。

2、對(duì)政府機(jī)關(guān)有一定的監(jiān)督作用，使其行政效率大大提高。

發(fā)展商為了免除責(zé)任，一般都舉證證明自己無過錯(cuò)，錯(cuò)在政府機(jī)關(guān)，是政府機(jī)關(guān)行政效率低下才導(dǎo)致遲延交房遲延辦證的。在部分案件中，也確實(shí)存在政府行政效率低下導(dǎo)致發(fā)展商違約的情形。這在法院的判決書中有明確的記載，甚至有少數(shù)發(fā)展商對(duì)政府機(jī)關(guān)提起了行政訴訟，這些都對(duì)政府相關(guān)部門有很大的觸動(dòng)。政府機(jī)關(guān)因此而改進(jìn)了工作作風(fēng)，提高了行政效率。

3、對(duì)業(yè)主自己的觸動(dòng)和提高。

在訴前，按揭付款的業(yè)主，普遍認(rèn)為按揭款沒有付清時(shí)，尚欠發(fā)展商的購(gòu)房款，是不能辦理《房地產(chǎn)證》的，部分發(fā)展商也持此觀點(diǎn)。通過訴訟，業(yè)主和發(fā)展商基本糾正了上述的錯(cuò)誤觀點(diǎn)，認(rèn)識(shí)到按揭款未付清時(shí)，也應(yīng)當(dāng)辦理《房地產(chǎn)證》。業(yè)主通過訴訟，取得了遲延交房遲延辦證的違約金，經(jīng)濟(jì)上得到一定的補(bǔ)償，認(rèn)識(shí)到訴訟是保護(hù)自己利益的有效途徑，增強(qiáng)了依法辦事的觀念。使很多百姓對(duì)法律的信仰和法律與自己的關(guān)聯(lián)性有了更深刻的認(rèn)識(shí)。推動(dòng)了法律的普及和法制的健全，使依法治國(guó)的理念更加深入人心。2100433B

成都市政府投資項(xiàng)目代理業(yè)主招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法，管理機(jī)制是投資、建設(shè)、管理三分離

第一章 總則

第一條 為進(jìn)一步貫徹《成都市政府投資項(xiàng)目管理暫行辦法》確定的“投資、建設(shè)、管理三分離”的項(xiàng)目管理機(jī)制，規(guī)范政府投資項(xiàng)目代理業(yè)主招投標(biāo)活動(dòng)，提高政府投資項(xiàng)目管理與運(yùn)營(yíng)水平，根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《關(guān)于加快投資體制改革的決定》（成府發(fā)[2001]54號(hào)）、《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于實(shí)施經(jīng)營(yíng)城市戰(zhàn)略的意見》（成委發(fā)[2003]19號(hào)），結(jié)合代理業(yè)主招標(biāo)的特點(diǎn)，制定本辦法。

第二條 成都市范圍內(nèi)政府投資項(xiàng)目采用招標(biāo)方式選擇代理業(yè)主的，適用本辦法。本規(guī)定所稱政府投資項(xiàng)目，是指市及市以下政府投資項(xiàng)目，包括運(yùn)用國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金和市本級(jí)財(cái)政資金（不含補(bǔ)貼性資金）、國(guó)債資金、政府專項(xiàng)資金、土地出讓收益、國(guó)外政府貸款、行政性收費(fèi)等進(jìn)行的固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目；以及多元化主體投資項(xiàng)目中政府控股的項(xiàng)目。

代理業(yè)主即項(xiàng)目建設(shè)管理公司，是指受項(xiàng)目業(yè)主或政府有關(guān)部門委托，按照合同約定，在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)組織實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)管理與服務(wù)的法人或其他組織。

第三條 代理業(yè)主招投標(biāo)活動(dòng)應(yīng)遵循公開、公平、公正及誠(chéng)實(shí)信用的原則。

第二章 招標(biāo)

第四條 代理業(yè)主招標(biāo)方式分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。其中，總投資超過1000萬元或代理合同估算金額超過20萬元的政府投資項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招標(biāo)。投資額以項(xiàng)目建議書或可行性研究報(bào)告批復(fù)為準(zhǔn)。

第五條 公開招標(biāo)應(yīng)當(dāng)在指定媒介發(fā)布招標(biāo)公告；招標(biāo)人也可以在指定媒介發(fā)布公告的同時(shí)，在其他媒介發(fā)布內(nèi)容一致的公告。

第六條 邀請(qǐng)招標(biāo)必須向三家以上的具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。

第七條 代理業(yè)主招標(biāo)的組織形式分為自行組織招標(biāo)和委托招標(biāo)。

招標(biāo)人具有編制招標(biāo)文件和組織評(píng)標(biāo)能力的，可以自行辦理招標(biāo)事宜。招標(biāo)人自行招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)具有編制招標(biāo)文件以及組織評(píng)標(biāo)的能力，包括：

（一）具有項(xiàng)目法人資格（或者法人資格）；

（二）具有與招標(biāo)項(xiàng)目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)力量；

（三）具有2名以上有招標(biāo)經(jīng)驗(yàn)的工作人員。

第八條 招標(biāo)人委托招標(biāo)的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)?？偼顿Y在3000萬元以上的項(xiàng)目，應(yīng)委托甲級(jí)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)。

第九條 招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目本身的要求，對(duì)潛在投標(biāo)人或投標(biāo)人進(jìn)行資格審查，并在資格預(yù)審文件或招標(biāo)文件中載明資格審查的條件、標(biāo)準(zhǔn)和方法。

招標(biāo)人應(yīng)按照資格預(yù)審文件或招標(biāo)文件中載明的條件、標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)潛在投標(biāo)人或投標(biāo)人進(jìn)行審查，招標(biāo)人不得改變已載明的資格條件，不準(zhǔn)以未公開的條件限制、排斥潛在投標(biāo)人。

第十條 資格審查方法一般采用強(qiáng)制標(biāo)準(zhǔn)法。招標(biāo)人在資格預(yù)審文件或招標(biāo)文件中應(yīng)明確各項(xiàng)被審查的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及淘汰辦法。凡符合強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的都應(yīng)允許參加投標(biāo)。

第十一條 招標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)明確代理業(yè)主的工作范圍及內(nèi)容，一般包括：

（一） 完成或協(xié)助完成項(xiàng)目策劃和項(xiàng)目可行性研究；

（二） 完成或協(xié)助完成項(xiàng)目前期報(bào)建手續(xù)；

（三） 開展項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、材料

及設(shè)備等貨物采購(gòu)的招標(biāo)工作；

（四） 組織開展項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)、工程預(yù)算及施工組織設(shè)計(jì)；

（五） 實(shí)施項(xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、工期、投資、安全等方面的控制及合同管理；

（六） 協(xié)調(diào)項(xiàng)目建設(shè)的內(nèi)、外部條件；

（七） 組織竣工驗(yàn)收，協(xié)助項(xiàng)目業(yè)主辦理決算及權(quán)屬登記；

（八） 其他委托的工作。

招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，招標(biāo)內(nèi)容和要求，對(duì)投標(biāo)人代理業(yè)績(jī)、管理人員、管理方案、投標(biāo)報(bào)價(jià)的要求等實(shí)質(zhì)性內(nèi)容以及擬簽訂的合同主要條款，并以醒目的方式注明。

第十二條 招標(biāo)文件自發(fā)售之日起至停止出售之日止，最短不得少于2個(gè)工作日。

自招標(biāo)文件發(fā)售之日起至投標(biāo)文件提交截止之日止，最短不得少于5個(gè)工作日。

第三章 投標(biāo)

第十三條 參加代理業(yè)主投標(biāo)的，應(yīng)具備下列條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊(cè)的項(xiàng)目建設(shè)管理公司，具有相應(yīng)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證，具有獨(dú)立法人資格。

（二）有固定的工商注冊(cè)地點(diǎn)及辦公用房；有專職項(xiàng)目管理技術(shù)人員10人以上，高級(jí)職稱者不得少于3人；有相應(yīng)的工程服務(wù)交通車輛、通訊及辦公設(shè)備等。

（三）具有一定的注冊(cè)資金。其中，投標(biāo)項(xiàng)目總投資在3000萬元以上的，注冊(cè)資金不得少于300萬元；其他項(xiàng)目，注冊(cè)資金不得少于100萬元。

（四）初次參加投標(biāo)的項(xiàng)目建設(shè)管理公司，只能參加總投資1000萬元及以下項(xiàng)目的投標(biāo)。

第十四條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件。投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

第十五條 招標(biāo)人可以在招標(biāo)文件中要求投標(biāo)人提交投標(biāo)保證金。投標(biāo)保證金一般為投標(biāo)總價(jià)的2%，最高不超過10萬元。投標(biāo)保證金的形式可以是現(xiàn)金、銀行匯票或銀行支票及保函等。

第十六條 以聯(lián)合體投標(biāo)的，其中至少有一方必須具備本辦法第十三條關(guān)于投標(biāo)人資格的有關(guān)要求。聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定各方擬承擔(dān)的工作和責(zé)任，并將共同投標(biāo)協(xié)議連同投標(biāo)文件一同提交招標(biāo)人。

第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和定標(biāo)

第十七條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行；開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

第十八條 開標(biāo)由招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)主持，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并存檔備查。逾期送達(dá)或未送達(dá)指定地點(diǎn)的以及未按照招標(biāo)文件要求密封的投標(biāo)文件均不予受理。

第十九條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

第二十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)中專家應(yīng)當(dāng)從《四川省評(píng)標(biāo)專家?guī)臁坊蛩拇ㄊ≡u(píng)標(biāo)專家?guī)斐啥甲訋?kù)中隨機(jī)確定。

第二十一條 代理業(yè)主招標(biāo)的評(píng)標(biāo)方法應(yīng)當(dāng)采用綜合評(píng)價(jià)法。對(duì)投標(biāo)人的項(xiàng)目管理實(shí)施方案、代理業(yè)績(jī)、綜合能力、人員素質(zhì)、企業(yè)信譽(yù)、投標(biāo)報(bào)價(jià)等內(nèi)容進(jìn)行綜合評(píng)審，其中，投標(biāo)報(bào)價(jià)的權(quán)重一般不超過40%。

評(píng)標(biāo)委員會(huì)根據(jù)評(píng)審情況，以最后綜合得分高低推薦1－3名中標(biāo)候選人，并向招標(biāo)人提出評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告的內(nèi)容包括：

（一） 招標(biāo)項(xiàng)目基本情況；

（二） 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員名單；

（三） 開標(biāo)記錄；

（四） 廢標(biāo)情況說明；

（五） 評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法；

（六） 綜合評(píng)比表；

（七） 經(jīng)評(píng)審的推薦中標(biāo)候選人名單。

第二十二條 招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)，應(yīng)將中標(biāo)候選人在《成都招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)》上公示，公示期為2日。

第二十三條 招標(biāo)人應(yīng)在公示期滿后5日內(nèi)確定中標(biāo)人（公示期內(nèi)有投訴，且行政監(jiān)督部門要求暫停的除外），發(fā)出中標(biāo)通知書。

招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定排名第一的中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

第二十四條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在確定中標(biāo)人后15日內(nèi)，按照招標(biāo)文件及投標(biāo)文件的內(nèi)容簽訂合同，不得簽訂背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

中標(biāo)人應(yīng)按招標(biāo)文件的要求提交履約保證金，履約保證金一般為中標(biāo)價(jià)的10%—20%，最高不超過25%。履約保證金可以是現(xiàn)金支票、銀行匯票、銀行保函及保兌支票等形式。

第二十五條 代理業(yè)主招標(biāo)實(shí)行事后一次性備案。招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在完成招標(biāo)活動(dòng)后2個(gè)工作日內(nèi)，將評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)通知書及承包合同提交同級(jí)發(fā)展計(jì)劃部門備案。

第二十六條 中標(biāo)的代理業(yè)主根據(jù)合同授權(quán)范圍，對(duì)政府投資項(xiàng)目實(shí)施全過程或若干階段的建設(shè)管理方面的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。

第五章 行政監(jiān)督

第二十七條 市發(fā)展計(jì)劃部門指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市政府投資項(xiàng)目代理業(yè)主的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。牽頭制定相關(guān)配套規(guī)則，組織對(duì)代理業(yè)主招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的專項(xiàng)檢查，受理投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人的投訴，并對(duì)違法違規(guī)行為進(jìn)行查處。

項(xiàng)目主管部門按照各自的職責(zé)，對(duì)代理業(yè)主招標(biāo)投標(biāo)的具體活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督。負(fù)責(zé)對(duì)招標(biāo)投標(biāo)過程中泄密、串通招標(biāo)、歧視排斥投標(biāo)、騙取中標(biāo)、違規(guī)談判、違規(guī)確定中標(biāo)人等行為進(jìn)行監(jiān)督，并受理投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人的投訴。

行政監(jiān)察部門對(duì)參與招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的國(guó)家機(jī)關(guān)、具有行政管理職能的事業(yè)單位、國(guó)家公務(wù)員和國(guó)家行政機(jī)關(guān)任命的其他人員實(shí)施監(jiān)察，受理對(duì)違法、違紀(jì)行為的舉報(bào)與投訴，并依法查處。

第二十八條 市發(fā)展計(jì)劃部門會(huì)同市建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本市項(xiàng)目建設(shè)管理公司信用情況的管理。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)管理公司在招投標(biāo)活動(dòng)及項(xiàng)目管理過程中存在的不良行為進(jìn)行記錄，在《成都招標(biāo)投標(biāo)網(wǎng)》上公布，并根據(jù)情節(jié)給予一定時(shí)期的市場(chǎng)禁入。

第二十九條 區(qū)（市）縣政府投資項(xiàng)目代理業(yè)主的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，按照項(xiàng)目審批權(quán)限分別由區(qū)（市）縣發(fā)展計(jì)劃部門、項(xiàng)目主管部門和行政監(jiān)察部門監(jiān)督。

第三十條 對(duì)代理業(yè)主招投標(biāo)活動(dòng)中的違法違規(guī)行為，依據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》和有關(guān)規(guī)定予以查處。

第三十一條 本辦法（成都市政府投資項(xiàng)目代理業(yè)主招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法 ）由成都市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)負(fù)責(zé)解釋。

第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

執(zhí)行商標(biāo)代理工作的代理人稱為商標(biāo)代理人，其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)類別尚沒有專門的代理人。

專利代理人必須要通過國(guó)家資質(zhì)認(rèn)可，才可以代理專利事務(wù)，否則就稱為黑代理。要取得專利代理人資格，要求取得國(guó)家承認(rèn)的理工科本科以上學(xué)歷，并獲得畢業(yè)文憑。通過專利代理人考試，拿到資格證書后在專利代理事務(wù)所里實(shí)習(xí)一年，取得執(zhí)業(yè)證書后即為專利代理人。11月的第一個(gè)周末考試，考試通過率約為10%。 可以到專利局網(wǎng)站上看看您的專業(yè)是不是規(guī)定的理工科目錄里的專業(yè)，再?zèng)Q定報(bào)名與否。

就業(yè)前景怎么說那，要是著眼于將來，肯定是有前途的，很難有好的薪酬。進(jìn)入這個(gè)行業(yè)如果是工科碩士以上，英語(yǔ)很強(qiáng)、有法律背景、計(jì)算機(jī)通信等專業(yè)符合其一可以考慮入行，但是開始是很艱苦的，要有長(zhǎng)期奮戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

需要注意的是，雖然都是需要評(píng)資質(zhì)代理法律事務(wù)的行業(yè)，但專利代理人不同于律師，兩者各有分工。一般來講，專利代理人只局限于處理專利相關(guān)事務(wù)，專利之外的法律事務(wù)不擅長(zhǎng)；而律師則擅長(zhǎng)專利之外的法律事務(wù)，由于技術(shù)背景的限制和對(duì)專利專門規(guī)章的不熟悉，一般不具備處理專利事務(wù)的能力。

從事商標(biāo)代理業(yè)務(wù)的人稱為商標(biāo)代理人，以前是需要獲得從業(yè)資格才能執(zhí)業(yè)的，后來，職業(yè)資格考試取消了，行業(yè)也越來越混亂了。據(jù)說，一直在籌劃恢復(fù)商標(biāo)代理人的職業(yè)資格考試，但會(huì)籌劃到什么時(shí)候不確定。