代理業(yè)主簡介

社會意義

代理業(yè)主起訴發(fā)展商的社會意義。

1、對發(fā)展商的懲罰和促進。

發(fā)展商將房屋出售給業(yè)主，收取了購房款以后，對于交付房屋和辦理《房地產(chǎn)證》通常是不積極的。業(yè)主向發(fā)展商追索遲延交房遲延辦證的違約金，法院在業(yè)主有理而發(fā)展商違約時，多數(shù)情況下，還是判決發(fā)展商承擔違約責任。這對發(fā)展商有較大的觸動，為了減少損失，發(fā)展商一般都委派專人辦理交房和辦證事宜。以前是業(yè)主通過私人關(guān)系，央求發(fā)展商辦理《房地產(chǎn)證》，而現(xiàn)在，發(fā)展商主動催促業(yè)主盡快配合辦證。發(fā)展商因違約而受到了經(jīng)濟懲罰，同時也改進了工作，從整體而言，對發(fā)展商是有促進作用的。

2、對政府機關(guān)有一定的監(jiān)督作用，使其行政效率大大提高。

發(fā)展商為了免除責任，一般都舉證證明自己無過錯，錯在政府機關(guān)，是政府機關(guān)行政效率低下才導(dǎo)致遲延交房遲延辦證的。在部分案件中，也確實存在政府行政效率低下導(dǎo)致發(fā)展商違約的情形。這在法院的判決書中有明確的記載，甚至有少數(shù)發(fā)展商對政府機關(guān)提起了行政訴訟，這些都對政府相關(guān)部門有很大的觸動。政府機關(guān)因此而改進了工作作風，提高了行政效率。

3、對業(yè)主自己的觸動和提高。

在訴前，按揭付款的業(yè)主，普遍認為按揭款沒有付清時，尚欠發(fā)展商的購房款，是不能辦理《房地產(chǎn)證》的，部分發(fā)展商也持此觀點。通過訴訟，業(yè)主和發(fā)展商基本糾正了上述的錯誤觀點，認識到按揭款未付清時，也應(yīng)當辦理《房地產(chǎn)證》。業(yè)主通過訴訟，取得了遲延交房遲延辦證的違約金，經(jīng)濟上得到一定的補償，認識到訴訟是保護自己利益的有效途徑，增強了依法辦事的觀念。使很多百姓對法律的信仰和法律與自己的關(guān)聯(lián)性有了更深刻的認識。推動了法律的普及和法制的健全，使依法治國的理念更加深入人心。2100433B

成都市政府投資項目代理業(yè)主招標投標暫行辦法，管理機制是投資、建設(shè)、管理三分離

第一章 總則

第一條 為進一步貫徹《成都市政府投資項目管理暫行辦法》確定的“投資、建設(shè)、管理三分離”的項目管理機制，規(guī)范政府投資項目代理業(yè)主招投標活動，提高政府投資項目管理與運營水平，根據(jù)《中華人民共和國招標投標法》、《關(guān)于加快投資體制改革的決定》（成府發(fā)[2001]54號）、《中共成都市委、成都市人民政府關(guān)于實施經(jīng)營城市戰(zhàn)略的意見》（成委發(fā)[2003]19號），結(jié)合代理業(yè)主招標的特點，制定本辦法。

第二條 成都市范圍內(nèi)政府投資項目采用招標方式選擇代理業(yè)主的，適用本辦法。本規(guī)定所稱政府投資項目，是指市及市以下政府投資項目，包括運用國家預(yù)算內(nèi)資金和市本級財政資金（不含補貼性資金）、國債資金、政府專項資金、土地出讓收益、國外政府貸款、行政性收費等進行的固定資產(chǎn)投資項目；以及多元化主體投資項目中政府控股的項目。

代理業(yè)主即項目建設(shè)管理公司，是指受項目業(yè)主或政府有關(guān)部門委托，按照合同約定，在項目建設(shè)期內(nèi)組織實施項目建設(shè)管理與服務(wù)的法人或其他組織。

第三條 代理業(yè)主招投標活動應(yīng)遵循公開、公平、公正及誠實信用的原則。

第二章 招標

第四條 代理業(yè)主招標方式分為公開招標和邀請招標。其中，總投資超過1000萬元或代理合同估算金額超過20萬元的政府投資項目，應(yīng)當實行公開招標。投資額以項目建議書或可行性研究報告批復(fù)為準。

第五條 公開招標應(yīng)當在指定媒介發(fā)布招標公告；招標人也可以在指定媒介發(fā)布公告的同時，在其他媒介發(fā)布內(nèi)容一致的公告。

第六條 邀請招標必須向三家以上的具備承擔招標項目能力、資信良好的特定法人或者其他組織發(fā)出投標邀請書。

第七條 代理業(yè)主招標的組織形式分為自行組織招標和委托招標。

招標人具有編制招標文件和組織評標能力的，可以自行辦理招標事宜。招標人自行招標的，應(yīng)當具有編制招標文件以及組織評標的能力，包括：

（一）具有項目法人資格（或者法人資格）；

（二）具有與招標項目規(guī)模和復(fù)雜程度相適應(yīng)的專業(yè)技術(shù)力量；

（三）具有2名以上有招標經(jīng)驗的工作人員。

第八條 招標人委托招標的，應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)的招標代理機構(gòu)組織招標?？偼顿Y在3000萬元以上的項目，應(yīng)委托甲級招標代理機構(gòu)組織招標。

第九條 招標人可以根據(jù)招標項目本身的要求，對潛在投標人或投標人進行資格審查，并在資格預(yù)審文件或招標文件中載明資格審查的條件、標準和方法。

招標人應(yīng)按照資格預(yù)審文件或招標文件中載明的條件、標準和方法對潛在投標人或投標人進行審查，招標人不得改變已載明的資格條件，不準以未公開的條件限制、排斥潛在投標人。

第十條 資格審查方法一般采用強制標準法。招標人在資格預(yù)審文件或招標文件中應(yīng)明確各項被審查的內(nèi)容、標準以及淘汰辦法。凡符合強制性標準的都應(yīng)允許參加投標。

第十一條 招標人應(yīng)根據(jù)招標項目的特點和需要編制招標文件。招標文件中應(yīng)當明確代理業(yè)主的工作范圍及內(nèi)容，一般包括：

（一） 完成或協(xié)助完成項目策劃和項目可行性研究；

（二） 完成或協(xié)助完成項目前期報建手續(xù)；

（三） 開展項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、材料

及設(shè)備等貨物采購的招標工作；

（四） 組織開展項目的初步設(shè)計和施工圖設(shè)計、工程預(yù)算及施工組織設(shè)計；

（五） 實施項目建設(shè)的質(zhì)量、工期、投資、安全等方面的控制及合同管理；

（六） 協(xié)調(diào)項目建設(shè)的內(nèi)、外部條件；

（七） 組織竣工驗收，協(xié)助項目業(yè)主辦理決算及權(quán)屬登記；

（八） 其他委托的工作。

招標文件應(yīng)當包括招標項目的基本情況，招標內(nèi)容和要求，對投標人代理業(yè)績、管理人員、管理方案、投標報價的要求等實質(zhì)性內(nèi)容以及擬簽訂的合同主要條款，并以醒目的方式注明。

第十二條 招標文件自發(fā)售之日起至停止出售之日止，最短不得少于2個工作日。

自招標文件發(fā)售之日起至投標文件提交截止之日止，最短不得少于5個工作日。

第三章 投標

第十三條 參加代理業(yè)主投標的，應(yīng)具備下列條件：

（一）經(jīng)工商行政管理部門登記注冊的項目建設(shè)管理公司，具有相應(yīng)的營業(yè)執(zhí)照及稅務(wù)登記證，具有獨立法人資格。

（二）有固定的工商注冊地點及辦公用房；有專職項目管理技術(shù)人員10人以上，高級職稱者不得少于3人；有相應(yīng)的工程服務(wù)交通車輛、通訊及辦公設(shè)備等。

（三）具有一定的注冊資金。其中，投標項目總投資在3000萬元以上的，注冊資金不得少于300萬元；其他項目，注冊資金不得少于100萬元。

（四）初次參加投標的項目建設(shè)管理公司，只能參加總投資1000萬元及以下項目的投標。

第十四條 投標人應(yīng)當按照招標文件的要求編制投標文件。投標文件應(yīng)當對招標文件提出的實質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

第十五條 招標人可以在招標文件中要求投標人提交投標保證金。投標保證金一般為投標總價的2%，最高不超過10萬元。投標保證金的形式可以是現(xiàn)金、銀行匯票或銀行支票及保函等。

第十六條 以聯(lián)合體投標的，其中至少有一方必須具備本辦法第十三條關(guān)于投標人資格的有關(guān)要求。聯(lián)合體各方應(yīng)當簽訂共同投標協(xié)議，明確約定各方擬承擔的工作和責任，并將共同投標協(xié)議連同投標文件一同提交招標人。

第四章 開標、評標和定標

第十七條 開標應(yīng)當在招標文件中確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應(yīng)當為招標文件中預(yù)先確定的地點。

第十八條 開標由招標人或其委托的招標代理機構(gòu)主持，并邀請所有投標人參加。開標過程應(yīng)當記錄，并存檔備查。逾期送達或未送達指定地點的以及未按照招標文件要求密封的投標文件均不予受理。

第十九條 評標由招標人組建的評標委員會負責。評標委員會由招標人代表和有關(guān)技術(shù)、經(jīng)濟等方面的專家組成，成員人數(shù)為五人以上的單數(shù)，其中招標人代表以外的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

第二十條 評標委員會中專家應(yīng)當從《四川省評標專家?guī)臁坊蛩拇ㄊ≡u標專家?guī)斐啥甲訋熘须S機確定。

第二十一條 代理業(yè)主招標的評標方法應(yīng)當采用綜合評價法。對投標人的項目管理實施方案、代理業(yè)績、綜合能力、人員素質(zhì)、企業(yè)信譽、投標報價等內(nèi)容進行綜合評審，其中，投標報價的權(quán)重一般不超過40%。

評標委員會根據(jù)評審情況，以最后綜合得分高低推薦1－3名中標候選人，并向招標人提出評標報告。評標報告的內(nèi)容包括：

（一） 招標項目基本情況；

（二） 評標委員會成員名單；

（三） 開標記錄；

（四） 廢標情況說明；

（五） 評標標準和方法；

（六） 綜合評比表；

（七） 經(jīng)評審的推薦中標候選人名單。

第二十二條 招標人或其委托的招標代理機構(gòu)，應(yīng)將中標候選人在《成都招標投標網(wǎng)》上公示，公示期為2日。

第二十三條 招標人應(yīng)在公示期滿后5日內(nèi)確定中標人（公示期內(nèi)有投訴，且行政監(jiān)督部門要求暫停的除外），發(fā)出中標通知書。

招標人應(yīng)當確定排名第一的中標候選人為中標人。

第二十四條 招標人和中標人應(yīng)當在確定中標人后15日內(nèi)，按照招標文件及投標文件的內(nèi)容簽訂合同，不得簽訂背離合同實質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

中標人應(yīng)按招標文件的要求提交履約保證金，履約保證金一般為中標價的10%—20%，最高不超過25%。履約保證金可以是現(xiàn)金支票、銀行匯票、銀行保函及保兌支票等形式。

第二十五條 代理業(yè)主招標實行事后一次性備案。招標人或其委托的招標代理機構(gòu)應(yīng)在完成招標活動后2個工作日內(nèi)，將評標報告、中標通知書及承包合同提交同級發(fā)展計劃部門備案。

第二十六條 中標的代理業(yè)主根據(jù)合同授權(quán)范圍，對政府投資項目實施全過程或若干階段的建設(shè)管理方面的組織、協(xié)調(diào)和監(jiān)督工作。

第五章 行政監(jiān)督

第二十七條 市發(fā)展計劃部門指導(dǎo)和協(xié)調(diào)全市政府投資項目代理業(yè)主的招標投標活動。牽頭制定相關(guān)配套規(guī)則，組織對代理業(yè)主招標投標活動的專項檢查，受理投標人和其他利害關(guān)系人的投訴，并對違法違規(guī)行為進行查處。

項目主管部門按照各自的職責，對代理業(yè)主招標投標的具體活動實施監(jiān)督。負責對招標投標過程中泄密、串通招標、歧視排斥投標、騙取中標、違規(guī)談判、違規(guī)確定中標人等行為進行監(jiān)督，并受理投標人和其他利害關(guān)系人的投訴。

行政監(jiān)察部門對參與招標投標活動的國家機關(guān)、具有行政管理職能的事業(yè)單位、國家公務(wù)員和國家行政機關(guān)任命的其他人員實施監(jiān)察，受理對違法、違紀行為的舉報與投訴，并依法查處。

第二十八條 市發(fā)展計劃部門會同市建設(shè)行政主管部門負責本市項目建設(shè)管理公司信用情況的管理。對項目建設(shè)管理公司在招投標活動及項目管理過程中存在的不良行為進行記錄，在《成都招標投標網(wǎng)》上公布，并根據(jù)情節(jié)給予一定時期的市場禁入。

第二十九條 區(qū)（市）縣政府投資項目代理業(yè)主的招標投標活動，按照項目審批權(quán)限分別由區(qū)（市）縣發(fā)展計劃部門、項目主管部門和行政監(jiān)察部門監(jiān)督。

第三十條 對代理業(yè)主招投標活動中的違法違規(guī)行為，依據(jù)《招標投標法》和有關(guān)規(guī)定予以查處。

第三十一條 本辦法（成都市政府投資項目代理業(yè)主招標投標暫行辦法 ）由成都市發(fā)展計劃委員會負責解釋。

第三十二條 本辦法自公布之日起施行。

執(zhí)行商標代理工作的代理人稱為商標代理人，其他知識產(chǎn)權(quán)類別尚沒有專門的代理人。

專利代理人必須要通過國家資質(zhì)認可，才可以代理專利事務(wù)，否則就稱為黑代理。要取得專利代理人資格，要求取得國家承認的理工科本科以上學歷，并獲得畢業(yè)文憑。通過專利代理人考試，拿到資格證書后在專利代理事務(wù)所里實習一年，取得執(zhí)業(yè)證書后即為專利代理人。11月的第一個周末考試，考試通過率約為10%。 可以到專利局網(wǎng)站上看看您的專業(yè)是不是規(guī)定的理工科目錄里的專業(yè)，再決定報名與否。

就業(yè)前景怎么說那，要是著眼于將來，肯定是有前途的，很難有好的薪酬。進入這個行業(yè)如果是工科碩士以上，英語很強、有法律背景、計算機通信等專業(yè)符合其一可以考慮入行，但是開始是很艱苦的，要有長期奮戰(zhàn)的準備。

需要注意的是，雖然都是需要評資質(zhì)代理法律事務(wù)的行業(yè)，但專利代理人不同于律師，兩者各有分工。一般來講，專利代理人只局限于處理專利相關(guān)事務(wù)，專利之外的法律事務(wù)不擅長；而律師則擅長專利之外的法律事務(wù)，由于技術(shù)背景的限制和對專利專門規(guī)章的不熟悉，一般不具備處理專利事務(wù)的能力。

從事商標代理業(yè)務(wù)的人稱為商標代理人，以前是需要獲得從業(yè)資格才能執(zhí)業(yè)的，后來，職業(yè)資格考試取消了，行業(yè)也越來越混亂了。據(jù)說，一直在籌劃恢復(fù)商標代理人的職業(yè)資格考試，但會籌劃到什么時候不確定。