點按揭業(yè)務(wù)介紹

深發(fā)展推出的“點按揭”產(chǎn)品僅限于新發(fā)放的房屋貸款，且貸款期限必須是10年以上的客戶。針對10—20年期和20—30年期的貸款，分別定制了購買1.25個點和1.5個點享受相對應(yīng)利率的產(chǎn)品。

值得注意的是，30年期“點按揭”最優(yōu)惠利率達到3.78%，已低于監(jiān)管 部門規(guī)定的房貸利率最低7折后的紅線。

對上述疑問，深發(fā)展上海分行副行長樊黨生的解釋是，“點按揭”在內(nèi)部操作中將結(jié)合其另一產(chǎn)品“氣球貸”進行。如在上述例子中，即會整合“30年還款期、期限為3年貸款的氣球貸”的月供及利率計算方式，3.78%的貸款利率，也就是依據(jù)目前三年期基準(zhǔn)利率5.4%打7折后得出，30年期“點按揭”在該行的內(nèi)部操作中也就相當(dāng)于續(xù)按了10次氣球貸。

所謂氣球貸，即提供給客戶一個較短的貸款期限，又以一個較長的期限來計算月供，減輕前期還款壓力，但客戶必須在后期一次性還清本金。

“點按揭”可以讓購房者“買點降利率，利率折上折?！?

5年期以上個人房貸利率7折后為4.158%，購房者買點以后利率要降至3.78%，相當(dāng)于五年期以上貸款享受三年期貸款優(yōu)惠利率。

只針對新辦房貸

不是任何人都可以拿錢買點。深發(fā)展重慶分行人士稱，“點按揭”只針對10年至20年期、20年至30年期的新辦貸款，存量房貸不能辦理此業(yè)務(wù)。由其他銀行轉(zhuǎn)按揭到深發(fā)展， 則可以申請辦理“點按揭”。

市民在申辦住房貸款時，只需向深發(fā)展網(wǎng)點客戶經(jīng)理提出辦理“點按揭”申請，即可獲得相應(yīng)的費用方案和對應(yīng)利率進行選擇。當(dāng)然，“為了防止貸款利率降到零，貸款者也不能無限制買‘點’?！?

欲提前還貸別辦

“不是所有的新辦房貸辦‘點按揭’都能省錢?！鄙畎l(fā)展方面稱，貸款者為買“點”所付出的費用，需要靠貸款總額在后面各年累計節(jié)省的利息“賺”回來。支付的買點費與節(jié)約的利息，盈虧平衡點大致在四、五年左右。也就是說，若貸款者打算在未來2至3年內(nèi)提前還貸，那么辦理“點按揭”肯定劃不來。

意在爭個貸份額

利率從4.158%降至3.78%，銀行為何要主動“讓利”？深發(fā)展方面稱，為購房者推出“點按揭”業(yè)務(wù)，主要基于兩方面考慮。首先，增加客戶與銀行的粘合度。個人房貸屬于非常優(yōu)質(zhì)的信貸業(yè)務(wù)，“點按揭”可以成為爭奪個貸份額的有力武器。

其次，幫助房地產(chǎn)市場復(fù)蘇。在深發(fā)展看來，買“點”費可以由開發(fā)商幫購房者支付。在現(xiàn)在商品房銷售依然不景氣的背景下，不排除有開發(fā)商可能會把“點按揭”作為促銷手段——購房即送買“點”費。

“對于開發(fā)商來說，為購房者付買‘點’費的錢并不多。”深發(fā)展方面稱，以貸款30萬元買1個“點”為例，買“點”費才3000元。而通過幫購房者降低利率，開發(fā)商的房子也應(yīng)該更好賣一些。

“點按揭”貸款方式在美國較為流行。通俗點說，個人預(yù)先支付一定費用，貸款利率可獲降低。1個“點”即是貸款金額的1%，客戶通過支付一個或多個“點”的費用，即可事 實上使其所貸款利率降低，但必須提醒的是，針對不同類型的貸款客戶，所購“點”的數(shù)量及對應(yīng)的利率優(yōu)惠也各不相同。

具體到個人按揭購房，如是首次購房，以50萬元30年期的貸款為例，按照普通貸款方式其享受的利率為4.158%（五年期基準(zhǔn)利率打7折），等額本息月供為2433元，而如果選擇深發(fā)展目前提供的“買1.5個點，利率降至3.78%的產(chǎn)品”，即客戶貸款前先支付7500（50萬*1.5%）元，以利率降至3.78%來計算，則月供可降至2324元，單月可省109元，大致50個月后可對沖7500元的前期成本。也即入個人房貸客戶選擇“點按揭”，至少在四年內(nèi)不提前還款，相對來說就還是有的“省”。反之，如在四年內(nèi)提前還貸則并不合算。

根據(jù)深發(fā)展提供的測算數(shù)據(jù)，貸款50萬30年期的客戶如選擇“點按揭”，累計10年可比普通貸款方式節(jié)省18095元，累計30年可節(jié)省39149元。

一是買點降利率、利率折上折。通過辦理“點按揭”，客戶的貸款利率可以從4.16%最低降到3.78%。二是月供負擔(dān)減輕，省息高達10%。三是一次買點，30年低利率。就目標(biāo)客戶群體而言，柳博認(rèn)為這款產(chǎn)品對于長期貸款客戶有著非常實際的省息效果，其平衡點在四、五年左右，且貸款時間越長，利息節(jié)省越多。

“點按揭”讓銀行、房貸客戶實現(xiàn)了共贏goodfeel，該產(chǎn)品實際上就是對預(yù)計未來較長期限還款的一種投資，貸款時間越長所省利息越多，平衡點大約在四五年左右。如果你計劃在兩三年內(nèi)出售房產(chǎn)或者還清貸款，選擇“點按揭”就不劃算，因為客戶如果提前還貸，向銀行買“點”的費用是不能退的。

“購房者辦理‘點按揭’以后，無論以后基準(zhǔn)利率如何變，都享受利率折上折。而利率降低必然引起月供和總利息支出減少。”

貸款期限在10年至20年和20年至30年，辦理“點按揭”的買點費用有所不同。20年至30年期的住房按揭貸款，要支付1.5個點的買“點”費，利率才能從4.158%降至3.78%；10年至20年期的住房按揭貸款，只需支付1.25個點的買“點”費，利率就能從4.158%降至3.78%。

市民只需將自己的閑置資金放在與銀行約定的活期賬戶上，超過約定的底限金額后，銀行會將超過底限的部分按照一定比例扣走視為提前還貸，節(jié)省的貸款利息將作為理財收益返還到賬上。由于市民的底限資金仍然存放在活期賬戶上，需要用錢時就不至于捉襟見肘。

浮動利率還是固定利率

深圳發(fā)展銀行上海分行在全國18個主要城市率先鋪開，推出基于客戶買“點”降低貸款利率的新型房貸產(chǎn)品“點按揭”。主要針對10年期及以上的房貸客戶。對客戶來說，通過辦理“點按揭”，貸款利率可以從當(dāng)前5年以上期限央行基準(zhǔn)利率的七折（即4.16%），最低降到約六三折（即3.78%），這比其他銀行為優(yōu)質(zhì)房貸客戶提供的最多七折優(yōu)惠利率還一下子低了0.38個百分點，只相當(dāng)于三年期貸款利率折優(yōu)惠的水平。

“未來會隨央行基準(zhǔn)利率變化而浮動。”深發(fā)展上海分行個人信貸部總經(jīng)理朱巍表示，房貸利率的降低必然會使月供和總利息支出減少，低月供可以減輕客戶的長期還款壓力，總利息支出的減少則可以幫助客戶大幅省息。

會不會造成房貸搬家

在商業(yè)銀行已統(tǒng)一對多數(shù)房貸客戶實行利率七折優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)后，滬上中小銀行近日再度在房貸業(yè)務(wù)上掀起激烈競爭。深發(fā)展目前在房貸市場上已推出了“雙周供”、“氣球貸”、“循環(huán)貸”、“存抵貸”和“點按揭”等創(chuàng)新房貸產(chǎn)品。對于深發(fā)展最新推出的房貸利率約六三折已低于法定下限七折的問題，樊黨生表示目前利率市場化是發(fā)展方向，目前房貸利率可以下浮30%，將來可能進一步允許下浮到50%。隨著我國利率市場化進程的加快，基于利率創(chuàng)新的房貸產(chǎn)品將成為產(chǎn)品創(chuàng)新的主流之一。

民生銀行上海分行更是大張旗鼓地對外推出“余額轉(zhuǎn)按揭貸款”，客戶轉(zhuǎn)按揭到民生銀行的相關(guān)費用也明確由銀行買單。該行不僅對符合“首套房”，“改善型購房”或滿足優(yōu)質(zhì)客戶條件的“余額轉(zhuǎn)按揭貸款”借款人提供基準(zhǔn)下浮30%的利率優(yōu)惠，同時還為借款人配套“按揭開放賬戶”等業(yè)務(wù)，借款人只需一次授信，就可享受貸款額度的循環(huán)使用。

一家大型國有控股商業(yè)銀行上海分行的個金部高級客戶經(jīng)理吳先生表示，工農(nóng)中建交占據(jù)了個人房貸業(yè)務(wù)的主要市場份額，但部分中小銀行通過創(chuàng)新產(chǎn)品和營銷手段，據(jù)不完全統(tǒng)計對大銀行房貸業(yè)務(wù)的沖擊很大。像深發(fā)展推出的最新房貸利率約六三折的優(yōu)惠，大銀行在短期內(nèi)很難跟進。

誰可以享受六三折

深發(fā)展總行零售貸款總監(jiān)柳博解釋，所謂“點按揭”產(chǎn)品的1個點，即貸款金額的1%，客戶通過預(yù)先支付一個或多個“點”的費用，可以使貸款利率降低。不同于目前市場上各種通過調(diào)節(jié)還款方式節(jié)省利息的房貸產(chǎn)品，深發(fā)展的“點按揭”直接為客戶降低了利率，并且“點按揭”對于長期貸款客戶有著非常實際的省息效果，但如果客戶打算只貸款2或3年，則意義不大，因為客戶省息的平衡點大約在四五年左右。

深發(fā)展總行房貸業(yè)務(wù)負責(zé)人王海龍則對記者明確表示，深發(fā)展“點按揭”業(yè)務(wù)目前僅適用于新發(fā)放的房屋貸款，包括二手房貸和從其他銀行轉(zhuǎn)按揭的房貸，但深發(fā)展本行存量房貸不能辦理“點按揭”。2100433B

購房者在確認(rèn)自己選擇的房產(chǎn)得到銀行按揭支持后，應(yīng)向銀行或銀行指定的律師事務(wù)所了解銀行關(guān)于購房者獲得按揭貸款支持的規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)法律文件，填報《按揭貸款申請書》。

銀行收到購房者遞交的按揭申請有關(guān)法律文件，經(jīng)審查確認(rèn)購房者符合按揭貸款的條件后，發(fā)給購房者同意貸款通知或按揭貸款承諾書。購房者即可與發(fā)展商或其代理商簽訂《商品房預(yù)售、銷售合同》。

簽訂樓宇按揭合同

購房者在簽訂購房合同，并取得交納房款的憑證后，持銀行規(guī)定的有關(guān)法律文件與發(fā)展商和銀行簽訂《樓宇按揭抵押貸款合同》明確按揭貸款數(shù)額、年期、利率、還款方式及其他權(quán)利義務(wù)。

轉(zhuǎn)按揭交易，指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

轉(zhuǎn)按揭交易轉(zhuǎn)按揭是指將房屋產(chǎn)權(quán)人(上家)欠銀行的貸款轉(zhuǎn)讓給下家，原抵押關(guān)系解除，下家以所購房屋重新向銀行作抵押。

這種轉(zhuǎn)讓方式需具備以下幾個條件：

1.按揭銀行允許提前還貸并開設(shè)了轉(zhuǎn)按揭業(yè)務(wù)，有指定的轉(zhuǎn)按揭擔(dān)保機構(gòu);

2.下家具備銀行規(guī)定的貸款條件;

3.下家的貸款額度受到限制，一般來說，若下家欲貸款數(shù)額超過或明顯低于轉(zhuǎn)按揭的貸款數(shù)額，則難以成功。

其交易過程可以概括為：居間委托———前期審查———簽訂買賣合同———轉(zhuǎn)按揭申請———過戶抵押。2100433B