抵押權(quán)登記

物權(quán)的公示理論，是指對(duì)物權(quán)的產(chǎn)生，變更、消滅必須以一定的可以從外部察知的方式表示出來。公示的手段動(dòng)產(chǎn)以支付為公示手段，不動(dòng)產(chǎn)以登記為公示手段。物權(quán)的變動(dòng)要求公示，是基于物權(quán)的基本屬性。抵押權(quán)是指為保證債的履行，對(duì)債務(wù)人或第三人提供的擔(dān)保物享有物權(quán)，但不轉(zhuǎn)移物的占有，在債務(wù)人給付延遲時(shí)，債權(quán)人有權(quán)變賣該物優(yōu)先受償。抵押權(quán)是一種物權(quán)并具有物權(quán)最本質(zhì)的屬性，即排他性。抵押物的特定性。抵押物是由債務(wù)人或第三人向債權(quán)人提供的，特定的抵押權(quán)標(biāo)的不容受到非抵押權(quán)人的制約和干預(yù)，即使抵押人依法可將抵押物轉(zhuǎn)讓、出租，但在該物上所設(shè)定的抵押權(quán)是不受影響的。第二，抵押權(quán)的順序性。當(dāng)同一物之上設(shè)立兩個(gè)以上抵押權(quán)時(shí)，抵押權(quán)人可由于其抵押權(quán)登記在先而優(yōu)先于在后抵押人從抵押物的變價(jià)中得到清償。在同一物上設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，并不因此而消弱抵押權(quán)的絕對(duì)性，反而更增加了抵押權(quán)絕對(duì)性的隱蔽性，因?yàn)橐晃镏蠑?shù)個(gè)抵押權(quán)人，誰設(shè)立在先，誰將獲得排斥其他抵押權(quán)人而優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此，抵押權(quán)的變更須公示。第三，抵押權(quán)的優(yōu)先性。抵押權(quán)作為物權(quán)，優(yōu)先于債權(quán)，有抵押權(quán)的債權(quán)人優(yōu)先于無抵押權(quán)的債權(quán)人。抵押權(quán)的排他性，對(duì)于第三人的利益影響很大。比如在買賣關(guān)系中，如果買受人對(duì)買賣的標(biāo)的物是否設(shè)立抵押權(quán)不了解，買受人的所有權(quán)就會(huì)處在不穩(wěn)定的狀態(tài)中，如果公示，買受人就會(huì)審慎決定自己的行為，而盡可能減少自己的風(fēng)險(xiǎn)。因此，為了維護(hù)交易的安全，應(yīng)當(dāng)有表現(xiàn)抵押權(quán)存在的外形，要對(duì)找押權(quán)的后產(chǎn)生以一定的方式表示出來，讓公眾查知，其公示的方式對(duì)抵押權(quán)來說應(yīng)是登記。 物權(quán)行為理論是由德國(guó)歷史法學(xué)派薩維尼提出來的。該理論認(rèn)為，當(dāng)事人之間以物作為標(biāo)的所訂立的契約，所產(chǎn)生的標(biāo)的物的轉(zhuǎn)移，實(shí)質(zhì)上包含著兩大法律關(guān)系，其一是基于債而產(chǎn)生的債權(quán)契約；其次是物權(quán)契約，即專門以物權(quán)變動(dòng)為目的而成立的與債沒有關(guān)系的另一個(gè)契約。債權(quán)契約的效力，僅在當(dāng)事人之間產(chǎn)生一定的債權(quán)債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，如發(fā)生物權(quán)的變動(dòng)，除債權(quán)契約外，還需要有使物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的法律行為，即物權(quán)契約。這種物權(quán)契約必須有其外在表現(xiàn)形式，以證明它的成立，這種表現(xiàn)的最好形式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而言就是登記。抵押權(quán)作為一種物權(quán)且又是擔(dān)保物權(quán)，其基于債權(quán)而產(chǎn)生并與債權(quán)有著不可分割的聯(lián)系，這種聯(lián)系表現(xiàn)在抵押權(quán)設(shè)立時(shí)，其目的不在于對(duì)物的實(shí)際使收益，而在于當(dāng)債權(quán)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)對(duì)他人所有物有取得利益的權(quán)利。這就要求基于“債權(quán)契約”而產(chǎn)生的“抵押權(quán)物權(quán)契約”自“債權(quán)契約”成立之時(shí)，就能對(duì)抗第三人，且應(yīng)處在比較安全的境地。所以，對(duì)于抵押權(quán)的設(shè)立、變更、消滅不僅要有當(dāng)事人雙方的合意，且要進(jìn)行登記，以示包含其中的“物權(quán)契約”的生效。

抵押權(quán)的生效以登記為要件，那么抵押權(quán)登記又有什么作用呢？概括起來其作用表現(xiàn)在以下兩方面。

抵押權(quán)的公示及生效的作用

抵押權(quán)屬于對(duì)世權(quán)，因此對(duì)抵押權(quán)的設(shè)立應(yīng)進(jìn)行公示，抵押權(quán)的公示，無論抵押權(quán)的標(biāo)的是動(dòng)產(chǎn)，還是不動(dòng)產(chǎn)，其公示手段為登記。所以登記首先向社會(huì)公眾展示抵押權(quán)的設(shè)立，變理及消滅的法律狀況；其次，登記對(duì)抵押權(quán)的生效起著決定性的作用，如前所述，抵押權(quán)的生效均以登記為必要條件。抵押權(quán)登記

警示效力

抵押權(quán)登記的目的在于告訴公眾在該物上抵押權(quán)設(shè)立、變更以及消滅的法律信息。其目的，是讓第三人了解該物抵押權(quán)的變動(dòng)情況，然后，自己決定是否進(jìn)行有的法律行為。因?yàn)?，根?jù)民法的意思自治原則，法律對(duì)債權(quán)人對(duì)自己是否成為抵押權(quán)人以及成為第幾順序的抵押權(quán)人的事宜無權(quán)作出禁止性規(guī)定。如果在抵押物上已經(jīng)存在著順位優(yōu)先的抵押權(quán)，抵的權(quán)人的權(quán)利實(shí)現(xiàn)就會(huì)受到障礙，就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，但如果進(jìn)行抵押權(quán)登記，就可以給抵押權(quán)取得人提供足夠的警示，使之了解設(shè)立后順位抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)，從而為其行為選擇提供全面的法律幫助。正由于抵押權(quán)登記的警示功能，各國(guó)法律都規(guī)定，在同一物上可以設(shè)定多個(gè)抵押權(quán)，且不考慮該物的價(jià)值是否低于債權(quán)人的價(jià)值。從這點(diǎn)上看，我國(guó)擔(dān)保法第35條的規(guī)定顯然是有缺陷的。該條規(guī)定有兩層含義：其一，抵押人所擔(dān)保的債權(quán)不得超出其抵押物的價(jià)值；其二，財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保的債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。該條規(guī)定實(shí)質(zhì)上是對(duì)在同一物上設(shè)立多個(gè)抵押權(quán)作了限制。從立法目的上看，是為了提高抵押的安全性，更充分地保護(hù)債權(quán)人的利益，但有些僵硬。其實(shí)，從法理上看，這種限制是沒有必要的，無論是對(duì)債權(quán)人，還是對(duì)債務(wù)人都有些“畫蛇添足”。因?yàn)榈怯浺押箜樜坏牡盅簷?quán)人提供了足名夠的警示，抵押權(quán)人完全能夠?qū)ψ约旱臋?quán)利地位有明確的了解，依權(quán)利意思自治原則，是否設(shè)立后順位的抵押權(quán)應(yīng)當(dāng)完全由當(dāng)事人自己決定。從抵押權(quán)的性質(zhì)上看，抵押的目的并不是代替?zhèn)鶆?wù)的履行，而是為債權(quán)的實(shí)現(xiàn)提供擔(dān)保，債務(wù)人必須履行其義務(wù)。當(dāng)優(yōu)先順位的抵押權(quán)人因債務(wù)人履行債務(wù)而實(shí)現(xiàn)債權(quán)時(shí)，后順位的抵押權(quán)人的債權(quán)，即使是超過了抵押物的價(jià)值，也可以依“次序遞升原則”上升到第一順痊的抵押權(quán)人的而得到清償。設(shè)定抵押權(quán)的債權(quán)人即使是后須位的，也比沒有設(shè)立抵押的一般債權(quán)的享有優(yōu)先權(quán)。其于上述分析可以得出，即使是后順位的抵押權(quán)人，或者是后順位的抵押權(quán)人所擔(dān)保的債權(quán)超出先順位抵押權(quán)人所擔(dān)保債權(quán)的余額，因?yàn)橛械盅簷?quán)登記的保護(hù)，設(shè)定抵押權(quán)的權(quán)利人仍比一般債權(quán)人享有優(yōu)先權(quán)，仍有獲得優(yōu)先清償?shù)臋C(jī)會(huì)，因此，設(shè)立這種抵押權(quán)完全合于法理，法律上無需限制，應(yīng)把這種權(quán)利的選擇完全讓予當(dāng)事人。

申請(qǐng)登記時(shí)需提交的書證材料

1.登記申請(qǐng)書；

2.申請(qǐng)人的身份證明（包括抵押人，借款人，抵押權(quán)人）

3.房屋所有權(quán)證書，土地使用權(quán)證

4.抵押合同（最高額抵押：最高額抵押合同）

5.主債權(quán)合同（最高額抵押：一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同或者其他登記原因證明材料）

6.其他必要材料

屬政策性用房首次申請(qǐng)抵押權(quán)登記，需另提供：上市交易申請(qǐng)表

抵押人為全民所有制企業(yè)的，或?yàn)閲?guó)有參股企業(yè)的，需提供國(guó)有資產(chǎn)管理部門同意資產(chǎn)抵押的相關(guān)文件

抵押人為股份制企業(yè)/有限責(zé)任公司的，需提供公司章程、股東會(huì)決議/董事會(huì)決議

抵押人為集體企業(yè)的，需提供職工代表大會(huì)決議、主管部門批復(fù)

申請(qǐng)人身份證明包括：

法人或其他組織：組織機(jī)構(gòu)代碼證/營(yíng)業(yè)執(zhí)照/事業(yè)單位法人證書/社會(huì)團(tuán)體法人登記證書

自然人：

境內(nèi)：居民身份證（無身份證者，提供戶口；戶口/護(hù)照/軍官證/文職干部證/士兵證/學(xué)員證/離休證/退休證/港澳居民來往內(nèi)地通行證/港澳同胞回鄉(xiāng)證/港澳居民身份證/臺(tái)灣居民來往大陸通行證）

境外：護(hù)照和中國(guó)政府主管機(jī)關(guān)簽發(fā)的居留證件

登記辦理流程：

申請(qǐng)→詢問→現(xiàn)場(chǎng)查看→受理，繳費(fèi)→初審→繕證→復(fù)審→報(bào)批→審核→記載于登記簿→發(fā)證→歸檔

受理時(shí)限：10個(gè)工作日

領(lǐng)證方式：1、權(quán)利人領(lǐng)??；2、權(quán)利人委托他人領(lǐng)??；3、郵政快件。

備注：1、申請(qǐng)登記材料應(yīng)當(dāng)提供原件。不能提供原件的，應(yīng)當(dāng)提交經(jīng)有關(guān)機(jī)關(guān)確認(rèn)與原件一致的復(fù)印件，用A4紙復(fù)印，單位資料復(fù)印件的應(yīng)加蓋單位公章。

2、以上屬一次性告知事項(xiàng)，若有不清楚可咨詢中心工作人員。

所謂實(shí)質(zhì)登記，是指抵押權(quán)的生效必須經(jīng)過登記，否則抵押權(quán)不能成立。也就是說，抵押合同的生效與抵押權(quán)的設(shè)立是不同的時(shí)間點(diǎn)，抵押合同的生效必須經(jīng)當(dāng)事人雙方意思表示一致，但抵押權(quán)的設(shè)立必須以到有關(guān)部門進(jìn)行登記為準(zhǔn)。從目前世界各國(guó)立法例上看，除少數(shù)動(dòng)產(chǎn)抵押采用形式登記之外，其它動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)抵押均采用實(shí)質(zhì)登記。抵押權(quán)實(shí)行實(shí)質(zhì)登記的制度，其原因何在呢？從抵押權(quán)的性質(zhì)及各國(guó)立法例上分析，其于兩大理由，第一，物權(quán)的公示理論；第二，物權(quán)行為理論。

既然抵押權(quán)是登記具有如此大的作用，那么，由誰來主管抵押權(quán)的登記工作呢？即抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)是誰呢？從世界各國(guó)立法例上看，抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)的設(shè)定，應(yīng)遵循兩大規(guī)則：第一、登記機(jī)關(guān)的司法性質(zhì)。即登記機(jī)關(guān)是司法機(jī)構(gòu)而非行政機(jī)構(gòu)。因?yàn)榈盅簷?quán)的登記，具有直接決定著當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)第，決定抵押權(quán)的設(shè)立，具有直接決定著當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，決定抵押權(quán)的設(shè)立、變更和終止的司法意義，所以，各國(guó)法律師均把抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)做為司法機(jī)構(gòu)之一。如德國(guó)為屬于地方法院的土地登記司；日本為司法行政機(jī)關(guān)法務(wù)局、地方法務(wù)局及其派出所。第二，登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。即在一國(guó)范圍內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一的司法區(qū)域內(nèi)，抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)應(yīng)是統(tǒng)一的，其目的是為了保證抵押權(quán)登記司法上的統(tǒng)一性和登記制度的統(tǒng)一性。從我國(guó)擔(dān)保法規(guī)定上看，我國(guó)抵押權(quán)的登記機(jī)關(guān)，顯然與國(guó)際上通用的規(guī)則不一致。依擔(dān)保法第42條的規(guī)定，我國(guó)抵押權(quán)權(quán)的登記機(jī)關(guān)均是行政機(jī)關(guān)且不統(tǒng)一，其至不明確。

第42條規(guī)定：“辦理抵押登記的部門如下：（一）以無地上定著物的土地使用權(quán)抵押的，為核發(fā)土地使用權(quán)證書的土地管理部門；（二）以城市房地產(chǎn)或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，為縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門；（三）以林木抵押的，為縣級(jí)以上林木主管部門；（四）以航空器、船艙、車輛抵押的，為運(yùn)輸工具的登記部門；（五）以企業(yè)的設(shè)備和其他動(dòng)產(chǎn)抵押的，為財(cái)產(chǎn)所在地的工商行政管理部門”。第43條又規(guī)定：“當(dāng)事人以其他財(cái)產(chǎn)抵押的……登記部門為抵押人所在的公證部門”。上述有關(guān)抵押登記機(jī)構(gòu)的規(guī)定，顯然存在著極大的缺陷，其缺陷表現(xiàn)在第一，增加當(dāng)事人進(jìn)行抵押登記的成本。由于登記機(jī)關(guān)多頭且是依抵押權(quán)的標(biāo)的來劃分的，那么如同一債務(wù)人就不同的抵押物向債權(quán)人提供擔(dān)保，就會(huì)出現(xiàn)設(shè)立一個(gè)抵押權(quán)而分向不同機(jī)構(gòu)登記的狀況，無形中加大了當(dāng)事人的進(jìn)行抵押權(quán)登記的成本，會(huì)妨礙抵押登記制度的實(shí)行。第二，機(jī)關(guān)多頭導(dǎo)致抵押權(quán)登記制度的不統(tǒng)一。從目前看，國(guó)家工商行政管理局制定并頒布了《企業(yè)動(dòng)產(chǎn)抵押物登記管理辦法》。

顯然，這個(gè)法規(guī)只適用“動(dòng)產(chǎn)抵押登記”。按此推理，其它標(biāo)的抵押登記辦法，也會(huì)由相應(yīng)的登記部門制定，這樣有關(guān)抵押權(quán)的登記制度，就會(huì)出現(xiàn)6個(gè)不同的登記制度。第三，登記機(jī)關(guān)多頭，不利于登記公示、警示功能的發(fā)揮。這種登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記制度的不統(tǒng)一，不利于交易秩序的安全，也不利于抵押權(quán)這種擔(dān)保制度充分發(fā)牢固其作用。克服上述缺陷的唯一辦法，是統(tǒng)一抵押權(quán)登記機(jī)關(guān)，建立統(tǒng)一的抵押權(quán)登記制度。

需要辦理房屋抵押權(quán)登記的單位、企業(yè)及個(gè)人。

1.委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證明；授權(quán)委托書中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確；授權(quán)委托書經(jīng)公證的，可不再核對(duì)委托人的身份證明原件；

2.個(gè)人房屋辦理抵押權(quán)登記的，抵押人委托書應(yīng)公證，但金融機(jī)構(gòu)書面同意抵押人委托書無須公證的，抵押人委托書可以不公證，委托人身份證明復(fù)印件可不核對(duì)原件；

3.抵押權(quán)注銷登記中抵押人為自然人的，委托書應(yīng)公證；

4.無（限制）民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿（未成年人）、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件；

5.因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利益的書面保證原件；

6.當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件；

7.登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件。

1.提交材料；

2.房屋交易大廳受理材料；

3.十個(gè)工作日領(lǐng)證。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)設(shè)立登記

1.登記申請(qǐng)書原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋所有權(quán)證（原件及復(fù)印件），共有的房屋還需提交共有權(quán)證（原件及復(fù)印件）、共有人同意抵押的書面意見原件（共有人共同簽訂抵押合同的除外）；按份共有的房屋，以其所有份額設(shè)定抵押的，可不提供其他共有權(quán)人的共有權(quán)證及共有人同意抵押的書面證明；

4.國(guó)有土地使用證（整宗房地產(chǎn)）；

5.主債權(quán)合同原件、抵押合同原件；

6.未辦理抵押權(quán)預(yù)告登記的，申請(qǐng)房屋轉(zhuǎn)移登記和抵押登記一并辦理的，提交抵押權(quán)人簽署的領(lǐng)取房屋他項(xiàng)權(quán)證后向借貸人放款的具結(jié)原價(jià)；

7.以已購公有住房抵押的，提交原購房合同，其中央產(chǎn)已購公有住房抵押的，提交央產(chǎn)房上市出售確認(rèn)表原件；

8.抵押當(dāng)事人認(rèn)定的已銷售和辦理轉(zhuǎn)移登記房屋的清單原件（房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目）。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記

1.登記申請(qǐng)書原件；

2.申請(qǐng)人的身份證明；

3.房屋所有權(quán)證；

4.房屋他項(xiàng)權(quán)證書原件；

5.主債權(quán)已轉(zhuǎn)讓的證明文件原件及房屋抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議原件。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)變更登記

1.申請(qǐng)人應(yīng)與房屋他項(xiàng)權(quán)證、房屋登記簿記載的房屋抵押人、抵押權(quán)人一致；申請(qǐng)變更的內(nèi)容應(yīng)與提交的有關(guān)變更抵押權(quán)登記內(nèi)容協(xié)議約定的事實(shí)一致；涉及房屋登記內(nèi)容的應(yīng)與房屋所有權(quán)證、房屋登記簿記載一致；

2.變更擔(dān)保債權(quán)數(shù)額以及抵押順位發(fā)生變化的，如有其他抵押權(quán)人，應(yīng)提交其他抵押權(quán)人同意的書面文件原件；

3.無司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封、異議登記等限制權(quán)利的情況。

需提交的材料：

1.登記申請(qǐng)書原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋他項(xiàng)權(quán)證書原件；

4.變更后的房屋所有權(quán)證原件（涉及房屋登記內(nèi)容的）或者變更前的房屋所有權(quán)證原件（房屋變更登記和抵押變更登記一并辦理的）；

5.抵押人與抵押權(quán)人變更抵押權(quán)的書面協(xié)議原件；

6.被擔(dān)保債權(quán)的數(shù)額或順位發(fā)生變更的協(xié)議（原件，被擔(dān)保債權(quán)或者順位變更）；有其他抵押權(quán)人的，還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人的書面同意文件原件。

房屋抵押權(quán)登記流程抵押權(quán)注銷登記

1.登記申請(qǐng)書原件；

2.申請(qǐng)人身份證明；

3.房屋他項(xiàng)權(quán)證書原件；

4.房屋所有權(quán)證原件；

5.解除抵押權(quán)的協(xié)議原件或者生效法律文書。