代建工程開(kāi)發(fā)成本

開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的各項(xiàng)代建工程支出和對(duì)代建工程分配的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)記入“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”、“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”等賬戶的貸方。同時(shí)應(yīng)按成本核算對(duì)象和成本項(xiàng)目分別歸類(lèi)記入各代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬。代建工程開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬的格式，基本上和房屋開(kāi)發(fā)成本明細(xì)分類(lèi)賬相同。

完成全部開(kāi)發(fā)過(guò)程并經(jīng)驗(yàn)收的代建工程，應(yīng)將其實(shí)際開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的借方，并在將代建工程移交委托代建單位，辦妥工程價(jià)款結(jié)算手續(xù)后，將代建工程開(kāi)發(fā)成本自“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“經(jīng)營(yíng)成本”賬戶的借方。

如某開(kāi)發(fā)企業(yè)接受市政工程管理部門(mén)的委托，代為擴(kuò)建開(kāi)發(fā)小區(qū)旁邊一條道路。擴(kuò)建過(guò)程中，用銀行存款支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)300 000元，前期工程費(fèi) 160 000元，應(yīng)付基礎(chǔ)設(shè)施工程款 540 000元，分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80 000元，在發(fā)生上列各項(xiàng)擴(kuò)建工程開(kāi)發(fā)支出和分配開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 000

貸：銀行存款 460 000

應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款 540 000

開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用 80 000

道路擴(kuò)建工程完工并經(jīng)驗(yàn)收，結(jié)轉(zhuǎn)已完工程成本時(shí)，應(yīng)作如下分錄入賬：

借：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品——代建工程 1080 000

貸：開(kāi)發(fā)成本——代建工程開(kāi)發(fā)成本 1080 0002100433B

代建工程開(kāi)發(fā)成本的核算對(duì)象，應(yīng)根據(jù)各項(xiàng)工程實(shí)際情況確定。成本項(xiàng)目一般可設(shè)置如下幾項(xiàng)：

(l)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；

(2)前期工程費(fèi)；

(3)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)；

(4)建筑安裝工程費(fèi)；

(5)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

在實(shí)際核算工作中，應(yīng)根據(jù)代建工程支出內(nèi)容設(shè)置使用。

代建工程賬戶設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)代建工程的核算除了用到“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”、“主營(yíng)業(yè)務(wù)成本”、“銀行存款”、“原材料”等賬戶外，還用到兩個(gè)專(zhuān)門(mén)賬戶：“工程施工”、“工程結(jié)算”。

“工程施工”是用來(lái)核算企業(yè)實(shí)際發(fā)生的合同成本和合同毛利，它可按建造合同分別合同成本和合同毛利進(jìn)行明細(xì)核算，該賬戶期末余額一般在借方，表示企業(yè)尚未完工的建造合同成本和合同毛利。

“工程結(jié)算”是核算企業(yè)根據(jù)建造合同約定向業(yè)主辦理結(jié)算的累計(jì)金額，該賬戶可按建造合同進(jìn)行明細(xì)核算。期末余額一般在　貸方反映企業(yè)尚未完工建造合同已辦理結(jié)算的累計(jì)金額。當(dāng)合同完工時(shí)，應(yīng)將該賬戶的余額與相關(guān)工程的工程施工賬戶相對(duì)沖。

代建工程賬務(wù)處理

同一會(huì)計(jì)年度完工的建造合同在施工過(guò)程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時(shí)：

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶

與委托方進(jìn)行結(jié)算時(shí)：

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算

建造合同完工時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

工程施工——合同毛利

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：工程結(jié)算

貸：工程施工

1、代建工程跨年度，建造結(jié)果能可靠估計(jì)的。在施工過(guò)程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額，

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶

當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價(jià)款結(jié)算時(shí)，按照結(jié)算金額，

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算

資產(chǎn)負(fù)債表日，確認(rèn)收入和費(fèi)用時(shí)：

首先計(jì)算出完工進(jìn)度，然后按照上述公式計(jì)算出當(dāng)期應(yīng)確認(rèn)的收入、費(fèi)用和毛利，會(huì)計(jì)分錄如下：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

工程施工——合同毛利

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

當(dāng)合同總成本大于總收入時(shí)，按計(jì)算的金額，

借：資產(chǎn)減值損失

貸：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

合同完工時(shí)；

當(dāng)期確認(rèn)的合同收入=合同的總收入—以前年度累計(jì)確認(rèn)的收入

當(dāng)期確認(rèn)的合同費(fèi)用=合同的總成本—以前年度累計(jì)確認(rèn)的成本

當(dāng)期確認(rèn)的毛利=當(dāng)期的合同收入—當(dāng)期的合同費(fèi)用

會(huì)計(jì)分錄如下：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

工程施工——合同毛利

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入

借：工程結(jié)算

貸：工程施工

把計(jì)提的預(yù)計(jì)損失轉(zhuǎn)入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

借：存貨跌價(jià)準(zhǔn)備

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本

2、建造結(jié)果不能可靠估計(jì)的。在施工過(guò)程中，當(dāng)企業(yè)發(fā)生支出時(shí)，按照實(shí)際發(fā)生額，

借：工程施工——合同成本

貸：原材料、應(yīng)付職工薪酬等賬戶

當(dāng)企業(yè)向業(yè)主辦理價(jià)款結(jié)算時(shí)，按照結(jié)算金額，

借：應(yīng)收賬款

貸：工程結(jié)算

在確認(rèn)收入時(shí)：

借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本(按照實(shí)際發(fā)生的支出)

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(按實(shí)際收到或預(yù)計(jì)能收回的金額)

工程施工——合同毛利(兩者差額)

代建工程信息披露

企業(yè)應(yīng)當(dāng)在附注中披露與建造合同有關(guān)的下列信息：

1、各項(xiàng)合同總金額，以及確定合同完工進(jìn)度的方法。

2、各項(xiàng)合同累計(jì)已經(jīng)發(fā)生成本、累計(jì)已確認(rèn)毛利(或虧損)。

3、各項(xiàng)合同已辦理結(jié)算的價(jià)款金額。

4、當(dāng)期預(yù)計(jì)損失的原因和金額。

預(yù)收代建工程款是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代委托單位開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，按雙方合同規(guī)定預(yù)收委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金。為了核算預(yù)收代建工程款，企業(yè)應(yīng)在“預(yù)收帳款”總帳科目下設(shè)置“預(yù)收代建工程款”細(xì)科目。企業(yè)收到委托單位的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，借記“銀行存款”科目，貸記“預(yù)收帳款一預(yù)收代建工程款”科目；代建工程竣】：驗(yàn)收移交委托單位時(shí)，應(yīng)按合同規(guī)定的結(jié)紅價(jià)款，借記“應(yīng)收帳款”科目，貸記“經(jīng)營(yíng)收入”科目。同時(shí)，將預(yù)收的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金自“預(yù)收帳款—預(yù)收代建工程款”科目轉(zhuǎn)入“應(yīng)收帳款”科目，借記“預(yù)收帳款—預(yù)收代建工程款”科目，貸記“應(yīng)收帳款”科目。 2100433B

1．土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)或批租地價(jià)。能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，如分不清成本核算對(duì)象的，應(yīng)先將其支出先通過(guò)“開(kāi)發(fā)成本—— 自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記人“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本— — 自用土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開(kāi)發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開(kāi)發(fā)的商品性土地的一部分，則應(yīng)將其發(fā)生的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，先在“開(kāi)發(fā)成本——商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶進(jìn)行匯集，待土地開(kāi)發(fā)完成投入使用時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記人“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本一商品性土地開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

2．前期工程費(fèi)。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪．場(chǎng)地平整等各項(xiàng)前期工程支出，能分清成本核算對(duì)象的，應(yīng)直接記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)，應(yīng)按一定標(biāo)準(zhǔn)將其分配記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“前期工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污．排洪．通訊．綠化 環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施支出，一般應(yīng)直接或分配記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目。并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開(kāi)發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時(shí)，應(yīng)將其應(yīng)負(fù)擔(dān)的基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)(按歸類(lèi)集中結(jié)轉(zhuǎn)的還應(yīng)包括應(yīng)負(fù)擔(dān)的前期工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)問(wèn)接費(fèi))計(jì)人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象，并記人“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

4．建筑安裝工程費(fèi)。

房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其建筑安裝工程支出，應(yīng)根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價(jià)款確定，直接記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目．并記人“開(kāi)發(fā)成本— —房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)建筑安裝工程采用招標(biāo)方式發(fā)包，并將幾個(gè)工程一并招標(biāo)發(fā)包，則在工程完工結(jié)算工程價(jià)款時(shí)，應(yīng)按各項(xiàng)工程的預(yù)算造價(jià)的比例，計(jì)算它們的標(biāo)價(jià)即實(shí)際建筑安裝工程費(fèi)。

采用自營(yíng)方式進(jìn)行建筑安裝工程施工的房屋開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程支出，一般可直接記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本_ 旁屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存材料”、“應(yīng)付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開(kāi)發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設(shè)置“工程施工”、“施工間接費(fèi)用”等賬戶，用來(lái)核算和歸集各項(xiàng)建筑安裝工程支出，月末將其實(shí)際成本轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本—— 房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶。并記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目。

企業(yè)用于房屋開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)設(shè)備，即附屬于房屋工程主體的各項(xiàng)設(shè)備，應(yīng)在出庫(kù)交付安裝時(shí)，記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“建筑安裝工程費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“庫(kù)存設(shè)備”賬戶的貸方。

5．配套設(shè)施費(fèi)。

房屋開(kāi)發(fā)成本應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)是指開(kāi)發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施支出。在具體核算時(shí)，應(yīng)根據(jù)配套設(shè)施的建設(shè)情況，采用不同的費(fèi)用歸集和核算方法。

(1)配套設(shè)施與房屋同步開(kāi)發(fā)，發(fā)生的公共配套設(shè)施支出，能夠分清并可直接計(jì)人有關(guān)成本核算對(duì)象的，直接記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“應(yīng)付賬款——應(yīng)付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設(shè)施支出，應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的，應(yīng)先在“開(kāi)發(fā)成本—— 配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶先行匯集．

待配套設(shè)施完工時(shí)，再按一定標(biāo)準(zhǔn)(如有關(guān)項(xiàng)目的預(yù)算成本或計(jì)劃成本)，分配記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目．并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“開(kāi)發(fā)成本——配套設(shè)施開(kāi)發(fā)成本”賬戶的貸方。

(2)配套設(shè)施與房屋非同步開(kāi)發(fā)。即先開(kāi)發(fā)房屋，后建配套設(shè)施?；蚍课菀验_(kāi)發(fā)等待出售或出租．而配套設(shè)施尚未全部完成，在結(jié)算完工房屋的開(kāi)發(fā)成本時(shí)，對(duì)應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)，可采取預(yù)提的辦法。即根據(jù)配套設(shè)施的預(yù)算成本(或計(jì)劃成本)和采用的分配標(biāo)準(zhǔn)，計(jì)算完工房屋應(yīng)負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施支出，記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“配套設(shè)施費(fèi)”成本項(xiàng)目，并記人“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方和“預(yù)提費(fèi)用”賬戶的貸方。預(yù)提數(shù)與實(shí)際支出數(shù)的差額，在配套設(shè)施完工時(shí)調(diào)整有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本。

6. 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開(kāi)發(fā)各種開(kāi)發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，應(yīng)先通過(guò)“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶進(jìn)行核算，每月終了，按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)人各有關(guān)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本。應(yīng)由房屋開(kāi)發(fā)成本負(fù)擔(dān)的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用，應(yīng)自“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)成本——房屋開(kāi)發(fā)成本”賬戶的借方，并記人有關(guān)房屋開(kāi)發(fā)成本核算對(duì)象的“開(kāi)發(fā)間接費(fèi)”成本項(xiàng)目。