房產(chǎn)面積

其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積，主要適用于商品房。計(jì)租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。

人們常說的商品房的建筑面積，其實(shí)是指上述“建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。

第一條（制定目的）

為維護(hù)房地產(chǎn)權(quán)利人及其他有關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的客觀、公正、正確，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭議處理，適用本辦法。

第三條（申請(qǐng)復(fù)核和鑒定途徑）

對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭議的，有關(guān)當(dāng)事人可以向出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核，也可以向上海市房屋調(diào)查專家委員會(huì)（以下簡稱專家委員會(huì)）申請(qǐng)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果鑒定（以下簡稱鑒定）。

第四條（申請(qǐng)復(fù)核和鑒定的當(dāng)事人范圍）

下列當(dāng)事人（以下簡稱異議人）可以申請(qǐng)復(fù)核或者鑒定：

（一）房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)和實(shí)測(cè)的委托人（以下簡稱委托人）；

（二）尚未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的商品房預(yù)購人；

（三）尚未申請(qǐng)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的新建商品房買受人；

（四）專家委員會(huì)認(rèn)為可以受理的其他有關(guān)當(dāng)事人。

第五條（復(fù)核程序）

對(duì)房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告或者測(cè)算表、計(jì)算表的十五日內(nèi)向出具房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核。

房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)復(fù)核有爭議的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果，并向異議人解釋房產(chǎn)面積測(cè)繪情況。異議人要求出具書面復(fù)核結(jié)果的，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在接受復(fù)核申請(qǐng)的三十日內(nèi)向異議人出具書面復(fù)核結(jié)論。

經(jīng)復(fù)核，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)更正房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的，應(yīng)當(dāng)書面告知異議人，并應(yīng)當(dāng)更正房產(chǎn)面積測(cè)繪成果，及按有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)更正房屋樓盤表信息。異議人不是委托人的，房屋調(diào)查機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)將房產(chǎn)面積測(cè)繪成果更正情況書面告知委托人。

第六條（房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭議鑒定）

房產(chǎn)面積測(cè)繪成果爭議鑒定（以下簡稱成果鑒定）是指專家委員會(huì)按照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范等規(guī)定，對(duì)有爭議的房產(chǎn)面積測(cè)繪成果的合法性、規(guī)范性、準(zhǔn)確性進(jìn)行鑒定并出具鑒定結(jié)果報(bào)告的行為。

第七條（專家委員會(huì)）

專家委員會(huì)由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)組織成立。專家委員會(huì)由本市從事房產(chǎn)測(cè)繪教學(xué)、科研和實(shí)務(wù)工作的學(xué)者、專家和專業(yè)人士等組成。

專家委員會(huì)鑒定受理窗口設(shè)在上海市房地產(chǎn)交易中心。

第八條（鑒定受理）

房產(chǎn)面積測(cè)繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告或者測(cè)算表、計(jì)算表的十五日內(nèi)或在收到房產(chǎn)面積測(cè)繪成果復(fù)核結(jié)果十日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會(huì)申請(qǐng)鑒定。

異議人是委托人的，申請(qǐng)鑒定時(shí)，應(yīng)當(dāng)提交以下文件：

（一）申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人身份證明；

（三）房產(chǎn)面積測(cè)繪成果報(bào)告；

（四）申請(qǐng)人認(rèn)為測(cè)繪成果有誤的證明材料；

（五）專家委員會(huì)認(rèn)為需要的其他材料。

3.1 房產(chǎn)面積測(cè)算的內(nèi)容

3·1·1 面積測(cè)算

面積測(cè)算系指水平面積測(cè)算。分為房屋面積和用地面積測(cè)算兩類，其中房屋面積測(cè)算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測(cè)算。

3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認(rèn)定。

3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

3·1·6 面積測(cè)算的要求

各類面積測(cè)算必須獨(dú)立測(cè)算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。

3·2 房屋建筑面積測(cè)算的有關(guān)規(guī)定

3·2·1 計(jì)算全部建筑面積的范圍

a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計(jì)算建筑面積。

c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。

e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計(jì)算。

f）挑樓、全封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算

g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算

a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算

b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算

c) 地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平投影面積計(jì)算

d) 有柱或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計(jì)算。

g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計(jì)算建筑面積。

3.2.2 計(jì)算一半建筑面積的范圍

a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

b) 獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

c) 未封閉的陽臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

3.2.3不計(jì)算建筑面積的范圍

a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。

c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池。

e) 建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)。

f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h) 活動(dòng)房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

i) 獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

3.3用地面積測(cè)算

3.3.1 用地面積測(cè)算的范圍用地面積以丘為單位進(jìn)行測(cè)算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測(cè)算，各項(xiàng)地類面積的測(cè)算。

3.3.2下列土地不計(jì)入用地面積：

a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。

b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。

e) 其他按規(guī)定不計(jì)入用地的面積。

3.3.3 用地面積測(cè)算的方法用地面積測(cè)算可采用坐標(biāo)解析計(jì)算、實(shí)地量距計(jì)算和圖解計(jì)算等方法。

3.4 面積測(cè)算的方法與精度要求

3.4.1坐標(biāo)解析法

A）根據(jù)界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上數(shù)據(jù)，按下式計(jì)算面積。

1nS=Xi(Yi 1---－Yi-1)……………………………（18）

2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi 1)……………………………（19）

2i=1

式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點(diǎn)的縱坐標(biāo)，m；

Yi——界址點(diǎn)的橫坐標(biāo)，m；

n——界址點(diǎn)個(gè)數(shù)i————界址點(diǎn)序號(hào)，按順時(shí)針方向順編。

B）面積中誤差按下式計(jì)算。

1nms=±m(xù)j8D2i-1,i 1i=1…………………………（20）

式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差，m；

Di-1,i 1——多邊形中對(duì)角線長度，m。

3·4·2 實(shí)地量距法

A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實(shí)地丈量的邊長直接計(jì)算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計(jì)算面積。

B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計(jì)算，其精度等級(jí)的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測(cè)算均應(yīng)獨(dú)立進(jìn)行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：

△S=±0．0003MS…………………………...........………（21）

式中：

△S——兩次量面積較差，㎡；

S——所量算面積，㎡；

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時(shí)，圖形面積不應(yīng)小于5cm2。圖上量距應(yīng)量至0．2mm。