房產(chǎn)面積簡介

其中建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積，主要適用于商品房。計租面積、使用面積主要適用于公產(chǎn)房屋和企業(yè)產(chǎn)的房屋管理。

人們常說的商品房的建筑面積，其實是指上述“建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積”中的“建筑面積”，其中是包含一部分公攤面積在內(nèi)的。

第一條（制定目的）

為維護房地產(chǎn)權(quán)利人及其他有關(guān)當事人的合法權(quán)益，保障房產(chǎn)面積測繪成果的客觀、公正、正確，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條（適用范圍）

本市行政區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)面積測繪成果爭議處理，適用本辦法。

第三條（申請復核和鑒定途徑）

對房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，有關(guān)當事人可以向出具房產(chǎn)面積測繪成果的房屋調(diào)查機構(gòu)申請復核，也可以向上海市房屋調(diào)查專家委員會（以下簡稱專家委員會）申請房產(chǎn)面積測繪成果鑒定（以下簡稱鑒定）。

第四條（申請復核和鑒定的當事人范圍）

下列當事人（以下簡稱異議人）可以申請復核或者鑒定：

（一）房產(chǎn)面積預測和實測的委托人（以下簡稱委托人）；

（二）尚未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的商品房預購人；

（三）尚未申請房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的新建商品房買受人；

（四）專家委員會認為可以受理的其他有關(guān)當事人。

第五條（復核程序）

對房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內(nèi)向出具房產(chǎn)面積測繪成果的房屋調(diào)查機構(gòu)申請復核。

房屋調(diào)查機構(gòu)應當復核有爭議的房產(chǎn)面積測繪成果，并向異議人解釋房產(chǎn)面積測繪情況。異議人要求出具書面復核結(jié)果的，房屋調(diào)查機構(gòu)應當在接受復核申請的三十日內(nèi)向異議人出具書面復核結(jié)論。

經(jīng)復核，房屋調(diào)查機構(gòu)更正房產(chǎn)面積測繪成果的，應當書面告知異議人，并應當更正房產(chǎn)面積測繪成果，及按有關(guān)規(guī)定申請更正房屋樓盤表信息。異議人不是委托人的，房屋調(diào)查機構(gòu)還應當將房產(chǎn)面積測繪成果更正情況書面告知委托人。

第六條（房產(chǎn)面積測繪成果爭議鑒定）

房產(chǎn)面積測繪成果爭議鑒定（以下簡稱成果鑒定）是指專家委員會按照國家和本市有關(guān)法律、法規(guī)、房產(chǎn)測繪技術(shù)規(guī)范等規(guī)定，對有爭議的房產(chǎn)面積測繪成果的合法性、規(guī)范性、準確性進行鑒定并出具鑒定結(jié)果報告的行為。

第七條（專家委員會）

專家委員會由上海市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會組織成立。專家委員會由本市從事房產(chǎn)測繪教學、科研和實務工作的學者、專家和專業(yè)人士等組成。

專家委員會鑒定受理窗口設(shè)在上海市房地產(chǎn)交易中心。

第八條（鑒定受理）

房產(chǎn)面積測繪成果有爭議的，異議人可以在收到房產(chǎn)面積測繪成果報告或者測算表、計算表的十五日內(nèi)或在收到房產(chǎn)面積測繪成果復核結(jié)果十日內(nèi)向?qū)＜椅瘑T會申請鑒定。

異議人是委托人的，申請鑒定時，應當提交以下文件：

（一）申請書；

（二）申請人身份證明；

（三）房產(chǎn)面積測繪成果報告；

（四）申請人認為測繪成果有誤的證明材料；

（五）專家委員會認為需要的其他材料。

3.1 房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

3·1·1 面積測算

面積測算系指水平面積測算。分為房屋面積和用地面積測算兩類，其中房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等測算。

3·1·2 房屋的建筑面積

房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。

3·1·3 房屋的使用面積

房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平投影計算。

3·1·4 房屋的產(chǎn)權(quán)面積

房屋的產(chǎn)權(quán)面積系指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

3·1·5 房屋的共有建筑面積

房屋共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

3·1·6 面積測算的要求

各類面積測算必須獨立測算兩次，其較差應在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應精度的儀器和工具。面積以平方米為單位，取至0．01㎡。

3·2 房屋建筑面積測算的有關(guān)規(guī)定

3·2·1 計算全部建筑面積的范圍

a) 永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

b) 房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2．20M以上部位計算建筑面積。

c) 穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2．20M以上的，按其水平投影面積計算。

d) 樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。

e) 房屋在天面上，屬永久性建筑，層高在2．20M以上的樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2．20M以上的部位，按其外圍水平投影面只計算。

f）挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算

g）屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算

a) 與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算

b) 房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算

c) 地下室、半地下室及其相應出入口，層高在2.20m以上的，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平投影面積計算

d) 有柱或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

e) 玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

f) 屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。

g) 依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

h) 有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫計算建筑面積。

3.2.2 計算一半建筑面積的范圍

a) 與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

b) 獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計算。

c) 未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計算。

d) 無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。

e) 有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計算。

3.2.3不計算建筑面積的范圍

a) 層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室。

b) 突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷等。

c) 房屋之間無上蓋的架空通廊。

d) 房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

e) 建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

f) 騎樓、過街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

g) 利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

h) 活動房屋、臨時房屋、簡易房屋。

i) 獨立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

j) 與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。

3.3用地面積測算

3.3.1 用地面積測算的范圍用地面積以丘為單位進行測算，包括房屋占地面積、其他用途的土地面積測算，各項地類面積的測算。

3.3.2下列土地不計入用地面積：

a) 無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間隙地。

b) 市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地。

c) 公共使用的河涌、水溝、排污溝。

d) 已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地。

e) 其他按規(guī)定不計入用地的面積。

3.3.3 用地面積測算的方法用地面積測算可采用坐標解析計算、實地量距計算和圖解計算等方法。

3.4 面積測算的方法與精度要求

3.4.1坐標解析法

A）根據(jù)界址點坐標成果表上數(shù)據(jù)，按下式計算面積。

1nS=Xi(Yi 1---－Yi-1)……………………………（18）

2i=1或1nS=Yi(Xi-1---－Xi 1)……………………………（19）

2i=1

式中：

S——面積，㎡；

Xi——界址點的縱坐標，m；

Yi——界址點的橫坐標，m；

n——界址點個數(shù)i————界址點序號，按順時針方向順編。

B）面積中誤差按下式計算。

1nms=±m(xù)j8D2i-1,i 1i=1…………………………（20）

式中：

ms——面積中誤差，㎡；

mj——相應等級界址點規(guī)定的點位中誤差，m；

Di-1,i 1——多邊形中對角線長度，m。

3·4·2 實地量距法

A）規(guī)則圖形，可根據(jù)實地丈量的邊長直接計算面積；不規(guī)則圖形，將其分割成簡單的幾何圖形，然后分別計算面積。

B）面積誤差按3·2·6規(guī)定計算，其精度等級的使用范圍，由各城市的房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)當?shù)氐膶嶋H情況決定。

3·4·3 圖解法圖上量算面積，可選用求積儀法、幾何圖形法等方法。圖上面積測算均應獨立進行兩面次。兩次量算面積較差不得超過下式規(guī)定：

△S=±0．0003MS…………………………...........………（21）

式中：

△S——兩次量面積較差，㎡；

S——所量算面積，㎡；

M——圖的比例尺分母。

使用圖解法量算面積時，圖形面積不應小于5cm2。圖上量距應量至0．2mm。