房產(chǎn)市場

房產(chǎn)市場具有以下一些主要特點：

（1）房產(chǎn)市場的供給和需求的高度層次性和差別性

由于人口、環(huán)境、文化、教育、經(jīng)濟等因素的影響，房產(chǎn)在各個區(qū)域間的需求情況各不相同，房產(chǎn)市場供給和需求的影響所及往往限于局部地區(qū)，所以，房產(chǎn)市場的微觀分層特性也較為明顯。具體表現(xiàn)在，土地的分區(qū)利用情況造成地區(qū)及一個城市的不同分區(qū)，不同分區(qū)內(nèi)房產(chǎn)類型存在差異，同一分區(qū)內(nèi)建筑檔次也有不同程度的差異存在。

（2）房產(chǎn)市場交易對象和交易方式的多樣性

房產(chǎn)市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建筑物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。

（3）房產(chǎn)市場消費和投資的雙重特性

由于房產(chǎn)可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產(chǎn)的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。

（4）房產(chǎn)市場供給和需求的不平衡性

房產(chǎn)市場供求關系的不平衡狀態(tài)是經(jīng)常會發(fā)生的。雖然價格和供求等市場機制會產(chǎn)生調(diào)整供求之間的非均衡態(tài)的作用，但隨著諸多市場因素的發(fā)展變化，原有的均衡態(tài)將不斷被打破，因此，房產(chǎn)市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。

(5)房地產(chǎn)市場與股票市場的一個重要區(qū)別在于，房地產(chǎn)市場不是一個全國統(tǒng)一市場，而是一個分散的、區(qū)域性分割的市場。我國地域遼闊，各地發(fā)展極不平衡。每個地區(qū)的收入水平、經(jīng)濟狀況、地理環(huán)境和文化背景的差異，決定各自房地產(chǎn)市場的結(jié)構、供求關系和價格水平的不同。因而中央不可能像調(diào)節(jié)股票市場那樣，直接調(diào)節(jié)區(qū)域性的房地產(chǎn)市場。

(6)房地產(chǎn)開發(fā)是地方經(jīng)濟和城市發(fā)展規(guī)劃的一個有機部分。房地產(chǎn)業(yè)是政府監(jiān)管最嚴的行業(yè)之一。因為政府控制土地，它通過土地供應和城建規(guī)劃，把住房發(fā)展納入其中，從而直接控制該地區(qū)的住房發(fā)展模式。一個樓盤從選址、設計、建造、驗收到銷售，幾乎每一個環(huán)節(jié)都要經(jīng)過地方政府的嚴格審批和監(jiān)督。顯然，對房地產(chǎn)市場的微觀調(diào)控已經(jīng)是地方政府的職責范圍。

房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進行社會再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。房產(chǎn)市場通過市場機制，及時實現(xiàn)房產(chǎn)的價值和使用價值，可提高房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟效益，促進房產(chǎn)資源的有效配置和房產(chǎn)建設資金的良性循環(huán)。房產(chǎn)市場能引導居民消費結(jié)構合理化，有利于改善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處于主體地位。

房產(chǎn)市場流通的房產(chǎn)，是有一定的房屋所有權和使用權的房屋財產(chǎn)。

狹義的房產(chǎn)，是指已經(jīng)脫離了房屋生產(chǎn)過程的屬于地上物業(yè)的房屋財產(chǎn)；

廣義的房產(chǎn)，是指房屋建筑物與宅基地作為一個統(tǒng)一體而構成的財產(chǎn)，亦包含相應的土地使用權在內(nèi)。

從交易對象區(qū)分，房產(chǎn)市場可劃分為住宅市場與非住宅市場兩大類。

住宅市場是房產(chǎn)市場的主體，根據(jù)住宅的檔次，可細分為豪華型、舒適型、經(jīng)濟實用型和保障型四個不同層次的市場。

非住宅用房市場進而可細分為辦公、商用、廠房、倉庫等具體市場。

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的歷史

第一階段： 理論突破與試點起步階段（1978至1991年）1978年理論界提出了住房商品化、土地產(chǎn)權等觀點。1980年9月北京市住房統(tǒng)建辦公室率先掛牌，成立了北京市城市開發(fā)總公司，拉開了房地產(chǎn)綜合開發(fā)的序幕。1982年國務院在四個城市進行售房試點。1984年廣東、重慶開始征收土地使用費。1987至1991年是中國房地產(chǎn)市場的起步階段。1987年11月26日，深圳市政府首次公開招標出讓住房用地。1990年上海市房改方案出臺，開始建立住房公積金制度。1991年開始，國務院先后批復了24個省市的房改總體方案。

第二階段：非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995年）

1992年房改全面啟動，住房公積金制度全面推行。1993年“安居工程”開始啟動。1992年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長，月投資最高增幅曾高達146.9%。房地產(chǎn)市場在局部地區(qū)一度呈現(xiàn)混亂局面，在個別地區(qū)出現(xiàn)較為明顯的房地產(chǎn)泡沫。1993年底宏觀經(jīng)濟調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長率普遍大幅回落。房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段時間的低迷之后開始復蘇。

第三階段：相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995至2002年）

隨著住房制度改革不斷深化和居民收入水平的提高，住房成為新的消費熱點。1998以后，隨著住房實物分配制度的取消和按揭政策的實施，房地產(chǎn)投資進入平穩(wěn)快速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。

第四階段：價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段(2003年以來)

民生與發(fā)展、經(jīng)濟與社會、政策與民意、政府與市場等多重因素。2100433B

我國房產(chǎn)市場經(jīng)過2010年一系列政府調(diào)控，現(xiàn)狀依然火爆，房價依然堅挺，房價上升的勢頭并未被明顯抑制。進入2011年后，從中央到地方，各職能部門又一輪針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控以組合拳的方式逐步展開。此輪調(diào)控是2010年房產(chǎn)市場整頓的延續(xù)，房產(chǎn)市場是否健康有序發(fā)展，是國家經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構調(diào)整布局的重要目的之一，政策方面是十二五規(guī)劃的重頭戲、是國家經(jīng)濟領域舉足輕重的風向標，事關民生、穩(wěn)定等多項重要因素。所以此輪以政策導向為手段的調(diào)控，如果仍不能達到平抑房價上漲速度、打擊房產(chǎn)投機、逐步解決住房需求緊張等目的，更深層次更廣泛領域的政策還將陸續(xù)出臺。

第一條組建重慶房產(chǎn)交易中心，作為本市統(tǒng)一的、開放的房產(chǎn)市場，為促進房屋流通提供有效服務。

第二條房產(chǎn)交易的內(nèi)容包括房屋所有權的現(xiàn)貨或期貨買賣、房屋的有償轉(zhuǎn)讓、房屋的租賃、房屋所有權或使用權的無償或有償互換等。

第三條房產(chǎn)交易的范圍包括不同所有制之間的交易、城鄉(xiāng)之間的交易、市內(nèi)與市外的交易。

第四條房產(chǎn)交易中心的任務：

（一）為房產(chǎn)交易提供洽談協(xié)商、交流信息、展示行情的各種服務設施及人員。

（二）審查供作交易的房屋的所有權和使用權，審查參與交易各方的合法資格及經(jīng)濟能力，負責成交房屋的合同監(jiān)證。

（三）接受有關房產(chǎn)政策、業(yè)務和法律咨詢，接受信托代理各類房產(chǎn)交易，舉辦交易會。

（四）直接進入或組織房產(chǎn)經(jīng)營單位進入市場，通過房屋吞吐以平抑價格或儲備房源。

第五條放開房屋價格，允許議價成交。

房產(chǎn)交易中心應根據(jù)上級規(guī)定的作價原則和作價方法，結(jié)合市場供需變化，適時地測定并公布房屋的各類交易價格及上浮額度。

對實際成交價超過上浮額度的價格，以分檔次、按比例、緩遞增的方法，由房產(chǎn)交易中心代征超標規(guī)費（買賣、租賃超標規(guī)費征收率見附表）。

【發(fā)布單位】81805

【發(fā)布文號】武政[1988]6號

【生效日期】1988-01-23

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】

武漢市房產(chǎn)市場管理試行辦法

（一九八八年一月二十三日武政〔1988〕6號發(fā)布）

第一章 總則

第一條

第二條本市房產(chǎn)市場是指在本市進行的公有房屋（包括房產(chǎn)管理部門直接管理和單位自行管理的房屋）、私有房屋買賣，租賃和調(diào)換活動。

第三條房屋產(chǎn)權所有人可出售、出租自己所有的房屋。公有房屋，由房產(chǎn)管理部門或自行管理單位代表國家行使所有權。房屋使用人調(diào)換房屋應征得房屋所有人同意。

第四條出售、出租房屋，應使用稅務機關統(tǒng)一印制的發(fā)票，并按有關規(guī)定納稅。

第五條市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理局、科（以下簡稱房地產(chǎn)部門）是房產(chǎn)市場的主管機關。

第二章 交易

第六條買賣房屋，應到市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門設置的房產(chǎn)交易管理所辦理立契審核手續(xù)。

第七條買賣房屋當事人可委托他人代辦立契審核手續(xù)。代理人應持有委托人出具或者經(jīng)過公證的合法委托書。

第八條買賣房屋當事人申請辦理立契審核手續(xù)，應按下列規(guī)定提供合法證件。

（一）房屋開發(fā)經(jīng)營單位出售房屋，應提供房屋開發(fā)經(jīng)營資格證件；購買房屋的單位和個人應提供房屋買賣合同書和房屋移交通知單。

（二）買賣建在集體制所有土地上的房屋，應提供鄉(xiāng)人民政府批準文件。

（三）買賣其他房屋，雙方應分別提供房屋所有權憑證、個人身份證件或縣以上人民政府發(fā)給單位的批準文件。

第九條房屋開發(fā)經(jīng)營單位出售房屋，應執(zhí)行市場物價管理部門審定和公布的價格標準。其他房屋，應由買賣雙方申請房產(chǎn)交易管理部門現(xiàn)場勘估確定基本價格后，根據(jù)所在地段環(huán)境因素議定成交價格，但不得超過市物價管理部門審定和公布的最高限價。

第十條房屋所有人出賣出租期限未滿的房屋，應事先辦理好過租承諾手續(xù)或就中止租約協(xié)調(diào)取得一致。房屋共有人之一出賣房屋，應在出賣自己所有部分前三個月書面通知其他共有人。在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先購買權。

第三章 租賃

第十一條租賃房屋應由雙方簽定租約。

單位出租自行管理的非住宅用房，私房所有人出租住宅和非住宅用房，應由租賃雙方在簽約一個月內(nèi)到區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門辦理租約審核手續(xù)。

第十二條租賃房屋當事人申請辦理租約審核手續(xù)，應按下列規(guī)定提供合法證件。

（一）本市單位承租私有房屋，應提供縣以上人民政府批準文件；個人承租私有房屋，應提供個人身份證件。

（二）外地來漢單位和個人租用住宅用房，應分別提供縣以上人民政府批準文件、當?shù)毓矙C關證明及本市公安機關簽署的證件；租用非住宅用房，還應提供當?shù)乜h以上工商行政管理機關證明。

第十三條房產(chǎn)管理部門直接管理和單位自行管理的住宅用房出租，執(zhí)行市場價管理部門審定和公布的租金標準。私有房屋和單位自行管理的非住宅用房出租，租金額由租賃雙方議定，但不得超過市物價管理部門審定和公布的最高限額。

第十四條房屋承租人應按期繳納租金，不得拒付和拖欠。

第十五條租賃房屋期限由雙方議定。租期未滿，不得要求承租人搬遷，租期屆滿在同等條件下原承租人有優(yōu)先承租權。

第十六條承租人有下列行為之一，房屋所有人有權提前解除租約索取賠償：

（一）擅自將承租房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，轉(zhuǎn)讓或作為資本與他人聯(lián)營的；

（二）利用承租房屋進行非法活動，損害公共利益的；

（三）擅自改變租約規(guī)定的房屋用途，損壞房屋結(jié)構的；

（四）無故閑置承租房屋達六個月的。

第十七條房屋所有人應對出租房屋及時維修、保養(yǎng)，做到不塌、不漏、管道暢通，門窗和各種設施完好。

第十八條房屋所有人修理出租房屋，可要求承租人暫時遷出，并在修繕工程竣工后，及時通知原承租人搬回。

第十九條房產(chǎn)管理部門應對作為住宅使用的臨街門面房屋，予以調(diào)整，使之用于商業(yè)經(jīng)營。門面房屋內(nèi)的住戶，由使用房屋的單位安置。合理安置后原住戶拒不遷讓，經(jīng)區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門批準，可按非住宅租金標準收取房租。

第四章 調(diào)換

第二十條市、區(qū)（縣）房屋調(diào)換站負責本市、區(qū)、縣房屋調(diào)換的管理工作，并對自行管理單位設置的房屋調(diào)換機構實行業(yè)務指導和監(jiān)督檢查。

第二十一條房屋調(diào)換應本著有利工作、方便生活、自愿互利、合理用房的原則，采取多種方式進行。

第二十二條房屋調(diào)換應征得房屋所有人同意。在房屋所有權不變的前提下，可以跨單位、跨行業(yè)、跨地區(qū)調(diào)換。

第二十三條自行管理房屋的單位對通過房屋調(diào)換使用所管房屋的外單位住戶，在房屋管理維修和租金標準等方面應與本單位住戶同等對待。

第二十四條房屋調(diào)換應按規(guī)定辦理手續(xù)。房屋調(diào)換后，原租約即行終止，由換入住戶與房屋所有人重新簽定租約。

第五章 罰則

第二十五條違反本辦法，由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門會同同級物價、稅務、公安部門按下列情況分別予以處理。

（一）違反本辦法第六條的規(guī)定，房屋買賣無效，并對雙方當事人各處以相當房屋現(xiàn)值百分之一至二的罰款；

（二）違反本辦法第九條、第十三條的規(guī)定，沒收非法所得，并處以相當非法所得一至二倍的罰款；

（三）違反本辦法第十一條的規(guī)定，沒收全部租金，并對承租人處以相當全部租金的罰款；

（四）違反本辦法第十四條的規(guī)定，從次月算起，每月處以相當月租金額百分之二十的罰款；累計六個月未交房租，除追回全部欠租外，房屋所有人還有權解除租約，收回房屋；

（五）違反本辦法第四條的規(guī)定，由稅務部門按有關規(guī)定處罰；

（六）違反本辦法第十六條第一項的規(guī)定，沒收全部非法所得；

（七）違反本辦法第二十四條的規(guī)定，調(diào)換房屋無效，房屋所有人有權要求遷搬；拒不遷出者，由市、區(qū)（縣）房地產(chǎn)管理部門會同同級公安部門處理。

第二十六條房屋買賣、租賃、調(diào)換管理工作人員應模范執(zhí)行本辦法，以權謀私，索賄受賄的，由房地產(chǎn)管理部門給予行政或經(jīng)濟處罰；構成犯罪的，提請司法機關依法處理。

第二十七條房屋交易、租賃、調(diào)換發(fā)生糾紛，由當事人雙方協(xié)商解決；協(xié)商不能達成協(xié)議，可申請房地產(chǎn)管理部門調(diào)處或向法院提起訴訟。

第六章 附則

第二十八條中外合資企業(yè)和臺灣同胞、港澳同胞、海外僑胞私有房屋的專場，租賃、調(diào)換，按有關規(guī)定管理。

第二十九條本辦法由市房地產(chǎn)管理局負責解釋。房屋買賣、租賃、調(diào)換具體管理辦法，由市房地產(chǎn)管理另行制定。

第三十條本辦法自發(fā)布之日起施行。本市以前發(fā)布的有關規(guī)定與本辦法不符的，以本辦法為準。