房屋折舊

(2)房屋的殘值，是指房屋經(jīng)過長(zhǎng)期使用，失去使用價(jià)值后，經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用，它作為使用房屋的追加耗費(fèi)，應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值，簡(jiǎn)稱殘值。

(3)使用年限，是住宅實(shí)物形態(tài)經(jīng)外界的物理、化學(xué)因素作用下，從而發(fā)生有形的磨損；在有形的磨損下，住宅能維持正常使用的年限，稱為使用年限。使用年限是由住宅的結(jié)構(gòu)、質(zhì)量決定的自然壽命。折舊年限，是住宅價(jià)值轉(zhuǎn)移的年限，它是由使用過程中社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件決定的社會(huì)必要平均使用壽命，或稱經(jīng)濟(jì)壽命。折舊年限除與使用年限有關(guān)外，還受無(wú)形損耗的影響。

building depreciation

房屋折舊是逐步回收房屋投資的形式，即房屋的折舊費(fèi)。折舊費(fèi)是指房屋建造價(jià)值的平均損耗。房屋在長(zhǎng)期的使用中，雖然保留原有的實(shí)物形態(tài)，但由于自然損耗和人為的損耗，它的價(jià)值也會(huì)逐漸減少。這部分因損耗而減少的價(jià)值，以貨幣形態(tài)來(lái)表現(xiàn)，就是折舊費(fèi)。確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折舊年限。

(1)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ)，由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成，是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià)，而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年，甚至一百多年，在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大，故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù)，而按重置，即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算。

房屋折舊費(fèi)的計(jì)算方法在《國(guó)營(yíng)企業(yè)固定資產(chǎn)折舊試行條例》中明確規(guī)定，房屋一類的固定資產(chǎn)折舊，采用平均年限法，即定額折舊法。其計(jì)算公式為：

消費(fèi)者在購(gòu)買舊房時(shí)，也可以利用折舊法求出所購(gòu)舊房大概價(jià)值。公式為：

舊房?jī)r(jià)格=造價(jià)-年折舊費(fèi)乘以已使用年數(shù)

當(dāng)然，確定房屋的價(jià)格還要考慮很多因素，如房屋所處的地段位置、房屋的建筑面積和樓房的層次與朝向等。

確定折舊費(fèi)的依據(jù)是建筑造價(jià)、殘值、清理費(fèi)用和折 舊年限。 (1)建筑造價(jià)是核算折舊費(fèi)的基礎(chǔ),由建造中必要的物質(zhì)消耗、勞動(dòng)報(bào)酬和稅金、利潤(rùn)所組成,是住宅經(jīng)營(yíng)中的進(jìn)貨價(jià)。它只應(yīng)是住宅本身的進(jìn)價(jià),而不應(yīng)包括其他費(fèi)用。由于住宅的使用年限長(zhǎng)達(dá)幾十年,甚至一百多年,在這樣長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)物價(jià)變化很大, 故一般均不以其原始造價(jià)為計(jì)算依據(jù),而按重置,即在現(xiàn)實(shí)條件下重新建造該類住宅所需的貨幣支出來(lái)計(jì)算。 (2)房屋的殘值,是指房屋經(jīng)過長(zhǎng)期使用,失去使用價(jià)值后,經(jīng)過拆除清理以后殘留的建筑材料的價(jià)值。（3）清理費(fèi)用是拆除清理報(bào)廢的破舊房屋時(shí)所支付的人工、機(jī)具的費(fèi)用,它作為使用房屋　的追加耗費(fèi),應(yīng)計(jì)入成本之內(nèi)。（4）一般都以殘值扣除清理費(fèi)用后的剩余部分為凈殘值,簡(jiǎn)稱殘值。因?yàn)樗谧≌瑑r(jià)值中所占的比例不大,而且是在住宅報(bào)廢后才能得到的,因此它與原值無(wú)法比較。2100433B