房地產(chǎn)測繪軟件

e_map房地產(chǎn)測繪管理系統(tǒng)是集房地局測繪業(yè)務(wù)流程管理、勘測定界、地籍變更和房屋建筑面積分?jǐn)偟雀鞣N功能于一體的綜合系統(tǒng)。系統(tǒng)支持單機(jī)或網(wǎng)絡(luò)環(huán)境運(yùn)行，并提供與標(biāo)準(zhǔn)格式數(shù)據(jù)庫的接口。主要功能模塊包括接單、測繪（數(shù)據(jù)采集、圖形變更、面積采集入庫、測繪報(bào)告生成等）、初審、復(fù)審、打印收費(fèi)、上交數(shù)據(jù)等。其中“房屋建筑面積分?jǐn)偂蹦K充分發(fā)揮了AutoCAD的自身功能，智能快速的進(jìn)行圖形構(gòu)面、面積采集和分?jǐn)?、批處理生成各類?bào)告附圖和測（計(jì)）算表。該系統(tǒng)是住建部行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)CJJ/T 115-2007《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》的原型之一。2100433B

測繪系統(tǒng)要求符合國家相關(guān)測量規(guī)范，滿足基本測繪工作需要；兼容各類GIS軟件，為GIS庫的建立和維護(hù)提供支持；為全局統(tǒng)一樓盤表建立和維護(hù)提供自動(dòng)化工具。它有別于傳統(tǒng)純粹為測繪服務(wù)的軟件，更多考慮到全局的數(shù)據(jù)應(yīng)用。

房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或土地使用權(quán)）、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的發(fā)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。購買房地產(chǎn)是一種重要的投資方式。

然而，近年來，我國房地產(chǎn)業(yè)確實(shí)過熱，完全符合以上幾個(gè)特征。一方面，民眾怨聲四起；另一方面，國家不斷出臺相關(guān)政策法規(guī)，對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控。

推動(dòng)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)做到以下幾點(diǎn)：

（一）土地市場規(guī)范化 土地是房地產(chǎn)業(yè)的命根，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)前提下土地的供應(yīng)狀況將左右房產(chǎn)市場的平衡。我國的土地所有權(quán)是國有制，一級土地使用權(quán)資源支配能力在于政府，簡單地說就是中國政府壟斷土地資源，這就要求政府在土地供應(yīng)上具備高度的規(guī)范性和前瞻性。 第一，政府提前一個(gè)時(shí)間段，制定時(shí)間表，詳細(xì)說明未來期間內(nèi)土地供應(yīng)規(guī)模、土地供應(yīng)范圍、供應(yīng)土地的規(guī)劃，讓房地產(chǎn)市場能充分理解政府的計(jì)劃從而實(shí)現(xiàn)理性的開發(fā)。過去有過這方面負(fù)面的案例，開發(fā)商不知道未來時(shí)間內(nèi)政府有多少供應(yīng)土地，擔(dān)心下一步?jīng)]有土地可開發(fā)，于是，在就近的拍賣會(huì)上瘋狂競價(jià)，以超高價(jià)位得到土地，之后背負(fù)承重的壓力進(jìn)行開發(fā)，市場以這樣的形式走下去是不健康的，政府也難以長久穩(wěn)定地通過土地獲利。 第二，堅(jiān)持土地招、掛、拍形式的公正性，實(shí)現(xiàn)交易全過程的透明化，接受市場和輿論的監(jiān)督。在土地壟斷的前提下，招、掛、拍的公平操作顯得更為突出和重要，市場化是中國經(jīng)濟(jì)的 [1] [2] [3] [4] 方向，市場化的前提就是一個(gè)相對公平的競爭環(huán)境，政府有必要也有能力實(shí)現(xiàn)和維持土地市場的公平競爭環(huán)境。 第三，政府應(yīng)具備靈活、及時(shí)的土地調(diào)控、應(yīng)對能力，以促進(jìn)和穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)的健康持續(xù)發(fā)展。俗話說，計(jì)劃沒有變化快，先前制定的計(jì)劃可以作為行事準(zhǔn)繩，但是當(dāng)環(huán)境出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變后，就需要及時(shí)調(diào)整應(yīng)對。形成一系列的應(yīng)對機(jī)制，強(qiáng)化政府對地產(chǎn)市場的有序控制。 第四，按年收取土地出讓金，避免提前透支土地潛力。 （二）完善房地產(chǎn)融資渠道 我國政府過去對土地政策進(jìn)行了大膽改革，但在地產(chǎn)融資上表現(xiàn)出相對的保守。在中國城市進(jìn)程化和經(jīng)濟(jì)高速增長的前提下，房地產(chǎn)業(yè)具有誘人的投資回報(bào)率，同時(shí)社會(huì)上積聚著相當(dāng)規(guī)模的資金。有序地允許社會(huì)資金進(jìn)入地產(chǎn)開發(fā)，有利于將行業(yè)提升到一個(gè)水平更高的階段、一個(gè)良性競爭的階段。 第一，實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)投資證券化，允許民間建立地產(chǎn)基金。房地產(chǎn)業(yè)需要資金，社會(huì)上也有資金，投資人不必精通地產(chǎn)開發(fā)，只需把錢交給會(huì)做的人去做，余下的就是維持游戲規(guī)則。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)也不必因?yàn)橘Y金問題吊死在銀行一棵樹上而坐失機(jī)會(huì)，選擇通過有明確規(guī)則的途徑從民間獲得資金進(jìn)行開發(fā)。 第二，推進(jìn)商業(yè)性銀行股份改革，政府應(yīng)從銀行運(yùn)營中抽身出來。國家控股銀行在整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)中占據(jù)金融主導(dǎo)地位不是市場化，這樣的形態(tài)不是公平競爭體制。事實(shí)證明國有銀行也不全認(rèn)同和貫徹政府對市場的理解——央行提高貸款門檻希望給房地產(chǎn)投資降溫，而各銀行在操作中卻想方設(shè)法減少央行設(shè)限的影響，極力拓展市場份額。 第三，適當(dāng)引入外資，達(dá)到鯰魚效應(yīng)。這也就是防止閉門造車的出現(xiàn)，我們應(yīng)該盡可能少走彎路，讓外資獲得適當(dāng)利潤可以理解為繳納相應(yīng)的學(xué)費(fèi)。 第四，避免地方保護(hù)主義或過分優(yōu)惠外來資本，也就是確保公平的資本環(huán)境。 （三）引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)開展多元化產(chǎn)品服務(wù) 有數(shù)據(jù)顯示90%的人群認(rèn)為樓價(jià)過高，而房地產(chǎn)商方面因?yàn)殚_發(fā)的高額投入不得不堅(jiān)挺高價(jià)，這背后的問題在于：樓盤產(chǎn)品的同質(zhì)化問題。購房者所面對的新房不外乎兩類產(chǎn)品——普通商品房和別墅。暫時(shí)拋開市場份額小的別墅不說?，F(xiàn)在市場上的所謂普通商品房，都有一個(gè)良好的外觀、不錯(cuò)的綠化、合理的戶型，整體品質(zhì)都差不多，所有的開發(fā)商都想把自己的“普通商品房”做得質(zhì)量更好價(jià)格更高。試想一下，如果市場上的轎車從奧拓到奔馳他們的外觀、配置、價(jià)格都也差不多，讓顧客怎么選、怎么買？成熟完整的市場，其產(chǎn)品就應(yīng)該存在明顯的分級差異。這個(gè)問題，應(yīng)該不全賴開發(fā)商，最應(yīng)該負(fù)責(zé)的是政府。 第一，政府在做土地規(guī)劃時(shí)就明確各塊土地未來的建筑形式體現(xiàn)分級概念，出讓土地時(shí)要求企業(yè)應(yīng)遵循預(yù)先的規(guī)劃而行，全程監(jiān)督土地的使用性質(zhì)。 第二，嚴(yán)把各級產(chǎn)品質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品分級不等同于優(yōu)劣區(qū)分，區(qū)分等級的標(biāo)準(zhǔn)是建立在需求市場的分化上，是需求的不同導(dǎo)致我們產(chǎn)品的多元。也許我們有顧慮，認(rèn)為低端產(chǎn)品不容易贏利。但我們看看，是不是所有贏利的牙膏企業(yè)都賣 20元一支的牙膏，是不是所有賣3元一支的牙膏企業(yè)都在虧損？市場的需求是多元的，我們沒有必要追求產(chǎn)品的一致化。在這里特別提一點(diǎn)的是，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房辦法本質(zhì)上沒有體現(xiàn)產(chǎn)品多元化，因?yàn)槭袌霎a(chǎn)品多元化的前提是市場化，現(xiàn)行的經(jīng)濟(jì)適用房不是一個(gè)市場化運(yùn)作的結(jié)果，存在太多的政府干預(yù)和不透明，事實(shí)證明多數(shù)人群并不能從經(jīng)濟(jì)適用房推行中得到實(shí)惠。 （四）建立多元化的房地產(chǎn)市場體系 中國的房地產(chǎn)市場熱點(diǎn)主要是集中在一級市場上，二級市場、三級市場的發(fā)展較為落后，尚未建立起完善的市場分級體系。政府在宏觀調(diào)控上也主要是針對一級開發(fā)市場，對二、三級市場缺乏有效地調(diào)控，因而導(dǎo)致二、三級市場幾乎完全市場化，并且受到不良經(jīng)營商的控制，同時(shí)，二、三級市場是以一級市場的殘余產(chǎn)品和附屬物的價(jià)值存在，并未使其完成市場分級體系，實(shí)現(xiàn)滿足各個(gè)層面消費(fèi)需求。因此其轉(zhuǎn)化并接受一級市場的需求、降低一級市場泡沫，為一級市場建立完整的產(chǎn)品價(jià)值體系的功能并未實(shí)現(xiàn)。因而，政府應(yīng)當(dāng)有意識地制定政策、開展措施幫助市場建立完善的分級體系，使房地產(chǎn)行業(yè)能夠可持續(xù)的健康發(fā)展。 （五）加強(qiáng)政府宏觀調(diào)控 第一，加快消化積壓空置商品房。政府必須控制房地產(chǎn)的空置量，促使空置房地產(chǎn)的消化。政府對長期空置的房地產(chǎn)要進(jìn)行強(qiáng)有力的干預(yù)，如規(guī)定最高限價(jià)，強(qiáng)制拍賣。在項(xiàng)目審批上限制對房地產(chǎn)的開發(fā)速度，以免產(chǎn)生新的積壓。對于通過市場途徑不能消化的空置房地產(chǎn)，政府可以收購用作廉租屋。 第二，降低房地產(chǎn)稅費(fèi)。政府要采取有效措施，切實(shí)減輕企業(yè)的負(fù)擔(dān)，降低房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，全面清理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的各項(xiàng)受費(fèi)，取消不合理不合法的收費(fèi)項(xiàng)目，合并重復(fù)多收的收費(fèi)項(xiàng)目，降低偏高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，限制水、電行業(yè)的過分壟斷，防止權(quán)力尋租和腐敗行為，促進(jìn)房價(jià)的下調(diào)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。 第三，完善房地產(chǎn)市場法規(guī)。完善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、開發(fā)、交易、中介、稅費(fèi)、價(jià)格和物業(yè)管理的法規(guī)，制定一套較為健全的政策法規(guī)，完善房地產(chǎn)市場的游戲規(guī)則，使房地產(chǎn)市場能有序發(fā)展，讓房地產(chǎn)市場有一個(gè)公平競爭的機(jī)制，給投資者一個(gè)良好的市場環(huán)境，對土地的供應(yīng)、閑置上地的回收、商品房的預(yù)售、房改房上市等作明確的規(guī)定。通過完善房地產(chǎn)市場法規(guī)，建立和完善房地產(chǎn)市場體制，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造良好的市場環(huán)境，促使我國房地產(chǎn)市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。2100433B

第一章 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)營銷

第一節(jié) 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場

第二節(jié) 市場營銷概論

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷的內(nèi)涵

第二章 房地產(chǎn)市場調(diào)研與預(yù)測

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法和基本程序

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容

第四節(jié) 房地產(chǎn)市場預(yù)測

附 錄 案例說明

第三章 房地產(chǎn)市場細(xì)分策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分的概念及意義

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場細(xì)分的方法和程序

第三節(jié) 房地產(chǎn)營銷目標(biāo)市場的選擇

第四章 房地產(chǎn)營銷策略——產(chǎn)品策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的定位策略

第三節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的生命周期策略

第四節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的差異化策略

第五節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品的組合策略

第六節(jié) 房地產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新策略

第五章 房地產(chǎn)營銷策略——價(jià)格策略

第一節(jié) 概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格決定程序、目標(biāo)和方法

第三節(jié) 房地產(chǎn)價(jià)格策略

第六章 房地產(chǎn)營銷策略——市場營銷渠道策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷渠道策略概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷渠道的設(shè)計(jì)

第三節(jié) 房地產(chǎn)市場營銷渠道的管理

第七章 房地產(chǎn)營銷策略——促銷策略

第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷促銷策略概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)廣告促銷策略

第三節(jié) 房地產(chǎn)人員推銷策略

第四節(jié) 房地產(chǎn)公共關(guān)系策略

第五節(jié) 房地產(chǎn)銷售推廣策略

第八章 房地產(chǎn)營銷策略——物業(yè)管理策略

第一節(jié) 物業(yè)管理的營銷功能

第二節(jié) 物業(yè)管理概述

第九章 房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略

第一節(jié) 概述

第二節(jié) 房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的制定

第三節(jié) 房地產(chǎn)品牌運(yùn)營的目標(biāo)及流程

第十章 房地產(chǎn)營銷策劃

第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷策劃的內(nèi)涵

第二節(jié) 房地產(chǎn)營銷策劃的程序和內(nèi)容

第三節(jié) 房地產(chǎn)全程營銷策劃案例——上海LADOLL城前期策劃方案（簡要版）

第十一章 房地產(chǎn)營銷新模式

第一節(jié) 房地產(chǎn)營銷與信息技術(shù)

第二節(jié) 房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)營銷

第三節(jié) 案例——上海網(wǎng)上房地產(chǎn)交易信息系統(tǒng)

附件1上海市商品房銷售合同網(wǎng)上備案和登記辦法

參考書目2100433B