房地產(chǎn)抵押合同

依照《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起三十日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。國家實(shí)行房地產(chǎn)抵押登記制度，也就是說必須到房地產(chǎn)登記主管部門辦理抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。因此，房地產(chǎn)抵押登記作為抵押合同生效的要件，當(dāng)事人訂立書面抵押合同后未辦理登記的視為效力未定，房地產(chǎn)抵押合同必須向房地產(chǎn)管理部門登記后才生效。依法設(shè)定的房地產(chǎn)抵押，只有辦理抵押登記手續(xù)后，才受國家法律保護(hù)，否則，沒有法律效力。

房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理房地產(chǎn)抵押登記，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件：①抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明；②抵押登記申請(qǐng)書；③抵押合同；④國有土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證或房地產(chǎn)權(quán)證，共有的房屋還必須提交房屋共有權(quán)證和其他共有人同意抵押的證明；⑤可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料；⑥可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料；⑦登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。抵押合同發(fā)生變更或者抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在變更或者終止之日起15日內(nèi)，到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或者注銷抵押登記。

房地產(chǎn)抵押合同生效，雙方當(dāng)事人必須認(rèn)真履行其權(quán)利和義務(wù)。

(一)抵押人的權(quán)利與義務(wù)

1．抵押人的權(quán)利

抵押人對(duì)抵押物具有占有、使用、處分和收益的權(quán)利。房地產(chǎn)設(shè)定抵押之后，抵押人在抵押期間對(duì)抵押物仍具有占有和使用的權(quán)利。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人對(duì)抵押標(biāo)的物還具有處分和收益的權(quán)利，可將已抵押的房地產(chǎn)予以出租或轉(zhuǎn)讓。

2．抵押人的義務(wù)

抵押人有義務(wù)保管和維護(hù)抵押物，并為抵押物購買保險(xiǎn)。這是為了防止抵押物的價(jià)值減少?！稉?dān)保法》第五十一條規(guī)定：因抵押人的行為造成抵押物價(jià)值減少時(shí)，抵押人有義務(wù)恢復(fù)抵押物的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相當(dāng)?shù)膿?dān)保。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第二十三條規(guī)定：抵押當(dāng)事人約定對(duì)抵押房地產(chǎn)保險(xiǎn)的，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險(xiǎn)費(fèi)由抵押人負(fù)擔(dān)。

抵押人有義務(wù)配合進(jìn)行房地產(chǎn)登記。依據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第30、31條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押合同自簽訂之日起30日內(nèi)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)椒康禺a(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效。抵押當(dāng)事人具有提供權(quán)證資料、配合抵押登記的義務(wù)。

抵押人有遵守抵押合同的義務(wù)。抵押人應(yīng)嚴(yán)守抵押合同的規(guī)定，不得損害抵押權(quán)人的合法利益。

(二)抵押權(quán)人的權(quán)利與義務(wù)

1．抵押權(quán)人的權(quán)利

抵押權(quán)人對(duì)抵押物具有支配權(quán)。抵押權(quán)具有物權(quán)特征，在侵權(quán)行為發(fā)生時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)要求侵害人停止侵害、排除妨礙、恢復(fù)原狀、賠償損失。

抵押權(quán)人具有優(yōu)先受償權(quán)。在債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押物的變價(jià)和抵押物的孳息優(yōu)先受償。

2．抵押權(quán)人的義務(wù)

抵押權(quán)人具有遵守抵押合同的義務(wù)。抵押權(quán)人行使抵押權(quán)應(yīng)嚴(yán)守抵押合同的規(guī)定，不得損害抵押人的合法利益。

抵押人有義務(wù)進(jìn)行房地產(chǎn)抵押登記。同樣抵押權(quán)人也具有辦理房地產(chǎn)抵押登記的義務(wù)。

房地產(chǎn)抵押合同具有如下法律特征：

(1)房地產(chǎn)抵押合同是一種從合同。房地產(chǎn)抵押合同必須以設(shè)立主債的合同的存在為前提才能成立，它是主債的債權(quán)人與主債的債務(wù)人或第三人之間自愿訂立的以提供房地產(chǎn)作為擔(dān)保主債履行的從合同。房地產(chǎn)抵押合同隨主債的消滅而終止。

(2)房地產(chǎn)抵押合同的標(biāo)的只能是不動(dòng)產(chǎn)和特定物。土地和房屋具有不可移動(dòng)性，也不可以其他土地和房屋來代替，否則其價(jià)值就容易發(fā)生變化。房地產(chǎn)抵押合同只能在房地產(chǎn)所在地履行，也只能以合同約定的房屋、土地來履行。

(3)房地產(chǎn)抵押合同是諾成性合同。根據(jù)合同的成以是否以交付標(biāo)的物為要件，可將合同分為實(shí)踐性合同和諾成性合同。實(shí)踐性合同是除當(dāng)事人意思表示一致外，還必須交付標(biāo)的物才能成立的合同，而諾成性合同是當(dāng)事人意思表示一致即可成立的合同。房地產(chǎn)抵押不以轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)的占有為特征，所以房地產(chǎn)抵押合同的成立并不以轉(zhuǎn)以標(biāo)的物和前提，它屬于諾成性合同。

(4)房地產(chǎn)抵押合同是要式合同。要式合同和非要式合同的區(qū)別在于：前者必須采取特定的形式，而后者并不以采取特定的形式為要件。房地產(chǎn)抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)采取書面形式簽訂房地產(chǎn)抵押合同，還應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，由此可見，房地產(chǎn)抵押合同屬于要式合同。

房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移對(duì)房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成確定彼此權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)抵押合同必須以書面形式簽訂。

根據(jù)《擔(dān)保法》第39條和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第26條的規(guī)定，房地產(chǎn)抵押合同的內(nèi)容主要包括以下條款：

1．抵押人、抵押權(quán)人的名稱或者姓名、住所。包括抵押人和抵押權(quán)人的名稱(姓名)、國籍、住所、法定代表人等。抵押權(quán)人往往就是主債權(quán)的債權(quán)人；抵押人則既可以是主債權(quán)的債務(wù)人，也可以是第三人，但他們都必須對(duì)抵押的房地產(chǎn)有處分權(quán)。

2．主債權(quán)的種類、數(shù)額。即房地產(chǎn)抵押所擔(dān)保的債權(quán)的種類和數(shù)額。房地產(chǎn)抵押合同的訂立是為了擔(dān)保主債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，因而抵押合同中首先應(yīng)當(dāng)明確被擔(dān)保的主債權(quán)的種類和數(shù)額。

3．抵押房地產(chǎn)的處所、名稱、狀況、建筑面積、用地面積以及其他有關(guān)抵押房地產(chǎn)的基本情況。

4．抵押房地產(chǎn)的價(jià)值。明確抵押房地產(chǎn)的價(jià)值是確保抵押權(quán)能夠得到清償?shù)牧硪恢匾獥l件。抵押房地產(chǎn)的價(jià)值可以由抵押當(dāng)事人雙方協(xié)商約定，也可以經(jīng)由房地產(chǎn)評(píng)估確定，但法律、法規(guī)規(guī)定必須評(píng)估的除外。

5．抵押房地產(chǎn)的占管人、占用管理方式、占用管理責(zé)任以及意外損毀、滅失的責(zé)任。由于抵押權(quán)人的設(shè)定無需轉(zhuǎn)移抵押物的占有，明確抵押房地產(chǎn)的占管人對(duì)抵押房地產(chǎn)的管理義務(wù)i就顯得非常重要。

6．債務(wù)人履行債務(wù)的期限。債務(wù)人履行債務(wù)的期限是指主債權(quán)的債務(wù)人向債權(quán)人履行債務(wù)的時(shí)間界限。抵押權(quán)只有在主債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)才能實(shí)現(xiàn)。因此，在抵押合同中明確債務(wù)人履行債務(wù)的期限是判定債務(wù)人是否履行到期債務(wù)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)，也是確定抵押權(quán)可以實(shí)現(xiàn)的時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)。我國《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第17條規(guī)定：“有經(jīng)營期限的企業(yè)以其所有的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不應(yīng)當(dāng)超過該企業(yè)的經(jīng)營期限?！钡?8條規(guī)定：“以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限?！?

7．抵押權(quán)滅失的條件。抵押權(quán)的滅失，將導(dǎo)致抵押權(quán)人主債權(quán)實(shí)現(xiàn)保障的喪失。所以，抵押當(dāng)事人應(yīng)在合同中對(duì)抵押權(quán)滅失的條件作出約定。《擔(dān)保法》第52條規(guī)定：“抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅的，抵押權(quán)也消滅?！睂?duì)于房地產(chǎn)抵押期限，最高人民法院《關(guān)于適用(中華人民共和國擔(dān)保法)若干問題的解釋》第12條規(guī)定：“當(dāng)事人約定的或者登記部門要求登記的擔(dān)保期問，對(duì)擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。擔(dān)保物權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)的訴訟時(shí)效結(jié)束后，擔(dān)保權(quán)人在訴訟時(shí)效結(jié)束后的二年內(nèi)行使擔(dān)保物權(quán)的，人民法院應(yīng)當(dāng)予以支持?！辈贿^，法律效力更高的《物權(quán)法》修訂了這一司法解釋中行使擔(dān)保權(quán)的期限，其第202條規(guī)定，“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán)；未行使的，人民法院不予保護(hù)”，從而大大縮短了抵押權(quán)的行使期限。

8．違約責(zé)任。違約責(zé)任是合同當(dāng)事人不履行或沒有完全履行合同義務(wù)所應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任；當(dāng)事人也可以約定因一方違約時(shí)應(yīng)當(dāng)根據(jù)違約情況向?qū)Ψ街Ц兑欢〝?shù)額的違約金，也可以約定因違約產(chǎn)生的損害賠償數(shù)額的計(jì)算方法。

9．爭議解決方式。爭議解決方式是抵押合同雙方當(dāng)事人對(duì)抵押合同可能產(chǎn)生的爭議的解決方式的約定。爭議解決方式一般包括協(xié)商、調(diào)解、仲裁或者訴訟。

10．抵押合同訂立的時(shí)間和地點(diǎn)。

11．雙方約定的其他事項(xiàng)。

此外，《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第28條規(guī)定，以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：(1)《國有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號(hào)；(2)已繳納的土地使用權(quán)出讓金或需繳納的相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的款額；(3)已投入在建工程的工程款；(4)施工進(jìn)度及工程竣工日期；(5)已完成的工作量和工程量。

抵押合同的成立不等于抵押權(quán)的成立。房地產(chǎn)抵押是物權(quán)的變動(dòng)，抵押合同是物權(quán)變動(dòng)的原因行為，它是抵押關(guān)系成立的必要條件而非充分條件。抵押權(quán)人可因抵押合同的成立而產(chǎn)生請(qǐng)求權(quán)，即請(qǐng)求抵押人配合登記的權(quán)利，或在抵押物未經(jīng)登記的情況下，請(qǐng)求抵押人賠償損失的權(quán)利，但抵押權(quán)人不因抵押合同的成立直接取得抵押權(quán)。抵押權(quán)人在抵押物依法登記后方能取得抵押權(quán)。因此，抵押合同應(yīng)自成立時(shí)生效，抵押權(quán)自抵押物登記時(shí)成立。抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起30日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門辦理房地產(chǎn)抵押登記。辦理抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)交驗(yàn)下列文件。

(1)抵押當(dāng)事人的身份證明或法人資格證明。

(2)抵押登記申請(qǐng)書；抵押合同。

(3)抵押當(dāng)事人的抵押物的《國有土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，共有的房屋還必須提交《房屋共權(quán)證》和其他共有人的同意抵押的證明。

(4)可以證明抵押人有權(quán)設(shè)定抵押權(quán)的文件與證明材料。

(5)可以證明抵押房地產(chǎn)價(jià)值的資料。

(6)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為必要的其他文件。

登記機(jī)關(guān)經(jīng)審核，凡權(quán)屬清楚、證明材料齊全，符合抵押條件的，應(yīng)當(dāng)在受理登記之日起7日內(nèi)予以登記。對(duì)不予登記的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效，受法律保護(hù)。未辦抵押登記的，抵押合同無效，抵押權(quán)也就不成立，抵押合同的目的不能實(shí)現(xiàn)，但合同目的是否實(shí)現(xiàn)并不影響合同本身的效力。此時(shí)，抵押權(quán)雖未成立，抵押合同仍對(duì)當(dāng)事人有拘束力，有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。這是因?yàn)榈盅喝说呢?zé)任范圍內(nèi)的抵押物未能登記導(dǎo)致抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人將可能蒙受損失而抵押人卻可以免除擔(dān)保責(zé)任，其結(jié)果不利于抵押權(quán)人而利于抵押人，故除合同無效的原因外，抵押物未能辦理登記的責(zé)任多在抵押人。在主債權(quán)未受清償，抵押物又因抵押人違約未辦理登記的，抵押人承擔(dān)責(zé)任的依據(jù)是抵押合同。因抵押人未能履行抵押合同的義務(wù)而使抵押權(quán)不能成立，抵押權(quán)人無從對(duì)抵押標(biāo)的物行使抵押權(quán)，其所蒙受的損失是喪失合同約定的抵押標(biāo)的物的變價(jià)優(yōu)先受償并對(duì)抗第三人的權(quán)利，在此，抵押人所應(yīng)承擔(dān)的不是擔(dān)保責(zé)任，而是違約責(zé)任。抵押人承擔(dān)違約責(zé)任的范圍依其過錯(cuò)而定，但不能超過抵押合同約定的抵押標(biāo)的物的變價(jià)。2100433B

第二十二條　抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書面形式訂立抵押合同。抵押合同不得違反土地使用權(quán)出讓合同的約定和規(guī)劃對(duì)土地的使用要求。

第二十三條　抵押合同主要包括以下內(nèi)容：

（一）抵押當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所地；

（二）主債權(quán)種類、數(shù)額；

（三）債務(wù)人履行債務(wù)的期限；

（四）抵押房地產(chǎn)的座落、用途、結(jié)構(gòu)、面積、使用期限、權(quán)屬狀況；

（五）抵押擔(dān)保的范圍；

（六）抵押房地產(chǎn)的估價(jià)；

（七）抵押房地產(chǎn)意外毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任；

（八）抵押房地產(chǎn)處分的方式；

（九）抵押合同訂立的時(shí)間與地點(diǎn)；

（十）當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其他事項(xiàng)。

第二十四條　以在建工程抵押的，抵押合同還應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)權(quán)利證書、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》的編號(hào)；

（二）地價(jià)款交付的情況；

（三）施工進(jìn)度、已投入的工程款、已完成工程量及竣工日期。

房地產(chǎn)抵押綜述

根據(jù)物權(quán)法定主義及物權(quán)公示、公信主義，除因法律規(guī)定而直接產(chǎn)生的房地產(chǎn)抵押權(quán)外，房地產(chǎn)抵押權(quán)因房地產(chǎn)抵押合同并經(jīng)登記后而設(shè)定。由于中國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定法定房地產(chǎn)抵押權(quán)，所以在中國，房地產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)定條件有二：房地產(chǎn)抵押合同和房地產(chǎn)抵押權(quán)登記。

房地產(chǎn)抵押合同

（一）房地產(chǎn)抵押合同

房地產(chǎn)抵押合同是指?jìng)鶆?wù)人或者第三人不移轉(zhuǎn)對(duì)房地產(chǎn)的占有，將房地產(chǎn)作為債權(quán)擔(dān)保而與債權(quán)人達(dá)成有明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，依據(jù)此協(xié)議在債務(wù)人或第三人提供抵押的房地產(chǎn)上為債權(quán)人設(shè)定了抵押權(quán)，債務(wù)人或者第三人對(duì)債權(quán)人之債權(quán)承受房地產(chǎn)物上的擔(dān)保義務(wù)。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)依法以拍賣該房地產(chǎn)的價(jià)款優(yōu)先受償。

房地產(chǎn)抵押合同為要式合同，抵押人和抵押權(quán)人訂立房地產(chǎn)抵押合同，應(yīng)當(dāng)采用書面形式并記載法律規(guī)定的內(nèi)容，主要包括：⑴債權(quán)人、債務(wù)人、抵押人的姓名（名稱）、住址；⑵被擔(dān)保主債權(quán)種類、數(shù)額；⑶債務(wù)人履行債務(wù)的期限；⑷房地產(chǎn)的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬；⑸抵押擔(dān)保的范圍；⑹當(dāng)事人認(rèn)為需要約定的其它事項(xiàng)。房地產(chǎn)抵押合同所記載的內(nèi)容不符合法律規(guī)定要求的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)予以補(bǔ)正。

房地產(chǎn)抵押權(quán)力登記

（二）房地產(chǎn)抵押權(quán)登記

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是指由主管機(jī)關(guān)依法在登記簿上就房地產(chǎn)上的抵押權(quán)狀態(tài)予以記載。房地產(chǎn)抵押權(quán)經(jīng)登記后依法成立并取得物權(quán)公示、公信效力。中國立法將登記作為抵押合同的生效要件，混淆了房地產(chǎn)抵押合同的債權(quán)合同性質(zhì)以及房地產(chǎn)抵押權(quán)登記的物權(quán)變動(dòng)性質(zhì)。房地產(chǎn)抵押合同是債權(quán)合同，依法成立時(shí)就應(yīng)生效。而房地產(chǎn)抵押權(quán)登記是物權(quán)行為，是房地產(chǎn)抵押權(quán)成立的要件。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記由抵押當(dāng)事人向法律規(guī)定的房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)，填寫并遞交房地產(chǎn)抵押登記表，同時(shí)提交法律規(guī)定的應(yīng)當(dāng)提交的登記文件，主要包括主合同和房地產(chǎn)抵押合同以及抵押的土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書。房地產(chǎn)抵押登記機(jī)關(guān)收到當(dāng)事人的申請(qǐng)后即由負(fù)責(zé)監(jiān)督職責(zé)的抵押登記部門對(duì)當(dāng)事人提交的抵押登記文件的真實(shí)性、合法性予以審查，審查合格者，予以核準(zhǔn)登記并公告。