房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃——調(diào)研·定位·方案

第一部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃調(diào)研

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定的商品對(duì)象，對(duì)相關(guān)的市場(chǎng)信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研究與預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供參考依據(jù)，打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一個(gè)成功的項(xiàng)目，絕對(duì)不能脫離市場(chǎng)調(diào)研，正所謂“知己知彼，百戰(zhàn)不殆”。

第一章　市場(chǎng)宏觀環(huán)境調(diào)查 2

一、政治環(huán)境調(diào)查分析 2

二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查分析 4

三、文化環(huán)境調(diào)查分析 6

范例：消費(fèi)者背景資料 7

第二章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查 9

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求容量 9

二、現(xiàn)有樓盤(pán)分析 10

范例：住宅樓盤(pán)戶(hù)型調(diào)研 11

范例：在售樓盤(pán)降價(jià)促銷(xiāo)情況分析表 12

三、市場(chǎng)土地出讓分析 12

范例：××市2017年第一季度土地出讓分析 13

四、房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的分析 15

范例：房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)調(diào)查方案 16

五、房地產(chǎn)物業(yè)類(lèi)型分析 18

六、開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售情況分析 18

七、三級(jí)市場(chǎng)交易情況分析 19

范例：三級(jí)市場(chǎng)交易情況分析表 19

八、區(qū)域房地產(chǎn)政策法規(guī) 20

第三章　購(gòu)房者行為調(diào)查 21

一、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)行為分析 21

二、購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析 23

范例：購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)分析表 24

三、購(gòu)房者產(chǎn)品需求分析 25

范例：××市的購(gòu)房者需求調(diào)查問(wèn)卷 26

第四章　競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查 28

一、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查項(xiàng)目 28

二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手類(lèi)型 28

三、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手產(chǎn)品開(kāi)發(fā)分析 29

四、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)水平分析 30

五、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析報(bào)告 30

范例：××項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤(pán)分析報(bào)告 30

第五章　地塊基本狀況調(diào)查 34

一、地塊基本狀況SWOT分析 34

二、地塊基礎(chǔ)設(shè)施分析 35

三、地塊生活配套分析 36

四、地塊調(diào)查分析報(bào)告 37

范例：××新區(qū)項(xiàng)目地塊分析報(bào)告 37

第二部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位

拿到一塊地，首先的問(wèn)題就是確定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而這必須建立在了解消費(fèi)需求的前提下，抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)，準(zhǔn)確進(jìn)行定位。定位能夠創(chuàng)造差異，使開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目適銷(xiāo)對(duì)路；定位能更好地發(fā)掘項(xiàng)目自身個(gè)性與特色，使開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目更有競(jìng)爭(zhēng)力。一句話(huà)，精準(zhǔn)的定位是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的保證。

第六章　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇 41

一、開(kāi)發(fā)城市選擇 41

二、開(kāi)發(fā)地段選擇 42

三、開(kāi)發(fā)管理模式選擇 43

四、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品模式選擇 45

第七章　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定 47

一、土地信息收集 47

二、土地信息甄別 48

三、發(fā)展項(xiàng)目確定 48

第八章　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究 50

一、可行性研究的步驟 50

二、可行性研究的內(nèi)容 51

三、可行性研究的重點(diǎn) 54

四、可行性研究報(bào)告 56

范例：××樓盤(pán)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 57

第九章　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位 61

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分 61

二、目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 64

三、市場(chǎng)定位 69

范例：××房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位分析報(bào)告 72

第三部分　房地產(chǎn)項(xiàng)目分類(lèi)策劃方案

房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃是一項(xiàng)基于市場(chǎng)情況，為房地產(chǎn)項(xiàng)目從項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)到營(yíng)銷(xiāo)定位、推廣、銷(xiāo)售等一系列工作提供合理化建議和策略以及具體執(zhí)行，根據(jù)市場(chǎng)、產(chǎn)品以及銷(xiāo)售要求，根據(jù)項(xiàng)目不同階段、不同情況提供不同的解決方案，是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的工作。

第十章　住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃 77

一、住宅小區(qū)的特點(diǎn) 77

二、住宅小區(qū)容積率配置 77

三、住宅小區(qū)公共設(shè)施的配置 79

四、住宅小區(qū)樓層用途的規(guī)劃 80

五、住宅小區(qū)的功能定位 81

范例：××住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案 82

第十一章　寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃 86

一、寫(xiě)字樓的特點(diǎn) 86

二、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)定位 87

三、寫(xiě)字樓的檔次定位 89

四、寫(xiě)字樓的開(kāi)發(fā)策略 91

范例：××綜合智能化甲級(jí)寫(xiě)字樓策劃方案 92

第十二章　購(gòu)物中心項(xiàng)目策劃 95

一、購(gòu)物中心的特點(diǎn) 95

二、購(gòu)物中心的選址規(guī)劃 96

三、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)選擇 100

四、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)組合 102

五、購(gòu)物中心的業(yè)態(tài)定位 103

六、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)方式定位 104

范例：××購(gòu)物中心項(xiàng)目總體策劃方案 105

第十三章　商業(yè)街項(xiàng)目策劃 108

一、商業(yè)街的特點(diǎn) 108

二、商業(yè)街市場(chǎng)研究 109

三、商業(yè)街的規(guī)劃設(shè)計(jì) 112

四、商業(yè)街的開(kāi)發(fā)策略 114

五、商業(yè)街的文化營(yíng)造 115

范例：××商業(yè)步行街策劃方案 117

第十四章　主題公園項(xiàng)目策劃 120

一、主題公園的特點(diǎn) 120

二、主題選擇與定位 121

三、主題公園區(qū)位選擇 122

四、主題創(chuàng)意設(shè)計(jì) 124

五、主題公園的開(kāi)發(fā)模式 125

六、主題公園的規(guī)劃設(shè)計(jì) 126

七、主題公園的營(yíng)銷(xiāo)策略 127

范例：××游樂(lè)園策劃方案 128

第十五章　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃 132

一、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn) 132

二、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)要素 133

三、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃的要點(diǎn) 134

四、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的有效定位 135

五、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)模式定位 136

六、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)策略 140

范例：××品牌服裝批發(fā)市場(chǎng)策劃方案 142

第十六章　旅游酒店項(xiàng)目策劃 145

一、旅游酒店的功能和特點(diǎn) 145

二、旅游酒店的開(kāi)發(fā)策略 146

三、旅游酒店的開(kāi)發(fā)管理 147

四、旅游酒店的規(guī)劃設(shè)計(jì) 149

范例：××大酒店項(xiàng)目策劃方案 152

第十七章　度假村項(xiàng)目策劃 155

一、度假村的功能和結(jié)構(gòu) 155

二、度假村開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)原則 156

三、度假村主題化風(fēng)格 157

四、度假村選址因素 158

五、度假村的建設(shè)原則 160

六、度假村的定位 161

范例：××生態(tài)旅游度假村規(guī)劃方案 163

第十八章　物流園項(xiàng)目策劃 169

一、物流園的分類(lèi) 169

二、物流園的特點(diǎn) 169

三、物流園選址布局 170

四、物流園功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 174

范例：××農(nóng)產(chǎn)品現(xiàn)代物流園項(xiàng)目定位與整體規(guī)劃方案 176

第十九章　科技園項(xiàng)目策劃 179

一、科技園的基本特征 179

二、科技園區(qū)的選址 181

三、科技園功能結(jié)構(gòu)規(guī)劃 183

范例：××農(nóng)場(chǎng)科技園建設(shè)發(fā)展規(guī)劃方案 185

第二十章　工業(yè)園項(xiàng)目策劃 189

一、工業(yè)園的類(lèi)型特征 189

二、工業(yè)園的開(kāi)發(fā)模式 191

三、工業(yè)園的規(guī)劃原則 192

四、工業(yè)園區(qū)的選址 193

范例：××工業(yè)園規(guī)劃方案 194 2100433B

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃——調(diào)研·定位·方案》以房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃為主線，分為三部分：

·房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃調(diào)研（包括市場(chǎng)宏觀環(huán)境調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、購(gòu)房者行為調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查、地塊基本狀況調(diào)查）。

·房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃定位（包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選擇、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目確定、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位）。

·房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃分類(lèi)（包括住宅小區(qū)項(xiàng)目策劃、寫(xiě)字樓項(xiàng)目策劃、購(gòu)物中心項(xiàng)目策劃、商業(yè)街項(xiàng)目策劃、主題公園項(xiàng)目策劃、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃、旅游酒店項(xiàng)目策劃、度假村項(xiàng)目策劃、物流園項(xiàng)目策劃、科技園項(xiàng)目策劃、工業(yè)園項(xiàng)目策劃）。

《房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃——調(diào)研·定位·方案》實(shí)用性強(qiáng)，著重突出可操作性，書(shū)中附有大量的范本，可幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃過(guò)程中的相關(guān)人員提升工作能力，使之為企業(yè)的項(xiàng)目管理創(chuàng)造價(jià)值且發(fā)揮更大的作用。

《"顧問(wèn)城杯"第3屆房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽方案精選》匯集了“顧問(wèn)城杯”第三屆房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽的優(yōu)秀精選方案。《"顧問(wèn)城杯"第3屆房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽方案精選》匯集了“顧問(wèn)城杯”第三屆房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃大賽的優(yōu)秀精選方案，包括：北京市昌平新城住宅小區(qū)規(guī)劃及住宅設(shè)計(jì)方案；昌平新城“幸福立方”策劃方案；“尚城”項(xiàng)目策劃書(shū)；昌平新城東區(qū)項(xiàng)目全程策劃報(bào)告；左岸