分戶驗(yàn)收

規(guī)避糾紛 業(yè)主分戶驗(yàn)房應(yīng)三步走 房屋驗(yàn)收一直是令業(yè)主煩惱的事情，而收房時(shí)造成的糾紛也非常多。為規(guī)范市場(chǎng)，北京市建委要求從2006年1月1日起，開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須實(shí)施一戶一驗(yàn)的方式，為業(yè)主提供了維權(quán)依據(jù)，那么業(yè)主如何來(lái)利用這些規(guī)定來(lái)維護(hù)自己的權(quán)益呢?記者采訪了中國(guó)新興建設(shè)公司工程師石峰，向其咨詢了一些驗(yàn)房技巧。

第一步 索要驗(yàn)收合格表

《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理規(guī)定》要求開發(fā)商在向購(gòu)房者交房時(shí)，必須提供《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，該表必須詳細(xì)記錄該套住宅中房屋外觀及尺寸偏差、防水、水電安裝等8項(xiàng)內(nèi)容的驗(yàn)收過(guò)程、曾經(jīng)存在的問(wèn)題以及整改情況。

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的主要內(nèi)容包括:依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙的要求，在確保工程地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)安全可靠的基礎(chǔ)上，檢查住宅觀感質(zhì)量和使用功能質(zhì)量。

分戶驗(yàn)收合格后，開發(fā)商必須按戶出具由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位負(fù)責(zé)人簽字(簽章)確認(rèn)的《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》，并加蓋建設(shè)、施工、監(jiān)理單位工程質(zhì)量驗(yàn)收專用章。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收如果不合格，建設(shè)單位就不能組織整個(gè)工程竣工驗(yàn)收。

第二步 業(yè)主自行檢查

買房人除收到相關(guān)驗(yàn)收表格外，自己也可以對(duì)房屋進(jìn)行檢查。自行檢查的部分主要包括以下幾大部分:

一、房屋尺寸。石峰介紹，房屋在尺寸、高度、寬度上最容易出問(wèn)題，出現(xiàn)面積縮水的問(wèn)題，因此需要特別檢查。

二、檢查衛(wèi)生間是否漏水施工單位驗(yàn)收需要進(jìn)行蓄水試驗(yàn)。購(gòu)房人如果不放心，可在衛(wèi)生間內(nèi)蓄水，24小時(shí)后到下層住戶的衛(wèi)生間向上觀察，如無(wú)漏水特征，即為合格。頂層住戶要在下雨時(shí)重點(diǎn)查看屋頂是否漏水，可看邊角是否有水印。

三、在驗(yàn)房時(shí)要留心一下廚房是否有直接采光、自然通風(fēng)。廚房應(yīng)設(shè)置洗滌池、爐灶、排油煙機(jī)等設(shè)施或者預(yù)留位置。

四、是否按裝修標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交付?，F(xiàn)在交付使用的房子基本是兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一是初裝修，二是精裝修。購(gòu)房人可在建設(shè)部相關(guān)網(wǎng)站查詢清楚房子達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)要求。

五、室內(nèi)各種構(gòu)建交付的成品是否完好，包括室內(nèi)墻面是否平整光澤;地面是否平整、清潔;窗戶玻璃及四周抹膠是否均勻等。

第三步 請(qǐng)專業(yè)人士驗(yàn)收

雖然購(gòu)房人可以通過(guò)相關(guān)資料和自己的相關(guān)知識(shí)進(jìn)行自行驗(yàn)房，可是對(duì)于一些細(xì)節(jié)的檢查還是需要相關(guān)的建筑專業(yè)單位來(lái)進(jìn)行，因?yàn)檫@些檢查需要比較專業(yè)的知識(shí)和儀器。

1.房屋墻面平整度、垂直度，門窗四周是否順直平整。

2.專業(yè)管線的位置是否合理，質(zhì)量是否過(guò)關(guān)。

3.房屋室內(nèi)各種材料的質(zhì)量是否合格。

4.房屋室內(nèi)空氣質(zhì)量、保溫情況、照明狀況等是否合格。

1、竣工驗(yàn)收時(shí)，驗(yàn)收組通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)抽查的方式復(fù)核分戶驗(yàn)收記錄，工程質(zhì)量監(jiān)督部門對(duì)驗(yàn)收組復(fù)核工作予以監(jiān)督。抽查數(shù)量，室內(nèi)房間不少于10%、不少于5間(且不少于2戶)，同時(shí)檢查該戶所對(duì)應(yīng)的樓(電)梯、通道，外墻抽查兩個(gè)邊單元中的一個(gè)，地下室抽查一個(gè)檢查單元

2、 竣工驗(yàn)收在核實(shí)分戶驗(yàn)收結(jié)果時(shí),何時(shí)應(yīng)終止驗(yàn)收、責(zé)令改正? 答:住宅工程竣工驗(yàn)收復(fù)核發(fā)現(xiàn)驗(yàn)收條件不符合相關(guān)規(guī)定、分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容不真實(shí)或存在影響主要使用功能的嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，應(yīng)終止驗(yàn)收，責(zé)令改正，符合要求后重新組織竣工驗(yàn)收

3、什么叫存在影響主要使用功能的質(zhì)量問(wèn)題? 答:影響主要使用功能的質(zhì)量問(wèn)題包括:外墻、外窗、屋面、有防水要求的房間滲漏;室內(nèi)空間、主要構(gòu)件尺寸偏差嚴(yán)重超標(biāo);墻體、樓板貫通性裂縫等影響住戶使用功能的質(zhì)量問(wèn)題。

4、什么叫分戶驗(yàn)收記錄不真實(shí)? 答:當(dāng)竣工驗(yàn)收復(fù)核結(jié)果與分戶驗(yàn)收記錄不一致，目測(cè)觀察有明顯差異或?qū)崪y(cè)誤差在5mm以上，經(jīng)質(zhì)監(jiān)部門確認(rèn)屬實(shí)的，可判定分戶驗(yàn)收記錄不真實(shí)

5、 對(duì)分戶驗(yàn)收中弄虛作假應(yīng)如何處理? 答:分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)，將不合格工程按合格工程驗(yàn)收的，對(duì)責(zé)任單位和責(zé)任人給予不良行為記錄，情節(jié)嚴(yán)重的按照有關(guān)法律法規(guī)對(duì)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。

6、精裝修房怎么進(jìn)行分戶驗(yàn)收?答:住宅精裝修房在竣工驗(yàn)收前應(yīng)進(jìn)行分戶驗(yàn)收，按照分戶驗(yàn)收內(nèi)容能夠?qū)嵤┑娜缌?蓄)水試驗(yàn)、裂縫檢查、門窗檢查等等按照分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)逐戶逐項(xiàng)驗(yàn)收。對(duì)可能因?yàn)轵?yàn)收檢查造成痕跡的如空鼓敲擊、地面標(biāo)識(shí)等，可在最后工序前進(jìn)行并在"分戶驗(yàn)收記錄"中注明檢查時(shí)間、人員和結(jié)論;對(duì)于新增功能如空調(diào)等，應(yīng)確定分戶驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)設(shè)計(jì)等有關(guān)部門確認(rèn)。住宅精裝修房，建設(shè)單位應(yīng)會(huì)同監(jiān)理、施工單位在分戶驗(yàn)收前針對(duì)工程特點(diǎn)形成分戶驗(yàn)收專項(xiàng)方案，報(bào)質(zhì)監(jiān)站審核。

7、不規(guī)則房間的凈開間，有找坡地面房間的室內(nèi)凈高怎么測(cè)量?答:對(duì)于室內(nèi)開間不規(guī)則的房間(如弧形、多角形等)凈開間可不做測(cè)量(設(shè)計(jì)和合同有特殊要求的除外);對(duì)于衛(wèi)生間等地面設(shè)計(jì)要求找坡的房間，室內(nèi)凈高測(cè)量后可不做凈高極差的計(jì)算，但應(yīng)保證地面找坡最低點(diǎn)處凈高數(shù)據(jù)不低于凈高推算值。

8、室內(nèi)凈高推算值怎么計(jì)算?答:室內(nèi)凈高推算值根據(jù)設(shè)計(jì)層高扣除樓板、天棚飾面層、地坪找平層及面層等厚度后計(jì)算得出，分戶驗(yàn)收前應(yīng)根據(jù)板厚等參數(shù)確定不同房間的凈高推算值后報(bào)設(shè)計(jì)單位確認(rèn)。

9、 凈高、開間檢測(cè)儀器有什么要求?答:室內(nèi)凈高、凈開間檢查時(shí)要求必須使用激光測(cè)距儀。現(xiàn)場(chǎng)的激光測(cè)距儀精度不應(yīng)大于2mm，使用前應(yīng)統(tǒng)一比對(duì)，保證測(cè)量數(shù)據(jù)的一致性。儀器應(yīng)定期校核、檢定。

10、 室內(nèi)地面都要標(biāo)出哪些點(diǎn)、彈出哪些線?答:1)點(diǎn) 在室內(nèi)每個(gè)房間地面距縱橫墻體50㎝處和中心點(diǎn)用十字交叉線標(biāo)出凈高測(cè)量點(diǎn)，并按"室內(nèi)凈空尺寸測(cè)量示意圖"位置標(biāo)明點(diǎn)的編號(hào)。 2)線 室內(nèi)地面應(yīng)彈出水、電管線走向線。室內(nèi)凈開間檢查時(shí)要求測(cè)距儀靠墻、貼地，激光測(cè)距儀光束應(yīng)穿過(guò)測(cè)量方向的兩個(gè)凈高測(cè)量點(diǎn)。對(duì)于無(wú)分隔墻的房間應(yīng)彈出墻體兩側(cè)邊緣線作為測(cè)量基準(zhǔn)線。

11、 進(jìn)行分戶驗(yàn)收的工程，竣工驗(yàn)收通知質(zhì)監(jiān)站時(shí)應(yīng)報(bào)哪些資料?

答:建筑工程竣工驗(yàn)收七個(gè)工作日前，建設(shè)單位應(yīng)將包含驗(yàn)收的時(shí)間、地點(diǎn)及驗(yàn)收組名單的《單位工程竣工驗(yàn)收通知書》報(bào)送質(zhì)監(jiān)站，住宅工程同時(shí)尚應(yīng)報(bào)送《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》、《工程建設(shè)中嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題(質(zhì)量事故)一覽表》、《 涉及結(jié)構(gòu)安全和使用功能設(shè)計(jì)變更情況一覽表》等，室內(nèi)和公共部位分戶驗(yàn)收記錄留存現(xiàn)場(chǎng)備查。

附表五

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收標(biāo)識(shí)牌

這項(xiàng)措施的出臺(tái)，就等于給每個(gè)購(gòu)買住房的老百姓都把住了質(zhì)量關(guān)，避免了整體驗(yàn)收和抽檢所造成的遺漏，也就避免了交付使用后的"扯皮"現(xiàn)象。

工程名稱:

填表單位:

工程名稱: 表2

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收方案

附表四

住宅工程分戶驗(yàn)收觀感質(zhì)量檢查驗(yàn)收表

工程名稱: 棟號(hào): 房號(hào):

工程名稱: 棟號(hào): 房號(hào):