防護(hù)層使用年限

《建筑學(xué)名詞》第二版。 2100433B

在合理設(shè)計(jì)、正確施工和正常使用和維護(hù)的條件下，防腐蝕地面、涂層等防護(hù)層預(yù)估的使用年限。

工事防護(hù)層，抵抗炮彈、炸彈直接命中的侵襲和爆炸作用，以及抵消或削弱核武器綜合殺傷作用的介質(zhì)層。掘開式工事的防護(hù)層有單層式和成層式兩種。暗挖式工事的防護(hù)層，是工事頂部未經(jīng)擾動(dòng)的巖土覆蓋層，即自然防護(hù)層。能抵抗預(yù)定武器破壞作用的最小自然防護(hù)層，稱為“最小安全防護(hù)層”。堆積式工事的防護(hù)層多為單層式，也有成層式的。 2100433B

土地使用年限：住宅為70年，自取得該地的土地使用權(quán)之時(shí)算起。房改房的產(chǎn)權(quán)土地使用年限起算時(shí)間以該地塊地上房屋參加房改之后第一個(gè)繳納土地出讓金的房屋為準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房的使用年限為50年。

工業(yè)用地50年

教育、文化、體育、衛(wèi)生等公益事業(yè)性土地使用年限為50年

商業(yè)、旅游、娛樂用地40年

綜合或者其他用地50年。

1土地使用年限最高70年　據(jù)市國(guó)土部門有關(guān)人士介紹，土地使用年限是從開發(fā)商取得該地塊的土地使用證之日開始計(jì)算，即國(guó)家首次出讓該地塊的時(shí)間。根據(jù)1990年5月19日開始實(shí)行的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：

住宅用地（也就是人們常說的商品房用地）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為70年；

工業(yè)用地（也就是人們常說的工廠、工業(yè)區(qū)）：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育等公益事業(yè)性用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年；

商業(yè)、旅游、娛樂用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為40年；

綜合或者其他用地：全國(guó)統(tǒng)一執(zhí)行的土地使用年限為50年。

2土地使用年限期滿可自動(dòng)續(xù)期

根據(jù)2007年10月1日起施行的《物權(quán)法》中的明確規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期?！?

據(jù)悉，在《物權(quán)法》出臺(tái)之前，根據(jù)1994年7月5日的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，并依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金。也就是說，根據(jù)以往的規(guī)定，辦理土地使用權(quán)續(xù)期是需要繳納一定費(fèi)用的。而《物權(quán)法》出臺(tái)后，雖然規(guī)定了可以自動(dòng)續(xù)期，但實(shí)際上并沒有對(duì)續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定。特別是2007年3月，《土地管理法（修訂草案征求意見稿）》開始在一定范圍內(nèi)征求意見，相比于“草案”，“征求意見稿”以“按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定自動(dòng)續(xù)期”替換了“無償自動(dòng)續(xù)期”。但是，當(dāng)購(gòu)房者的土地使用年限到期之后，需要怎樣進(jìn)行權(quán)利延期，是否需要繳納土地出讓費(fèi)用，繳納多少出讓費(fèi)用，都還沒有一個(gè)明確的說法。而有關(guān)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，適當(dāng)續(xù)費(fèi)是最有可能的。（江門日?qǐng)?bào) 傅學(xué)超）

3土地使用年限縮水的原因多　對(duì)于為何會(huì)出現(xiàn)個(gè)別新買的住房土地使用年限就縮水的現(xiàn)象，房地產(chǎn)開發(fā)商和國(guó)土部門人士認(rèn)為，主要是房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)、土地出讓后部分地塊存在轉(zhuǎn)讓以及土地閑置時(shí)間較長(zhǎng)等原因造成的。

針對(duì)陳小姐所投訴的市區(qū)某樓盤的土地使用年限少了16年的問題，該房地產(chǎn)開發(fā)商的有關(guān)負(fù)責(zé)人梁經(jīng)理就曾表示，該地塊于1993年出讓時(shí)，他們公司并不是一手買家。2007年，該公司接手此地塊時(shí)，地塊的閑置時(shí)間已經(jīng)很長(zhǎng)了。同樣，在江海區(qū)一“縮水”16年的某樓盤所在的地塊，在1994年首次出讓后，也閑置十多年才開始大面積開發(fā)。對(duì)于閑置時(shí)間長(zhǎng)的問題，有市民認(rèn)為，其中不乏一些房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地后，為賺取最大的利潤(rùn)，故意不及時(shí)開發(fā)，等待升值后再進(jìn)行開發(fā)，而等到可以銷售時(shí)，土地使用年限已經(jīng)過了很長(zhǎng)的時(shí)間。對(duì)此，市國(guó)土部門有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，近幾年來，我市國(guó)土部門已經(jīng)采取了多種措施，加大處置閑置土地力度，有效抑制了土地閑置的現(xiàn)象。

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)間周期較長(zhǎng)也是造成“縮水”的一個(gè)主要原因，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)此有同感。他們認(rèn)為，從開發(fā)商獲得土地使用權(quán)開始，正常的房產(chǎn)規(guī)劃、開發(fā)和銷售等過程，一般需要兩到三年的時(shí)間，有的甚至?xí)仙先哪?。遇到?jīng)濟(jì)不景氣，或者開發(fā)商資金不到位、相關(guān)證件未辦齊等因素，開發(fā)周期可能延遲得更久。

還有的房地產(chǎn)項(xiàng)目是分多期進(jìn)行開發(fā)的，等到開發(fā)第三期、第四期時(shí)，相應(yīng)的土地使用年限肯定會(huì)縮水較多。

此外，有的地塊經(jīng)過出讓后，往往會(huì)在多個(gè)買家或者公司之間進(jìn)行多次轉(zhuǎn)讓，這也無形中造成了土地使用年限的縮水。

設(shè)計(jì)使用年限定義

計(jì)算結(jié)構(gòu)可靠度所依據(jù)的年限稱為結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限。

1、設(shè)計(jì)使用年限的定義：設(shè)計(jì)規(guī)定的結(jié)構(gòu)或結(jié)構(gòu)構(gòu)件不需進(jìn)行大修即可按其預(yù)定目的使用的時(shí)期。

2、設(shè)計(jì)使用年限的取值： 在設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件在正常維護(hù)條件下應(yīng)能保持其使用功能，而不需進(jìn)行大修加固。設(shè)計(jì)使用年限應(yīng)按現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑結(jié)構(gòu)可靠度設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50068確定：（1）臨時(shí)性結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為5年，（2）易于替換的結(jié)構(gòu)構(gòu)件，設(shè)計(jì)使用年限為25年，（3）普通房屋和構(gòu)筑物，設(shè)計(jì)使用年限為50年，（4）紀(jì)念性建筑和特別重要的建筑結(jié)構(gòu)，設(shè)計(jì)使用年限為100年。若建設(shè)單位提出更高要求，也可按建設(shè)單位的要求確定。

設(shè)計(jì)使用年限國(guó)家規(guī)定

國(guó)家頒布的《住宅建筑規(guī)范》（GB50368-2005）規(guī)定 ：

3.1.5 住宅結(jié)構(gòu)在規(guī)定的設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)必須具有足夠的可靠性。

3.3.1 住宅的設(shè)計(jì)使用年限一般為50年。當(dāng)住宅達(dá)到設(shè)計(jì)使用年限并需要繼續(xù)使用時(shí)，應(yīng)對(duì)其進(jìn)行鑒定，并根據(jù)鑒定結(jié)論作相應(yīng)處理。重大災(zāi)害(如火災(zāi)、風(fēng)災(zāi)、地震等)對(duì)住宅的結(jié)構(gòu)安全和使用安全造成嚴(yán)重影響或潛在危害。遭遇重大災(zāi)害后的住宅需要繼續(xù)使用時(shí)，也應(yīng)進(jìn)行鑒定，并做相應(yīng)處理。

6.1.1 住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限不應(yīng)少于50年，其安全等級(jí)不應(yīng)低于二級(jí)。

6.1.4 住宅結(jié)構(gòu)應(yīng)能承受在正常建造和正常使用過程中可能發(fā)生的各種作用和環(huán)境影響。在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)使用年限內(nèi)，住宅結(jié)構(gòu)和結(jié)構(gòu)構(gòu)件必須滿足安全性、適用性和耐久性要求。

6.1.6 鄰近住宅的永久性邊坡的設(shè)計(jì)使用年限，不應(yīng)低于受其影響的住宅結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)使用年限。

設(shè)計(jì)使用年限補(bǔ)充說明

建筑結(jié)構(gòu)的“設(shè)計(jì)使用年限”，明確了設(shè)計(jì)使用年限是設(shè)計(jì)規(guī)定的一個(gè)時(shí)期，如達(dá)不到這個(gè)年限則意味著在設(shè)計(jì)、施工、使用與維護(hù)的某一環(huán)節(jié)上出現(xiàn)了非正常情況，應(yīng)查找原因。所謂“正常維護(hù)”包括必要的檢測(cè)、防護(hù)及維修。設(shè)計(jì)使用年限是房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程“合理使用年限”的具體化。

當(dāng)結(jié)構(gòu)的使用年限超過設(shè)計(jì)使用年限后，并不是就不能使用了，而是結(jié)構(gòu)失效概率可能較設(shè)計(jì)預(yù)期值增大。

對(duì)于商品房，開發(fā)商設(shè)計(jì)使用年限的取值：一般不考慮土地使用年限而直接按規(guī)范最低要求確定，統(tǒng)一為50年。