房屋公攤面積

建筑面積=套內(nèi)建筑面積 公攤面積

公攤面積=套內(nèi)建筑面積×公攤系數(shù)

公攤系數(shù)=建筑總公攤面積÷建筑總套內(nèi)面積

套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積 套內(nèi)墻體面積 陽臺面積

北京的王女士，買一套二手房，房產(chǎn)證上寫著65平，后經(jīng)她要求測量，發(fā)現(xiàn)實際面積比房產(chǎn)證上的大了11平，真是讓人驚訝。業(yè)主知道后，要求補交7.5萬……為什么會發(fā)生這樣的事呢？房子的的面積究竟怎么測，誰測？經(jīng)了解這樣的情況并不少見，比如單位房一般公攤小，有贈送面積，但并未納入房產(chǎn)證，所以房子面積比房產(chǎn)證大，還有其他商業(yè)房，比房產(chǎn)證小是不見怪的。尤其是二手房交易要注意，簽合同的時候，最好規(guī)定是按照房產(chǎn)證的面積為準?；蛘咛崆皽y量，再簽合同。

可分攤的公用建筑面積即公攤面積為：1.大堂、公共門廳、走廊、過道、電(樓)梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)電室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和物業(yè)管理用房以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房;2.每套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻(包括山墻)，為墻體面積水面投影面積的一半。

（1）房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

（2）各類面積的測算，必須獨立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

（3）邊長以m為單位，取至0.01m；面積以m2為單位，取至0.01m2。

（4）量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或能達到相應(yīng)精度的儀器或工具。

（5）樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

2房地產(chǎn)面積測算的方法

面積測算的方法有很多，根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點坐標法測算，也可以用圖解法測算。

（1）解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實地測量的數(shù)據(jù)，例如：邊長、角度或坐標等通過計算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點坐標解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

（2）圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)畋，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

（二）土地面積測算

1、土地面積測算的意義

土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地數(shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。

2、丘的測量要求

丘是指地表上一塊有界空間的地塊。丘有獨立丘和組合丘之分，一個地塊只屬于一個產(chǎn)權(quán)單位時稱為獨立丘；一個地塊屬于幾個產(chǎn)權(quán)單位時稱為組合丘。一般以一個單位、一個門牌號或一處院落的房屋用地單元劃分為獨立丘，當用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界止點的連線，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界止點分為三級；精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范規(guī)范》執(zhí)行。

3、不計入用地面積的范圍

（1）無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地；

（2）市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地；

（3）公共使用的河灘、水溝、排水溝；

（4）已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地；

（5）其他按規(guī)定不計入宗地的面積。

（三）房屋面積的測算一般規(guī)定

1、建筑面積的定義

房屋建筑面積是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

2、房屋使用面積和房屋產(chǎn)權(quán)面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計算。房屋產(chǎn)權(quán)面積是指產(chǎn)權(quán)主依法擁有房屋所有權(quán)的房屋建筑面積。房屋產(chǎn)權(quán)面積由直轄市、市、縣房地產(chǎn)行政主管部門登記確權(quán)認定。

3、計算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

（1）計算全部建筑面積的范圍

①永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。

②房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計算建筑面積。樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護結(jié)構(gòu)的，按期高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計算。

③穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計算。

④房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上樓梯間、水箱間、電梯機房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計算。

⑤挑樓、全封閉的陽臺，按其圍水平投影面積計算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計算。

⑥地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護墻）外圍水平面積計算。

⑦有柱（不含獨立柱、單排柱）或有圍護結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計算。

⑧玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計算。

⑨屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算。

⑩有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計算建筑面積。

1、突出墻面和在房屋內(nèi)的承重結(jié)構(gòu)柱的面積計算

在高層建筑中，因結(jié)構(gòu)需要，在下面幾層（商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)）可能有與墻體相連和屋內(nèi)獨立的承重結(jié)構(gòu)柱，其面積計入該柱平面位置所在的套內(nèi)建筑面積中（分零攤位除外），這意味著此面積還要去分攤其它的共有面積。此種處理方法的弊端在于承重結(jié)構(gòu)柱是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)需要而設(shè)計，并不為某一戶專用，把其面積計入該戶套內(nèi)建筑面積不符合產(chǎn)權(quán)人的客觀利益?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范》明確規(guī)定有“套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成”，由此可見把承重結(jié)構(gòu)柱納入套內(nèi)面積是不符合國標精神的，而規(guī)范中并沒有明確承重結(jié)構(gòu)柱由哪些范圍來分攤，因而我們采取上述處理方法也是不得已而為之。建議：承重結(jié)構(gòu)柱的設(shè)立是出于整棟建筑的結(jié)構(gòu)考慮，應(yīng)由整棟房屋共同分攤。

2、關(guān)于自然層的認定

《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定“樓梯間、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計算”，這就要求必須對自然層有明確的定義?！斗慨a(chǎn)測量規(guī)范與房地產(chǎn)測繪技術(shù)》一書中對自然層作了如下定義：房屋自然層數(shù)是指房屋的樓板和地板結(jié)構(gòu)分層的層數(shù)，因此，復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)中上層應(yīng)算自然層數(shù)。由此引發(fā)了一些值得探討的問題：

（1）戶外樓梯、電梯（觀光梯）井、垃圾道、管道井的面積會大幅度（甚至成倍）增加，勢必會加大復(fù)式房（或躍層）權(quán)利人的共有面積分攤量。而對于住宅來說，一戶房屋在梯道上只有一個入戶門、一個垃圾道開口，只因是復(fù)式（或躍層）就加算梯間、垃圾道等的面積有些欠妥。

（2）當一棟房屋中復(fù)式（或躍層）結(jié)構(gòu)與錯層同時出現(xiàn)時，外墻面積如何計算。A部分為復(fù)式結(jié)構(gòu)而上下為錯層，顯然外墻是在復(fù)式結(jié)構(gòu)處算兩層其他部位算一層，如果復(fù)式與錯層情況復(fù)雜，則外墻面積計算的難度會大大增加，同時也不利于圖形和數(shù)據(jù)的計算機處理。這種情況我們在實際工作中已多次遇到，我們都沒有把復(fù)式結(jié)構(gòu)（躍層）的上部算作自然層，這樣相關(guān)矛盾也都迎刃而解了。

3、共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層的計價差異問題

這是從房屋面積測算工作而引發(fā)的思考。隨著國家住宅商品化的深入和房地產(chǎn)市場的日益活躍，房屋的產(chǎn)權(quán)關(guān)系越來越復(fù)雜，由傳統(tǒng)的單一產(chǎn)權(quán)向多元產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化。因此共有面積計價與共有面積計算和分攤呈現(xiàn)出的矛盾越發(fā)突出：如地下室的銷售價格往往比地上部分低得多，當其為共有面積被分攤到不同功能區(qū)或樓層時，其價位也被確定為與該功能區(qū)或樓層的價位一致。若同時被攤位和住宅分攤，則會出現(xiàn)同為地下層共有面積而價位差異畸形的情況。顯然，這種計價方法對權(quán)利人利益是一種極大的侵害，但是又十分隱蔽。故特提出如何從面積計算的角度出發(fā)來解決這一矛盾與各位探討。

4、非住宅共有建筑面積的分攤方法

針對非住宅共有面積關(guān)系復(fù)雜、分攤方法不易把握，特提出“先整體后局部，分次計算”的方法。

從設(shè)計角度考慮，對非住宅而言，一般情況下其設(shè)計功能的最小單位為層，因此，把分攤的最小單位劃定為層是合理的。這樣，不管每層內(nèi)權(quán)利人是否確定，都能保持其前后分攤界定的一致性。在以層為最小單位進行分攤前，先以房屋劃分的功能區(qū)為單位對整棟公用的共有面積進行分攤，再以層為最小單位進行對功能區(qū)內(nèi)共有面積的分攤，在這之后當出現(xiàn)因購房者的使用需求而修建割斷，形成樓層內(nèi)新的共有面積時，為能進一步明確各權(quán)利人應(yīng)分攤的面積，應(yīng)進行第三次分攤，即用割斷本層的套內(nèi)建筑面積去分攤因割斷產(chǎn)生的共有面積。若功能區(qū)內(nèi)各層結(jié)構(gòu)完全相同則可省去分層分攤的一步，這樣并不會影響計算的結(jié)果。用這種方法處理有兩個明顯的好處：

1、計算過程清晰明了，易于過程表達和判讀；

2、在遇到按權(quán)利人購買力分割銷售時，不會影響已發(fā)證房屋的權(quán)屬登記面積。

5、空走樓梯的面積計算

在一些綜合樓宇中，經(jīng)常會出現(xiàn)下面幾層（一般是非住宅）通往上部功能區(qū)（一般為住宅）的樓梯（含步行梯和電梯）連續(xù)空走的情況，即該樓梯在下面幾層不開門而直接通過。如果嚴格按照“誰使用，誰分攤”的原則進行分攤無疑無端加大上部功能區(qū)的共有面積。從使用功能來看，空走樓梯確定是只為上部功能區(qū)使用；而從設(shè)計角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅部分便于管理的需要而專門設(shè)計的。因此我覺得樓梯空走部分由其經(jīng)過的功能區(qū)和其服務(wù)功能區(qū)共同分攤較為合理。

房屋面積計算是一項政策性極強的專業(yè)技術(shù)工作，房屋面積的準確與否涉及到千家萬戶的切身利益。因此，一個房產(chǎn)軟件開發(fā)公司，在軟件開發(fā)推廣與應(yīng)用房產(chǎn)軟件方面，有理由了解技術(shù)細則并以之指導(dǎo)工作，這是至關(guān)重要的。