房屋租賃稅費(fèi)

問：租賃價(jià)格是2000元，出租方應(yīng)該繳納的稅費(fèi)是咋算的？最后是多少？

答：出租方每月出租該套房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅費(fèi)包括（以下等號(hào)后數(shù)字單位均為元），

（1）營業(yè)稅：月租金收入×3%/2，即2000×3%/2=30；

（2）城建稅：營業(yè)稅×（1%或5%或7%）（在市區(qū)的，稅率為7%；在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為5%；所在地不在市區(qū)、縣城或鎮(zhèn)的，稅率為1%；外籍和港澳臺(tái)人員不征），按照在市區(qū)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算即30×7%=2.1；

（3）教育費(fèi)附加：營業(yè)稅×3%（外籍和港澳臺(tái)人員不征），即30×3%=0.9；

（4）地方教育附加：營業(yè)稅×1%，即30×1%=0.3；

（5）房產(chǎn)稅：月租金收入×4%，即2000×4%=80；

（6）土地使用稅：免征土地使用稅

（7）印花稅：月租金收入×0.001，即2000×0.001=2。上述（1）－（7）項(xiàng)合計(jì)稅費(fèi)為：115.3。

（8）個(gè)人所得稅=（2000－115.3－800）×10%=108.47。

境外個(gè)人或企業(yè)在滬購買商品房，若對外出租的話應(yīng)當(dāng)依法納稅。所謂“境外個(gè)人”指的是外籍人員(港澳臺(tái)胞暫歸入此范圍)。

所謂“境外企業(yè)”指的是外商在國內(nèi)投資的企業(yè)(港澳臺(tái)胞投資企業(yè)暫歸入此范圍)。

境外個(gè)人和境外企業(yè)私房納稅有所區(qū)別。

境外個(gè)人在滬購得產(chǎn)權(quán)房時(shí)外出租，若用收入在2000元以下的按綜合稅15%減半繳納;2000元以上按綜合稅21%減半繳納。這同國內(nèi)個(gè)人私房出租所繳的稅是一致的。

境外公司在滬購得產(chǎn)權(quán)房對外出租，若境內(nèi)有常設(shè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)繳納營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。營業(yè)稅為租金收入的5%、企業(yè)所得稅為30%。如果該機(jī)構(gòu)不能提供準(zhǔn)確的成本和費(fèi)用憑證的話，原則按租金收入30%繳納。

對于境外個(gè)人和公司在滬購得產(chǎn)權(quán)房自住的也應(yīng)繳一項(xiàng)房產(chǎn)稅，按居住者入住使用第二個(gè)月起扣除總房價(jià)20%所剩的余款一次性繳付。

如果涉外房子是通過中介對外出租的話，即房子主人要付一筆中介費(fèi)給公司，這筆鈔票不管付與不付，稅收仍按租金原收入繳納，不能扣除這筆費(fèi)用后再繳稅。如果涉外房子連同室內(nèi)家具一同對外出租，稅收仍按租金總收入計(jì)算，不能扣除這筆所謂“家具使用費(fèi)”后再繳稅。 2100433B

以月租5000元為例計(jì)算各稅額？

個(gè)人出租計(jì)算：

（1）營業(yè)稅=5000*3%/2=75元

（2）城建稅=75*7%=5.25元

（3）教育費(fèi)附加=75*3%=2.25元

（4）房產(chǎn)稅=5000*4%=200元

單位出租計(jì)算：

（1）營業(yè)稅=5000*5%=250元

（2）城建稅=250*7%=17.5元

（3）教育費(fèi)附加=250*3%=7.5元

（4）房產(chǎn)稅=5000*12%=600元

1、根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅條例實(shí)施細(xì)則》（2009年1月1日起施行）規(guī)定第二十三條條例第十條所稱營業(yè)稅起征點(diǎn)，是指納稅人營業(yè)額合計(jì)達(dá)到起征點(diǎn) 。

營業(yè)稅起征點(diǎn)的適用范圍限于個(gè)人。

營業(yè)稅起征點(diǎn)的幅度規(guī)定如下：

（1）按期納稅的，為月營業(yè)額1000－5000元；

（2）按次納稅的，為每次（日）營業(yè)額100元。

省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）、稅務(wù)局應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的幅度內(nèi)，根據(jù)實(shí)際情況確定本地區(qū)適用的起征點(diǎn)，并報(bào)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局備案。

2、房租收入涉及繳納個(gè)人所得稅。

房屋租賃管理部門根據(jù)相關(guān)法規(guī)和稅務(wù)部門的委托，對房屋租賃征收租賃管理費(fèi)，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。租賃管理費(fèi)和房屋租賃稅都是以租金為基礎(chǔ)，按照一定的標(biāo)準(zhǔn)組織征收 。

1、房屋租金收入的認(rèn)定

（1）房屋租金收入的認(rèn)定原則

房屋租金收入的認(rèn)定是房屋租賃稅費(fèi)計(jì)征的核心問題。房屋租金收入的認(rèn)定主要有兩個(gè)原則：一是合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則，二是核定租金原則。

①合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條規(guī)定：“稅務(wù)部門和區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)”。

②核定租金收入原則

以寶安區(qū)為例，《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》把寶安區(qū)私人房屋分為居民自建房和居民非自建房、集資房三類進(jìn)行分類管理。居民非自建房、集資房采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入。除對需要按實(shí)際租金收入開具發(fā)票的居民自建出租房按合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定租金收入外，其它居民自建房采用核定方式確定租金收入。這種采用核定方式認(rèn)定的租金稱為核定租金。

（2）居民自建房租金收入核定的方法和程序

①核定租金收入的計(jì)算公式

核定租金收入=住宅租金收入 商業(yè)租金收入

住宅租金收入=可出租住宅面積×住宅指導(dǎo)租金×住宅出租率

商業(yè)租金收入=商鋪面積×商業(yè)指導(dǎo)租金×商鋪出租率

可出租住宅面積=（整棟房屋層數(shù)—業(yè)主自用層數(shù)）×每層平均建筑面積

商鋪面積=商鋪?zhàn)赓U雙方合同約定實(shí)際面積

居民自建房建筑面積是征收稅費(fèi)的計(jì)算依據(jù)。居民自建房稅費(fèi)征收以棟為單位計(jì)算總建筑面積。如房地產(chǎn)權(quán)利證書或者有效材料表明同一棟樓房的合法所有權(quán)或使用權(quán)分屬兩位或兩位以上業(yè)主的，可對業(yè)主分別計(jì)算總建筑面積。

住宅指導(dǎo)租金和商業(yè)指導(dǎo)租金為市租賃管理辦每年度公布的房屋租賃指導(dǎo)租金，特殊情況下也可采用租賃管理所上報(bào)區(qū)、市租賃管理辦批準(zhǔn)的指導(dǎo)租金。

住宅出租率和商鋪出租率為該房屋所屬區(qū)域的已出租房屋面積占可出租房屋面積的比例。

應(yīng)繳房屋租賃管理費(fèi)=核定租金收入×租賃管理費(fèi)率

②核定租金收入的方法和程序

a、申報(bào)登記。

b、核定出租率。

c、核實(shí)出租面積。

d、確定租賃面積、計(jì)算租金收入。

e、文書送達(dá)。

f、租金調(diào)整。

g、檢查復(fù)核。

h、申報(bào)停租或變更。

2、房屋租賃管理費(fèi)征收管理

（1）房屋租賃管理費(fèi)的概念

房屋租賃管理費(fèi)是房屋租賃管理部門依法對房屋租賃行為征收的一種行政性收費(fèi)。房屋租賃管理費(fèi)的概念有以下涵義：

①房屋租賃管理費(fèi)是一種行政性收費(fèi)；

②房屋租賃管理費(fèi)征收主體是房屋租賃管理部門 ；

④房屋租賃管理費(fèi)的征收對象是房屋租賃行為；

⑤房屋租賃管理費(fèi)交納人是房屋收益人，包括出租人和轉(zhuǎn)租人等。

（2）房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)

• 房屋租賃管理費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十三條規(guī)定：

①出租房屋辦理房屋租賃合同登記的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之二，向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

②出租房屋辦理備案手續(xù)的，出租人應(yīng)當(dāng)按月租金的百分之三向區(qū)主管機(jī)關(guān)繳納房屋租賃管理費(fèi)。

③房屋轉(zhuǎn)租的，轉(zhuǎn)租租金高于原租金的差額部分，應(yīng)當(dāng)按上述規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)租人繳納房屋租賃管理費(fèi)。

房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)

• 房屋租賃管理費(fèi)計(jì)費(fèi)依據(jù)是房屋租金，租金收入按下列規(guī)定認(rèn)定：

①根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房屋租賃條例》第十五條的規(guī)定，區(qū)主管機(jī)關(guān)征收有關(guān)稅金或者收取房屋租賃管理費(fèi)時(shí)，以指導(dǎo)租金作為計(jì)算基數(shù)；租賃合同約定的租金高于指導(dǎo)租金時(shí)，以合同約定的租金為計(jì)算基數(shù)。

②根據(jù)《寶安區(qū)私人房屋租賃稅費(fèi)征收管理暫行辦法》規(guī)定，一般情況下，居民自建房出租屋以核定租金收入為依據(jù)計(jì)征租賃管理費(fèi)。

（3）房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

根據(jù)上述規(guī)定，可以得到如下基本計(jì)算公式：

出租人月繳租賃管理費(fèi)=租金收入×租賃管理費(fèi)費(fèi)率

具體情況如下：

①非居民自建房辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

出租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×2%

（租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定）

轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=（轉(zhuǎn)租租金收入－原合同租金支出）×2%

②非居民自建房屋出租辦理合同備案手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)計(jì)算公式

出租人月繳租賃管理費(fèi)=月租金收入×3%

（租金收入采用合同租金與指導(dǎo)租金孰高原則確定）

轉(zhuǎn)租人月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=（月轉(zhuǎn)租租金收入－原合同月租金支出）×3%

③居民自建房屋出租辦理合同登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×2%

④居民自建房屋出租辦理備案登記手續(xù)的房屋租賃管理費(fèi)的計(jì)算公式

月應(yīng)繳租賃管理費(fèi)=核定月租金收入×3%

（4）房屋租賃管理費(fèi)征收管理程序

①電腦員根據(jù)出租人合同登記或備案的房屋租賃情況，于每個(gè)季度最后一個(gè)月或每月的15日前輸出《房屋租賃管理費(fèi)核查表》一式2份，出租人、租賃管理員各一份。

②租賃管理員核對后，對變更的房屋租賃情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。經(jīng)所長簽字，由電腦員輸出《房屋租賃管理明細(xì)表》一式3份，所長、管理員、收費(fèi)員各一份；《房屋租賃管理通知單》一式2份，業(yè)主（出租人）、管理員各一份。

③收款后，開票人員開具省財(cái)政統(tǒng)一印制的行政事業(yè)收費(fèi)收據(jù)。如當(dāng)事人約定，由承租人代交管理費(fèi)的，收據(jù)上的交款人仍應(yīng)填寫出租人的姓名。

④收款人應(yīng)及時(shí)向租賃管理所所長，管理員通報(bào)租賃管理費(fèi)收取情況。對拖延交付管理費(fèi)的出租人，管理員應(yīng)填發(fā)《限期繳納房屋租賃管理費(fèi)通知書》進(jìn)行催繳。

⑤各租賃管理所于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計(jì)表》，報(bào)市、區(qū)租賃管理辦。

⑥房屋租賃管理費(fèi)須及時(shí)存入市、區(qū)財(cái)政部門指定的專戶，不得截留、挪用，嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線管理。

（5）法律責(zé)任

①出租人或者轉(zhuǎn)租人不繳納或者遲延繳納房屋租賃管理費(fèi)，主管機(jī)關(guān)可責(zé)令其繳納，每遲延一日，按應(yīng)交管理費(fèi)的數(shù)額收取千分之三的滯納金。

②當(dāng)事人不服有關(guān)行政機(jī)關(guān)處罰的，可依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

③主管機(jī)關(guān)的管理人員玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者其上級(jí)主管部門追究行政責(zé)任；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

3、房屋租賃稅征收管理

房屋租賃稅并不是一種獨(dú)立的稅種，它是對出租房屋應(yīng)繳納的幾種稅種的統(tǒng)稱，包括了因出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等稅種。營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅和所得稅的法定征收機(jī)關(guān)是稅務(wù)部門。房屋租賃管理部門受地稅部門的委托，代征私人房屋租賃稅和外地駐深企業(yè)房屋租賃稅。

（1）代征房屋租賃稅的范圍

私人房屋指個(gè)人所有、數(shù)人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房，包括居民自建房、非自建房和集資房等。外地駐深企業(yè)是指注冊地在深圳市外的企業(yè)，包括國內(nèi)企業(yè)及境外企業(yè)。根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法實(shí)施細(xì)則》第二十一條規(guī)定，從事生產(chǎn)、經(jīng)營的納稅人到外縣（市）臨時(shí)從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)持稅務(wù)登記證副本和所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)填開的外出經(jīng)營活動(dòng)稅收管理證明，向營業(yè)地稅務(wù)機(jī)關(guān)報(bào)驗(yàn)登記，接受稅務(wù)管理。

（2）代征房屋租賃稅的稅種

房屋租賃管理部門代征房屋租賃稅稅種包括出租房屋應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、所得稅等。其中私人房屋出租應(yīng)繳納的所得稅為個(gè)人所得稅，外地駐深企業(yè)出租房屋應(yīng)繳納的所得稅為企業(yè)所得稅。

（3）私房租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)

為了方便納稅，減輕納稅人負(fù)擔(dān)，深圳市地方稅務(wù)局2004年印發(fā)的《關(guān)于私房租賃稅收征管問題的通知》（深地稅發(fā)[2004]937號(hào)），決定從2005年起，簡化私人房屋租賃稅計(jì)征辦法，適當(dāng)降低納稅標(biāo)準(zhǔn)。其具體規(guī)定是：

私房租賃營業(yè)稅起征點(diǎn)為營業(yè)額1000元不變，私房租賃的個(gè)人所得稅采用核定征收，核定征收率暫定為1%，未達(dá)營業(yè)稅起征點(diǎn)的私房租賃不征收個(gè)人所得稅，并采用私房租賃稅收綜合征收率簡化計(jì)征手續(xù)。具體計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)如下：

①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的，稅收綜合征收率為4.1%（房產(chǎn)稅4%、印花稅0.1%）。

②月租金1000元（含1000元）以上的，稅收綜合征收率為8.22%（營業(yè)稅3%、房產(chǎn)稅4%、城市維護(hù)建設(shè)稅0.03%、教育費(fèi)附加0.09%、印花稅0.1%、個(gè)人所得稅1%）。

根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)納私房租賃稅額的計(jì)算公式為：

當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金收入×稅收綜合征收率。具體計(jì)算公式和方法如下：

①私房租賃月租金1000元（不含1000元）以下的

私房租賃當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金×稅收綜合征收率（4.1%）

②私房租賃月租金1000元（含1000元）以上的

私房租賃當(dāng)月應(yīng)納租賃稅額=當(dāng)月租金×稅收綜合征收率（8.22%）

（4）外地駐深企業(yè)房屋租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)和納稅期限

外地駐深企業(yè)房屋租賃稅包括營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、企業(yè)所得稅等稅種。

①深圳市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅納稅標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)有關(guān)稅法規(guī)定，深圳本市外國內(nèi)企業(yè)房屋租賃稅的稅種和納稅標(biāo)準(zhǔn)如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

城市維護(hù)建設(shè)稅：營業(yè)稅額×1%（外國企業(yè)、港澳臺(tái)地區(qū)企業(yè)除外）

教育費(fèi)附加：營業(yè)稅額×3%（外國企業(yè)、港澳臺(tái)地區(qū)企業(yè)除外）

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

房產(chǎn)稅：房產(chǎn)原值×70%×1.2%

根據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房產(chǎn)稅實(shí)施辦法》規(guī)定，企業(yè)房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值的百分之七十計(jì)算繳納，按年計(jì)征，分季繳納。納稅單位新建或購置的新建房屋（不包括違章建造的房屋），自建成或購置之月起免納房產(chǎn)稅三年。

②外國企業(yè)房屋租賃稅的納稅標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)國家稅務(wù)總局國稅發(fā)[1994]038號(hào)文規(guī)定，對外商投資企業(yè)和外國企業(yè)暫不征收教育費(fèi)附加。根據(jù)《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于印發(fā)〈涉外稅收若干政策問題解答〉的通知》（深地稅發(fā)[1999]319號(hào)）規(guī)定，從1999年6月1日起對外國企業(yè)暫不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。據(jù)此，外國企業(yè)在深圳出租房屋不用繳納教育費(fèi)附加和城市維護(hù)建設(shè)稅。

外國企業(yè)（包括港澳臺(tái)地區(qū)企業(yè)）房屋租賃稅稅種和納稅標(biāo)準(zhǔn)如下：

印花稅：合同租金總額×0.1%

營業(yè)稅：租金×5%

企業(yè)所得稅：租金×20%×15%

注意，深圳市稅務(wù)征收機(jī)關(guān)，對持有注冊地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具的《外出經(jīng)營稅收管理證明》（驗(yàn)原件）的企業(yè)，不征收企業(yè)所得稅。

（5）代征房屋租賃稅征收管理

a、代征房屋租賃稅的要求

深圳市地稅局對代征房屋租賃稅的具體要求是：嚴(yán)格按稅務(wù)部門委托的代征稅種、范圍、稅率和時(shí)限依法征收；嚴(yán)格按稅務(wù)部門的票證管理規(guī)定領(lǐng)取、使用、保管、報(bào)繳票證，并按有關(guān)稅務(wù)規(guī)定辦理稅收、票款結(jié)報(bào)手續(xù)。

b、代征房屋租賃稅的管理程序

①按照居民自建房、私人商品房、本市外企業(yè)房三種類型，做好房屋基本情況的調(diào)查核實(shí)工作，制定《納稅底冊》。

②居民自建房的基本情況、《納稅底冊》須公開告知。

③代征員根據(jù)《納稅底冊》填寫《交納房屋租賃稅費(fèi)通知》送達(dá)出租人簽收。

④稅款收取后，向納稅人開付稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的完稅憑證。

⑤代征的房屋租賃稅款須及時(shí)存入?yún)^(qū)辦稅務(wù)專戶，不得截留、挪用。

⑥代征稅征收情況于每月的28日前填寫《房屋租賃管理情況統(tǒng)計(jì)表》上報(bào)。

c、納稅申報(bào)

①注冊地在深圳本市外的企業(yè)辦理房地產(chǎn)租賃合同后，應(yīng)到房屋租賃管理所辦理納稅手續(xù)。個(gè)人房屋租賃出租人按規(guī)定到房屋租賃管理部門辦理房地產(chǎn)租賃合同登記，同時(shí)申報(bào)繳納各稅，并領(lǐng)取《納稅申報(bào)卡》。

②出租人持《房地產(chǎn)租賃合同》、完稅憑證（驗(yàn)原件留復(fù)印件）到代征部門開具稅務(wù)部門統(tǒng)一印制的發(fā)票。

③出租人在房屋出租期間如發(fā)生合同變更或解除，應(yīng)于變更或解除之日起，十天內(nèi)向租賃所申報(bào)并辦理有關(guān)手續(xù)。未按規(guī)定報(bào)停的，視同出租。

d、納稅期限

出租人應(yīng)于每月或每季末月（3、6、9、12月）20號(hào)前申報(bào)繳納當(dāng)月或當(dāng)季稅款。

（6）法律責(zé)任

①出租人未按規(guī)定期限繳納稅款的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)除責(zé)令限期繳納外，并從滯納稅款之日起，按日加收滯納稅款萬分之五的滯納金。

②出租人未按照規(guī)定期限辦理納稅申報(bào)的，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十二條規(guī)定，由稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，可處以二千元以下罰款，逾期不改正的，可處以二千元以上一萬元以下的罰款。

③出租人故意隱匿房產(chǎn)和有租金收入不報(bào)或申報(bào)不實(shí)的，以偷稅論處，情節(jié)嚴(yán)重的，移交司法機(jī)關(guān)處理。

審計(jì)要點(diǎn)：

慎重地選擇應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)的切人點(diǎn)，確保應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

具體包括：

1、應(yīng)交稅費(fèi)內(nèi)容真實(shí)性的審計(jì)：

①增值稅內(nèi)容是否真實(shí)；

②營業(yè)稅內(nèi)容是否真實(shí)；

③消費(fèi)稅內(nèi)容是否真實(shí)；

④所得稅內(nèi)容是否真實(shí)；

⑤城市維護(hù)建設(shè)稅是否真實(shí)。

2、應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)的合規(guī)性審計(jì)：

①增值稅是根據(jù)《增值稅暫行條例》規(guī)定，對我國境內(nèi)銷售貨物或者提供加工、修理修備勞務(wù)，以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人收取的一種流轉(zhuǎn)稅。應(yīng)審查其是否以向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為計(jì)稅依據(jù)；

②營業(yè)稅是根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》規(guī)定，對提供勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人征收的一種流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)審計(jì)其是否以營業(yè)額作為計(jì)稅依據(jù)；

③消費(fèi)稅是根據(jù)《消費(fèi)稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)從事生產(chǎn)、委托加工和進(jìn)口的單位和個(gè)人征收的一種流轉(zhuǎn)稅，應(yīng)審計(jì)其是否以銷售額或銷售量作為計(jì)稅依據(jù)；

④所得稅是根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》規(guī)定，對中國境內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營所得和其他所得征收的一種稅，應(yīng)審計(jì)其是否以應(yīng)納稅所得額作為計(jì)稅依據(jù)；

⑤城市維護(hù)建設(shè)稅是否以增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅的實(shí)際納稅額作為計(jì)稅依據(jù)。

3、應(yīng)交稅費(fèi)適從稅率的合法性審計(jì)：

①增值稅稅率是否界定清晰，除另有規(guī)定外是否適從于基本稅率17%，國家扶持政策的貨物是否適從于低稅率13%，出口貨物是否適從于優(yōu)惠率0%，小規(guī)模納稅人是否適用于通用稅率3%；

②營業(yè)稅稅率是否定位定率，有無故意選用低稅率問題，有無擅自調(diào)整稅率行為，兼營不同稅目應(yīng)稅行為的是否從高確定適用稅率；

③消費(fèi)稅稅率是否具有針對性，不同的應(yīng)稅對象是否適用于不同的稅率，有無故意采用低稅率的行為；

④所得稅稅率使用是否正確，除政府政策扶持外是否適從于25%；

⑤城市維護(hù)建設(shè)稅稅率是否根據(jù)企業(yè)所在地視市區(qū)、縣城、鎮(zhèn)的情況分別確定為7%、5%和1%。

4、應(yīng)交稅費(fèi)減、免稅合理性的審計(jì)：

①增值稅的減免是否合理，有無任意擴(kuò)大增值稅減免范圍的情況；

②所得稅減免是否合理，有無超范圍、超期限、超審批權(quán)限任意減免所得稅情況。

5、應(yīng)交稅費(fèi)納稅時(shí)效性的審計(jì)：

①增值稅有無采用延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間、推遲納稅的行為。如采用直接收款方式下，是否確認(rèn)納稅時(shí)間為收到銷售款項(xiàng)或取得收取款項(xiàng)憑證，并將把提貨單交給買方的當(dāng)天。采用托收承付方式下，是否確認(rèn)納稅時(shí)間為發(fā)出貨物并辦妥托收手續(xù)的當(dāng)天。采用分期收款方式下，是否確認(rèn)納稅時(shí)間為合同約定收款法定日的當(dāng)天。采用代銷方式下，是否確認(rèn)納稅時(shí)間為收到代銷清單的當(dāng)天。采用預(yù)收貸款方式下，是否確認(rèn)納稅時(shí)間為發(fā)出貨物的當(dāng)天等；

②營業(yè)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間、推遲納稅的行為。如轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是否確認(rèn)納稅時(shí)間為轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的當(dāng)天。銷售自建建筑物時(shí)是否確認(rèn)納稅時(shí)間為銷售建筑物并收到營業(yè)額或取得索取營業(yè)額憑證的當(dāng)天。轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)預(yù)收款時(shí)是否確認(rèn)納稅時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；

③消費(fèi)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間、推遲納稅行為。如自產(chǎn)自用的消費(fèi)品是否確認(rèn)納稅時(shí)間為使用消費(fèi)品的當(dāng)天。委托加工的消費(fèi)品是否確認(rèn)納稅時(shí)間為提貨的當(dāng)天；

④所得稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間、推遲納稅行為。如所得稅是否按月預(yù)繳、年終多退少補(bǔ)；

⑤城市維護(hù)建設(shè)稅有無延遲確認(rèn)納稅義務(wù)時(shí)間、推遲納稅行為。如城市維護(hù)建設(shè)稅是否確認(rèn)納稅時(shí)間為增值稅、營業(yè)稅和消費(fèi)稅實(shí)現(xiàn)的當(dāng)天；

6、應(yīng)交稅費(fèi)報(bào)表列示恰當(dāng)性的審計(jì)：

應(yīng)交稅費(fèi)是否根據(jù)“應(yīng)交稅費(fèi)”期末貸方余額填列，如“應(yīng)交稅費(fèi)”期末為借方余額時(shí)，是否以“一”號(hào)填列。

審計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)注意的特殊情況：

注冊會(huì)計(jì)師在審計(jì)應(yīng)交稅費(fèi)時(shí)，要特別關(guān)注應(yīng)交增值稅的一些特殊情況：

一是增值稅與其他賬戶的勾稽關(guān)系，如增值稅銷項(xiàng)稅額與主營業(yè)務(wù)收入、其他業(yè)務(wù)收入中相關(guān)項(xiàng)目的配比、增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出與處理財(cái)產(chǎn)損失、在建工程領(lǐng)用生產(chǎn)用原材料等。

二是視同銷售行為是否少交增值稅。根據(jù)稅法規(guī)定，對于企業(yè)將貨物交付他人代銷；銷售代銷貨物將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于非應(yīng)稅項(xiàng)目；將自產(chǎn)或委托加工貨物作為投資提供給其他單位或個(gè)人將自產(chǎn)或委托加工的貨物用于分配給股東或投資者；將自產(chǎn)或委托加工貨物用于集體福利或個(gè)人銷售；設(shè)有兩個(gè)以上機(jī)構(gòu)且不在同一地區(qū)但實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個(gè)機(jī)構(gòu)送到另一個(gè)機(jī)構(gòu)用于銷售；將自產(chǎn)或委托加工的或購買的貨物無償贈(zèng)送他人等行為視同銷售，應(yīng)計(jì)交增值稅。

三是不予抵扣項(xiàng)目有沒有轉(zhuǎn)出進(jìn)項(xiàng)稅額。根據(jù)稅法規(guī)定，不予抵扣項(xiàng)目包括：購進(jìn)固定資產(chǎn)；用于非應(yīng)稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；用于免稅項(xiàng)目的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)；用于集體福利或個(gè)人消費(fèi)的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)非正常損失的購進(jìn)貨物；非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物或應(yīng)稅勞務(wù)。

四是對于同時(shí)生產(chǎn)應(yīng)稅產(chǎn)品與免稅產(chǎn)品時(shí)，外購貨物的進(jìn)項(xiàng)稅額同時(shí)發(fā)生的，是否將應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額混淆在一起，少計(jì)交增值稅。注冊會(huì)計(jì)師在審計(jì)時(shí)，應(yīng)利用正確的方法分清應(yīng)稅產(chǎn)品允許抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額與免稅產(chǎn)品不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，并提請被審計(jì)單位予以調(diào)整。

注冊會(huì)計(jì)師對銷貨退回、銷售折讓、銷售折扣的審計(jì)是產(chǎn)品銷售收入審計(jì)程序的一個(gè)補(bǔ)充。實(shí)務(wù)操作中應(yīng)當(dāng)注意收集有關(guān)審計(jì)證據(jù)，包括銷售合同、退貨處理單、折讓協(xié)議、銷售發(fā)票等。事實(shí)上，審計(jì)過程中有時(shí)會(huì)遇到?jīng)]有書面證據(jù)的銷售沖減的會(huì)計(jì)處理，對此，注冊會(huì)計(jì)師須保持相應(yīng)的警覺，并檢查銷售過程及銷售沖銷過程的所有單據(jù)，嚴(yán)防借銷售折扣、退回與折讓之名，行轉(zhuǎn)移收入或侵吞貨款之實(shí)的舞弊行為。

對于大額銷售以及大額退貨的書面證據(jù)，注冊會(huì)計(jì)師應(yīng)采取復(fù)印并保留于審計(jì)檔案的方法，以表示在審計(jì)中對此項(xiàng)內(nèi)容的關(guān)注。當(dāng)然，這并不能規(guī)避審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。

北京市二手房交易中涉及到的稅費(fèi)共有八種：

①印花稅（包括交易印花稅、房產(chǎn)證印花稅）

②契稅

③增值稅

④城市建設(shè)維護(hù)稅、教育費(fèi)附加

⑤個(gè)人所得稅

⑥土地增值稅

二手房稅費(fèi)稅費(fèi)判斷

第一步：首先看房屋屬性，包括已購公房、二手商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、央產(chǎn)房、回遷房

第二步：看房產(chǎn)證年限，是否超過2年；

第三步：看面積、單價(jià)、容積率，判斷是否是普通住宅、面積是否超標(biāo)。

北京市二手房交易各個(gè)稅種的詳解

二手房稅費(fèi)印花稅

A、稅種解析：印花稅是對經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)交往中書立、領(lǐng)受憑證征收的一種稅，這里特指交易印花稅

B、征稅對象：經(jīng)濟(jì)合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利、許可證照和經(jīng)財(cái)政部確定征稅的其他憑證

C、納稅人：買賣雙方

D、稅率：0.05%

E、征收范圍：所有二手房交易

F、繳納印花稅的計(jì)算方式及案例

案例：高先生購買了一套李阿姨的二手房，總價(jià)為50萬元，高先生及李阿姨需要分別繳納印

花稅250元（500000×0.05%=250）

★房產(chǎn)證印花稅：每證5元；屬于市局房屋并已取得土地證的，房產(chǎn)證、土地證各5元印花稅共計(jì)10元；屬于貸款客戶需支付他項(xiàng)權(quán)利證印花5元。

二手房稅費(fèi)契稅

A、稅種解析：契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。

B、征稅對象：發(fā)生使用權(quán)轉(zhuǎn)移的土地和發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的房屋

C、納稅人：買方

D、稅率：3%

E、契稅優(yōu)惠政策

（1）土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，其成交價(jià)

格沒有超出土地、房屋補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的部分，免征契稅；（比如拆遷戶可免契稅）

（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房，免征契稅；

（3）個(gè)人購買自用普通商品住房減半征收契稅；

（4）居民上市出售已購公有住房前后一年內(nèi)新購各類商品房，按新購商品房與出售已購公房

成交價(jià)的差額計(jì)征契稅；

（5）房屋交換價(jià)格相等的，免征契稅；交換價(jià)格不相等的，由多交付方繳納款；

（6）按《繼承法》規(guī)定的法定繼承人繼承房屋權(quán)屬，免征契稅

（7）對于夫妻離婚，因財(cái)產(chǎn)分割涉及房屋所有權(quán)證變更登記，免征契稅 。

二手房稅費(fèi)個(gè)人所得稅

1、稅種解析：個(gè)人所得稅是對個(gè)人(自然人)取得的各項(xiàng)應(yīng)稅所得征收的一種稅，房屋出售所得也是應(yīng)稅所得之一

2、征稅對象：財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價(jià)的1%或差額的20%

5、優(yōu)惠政策：

（1）對個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用2年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅

（2）對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售1年內(nèi)按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所

繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額

的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金

二手房稅費(fèi)土地增值稅

1、稅種解析：土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物而就其增值部分征收的一種稅

2、征收對象：增值部分

3、納稅人：賣方

4、稅率：1%或減除法定扣除項(xiàng)目金額后，按四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收

5、優(yōu)惠政策：

（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除金額20% 免征

（2）個(gè)人因工作調(diào)動(dòng)或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，經(jīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)核準(zhǔn)，凡居住滿

5年（含）以上，免征；滿3年（含）未滿5年，減半征收；未滿3年，按規(guī)定計(jì)征

（3）對個(gè)人擁有的普通住宅，在轉(zhuǎn)讓時(shí)免征土地增值稅

（4）對個(gè)人之間互換居住住房的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅

（5）將房屋產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，免征土地增值稅

二手房稅費(fèi)土地出讓金

1、稅種解析：國家作為土地所有者將其一定年限的國有土地 使用權(quán)出讓給受讓人，并向受

讓人收取的土地使用權(quán)價(jià)格。是政府要收取的土地收益(地租)，即土地所有者出讓土地使

用權(quán)的交易價(jià)款。

2、征收對象：再上市獲得土地使用權(quán)的已購公房

3、納稅人：

——買方（無論是成本價(jià)，還是優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，買方都需要 按照1560×建筑面積×1%繳納土地出讓金）；

——賣方（所出售的房屋是當(dāng)初賣方以優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購買的，由賣方另外向原單位按1560×建筑面積×6%支付土地出讓金）

4、征收辦法：成本價(jià)按1560×建筑面積×1%繳納；優(yōu)惠價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)按1560×建筑面積×6%繳納

5、征收范圍：已購公房（再上市的已購公房轉(zhuǎn)手后，性質(zhì)變?yōu)樯唐贩浚?h3 class="title-text">二手房稅費(fèi)綜合地價(jià)款

1、稅種解析：國家為照顧中低收入居民購房而實(shí)施優(yōu)惠措施，建造 經(jīng)濟(jì)適用房所用的土地

是國家以劃撥方式無償給開發(fā)商使用的，與已購公房所繳納的土地出讓金的性質(zhì)相同

2、征收對象：再上市交易經(jīng)濟(jì)適用房

3、納稅人：賣方

4、稅率：成交價(jià)的10%

5、征收范圍：再上市交易的5年以上（以產(chǎn)權(quán)證或完稅證明準(zhǔn)）、并以市場價(jià)出售的經(jīng)濟(jì)適用房

審計(jì)方法：

（一）制定合理的應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)，為實(shí)現(xiàn)應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)指明方向。應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)具體包括：1、明確應(yīng)交稅費(fèi)內(nèi)容的真實(shí)性；2、明確應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)稅依據(jù)的合規(guī)性；3、明確應(yīng)交稅費(fèi)適從稅率的合法性； 4、明確應(yīng)交稅費(fèi)減、免的合理性；5、明確應(yīng)交稅費(fèi)納稅的時(shí)效性；6、明確應(yīng)交稅費(fèi)會(huì)計(jì)報(bào)表列示的恰當(dāng)性。

（二）確定科學(xué)的應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)程序，使應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)不偏離審計(jì)目標(biāo)并有條不紊地進(jìn)行，從而提高審計(jì)工作質(zhì)量。具體程序如下：

1、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)控制制度審計(jì)；

2、應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程審計(jì)；

3、應(yīng)交稅費(fèi)會(huì)計(jì)信息審計(jì)。

（三）及時(shí)對應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)控制審計(jì)，為實(shí)現(xiàn)應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。具體包括：

1、對應(yīng)交稅費(fèi)核算范圍控制。應(yīng)交稅費(fèi)核算范疇包括增值稅、營業(yè)稅、消費(fèi)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、個(gè)人所得稅等。印花稅、耕地占用稅以及其他不需要預(yù)計(jì)應(yīng)交數(shù)據(jù)稅費(fèi)，不記在本項(xiàng)目中；

2、對應(yīng)交稅費(fèi)設(shè)置的明細(xì)科目控制。應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)設(shè)置與應(yīng)交稅費(fèi)范圍相協(xié)調(diào)的明細(xì)科目，具體設(shè)置“應(yīng)交增值稅”、“應(yīng)交消費(fèi)稅”、“應(yīng)交營業(yè)稅”、“應(yīng)交所得稅”、“應(yīng)交資源稅”、“應(yīng)交土地增值稅”、“應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”、“應(yīng)交房產(chǎn)稅”、“應(yīng)交土地使用稅”、“應(yīng)交車船使用稅”、“應(yīng)交個(gè)人所得稅”；

3、對應(yīng)交稅費(fèi)的征收方式控制。通常是先征后還。對于收到返還的所得稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅、要及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。

（四）重視對應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程審計(jì)，最大限度地降低審計(jì)風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)交稅費(fèi)業(yè)務(wù)處理流程是：明細(xì)表→納稅鑒定/納稅通知→匯算清繳文件→計(jì)算稅額。具體包括：

1、獲取或編制明細(xì)表，查其內(nèi)容是否真實(shí)可靠，是否與總賬數(shù)、報(bào)表數(shù)相等；

2、了解是否按納稅鑒定或納稅通知的稅種、計(jì)稅依據(jù)、稅率來確定應(yīng)納稅內(nèi)容，減免稅的范圍和期限核實(shí)；

3、對稅務(wù)部門的匯總清繳文件進(jìn)行有效性分析，并與明細(xì)表進(jìn)行核對；

4、檢查各種應(yīng)交稅費(fèi)計(jì)算的正確性。

（五）慎重地選擇應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)的切入點(diǎn)，確保應(yīng)交稅費(fèi)審計(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。2100433B