房屋重置價(jià)格案例分析

二OO六年安康市房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)

房屋重置價(jià)格測(cè)算的總體思路

房屋重置價(jià)格測(cè)算的總體思路是：從安康市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀出發(fā)，直接調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、租賃和其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)實(shí)際價(jià)格，在前幾年制定房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合2006年房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，注重市場(chǎng)數(shù)據(jù)的分析，反復(fù)比較，綜合運(yùn)用多種測(cè)算方法，形成了以房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)為基礎(chǔ)的房產(chǎn)價(jià)格調(diào)控體系。

房屋重置價(jià)格測(cè)算的主要依據(jù)

1、國(guó)家、地方有關(guān)法律、法規(guī)；

2、1996年出臺(tái)的《城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》；

3、《陜西省建筑工程概預(yù)算定額》（1999版）、《全國(guó)安裝定額陜西省價(jià)目表》（2001版）及配套文件;

4、陜西省建筑業(yè)稅費(fèi)征收有關(guān)規(guī)定；

5、安康市房地產(chǎn)管理部門的有關(guān)資料；

6、典型事例調(diào)查分析。

房屋重置價(jià)格測(cè)算方法

房屋重置價(jià)格是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的利稅。重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行的建筑材料、現(xiàn)行的建筑技術(shù)和現(xiàn)時(shí)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的平均水平建造某種結(jié)構(gòu)等級(jí)的同等效用的新建筑物的完全價(jià)值來計(jì)算。為便于測(cè)算，我們將其分成建筑安裝工程造價(jià)和其他配套稅費(fèi)兩大部分。其中建安工程造價(jià)是我市建造同類建筑物的正常造價(jià)水平,是用陜西省九九定額和最新配套文件,選擇典型工程,編制概預(yù)算確定的；其他配套稅費(fèi)是依據(jù)國(guó)家和本省有關(guān)規(guī)定確定的。按結(jié)構(gòu)分成四類七等(國(guó)家標(biāo)準(zhǔn))，基準(zhǔn)重置單價(jià)分別是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)960元/m2,磚混一等630元/m2,磚混二等610元/m2，磚木一等630元/m2,磚木二等520元/m2 ，磚木三等440元/m2 ，簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)不突破370元/m2 。

基準(zhǔn)重置單價(jià)只能代表一段時(shí)期平均的房產(chǎn)價(jià)格水平，而房地產(chǎn)的價(jià)值，由于其影響因素十分復(fù)雜，實(shí)際上是一宗一價(jià)，甚至一棟一價(jià)，房產(chǎn)實(shí)際價(jià)格要按基準(zhǔn)重置單價(jià)及各種因素進(jìn)行修正。為便于各宗房地產(chǎn)價(jià)格的評(píng)估，我們根據(jù)調(diào)查測(cè)算，設(shè)置了一套房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)、主要因素的調(diào)整系數(shù)和調(diào)整幅度方案（見附表）。房屋裝修設(shè)備由于變化較大，無法確定價(jià)格的調(diào)整范圍，可以參照《陜西省室內(nèi)裝飾工程預(yù)算定額》（2002版）結(jié)合具體案例綜合測(cè)算。

房屋重置價(jià)格測(cè)算成果

1、各類房屋基準(zhǔn)重置單價(jià)及基本修正系數(shù)表；

2、墻體情況折減率表；

3、房屋窗向因素修正系數(shù)表；

4、房產(chǎn)地段因素修正系數(shù)表；

5、住宅樓層修正系數(shù)表；

6、房屋使用環(huán)境因素修正范圍表；

7、各類房屋重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)對(duì)照表。

房屋重置價(jià)格成果運(yùn)用

本重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)是安康市現(xiàn)狀房產(chǎn)價(jià)的反映，是進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)可以參考運(yùn)用的一套房?jī)r(jià)資料，它可以在實(shí)際工作中不斷完善并加以利用。

1、指導(dǎo)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)處于起步階段，透明度較差，信息量不足，房地產(chǎn)的評(píng)估也較為困難，建立房屋重置價(jià)格體系，可以為評(píng)估機(jī)構(gòu)和交易入市者提供一套明了的房?jī)r(jià)參考資料和簡(jiǎn)易快捷的評(píng)估方法，對(duì)建立健全規(guī)范有序的房地產(chǎn)市場(chǎng)起到推動(dòng)作用。

2、制訂土地出讓價(jià)的依據(jù)。

政府出讓國(guó)有土地使用權(quán)時(shí)應(yīng)該核定合理的地價(jià)，既能吸引投資，又要保證政府的應(yīng)得收益。土地出讓價(jià)格的評(píng)估，也可以房屋重置價(jià)格為依據(jù)，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)從房地產(chǎn)總價(jià)中分離出地價(jià)。

3、制訂有關(guān)房地產(chǎn)稅費(fèi)的依據(jù)。

根據(jù)國(guó)家規(guī)定出讓土地使用權(quán)要收取土地出讓金，房地產(chǎn)交易要收取稅費(fèi)，房地產(chǎn)開發(fā)要收取配套建設(shè)稅費(fèi)，這些稅費(fèi)的收繳依據(jù)應(yīng)該是地價(jià)、房?jī)r(jià)的合理比例，所以在制定稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，可以參考房屋重置單價(jià)。

4、核定房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值的依據(jù)。

國(guó)有資產(chǎn)中房地產(chǎn)的估價(jià)，股份制企業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)所占股份的評(píng)估，也可以房屋重置價(jià)格為依據(jù)。

房屋重置價(jià)格適用范圍

本標(biāo)準(zhǔn)只限于在本市國(guó)有土地上進(jìn)行房屋評(píng)估，各縣可按本標(biāo)準(zhǔn)測(cè)定一個(gè)調(diào)整系數(shù)參考執(zhí)行或自行制定重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)報(bào)市房產(chǎn)局備案。該標(biāo)準(zhǔn)只適用于居住房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)，對(duì)工業(yè)房地產(chǎn)和其它特殊用途的房地產(chǎn)只能參照概預(yù)定額等資料具體計(jì)算房屋的建安工程造價(jià)來確定房屋重置價(jià)格。

本標(biāo)準(zhǔn)由安康市房地產(chǎn)業(yè)管理局負(fù)責(zé)解釋。2100433B

是假設(shè)房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新建造與舊有建筑物完全相同或具有同等效用的全新狀態(tài)的建筑物時(shí)，所必要的建筑費(fèi)、其他費(fèi)用和正常的利稅。

拆遷補(bǔ)償中的“重置價(jià)”是指按上一年重新建造與應(yīng)計(jì)算重置價(jià)的房屋相同結(jié)構(gòu)、相同建筑標(biāo)準(zhǔn)、相同質(zhì)量的房屋所需要的價(jià)格。也有的將重置價(jià)稱為房屋的單方工程造價(jià)。重置價(jià)的計(jì)算方法就其本質(zhì)來說，屬于房地產(chǎn)評(píng)估方法中的成本法，但重置價(jià)實(shí)際上還不是成本價(jià)，只是成本價(jià)的主要組成部分。不考慮成新和地式類別的原結(jié)構(gòu)、原材料、原設(shè)備、原功能、按成新，以上一年年底的價(jià)格為準(zhǔn)。

具體標(biāo)準(zhǔn)由區(qū)縣人民政府按照前述區(qū)域內(nèi)農(nóng)村房屋建設(shè)情況在400～700元/平方米幅度內(nèi)確定。

房地產(chǎn)價(jià)格由房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格和物業(yè)價(jià)值兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)確定，在我國(guó)現(xiàn)行體制下主要由房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)格確定；而房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格主要由土地資產(chǎn)的重置成本和房產(chǎn)的重置成本確定，因此房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)主要受土地重置價(jià)格波動(dòng)的影響。為抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲，有必要剔除房地產(chǎn)重置價(jià)格中的土地成本，限制房地產(chǎn)的交易使其不再具有投資品屬性，從而抑制對(duì)土地資產(chǎn)的投資性需求。

replacememt cost of building

采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

與此相近的術(shù)語是“房地產(chǎn)重建價(jià)格”。重置與重建的區(qū)別是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建則要求是完全相同的復(fù)制品。（見房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.條文說明2.0.21-2.0.22)