共用箱

《鐵道科學(xué)技術(shù)名詞》第一版。 2100433B

1997年，經(jīng)全國(guó)科學(xué)技術(shù)名詞審定委員會(huì)審定發(fā)布。

開發(fā)商在銷售完所有可銷售面積后，就不享有對(duì)任何房屋以及建筑的所有權(quán)，整棟樓盤的所有權(quán)歸全體業(yè)主共用。

國(guó)務(wù)院頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條明確規(guī)定，“業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分?！?

服務(wù)于整幢樓宇的共用部位，不具有獨(dú)立性。在開發(fā)商將所有可銷售面積銷售給業(yè)主之后，即將所有公共部位同時(shí)出售給全體業(yè)主，全體業(yè)主共同擁有這些房屋以及建筑。開發(fā)商不再享有對(duì)任何房屋及建筑的所有權(quán)，因此無(wú)權(quán)對(duì)公用部位進(jìn)行處分。

建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售面積計(jì)算及公用面積分?jǐn)傄?guī)則》中規(guī)定：商品房按套或單元出售，商品房的銷售面積即為購(gòu)房者所購(gòu)買的套或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。因此，業(yè)主購(gòu)買的商品房面積中已經(jīng)包括了公用部位的面積，開發(fā)商無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行處分。如果開發(fā)商擅自將共用部位轉(zhuǎn)讓給他人，就侵害了所有業(yè)主的權(quán)益。

小區(qū)的共用部位歸全體業(yè)主所有，其處分必須經(jīng)過全體業(yè)主的決議。即使開發(fā)商沒有銷售完所有房屋而享有對(duì)部分房屋的所有權(quán)，也不能擅自將小區(qū)的共用部位轉(zhuǎn)讓給他人。

建設(shè)部《住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》第三條規(guī)定，“共用部位是指住宅主體承重結(jié)構(gòu)部位(包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)?、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。共用設(shè)施設(shè)備是指住宅小區(qū)或單幢住宅內(nèi)，建設(shè)費(fèi)用已分?jǐn)傔M(jìn)入住房銷售價(jià)格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等?！?

共用部位與共用設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有：

共用部位第一，法規(guī)條例規(guī)定

根據(jù)《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移的，該土地上的建筑物及附著物的所有權(quán)隨土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移”，也就是全體購(gòu)房者購(gòu)買了全部商品房及基地的土地使用權(quán)時(shí)，位于該土地之上的全部沒有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的建筑物及附著物的所有權(quán)也就隨之轉(zhuǎn)移給全體購(gòu)房者(即全體業(yè)主)。

共用部位第二，從商品房的成本構(gòu)成來(lái)說

國(guó)家《商品住宅價(jià)格管理暫行辦法》中規(guī)定，商品房的價(jià)格成本包括住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和小區(qū)非經(jīng)營(yíng)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)。此外，國(guó)家電力公司《關(guān)于對(duì)新建居民住宅供電設(shè)施收費(fèi)及管理的意見》第六條規(guī)定：“在新建住宅區(qū)內(nèi)，由新建住宅單位投資建設(shè)的室外配電設(shè)施，其投資又?jǐn)側(cè)虢ǚ砍杀镜?，室外配電設(shè)施產(chǎn)權(quán)屬于居民共有”。

共用部位第三，從公共配套設(shè)施的使用權(quán)角度來(lái)看

住宅區(qū)內(nèi)的公共配套設(shè)施是住宅總體的一部分，沒有住宅，也就談不上公共配套設(shè)施，它與樓道、院路一樣屬不同的所有人共有。依照國(guó)家《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》：所有人和使用人對(duì)其共有、共用的設(shè)施應(yīng)共同合理使用并承擔(dān)相應(yīng)義務(wù)；除另有規(guī)定外，任何一方不得多占、獨(dú)占；開發(fā)商向廣大業(yè)主出售房產(chǎn)的同時(shí)也轉(zhuǎn)讓了土地使用權(quán)，以及同住宅同時(shí)建造的公共配套設(shè)施。所以，公共配套設(shè)施同住宅一樣，其產(chǎn)權(quán)所有人為小區(qū)全體業(yè)主。

共用部位第四，從小區(qū)公共配套設(shè)施的管理機(jī)構(gòu)來(lái)講

根據(jù)國(guó)家建設(shè)部《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》和國(guó)家有關(guān)部門關(guān)于加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的有關(guān)法規(guī)精神，住宅小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該由廣大產(chǎn)權(quán)人或使用人的代表機(jī)構(gòu)———業(yè)主委員會(huì)來(lái)負(fù)責(zé)具體管理。公共配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主；業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主行使處置權(quán)，由業(yè)主委員會(huì)選擇物業(yè)管理公司委托其行使管理權(quán)。2100433B

專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后，共用部位、共用設(shè)備設(shè)施的大中修和更新改造。