國有劃撥土地轉讓條例

國家禁止國有劃撥土地使用權人在未取得出讓土地使用權證書的情況下逕行轉讓。也就是說，國有劃撥土地使用權人應當先行與市、縣人民政府的土地管理部門簽訂土地出讓合同，取得國有土地使用權，否則其簽訂的轉讓國有劃撥土地使用權合同應為無效。最高人民法院的司法解釋結合社會現(xiàn)狀和審判實際，從盡量尊重當事人雙方的意思表示，不輕易確認合同無效，以促進合同加速履行和社會資源的有效利用的目的出發(fā)，對當事人在向人民法院起訴前，已符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的條件，又不存在合同法第52條規(guī)定的無效情形，就應當認定合同有效。簡單來說，雙方簽訂的原為無效的協(xié)議，在國家土地管理部門作出了辦理出讓手續(xù)或直接劃撥等具有批準或認可意思表示的行政行為之后，人民法院在審理時不作無效認定。

結合該司法解釋，人民法院對當事人因轉讓國有劃撥土地糾紛的處理原則如下：(1)土地使用權人未經(jīng)有批準權的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉讓劃撥土地使用權的，應當認定合同無效。(2)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準權的人民政府批準并與土地使用權人辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當認定合同有效。因為此時土地使用權人已經(jīng)獲得國有土地使用權，其有權依照法定程序轉讓國有土地使用權。(3)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準權的人民政府同意轉讓，并由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓方向國家土地管理部門交納土地出讓金，從國家土地管理部門獲得出讓土地使用權。受讓方不是非基于原轉讓合同獲得土地使用權，但是仍然應當依據(jù)協(xié)議對原土地使用權人予以補償。(4)雙方簽訂轉讓合同后，至起訴前經(jīng)有批準權的人民政府決定不辦理土地使用權出讓手續(xù)，并將該劃撥土地使用權直接劃撥給受讓方使用的，土地使用權人與受讓方訂立的合同可以按照補償性質(zhì)的合同處理。受讓人亦非基于原轉讓合同獲得土地使用權，但是仍然應當依據(jù)協(xié)議對原土地使用權人予以補償。

非法轉讓國有劃撥土地使用權是指違反法律規(guī)定，未經(jīng)有批準權的人民政府批準，將國有劃撥土地使用權轉移給他人的行為。

劃撥土地，是指國家給用地單位無償提供的土地。劃撥土地不能直接進入土地流轉市場，如進入市場，要依法補辦出讓手續(xù)并且補交出讓金后才能進行。將國家無償提供的劃撥土地使用權，擅自轉讓或者以其他方式隱形交易，如以買賣房屋名義轉讓土地，或以土地使用權入股聯(lián)辦企業(yè)分紅，或聯(lián)建住宅分成等，都為法律所禁止。

第一條為加強國有劃撥土地使用權的管理，規(guī)范劃撥土地使用權轉讓行為，合理配置土地資源，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》及有關法律、法規(guī)，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本市行政區(qū)域內(nèi)國有劃撥土地使用權的轉讓適用本辦法。

第三條本辦法所稱國有劃撥土地使用權是指土地使用者經(jīng)依法批準，繳納土地補償費、安置補助費及其他費用后，無償取得的土地使用權。

第四條國有劃撥土地使用權不得擅自轉讓，確需轉讓的，須經(jīng)市人民政府批準。

土地使用權轉讓時，其地上建筑物、其他附著物所有權隨之轉讓。

第五條本市建設用地供應實行總量控制，對擬轉讓的國有劃撥土地使用權，統(tǒng)一納入政府供地計劃。

第六條市國土資源局負責本市國有劃撥土地使用權轉讓的管理工作。市計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)等部門應在各自職責范圍內(nèi)，協(xié)同做好國有劃撥土地使用權轉讓管理工作。

第七條土地使用者需轉讓國有劃撥土地使用權的，應向市國土資源局提出申請，并提供下列資料：

(一)法人資格證明書(營業(yè)執(zhí)照)；

(二)法人代表資格證明書或授權委托書；

(三)土地使用證及附圖；

(四)房屋產(chǎn)權證及產(chǎn)籍平面圖；

(五)擬轉讓土地的面積及地上建筑物、附著物狀況；

(六)其他需提交的資料。

第八條市國土資源局受理申請后，應按下列程序辦理：

(一)根據(jù)申請人提供的土地和地上建筑物及附著物的權屬證明進行實地調(diào)查和核實；

(二)依照國家及市人民政府有關規(guī)定，擬訂土地使用權處置方案，經(jīng)市人民政府批準后與申請人簽訂補償合同；

(三)按合同約定對原土地使用者給予補償后，收回土地使用權，并辦理原劃撥土地使用權注銷登記。

第九條收回的土地使用權，除涉及國家安全和保密要求外，應當按照公開、公正、公平的原則，采取拍賣、招標、掛牌等形式進行處置。

第十條因債權、債務糾紛及企業(yè)破產(chǎn)等，需強制轉移變賣地面資產(chǎn)，涉及劃撥土地使用權轉讓的，由市國土資源局按有關規(guī)定辦理。

第十一條劃撥土地使用權未經(jīng)批準轉讓的，計劃、規(guī)劃、房產(chǎn)、國土資源等部門不予辦理相關手續(xù)。

第十二條違反本辦法規(guī)定，擅自轉讓國有劃撥土地使用權的，依照《中華人民共和國土地管理法》的有關規(guī)定予以處罰；對直接責任人按照中華人民共和國監(jiān)察部、國土資源部《關于違反土地管理規(guī)定行為行政處分暫行辦法》有關規(guī)定追究行政責任；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第十三條本辦法自2002年8月1日起施行。

總則

第一條　為規(guī)范房地產(chǎn)轉讓行為，保障房地產(chǎn)轉讓當事人的合法權益，維護深圳經(jīng)濟特區(qū)(以下簡稱特區(qū))房地產(chǎn)市場秩序，制定本條例。

第二條　本條例適用于特區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的轉讓。

第三條　本條例所稱房地產(chǎn)，是指土地及土地上的建筑物、附著物。

本條例所稱房地產(chǎn)轉讓，是指合法擁有土地使用權及土地上建筑物、附著物所有權的自然人、法人和其他組織，通過買賣、交換、贈與將房地產(chǎn)轉移給他人的法律行為。

第四條　房地產(chǎn)轉讓應當遵循合法、公平、自愿和誠實信用的原則。

第五條　房地產(chǎn)轉讓時，建筑物、附著物的所有權應當與該建筑物、附著物所占用的土地的使用權同時轉讓，不得分割。

第六條　深圳市人民政府(以下簡稱市政府)房地產(chǎn)管理部門是特區(qū)房地產(chǎn)市場的主管機關(以下簡稱主管機關)，依法對房地產(chǎn)轉讓進行管理。

第七條　下列房地產(chǎn)，應當經(jīng)主管機關批準，并補足地價款后，方可轉讓：

(一)通過行政劃撥取得土地使用權的；

(二)取得土地使用權時減免地價款的；

(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第八條　下列房地產(chǎn)，不得轉讓：

(一)根據(jù)城市規(guī)劃，市政府決定收回土地使用權；

(二)司法機關、行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的；

(三)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

(四)設定抵押權的房地產(chǎn)，未經(jīng)抵押權人同意的；

(五)權屬有爭議；

(六)法律、法規(guī)或市政府規(guī)定禁止轉讓的其他情形。

第九條　房地產(chǎn)預售應當經(jīng)主管機關批準。

預購的房地產(chǎn)在辦理房地產(chǎn)轉移登記并領取房地產(chǎn)權利證書前再轉讓的，按市政府有關規(guī)定辦理。

第十條　下列行為視同房地產(chǎn)轉讓：

(一)以房地產(chǎn)作為出資與他人成立法人企業(yè)的；

(二)一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，并以產(chǎn)權分成的；

(三)收購或者合并企業(yè)時，房地產(chǎn)轉移為新的權利人所有的；

(四)以房地產(chǎn)抵債的；

(五)國有企業(yè)之間或者其他組織之間的房地產(chǎn)調(diào)撥。

第十一條　下列行為不屬于房地產(chǎn)轉讓：

(一)共有人之間對共有房地產(chǎn)的分割；

(二)國家機關、由財政撥款的事業(yè)單位與其下屬的機構之間的房地產(chǎn)行政調(diào)撥。

第十二條　房地產(chǎn)轉讓時，土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務同時轉移；轉讓人應將土地使用權出讓合同書或者其復印件提供給受讓人。

第十三條　房地產(chǎn)轉讓時，轉讓人對同宗土地上的道路、綠地、休憩地、空余地、電梯、樓梯、連廊、走廊、天臺或者其他公用設施所擁有的權益同時轉移。

房地產(chǎn)首次轉讓合同對停車場、廣告權益沒有特別約定的，停車場、廣告權益隨房地產(chǎn)同時轉移，由登記的權利人擁有。

第十四條　房地產(chǎn)轉讓當事人應當按《深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理產(chǎn)權轉移登記。

第十五條　房地產(chǎn)登記機關核準轉移登記的日期，為房地產(chǎn)產(chǎn)權轉移的日期。

第十六條　房地產(chǎn)的風險責任，產(chǎn)權轉移前由轉讓人承擔，產(chǎn)權轉移后由受讓人承擔。

第十七條　房地產(chǎn)轉讓當事人一方或雙方為境外組織或者個人的，轉讓合同應當經(jīng)深圳市公證機關公證。

房地產(chǎn)買賣

第一節(jié)　房地產(chǎn)買賣合同

第十八條　房地產(chǎn)買賣的當事人應當依法訂立房地產(chǎn)買賣合同。

第十九條　房地產(chǎn)買賣合同應當采用主管機關統(tǒng)一制作的文本。

房地產(chǎn)買賣合同應當具備以下條款：

(一)當事人的姓名或者名稱地址；

(二)房地產(chǎn)權利證書編號；

(三)房地產(chǎn)坐落的位置、面積、四至界線；

(四)土地宗地號、土地使用權的性質(zhì)和年期；

(五)房地產(chǎn)的用途；

(六)買賣價款及支付方式和日期；

(七)房地產(chǎn)交付使用的日期；

(八)公用部分的權益分享及共有人的權利義務；

(九)違約責任；

(十)合同糾紛的解決辦法；

(十一)合同生效的條件及時間；

(十二)雙方認可必要的其他事項。

第二十條　預售房地產(chǎn)的，當事人約定交付房地產(chǎn)的時間應當在竣工驗收合格之后。

第二十一條　房地產(chǎn)開發(fā)商應當自房地產(chǎn)交付受讓人之日起，承擔保修一年的責任。

第二十二條　違反法律、法規(guī)的房地產(chǎn)買賣合同無效。

無效的房地產(chǎn)買賣合同，從訂立時起就不具有法律約束力。

第二十三條　房地產(chǎn)買賣合同被確認無效后，當事人一方有過錯的，應當賠償對方因此遭受的損失。當事人雙方均有過錯的，應當各自承擔相應的責任。

第二十四條　發(fā)生下列情形之一的，可以變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同：

(一)經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致，并且不因此損害國家利益和他人合法權益的；

(二)因不可抗力致使房地產(chǎn)買賣合同無法履行或者不能全部履行的；

(三)因一方違約，使房地產(chǎn)買賣合同履行成為不必要的；

(四)出現(xiàn)房地產(chǎn)買賣合同定的變更或者解除合同條件的。

雙方協(xié)商變更或者解除合同的，應當訂立書面協(xié)議。

一方當事人根據(jù)本條第一款第(二)、(三)、(四)項的規(guī)定要求變更或者解除合同的，應當及時通知對方。

第二十五條　因變更或者解除房地產(chǎn)買賣合同致使一方當事人遭受損失的，有過錯的一方當事人應當賠償責任。

第二十六條　因轉讓人的過錯，不能按約定的時間交付房地產(chǎn)的，轉讓人應當支付違約金。違約金數(shù)額房地產(chǎn)買賣合同中有約定的，從合同約定；未約定的，為延期交付房地產(chǎn)期間的指導租金。造成受讓人損失的，轉讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。

轉讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間三十日仍不交付房地產(chǎn)的，受讓人有權解除合同。

第二十七條　現(xiàn)售房地產(chǎn)的受讓人不按約定期限給付價款的，應當比照中國人民銀行有關延期付款規(guī)定支付違約金；因受讓人過錯造成轉讓人損失的，受讓人除支付違約金外，還應當負賠償責任。

受讓人超過房地產(chǎn)買賣合同約定時間三十日仍不給付價款的，轉讓人有權解除合同。

第二十八條　預售房地產(chǎn)的受讓人不按期給付價款的，按下列規(guī)定承擔違約責任：

(一)受讓人給付的金額達應付價款百分之五十以上的，受讓人應當比照中國人民銀行有關延期付款的規(guī)定向轉讓人支付延期付款約金；

(二)受讓人給付的金額不足應付價款百分之五十的，轉讓人可要求受讓人支付違約金。受讓人超過合同約定時間六十日仍不給付價款的，轉讓人有權解除房地產(chǎn)買賣合同。

第二十九條　產(chǎn)權轉移登記后，房地產(chǎn)買賣合同內(nèi)容未履行完畢的，當事人應當繼續(xù)履行。

第二節(jié)　房地產(chǎn)現(xiàn)售

第三十條　現(xiàn)售房地產(chǎn)的，轉讓人的土地使用權和建筑物、附著物的所有權應當已依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書。

外銷商品住宅的，還應當取得《商品住宅外銷許可證》。

第三十一條　以買賣方式轉讓房地產(chǎn)時，在同等條件下，下列當事人享有優(yōu)先購買權：

(一)房地產(chǎn)共有人；

(二)房地產(chǎn)承租人。

一項房地產(chǎn)買賣同時具有上列當事人時，按上述順序依次享有優(yōu)先購買權。

第三十二條　受讓人有權對房地產(chǎn)的狀況，包括權屬、結構、裝修、抵押關系、租賃關系、相鄰關系、土地出讓合同等情況進行了解，轉讓人有提供有關情況的義務。轉讓人故意隱瞞真實情況而造成房地產(chǎn)買賣合同無效的，應當對受讓人因此遭受的損失負賠償責任。

第三十三條　房地產(chǎn)在買賣前已出租的，受讓人應當繼續(xù)履行原房屋租賃合同。

第三節(jié)　房地產(chǎn)預售

第三十四條　房地產(chǎn)開發(fā)預售房地產(chǎn)應當符合下列條件：

(一)土地使用權已經(jīng)依法登記，取得房地產(chǎn)權利證書；

(二)取得《建筑許可證》和《開工許可證》；

(三)除付清地價款外，投入開發(fā)建筑的資金已達工程預算投資總額的百分之二十五，并經(jīng)注冊會計師驗資；

(四)房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機構已簽訂預售款監(jiān)管協(xié)議；

(五)土地使用權未抵押或者已解除抵押關系。

符合上列條件的，經(jīng)主管機關核準后，發(fā)給《房地產(chǎn)預售許可證》；核定為外銷的商品住宅，還應發(fā)給《商品住宅外銷許可證》。

第三十五條　房地產(chǎn)開發(fā)商應當對預售房地產(chǎn)的說明書、設計圖紙、銷售廣告等公開展示文件的真實性負責。

第三十六條　預售款應當由房地產(chǎn)開發(fā)商委托金融機構代收。

代收預售款的金融機構應當為預售款的監(jiān)管機構。

第三十七條　預售款應當?？顚Ｓ?，由工程監(jiān)理機構根據(jù)建筑工程承包合同規(guī)定的進度計劃和工程實際進度，書面通知預售款監(jiān)管機構向轉讓人劃款。非經(jīng)工程監(jiān)理機構書面通知，預售款監(jiān)管機構不得直接向轉讓人劃款。

工程監(jiān)理機構和預售款監(jiān)管機構監(jiān)管不當，造成受讓人損失的，應當與房地產(chǎn)開發(fā)商承擔連帶賠償責任。

第三十八條　房地產(chǎn)開發(fā)商應當按房地產(chǎn)登記機關的規(guī)定將預售房地產(chǎn)的買賣合同向房地產(chǎn)登記機關備案。

第三十九條　已預售的房地產(chǎn)在建筑工程實施中確需變更設計的，變更設計后的標準不得低于房地產(chǎn)買賣合同中約定的標準。因增加成本需變更房地產(chǎn)買賣價格的，應當征得受讓人的同意。

第四十條　房地產(chǎn)開發(fā)商不得抵押已預售的房地產(chǎn)。

第四節(jié)　房地產(chǎn)包銷

第四十一條　房地產(chǎn)包銷是指以經(jīng)營為目的，購買房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)，再銷售給他人的行為。

第四十二條　從事房地產(chǎn)包銷業(yè)務應當經(jīng)主管機關核準。

第四十三條　房地產(chǎn)包銷商應當與房地產(chǎn)開發(fā)商訂立房地產(chǎn)買賣合同。

第四十四條　外銷房地產(chǎn)需包銷的，應當由市政府批準的包銷商進行。

房地產(chǎn)交換與贈與

第四十五條　房地產(chǎn)交換是指當事人將各自擁有的房地產(chǎn)互相轉移給對方的法律行為。

第四十六條　交換房地產(chǎn)，當事人應當依法訂立房地產(chǎn)交換合同。房地產(chǎn)交換合同依法訂立，即具有法律約束力。房地產(chǎn)交換合同的訂立、履行、變更和解除，參照房地產(chǎn)買賣合同的有關規(guī)定執(zhí)行。

第四十七條　房地產(chǎn)贈與是指當事人一方將自己擁有的房地產(chǎn)無償?shù)剞D移給他方的法律行為能力。

第四十八條　自然人作為房地產(chǎn)贈與人的，應當具有完全民事行為能力。

第四十九條　除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房地產(chǎn)受贈人可以為國家、自然人、法人或者其他組織。

第五十條　贈與房地產(chǎn)，贈與人與受贈人應當訂立房地產(chǎn)贈與合同。

第五十一條　房地產(chǎn)贈與合同的生效時間為產(chǎn)權轉移登記時間。

第五十二條　附條件的贈與，受贈人不按約定條例履行的，贈與人可要求受贈人履行所附條件中規(guī)定的義務，或者撤銷已經(jīng)登記的贈與。所附條件不能履行或者不需要履行的，贈與人不能撤銷已生效的贈與。

房地產(chǎn)轉讓的代理與經(jīng)紀

第五十三條　當事人可以委托代理人轉讓房地產(chǎn)。委托代理人轉讓房地產(chǎn)應當辦理委托手續(xù)。

第五十四條　從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的自然人、法人和其他組織，應當取得相應資格。取得資格的條件和程序按市政府規(guī)定辦理。

第五十五條　代理人和經(jīng)紀人應當按委托人委托的價格買賣房地產(chǎn)。

第五十六條　代理人代理房地產(chǎn)轉讓的傭金標準，由委托人與代理人雙方約定。

經(jīng)紀人的傭金標準按市政府的規(guī)定執(zhí)行。

第五十七條　經(jīng)紀人代理房地產(chǎn)轉讓，應當對轉讓當事人的資格、房地產(chǎn)產(chǎn)權的合法性進行查驗。

經(jīng)紀人應在房地產(chǎn)轉讓合同中簽名蓋章。

第五十八條　由于經(jīng)紀人的過錯，經(jīng)紀人代銷的房地產(chǎn)不能登記或者不能在規(guī)定的時間內(nèi)獲準登記，造成受讓人損失的，經(jīng)紀人應當負賠償責任。

房地產(chǎn)轉讓的稅、費

第五十九條　房地產(chǎn)轉讓，當事人應當依法納稅。

第六十條　房地產(chǎn)轉讓時土地有增值的，轉讓人應當交納土地增值費。土地增值費的收取辦法，由市政府另行規(guī)定。

第六十一條　房地產(chǎn)交換有差價的，應當就差價部分按有關規(guī)定交納稅、費。

罰則

第六十二條　違反本條例第七條規(guī)定轉讓房地產(chǎn)的，轉讓行為無效，由主管機關對轉讓人處以房地產(chǎn)轉讓價款百分之十的罰款。

第六十三條　違反本條例第八條第(一)、(二)、(六)項、第九條第一款和第三十條規(guī)定的轉讓房地產(chǎn)的，轉讓行為無效；轉讓人有非法所得的，由主管機關沒收其非法所得，并處以轉讓價款百分之十的罰款；轉讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重作出不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰。

第六十四條　房地產(chǎn)開發(fā)商預售房地產(chǎn)，未按規(guī)定將房地產(chǎn)買賣合同報登記機關備案而預售房地產(chǎn)的，由主管機關對轉讓人處以轉讓價款百分之五以下的罰款；轉讓人持有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的，可視情節(jié)輕重作出警告、不予資質(zhì)年審或者吊銷房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)證的處罰。

第六十五條　違反本條例第四十二條和第五十四條規(guī)定從事房地產(chǎn)包銷和房地產(chǎn)經(jīng)紀活動的，由主管機關沒收其非法所得，并處以非法所得一倍以上二倍以下的罰款。

第六十六條　當事人隱瞞房地產(chǎn)轉讓的真實情況，不按規(guī)定交納有關費用的，由主管機關責令其補交，并處以應交費用二倍以上五倍以下的罰款。第六十七條當事人對主管機關的行政處罰不服的，可自接到處罰決定書之日起十五日內(nèi)向市政府復議機關申請復議。復議機關應自接到復議申請之日起六十日內(nèi)作出復議決定。當事人對復議決定不服的，可自接到復議書之日起十五日內(nèi)向人民法院起訴。

當事人逾期不申請復議或者不起訴，又不執(zhí)行主管機關的行政處罰決定的，主管機關可以申請人民法院強制執(zhí)行。

附則

第六十八條　微利商品住宅、福利住宅轉讓的條件、范圍和程序，依市政府的有關規(guī)定執(zhí)行。

第六十九條　市政府可根據(jù)本條例制定實施細則。

第七十條　本條例自一九九三年十月一日起施行。

過去在特區(qū)內(nèi)實施的有關規(guī)定與本條例相抵觸的，以本條例為準。