懷化城區(qū)物業(yè)管理辦法簡介

第一章 總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)和其他物業(yè)相關人的合法權益，根據《中華人民共和國物權法》和國務院《物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結合我市實際，制定本辦法。

第二條　懷化城區(qū)物業(yè)的使用、維護、服務和管理活動，適用本辦法。

第三條　市人民政府房產行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

鶴城區(qū)人民政府應設立相應的物業(yè)管理機構，負責轄區(qū)內物業(yè)管理活動的指導協(xié)調工作。

住房和城鄉(xiāng)建設、規(guī)劃、公安、物價、環(huán)保、公用事業(yè)、消防、工商、人防、城管執(zhí)法等有關部門按照各自職責，做好與物業(yè)管理相關的工作。

第四條　鶴城區(qū)人民政府應當采取措施，推動物業(yè)服務的社會化、專業(yè)化、市場化，促進物業(yè)服務行業(yè)發(fā)展。

街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會，負責組織做好本轄區(qū)業(yè)主大會成立及業(yè)主委員會選舉工作，指導和監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法履行職責，調解物業(yè)管理糾紛，協(xié)調物業(yè)管理與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系。

第五條　物業(yè)服務行業(yè)協(xié)會應當加強行業(yè)自律，接受行業(yè)主管部門的業(yè)務指導，制定行業(yè)行為規(guī)范，督促物業(yè)服務企業(yè)和從業(yè)人員依法經營、誠信服務。

物業(yè)服務企業(yè)應當配合各級人民政府、社區(qū)居民委員會和各相關部門依法開展工作。

第二章　前期物業(yè)管理

第六條　新建物業(yè)的建設單位應當配置物業(yè)管理用房，用于客服接待、項目資料保存、工具物料存放、值班備勤、業(yè)主委員會辦公等事項。物業(yè)管理用房應當在項目規(guī)劃報批時明確位置和面積并在房產行政主管部門備案。

物業(yè)管理用房的所有權依法屬于全體業(yè)主，應當在初始登記時記載于不動產登記簿，不頒發(fā)房屋權屬證書，登記費用由開發(fā)企業(yè)負責。

第七條物業(yè)管理用房應當按照下列標準配置：

（一）建筑面積按照不少于建設工程項目總建筑面積2‰的比例配置，最少不低于50平方米。

（二）地面以上具備水、電、采光、通風等正常使用功能的獨立成套裝修房屋。沒有配置電梯的物業(yè)，物業(yè)管理用房所在樓層不得高于4層、低于1層。

第八條　建設單位在交付物業(yè)前，應當為物業(yè)管理用房、物業(yè)共用部分、共用設施設備及相關場地配置獨立的供水、供電、供氣等計量器具。

物業(yè)服務企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內二次供水及電梯、公共照明、園林景觀、消防等用水、用電、用氣，按照價格管理部門規(guī)定的生活性用水、用電、用氣標準繳納費用。

第九條　住宅建設工程項目交付使用前，建設單位應當按照項目合同的約定，完成物業(yè)管理用房和供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視、郵政、消防，以及道路、園林綠化、垃圾轉運、安全監(jiān)控等共用設施設備及獨立計量器具的配置，并在物業(yè)承接查驗后，將前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約及物業(yè)查驗情況報鶴城區(qū)物業(yè)管理機構和市房產行政主管部門備案。

鶴城區(qū)物業(yè)管理機構和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居民委員會、業(yè)主代表必須參與物業(yè)承接查驗工作，并簽署意見作為住宅建設工程項目驗收交付使用的必要條件。

第十條　建設單位應當在申請房屋預售許可證前，通過招標投標方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)。分期開發(fā)項目的前期物業(yè)服務企業(yè)，應當具有承接項目開發(fā)總建筑面積的相應資質等級。

有下列情形之一的，經市房產行政主管部門批準，可以采取協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)：

（一）投標人少于3人；

（二）多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米。

第三章　業(yè)主、業(yè)主大會及業(yè)主委員會

第十一條　業(yè)主按照法律法規(guī)、管理規(guī)約和物業(yè)管理服務合同的約定，有參加物業(yè)管理活動的權利，并有合理使用物業(yè)，維護公共利益的義務。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有下列權利：

（一）按照物業(yè)管理服務合同的約定，接受物業(yè)服務企業(yè)提供的服務；

（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

（四）參加業(yè)主大會，行使投票權；

（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權；

（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理服務合同；

（八）對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權；

（九）監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的管理和使用；

（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。

業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行下列義務：

（一）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生維護等方面的規(guī)章制度；

（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；

（四）按照合同約定，按時足額交納物業(yè)管理服務費；

（五）按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金；

（六）不妨礙其他業(yè)主、使用人對物業(yè)的合法使用，對毗鄰物業(yè)所需的維修予以配合、協(xié)助；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。

物業(yè)的合法買受人尚未辦理權屬登記，但已實際占有使用的，享有本辦法規(guī)定的業(yè)主權利，承擔相應義務。

第十二條　同一個物業(yè)管理區(qū)域內的業(yè)主共同成立一個業(yè)主大會。

符合下列條件之一的，應當成立業(yè)主大會：

（一）交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積50%以上；

（二）首次交付使用的物業(yè)專有部分面積已滿2年且交付使用的物業(yè)專有部分建筑面積達到建筑物總面積30%以上。

業(yè)主總人數不足20人，經全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，可以對物業(yè)管理區(qū)域實施自行管理，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會的職責。實行自行管理的，全體業(yè)主應當通過管理規(guī)約就管理事項、管理實施方式、管理責任的承擔方式等事項共同作出約定。

第十三條　物業(yè)管理區(qū)域內，符合成立業(yè)主大會條件的，建設單位應當書面報告物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)。

占業(yè)主總人數10%以上的業(yè)主可以聯名向物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）提出成立業(yè)主大會的書面申請。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應當在收到成立業(yè)主大會的書面請求之日起60日內，組織、指導成立業(yè)主大會籌備組。

市房產行政主管部門和鶴城區(qū)物業(yè)管理機構應當監(jiān)督、指導業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作。

第十四條　業(yè)主大會籌備組由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、建設單位、社區(qū)居民委員會和業(yè)主代表協(xié)商組建，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）代表任籌備組長。

業(yè)主大會籌備組應當按照有關規(guī)定組織召開首次業(yè)主大會會議。

建設單位應當自業(yè)主大會籌備組成立之日起7日內向業(yè)主大會籌備組提供物業(yè)管理區(qū)域證明、物業(yè)專有部分面積、建筑物總面積、業(yè)主名冊、配套設施設備等資料。

第十五條　業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產生。

業(yè)主委員會應當自選舉產生之日起30日內，將下列選舉資料向市房產行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案：

（一）業(yè)主大會籌備組出具的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議情況的報告；

（三）管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單。

業(yè)主委員會選舉情況備案后7日內，由街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）書面通報物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會。

前款第（二）、（三）、（四）項之一內容發(fā)生變更的，應當自變更之日起30日內另行備案。備案后業(yè)主委員會可以依程序刻制公章。

第十六條　業(yè)主委員會履行以下職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理實施情況；

（三）與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

（五）監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）督促業(yè)主交納物業(yè)服務費及其他相關費用；

（七）組織和監(jiān)督專項維修資金的籌集和使用；

（八）調解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產生的糾紛；

（九）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第十七條　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前，將會議時間、地點、議題和議程等事項書面通知全體業(yè)主，并在物業(yè)管理區(qū)域的公示欄和其他顯要位置公告公示。

業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見形式。

第四章　小區(qū)公共設施及公共秩序管理

第二十條　業(yè)主或者物業(yè)使用人使用物業(yè)應當遵守法律法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定，禁止有下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、主體結構和破壞房屋外貌等違反裝飾裝修管理規(guī)定的行為；

（二）擅自改變房屋使用性質，占用、損壞共用部位、共用設施設備或者擅自移動房屋共用設施設備等違反房屋管理規(guī)定的行為；

（三）違章搭建建筑物、構筑物等違反規(guī)劃管理規(guī)定的行為；

（四）隨意傾倒垃圾、雜物等違反市容環(huán)境衛(wèi)生規(guī)定的行為；

（五）堆放劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質或者超過規(guī)定標準的噪聲等違反環(huán)境保護規(guī)定的行為；

（六）占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車道等違反消防法律法規(guī)規(guī)定的行為；

（七）賭博、利用迷信活動危害社會等違反治安管理規(guī)定的行為；

（八）侵占、損壞樓道、綠地等物業(yè)共用部位、共用設施設備等違反物業(yè)管理規(guī)定的行為；

（九）法律、法規(guī)和管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約禁止的其他行為。

業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)發(fā)現有前款行為的，應當予以制止，并報告政府有關行政主管部門依法處理。對物業(yè)造成損壞的，由行為人恢復原狀或依法賠償。

第二十一條　任何單位或者個人不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路或場地。供水、供電、供氣等經營單位因維修養(yǎng)護等需要臨時占用、挖掘道路場地的，應首先通知業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)，并到有關部門辦理相關手續(xù)后方可施工，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。因發(fā)生水、電、氣事故，確需實施搶修的，供水、供電、供氣等經營單位可先實施搶修，完工后應及時恢復原狀，造成損失的應予賠償。

第二十二條　業(yè)主、物業(yè)使用人封閉陽臺以及安裝空調外機、太陽能熱水器、防盜網、遮陽棚等設施的，應當遵守管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約和物業(yè)管理的有關規(guī)定，保持物業(yè)的整潔、美觀和安全。

第二十三條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃設置的車位、車庫，應當首先滿足業(yè)主的需要。已經建成并交付使用的物業(yè)，物業(yè)管理區(qū)域條件允許并經業(yè)主大會同意，可以新劃定車位，用于業(yè)主停車，但不得封閉、堵塞、占用消防通道、公共綠地，不得妨礙行人和其他車輛的正常通行。業(yè)主占用劃定車位停車應按規(guī)定交納場地占用費。

對車輛停放有保管要求的，由車主或者車輛使用人與物業(yè)服務企業(yè)另行簽訂保管合同，按照約定交納保管服務費。

第二十四條　業(yè)主大會決定利用共有部分劃定車位、設置廣告等方式進行經營的，其獲得的收益，有約定的按照約定分配；沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占物業(yè)管理區(qū)域內建筑物總面積的比例補充專項維修資金、支付物業(yè)服務費以及業(yè)主大會或者業(yè)主委員會工作經費等。

業(yè)主大會決定利用共有部分進行經營的，可以委托物業(yè)服務企業(yè)代為管理，并向其支付報酬。

第二十五條　業(yè)主或物業(yè)使用人需要裝飾裝修房屋的，應該首先告知物業(yè)服務企業(yè)，并遵守住宅室內裝飾裝修管理有關規(guī)定。

物業(yè)服務企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主，并與業(yè)主就共用部位、共用設施設備損壞賠償和裝修垃圾清運處置、裝修人員管理等有關事項簽訂協(xié)議。

第二十六條　各有關行政主管部門應當相互配合，切實履行以下工作職責，加大對物業(yè)管理小區(qū)的執(zhí)法力度：

（一）房產部門負責查處建設單位擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)，擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權，違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定不移交有關資料等行為；查處物業(yè)服務企業(yè)違反《物業(yè)管理條例》規(guī)定未取得資質證書從事物業(yè)管理，聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動等行為。

（二）規(guī)劃部門負責查處有關單位和個人未按照規(guī)劃部門許可要求擅自進行改、擴、新建以及建設單位未按規(guī)定配足物業(yè)管理用房等行為。

（三）住房和城鄉(xiāng)建設部門負責住宅建設工程項目交付使用前的工程質量驗收把關，防止不合格的住宅建設工程項目交付使用，同時嚴厲查處在小區(qū)內建設施工影響建筑質量安全、破壞小區(qū)供氣裝備等行為。

（四）城市管理行政執(zhí)法部門負責查處未取得建筑工程規(guī)劃許可搭建建筑物、構筑物；在建筑物、構筑物上涂寫、刻畫或者違反規(guī)定懸掛、張貼宣傳品；焚燒瀝青、油氈、橡膠、塑料、皮革、垃圾等物質；在小區(qū)公共部位亂擺攤點、亂停亂放車輛；未經批準擅自飼養(yǎng)家畜家禽等行為。

（五）公安部門負責查處小區(qū)內制造噪聲干擾他人正常生活以及非法運輸、儲存、燃放煙花爆竹等違反治安管理行為。

（六）消防部門負責查處違反消防法律法規(guī)和物業(yè)服務企業(yè)不履行消防安全職責等行為。

（七）工商部門負責查處將住宅擅自改變?yōu)榻洜I性用房，未取得營業(yè)執(zhí)照從事經營活動的行為。

（八）環(huán)保部門負責查處在小區(qū)貯存、堆放、棄置、傾倒、排放工業(yè)污水、固體廢物，城市飲食服務業(yè)的經營者排放的油煙等對小區(qū)及附近居民的居住環(huán)境造成污染，工業(yè)企業(yè)、建筑施工產生噪音污染等影響小區(qū)環(huán)境等行為。

（九）公用事業(yè)部門負責查處擅自占用小區(qū)園林綠地，擅自砍伐、移植、修剪小區(qū)園林樹木，亂倒建筑垃圾及生活垃圾等行為。

（十）經信部門負責查處違反室內裝飾裝修管理規(guī)定、用電安全管理規(guī)定，破壞電力設施設備，盜竊電能，電工無證上崗等行為。

（十一）人防部門負責查處擅自改造、損壞小區(qū)人防工程，擅自拆除、遷移防空警報通信設施，擅自改動防空警報通信設施的部件和線路等行為。

（十二）安監(jiān)部門負責查處在小區(qū)內生產、銷售煙花爆竹等行為。

（十三）民政主管部門負責查處小區(qū)內違反殯葬管理規(guī)定的行為。

（十四）物價部門負責查處物業(yè)管理服務亂收費行為。

（十五）鶴城區(qū)物業(yè)管理機構負責指導參與物業(yè)小區(qū)承接查驗和前期物業(yè)招投標、指導業(yè)主委員會籌備成立和改選、監(jiān)督業(yè)主委員會開展工作、調解小區(qū)物業(yè)糾紛。

第五章　物業(yè)管理服務

第二十七條　物業(yè)服務企業(yè)應當向市房產行政主管部門定期報送信用、統(tǒng)計等相關資料，接受社區(qū)居民委員會的指導和監(jiān)督。

市房產行政主管部門應當加強對物業(yè)服務企業(yè)服務質量的監(jiān)督管理，建立物業(yè)服務企業(yè)、注冊物業(yè)管理師和項目經理人的信用檔案，推動物業(yè)管理行業(yè)提高服務水平。

第二十八條　物業(yè)管理服務實行項目經理人制度。物業(yè)管理服務項目的主要負責人為項目經理人。項目經理人應當按照有關規(guī)定取得物業(yè)經理資格證書。

第二十九條　從事物業(yè)管理服務人員應當按照有關規(guī)定取得職業(yè)資格證書。

物業(yè)服務企業(yè)應當按照有關規(guī)定選聘物業(yè)管理服務人員，加強對物業(yè)管理服務人員的培訓和履職監(jiān)管。

第三十條　業(yè)主大會決定聘用物業(yè)服務企業(yè)的，由業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同。

物業(yè)服務合同規(guī)定的下列內容應當提交業(yè)主大會會議表決通過，但業(yè)主大會授權業(yè)主委員會決定的除外：

（一）物業(yè)服務事項；

（二）物業(yè)服務質量及服務費用；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內秩序維護；

（四）合同期限；

（五）違約責任。

第三十一條　物業(yè)服務主要包括下列事項：

（一）物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用、管理和維護；

（二）物業(yè)管理區(qū)域公共綠化、環(huán)境衛(wèi)生的管理和維護；

（三）車輛停放管理；

（四）物業(yè)管理區(qū)域內對禁止行為的告知、勸阻、報告等義務；

（五）物業(yè)維修、更新、改造和養(yǎng)護方案的制定及費用的賬務管理；

（六）物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案資料保管；

（七）業(yè)主大會及業(yè)主委員會委托的其他物業(yè)服務事項。

第三十二條　業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費。物業(yè)服務企業(yè)收取物業(yè)服務費用不得超過物價部門規(guī)定的物業(yè)服務收費項目和收費等級標準，物價和房產部門應當對物業(yè)服務收費加強監(jiān)督檢查。

未出售房屋的物業(yè)服務費由建設單位繳納。

第三十三條　物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)服務合同簽訂之日起15日內將物業(yè)服務合同報送市房產行政主管部門備案。

第三十四條　物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前，業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會，決定續(xù)聘或者選聘新的物業(yè)服務企業(yè)。業(yè)主委員會應當將業(yè)主大會的決定書面告知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應當在物業(yè)服務合同期限屆滿30日前與物業(yè)服務企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務合同。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務企業(yè)的，原物業(yè)服務企業(yè)應當在物業(yè)服務合同終止之日起15日內撤出物業(yè)管理區(qū)域，并配合新選聘的物業(yè)服務企業(yè)辦理物業(yè)項目交接手續(xù)，同時妥善處理好物業(yè)服務過程中的遺留問題。

物業(yè)服務企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務合同的，應當在物業(yè)服務合同期限屆滿3個月前書面告知業(yè)主委員會；沒有業(yè)主委員會的，應當在合同期限屆滿3個月前在物業(yè)服務區(qū)域內公示，并書面告知物業(yè)服務項目所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），同時必須妥善處理好物業(yè)服務過程中的遺留問題。

第三十五條　物業(yè)服務合同期限屆滿，業(yè)主大會沒有作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務的，原合同權利義務延續(xù)。在合同權利義務延續(xù)期間，合同當事人一方提出終止合同的，應當提前3個月告知對方當事人。

第三十六條　原物業(yè)服務企業(yè)撤出物業(yè)管理區(qū)域的，應當向業(yè)主委員會交接下列事項：

（一）移交物業(yè)承接驗收和運行管理、養(yǎng)護、維修資料；

（二）移交物業(yè)共用部位和公共設施清單；

（三）結清預收、應收、代收的有關費用清單；

（四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他事項。

原物業(yè)服務企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。物業(yè)管理過程中的遺留問題，可通過業(yè)主委員會或街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調解決，協(xié)調不成的，可依法通過仲裁和訴訟途徑解決。

第三十七條　建立健全物業(yè)管理聯席會議制度。

有下列事項之一的，由街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)組織鶴城區(qū)物業(yè)管理機構、有關部門、社區(qū)居民委員會、相關業(yè)主委員會和物業(yè)服務企業(yè)等召開物業(yè)管理聯席會議共同商議：

（一）業(yè)主委員會不依法履行職責；

（二）業(yè)主委員會換屆；

（三）履行物業(yè)服務合同的重大爭議；

（四）物業(yè)服務企業(yè)變更交接；

（五）其他需要協(xié)調解決的物業(yè)管理事項。

第六章　物業(yè)使用和維護

第三十八條　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的配套建筑及共用設施設備，不得改變使用用途。因特殊情況需要改變使用用途的，應當按照法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約的規(guī)定，經業(yè)主大會及有利害關系的業(yè)主同意，并依法辦理相關手續(xù)。

第三十九條　業(yè)主轉讓或者出租房屋、車庫、車位等物業(yè)產權前，應當將管理規(guī)約、物業(yè)服務合同、有關費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內，將轉讓或者出租相關事項告知物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主轉讓房屋、車庫、車位等物業(yè)服務前，應當與物業(yè)服務企業(yè)、專業(yè)單位結清相關費用，同時辦理該物業(yè)余存的房屋專項維修資金的轉讓更名手續(xù)。

第四十條　建設單位應當按照國家和省規(guī)定的保修期和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。

建設單位可以與物業(yè)服務企業(yè)簽訂委托合同，委托物業(yè)服務企業(yè)承擔物業(yè)保修有關事項，并向物業(yè)服務企業(yè)支付相應的報酬。

第四十一條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專用部分的養(yǎng)護、維修，由業(yè)主負責；物業(yè)管理區(qū)域內共用部位及共用設施設備的維護和管理責任，由業(yè)主共同承擔。

第四十二條　物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新、改造，實行物業(yè)專項維修資金制度。住宅物業(yè)、物業(yè)管理區(qū)域內的非住宅物業(yè)或者與單棟住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應該按照國家有關規(guī)定交納物業(yè)專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有。

物業(yè)專項維修資金的交存、使用，應當專戶存儲、?？顚Ｓ谩⑺袡嗳藳Q策、房產部門管理、財政部門監(jiān)督。

使用專項維修資金進行房屋維修必須由具備相應資質的企業(yè)施工，以確保業(yè)主利益不受侵害。

第四十三條　物業(yè)專項維修資金的使用按照下列規(guī)定分攤：

（一）物業(yè)管理區(qū)域內的公共設施設備維修、更新、改造的費用，由全體業(yè)主按房屋的建筑面積比例共同承擔；

（二）房屋共用部位、共用設施設備維修、更新、改造的費用，由相關業(yè)主按房屋的建筑面積承擔。

前期物業(yè)管理保質期內的維修，不得使用物業(yè)專項維修資金。物業(yè)的共用部位、共用設施設備屬于人為損壞的，費用由責任人承擔。

第四十四條物業(yè)專項維修資金不敷使用時，由業(yè)主大會按各業(yè)主占有的物業(yè)建筑面積續(xù)籌，續(xù)籌比例和方式由業(yè)主大會決定。

第四十五條物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、網絡、有線電視等專業(yè)單位應當承擔分戶計量表及入戶端口以外的共用設施設備的維修養(yǎng)護責任及相關費用。專業(yè)經營設施設備的維護、保養(yǎng)等費用，不得從物業(yè)專項維修資金中列支。

專業(yè)單位應當服務到最終用戶，履行與業(yè)主簽訂的服務合同，保證服務質量。

第四十六條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)以及其他單位和個人應當愛護物業(yè)管理區(qū)域內的專業(yè)設施設備。專業(yè)設施設備破損的，物業(yè)服務企業(yè)應當及時通知專業(yè)單位進行維護、更新。

第七章　法律責任

第四十七條物業(yè)管理活動中業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會、物業(yè)服務企業(yè)、建設單位違反本辦法規(guī)定的，由相關行政主管部門依法給予行政處罰。

第四十八條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務企業(yè)違反物業(yè)管理服務合同，應當按合同約定承擔責任。

第四十九條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會所作出的決定違反有關法律規(guī)定的，房產行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第五十條　物業(yè)管理有關行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第五十一條　業(yè)主自行管理物業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

第五十二條　本辦法自發(fā)布之日起30日后施行。 2100433B

為規(guī)范我市物業(yè)服務行業(yè)經營活動，杜絕物業(yè)服務領域違法違規(guī)現象，保障業(yè)主及相關單位的利益不受侵犯，促進物業(yè)服務市場健康發(fā)展，根據建設部關于印發(fā)《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》的通知、《懷化城區(qū)物業(yè)管理辦法》和有關政策法規(guī)，制定我市物業(yè)服務招投標實施細則：

一、適用范圍

本市行政區(qū)域內的物業(yè)服務招標投標活動及其監(jiān)督管理，適用本細則，涉及到政府采購的物業(yè)項目參照本實施細則執(zhí)行。

在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內非住宅的建設單位,應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

在投標文件截止之日投標人少于3個的；或者多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米；或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米；或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米的項目，經市房產管理局批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

二、基本原則

鼓勵提倡住宅和非住宅的建設單位通過招投標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

業(yè)主、業(yè)主大會可以通過公開招標或邀請招標的方式，選聘具有相應資質的物業(yè)服務企業(yè)。

通過招投標方式選擇物業(yè)服務企業(yè)的，招標人應當按照以下規(guī)定時限完成物業(yè)服務招投標工作：

（一）新建現售商品房項目應當在現售前30日完成；

（二）預售商品房項目應當在取得《商品房預售許可證》之前完成；

（三）非出售的新建物業(yè)項目應當在交付使用前90日完成；

（四）重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務項目，在物業(yè)服務合同屆滿或解除前60日完成。

三、管理機構

鶴城區(qū)人民政府、河西經濟開發(fā)區(qū)和懷化市工業(yè)園區(qū)物業(yè)管理機構負責組織轄區(qū)內的物業(yè)服務招投標管理工作。市房產管理局負責全市物業(yè)服務招投標管理的備案工作。招投標代理機構負責組織物業(yè)招投標具體實施工作。

四、招標

（一）招標人、招標代理機構

本細則所稱招標人是指提出招標項目，進行物業(yè)服務招標的物業(yè)建設單位及業(yè)主、業(yè)主大會。

招投標代理機構應當具有相應資質，才能代理本市物業(yè)招投標實施工作。

招標人選擇委托招標代理機構代理招標事宜的，以隨機抽取的方式確定招標代理機構。

（二）招標備案

物業(yè)服務招標分為公開招標和邀請招標。

招標人應當在發(fā)布招標公告或發(fā)出投標邀請書10日前，持如下資料到項目所在地物業(yè)管理機構和懷化市房產管理局備案：

1、《懷化市物業(yè)服務項目招投標備案表》；

2、招標人的營業(yè)執(zhí)照正副本和企業(yè)法人代表身份證明；

3、經辦人身份證明及授權委托書；

4、與物業(yè)服務有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件（包括物業(yè)區(qū)域的建設工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等）；

5、《招標公告》或《投標邀請書》；

6、招標文件；

7、屬重新選聘物業(yè)服務企業(yè)的，應提供原物業(yè)服務合同；

8、招標人委托招標代理機構代理招標的，應提交招標代理委托合同；

9、法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

項目所在地物業(yè)管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發(fā)出《物業(yè)服務項目招投標備案回執(zhí)》。

（三）招標公告

招標人采用公開招標方式的，應當在《懷化市房產管理局政務網》、本市內相關媒體及招標小區(qū)現場發(fā)布招標公告，公告時間不少于10天。

招標人采取邀請招標方式的，應當向3個以上物業(yè)服務企業(yè)發(fā)出投標邀請書。

招標公告及投標邀請書應當包括以下主要內容：

1、招標人的名稱、地址和聯系方式；

2、招標項目的名稱和基本情況；

3、投標人的資格要求；

4、獲取招標文件的時間、地點、方式及招標文件售價；

5、投標截止時間、開標時間及地點。

（四）投標人報名

有意向的投標人持以下證件到《招標公告》或《投標邀請書》指定地點報名：

1、企業(yè)有效營業(yè)執(zhí)照正副本；

2、資質證書正副本，外市企業(yè)備案證明；

3、經辦人身份證及授權委托書；

4、法定代表人身份證復印件。

以上證件查驗原件，留加蓋公章的A4紙復印件。

招標人查驗有關資料無誤后向投標人出具《投標報名回執(zhí)》，不得無故拒絕投標人投標，否則，此次招標作無效處理。

（五）招標文件

招標文件應包括以下內容，：

1、招標人及招標項目簡介，包括招標人名稱、地址、聯系方式等，項目基本情況：包括物業(yè)名稱、坐落地址、四至范圍、總占地面積、總建筑面積、房屋類型、房屋幢數、套數、設施設備、各類技術參數指標、物業(yè)檔案、物業(yè)總平面圖、物業(yè)服務用房的配備、專項維修資金情況等；

2、物業(yè)服務方案應包括服務內容；服務標準；開發(fā)建設單位按照項目總建筑面積不低于1元/平方米的標準作為物業(yè)服務企業(yè)的前期開辦費用；員工社會保險；物業(yè)服務費的年遞增比例等；

3、對投標人及投標書的要求，包括投標人的資格、投標書的格式、主要內容等；

4、評標標準和評標方法；

5、招標活動方案，包括招標組織機構、開標時間及地點等；

招標文件發(fā)售時間不得少于5個工作日。招標人應當確定投標人編制投標文件所需要的合理時間；但依法必須進行招標的物業(yè)服務項目，自招標文件發(fā)出之日起至投標人提交投標文件截止之日止，不得少于20日。

招標人對已發(fā)出的招標文件進行必要的澄清或者修改的，應當在招標文件要求提交投標文件截止時間15日前，書面通知所有招標文件收受人。該澄清或者修改的內容為招標文件的組成部分。

五、投標

（一）投標人

投標人應當具有相應的物業(yè)服務企業(yè)資質及承擔招標項目的管理能力；投標人具體資格條件和業(yè)績要求在招標文件詳細載明。

（二）投標文件

投標人應當按照招標文件的內容和要求編制投標文件，投標文件應當對招標文件提出的實質性要求和條件做出響應。投標文件包括以下主要內容：

1、投標函；

2、投標報價；包括物業(yè)服務費用收支預算方案、員工社會保險、物業(yè)服務費的年遞增比例等；

3、物業(yè)服務方案；包括物業(yè)服務理念與目標、物業(yè)服務機構運作方法及管理制度目錄、物業(yè)服務人員配備、物業(yè)服務分項標準與承諾等；

4、對招標文件所要求提供的其他材料。

投標人應當在招標文件要求投標文件的截止時間前，將投標文件密封送達投標地點。招標人收到投標文件后，應當妥善保存投標文件，在開標前，任何單位和個人均不得開啟投標文件，并向投標人出具《投標文件收件回執(zhí)》，回執(zhí)標明簽收人和簽收時間，并同時標明投標文件送達人。

投標人在招標文件要求提交投標文件的截止時間前，可以補充、修改或者撤回已提交的投標文件，并書面通知招標人。補充、修改的內容為投標文件的組成部分。

投標文件有下列情況之一的，視為無效：

1、送達時未密封；

2、逾期送達；

3、未由法定代表人簽署和加蓋公章；

4、未能按招標文件要求編制；

5、附有招標人不能接受的條件。

六、開標、評標和中標

（一）開標

開標應當在招標文件確定的提交投標文件截止時間的同一時間公開進行；開標地點應當為招標文件中預先確定的地點。

開標由招標代理機構或招標人主持，邀請所有投標人參加。

開標時，由招標人和推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的代理機構進行檢查并公證。經確認無誤后，當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內容。

開標過程應當書面記錄，并由招標人存檔備查。

（二）評標

開標過程結束后應當立即進入評標程序。評標由招標人依法組建的評標委員會負責，并遵守有關評標規(guī)則。評標委員會應由招標人代表和物業(yè)服務專業(yè)人員組成，成員為5人，其中招投人2人，物業(yè)服務方面的專家3人。

物業(yè)服務評標專家由招標代理機構一般在開標前3日內從懷化市物業(yè)服務行業(yè)專業(yè)人才庫中采取隨機抽取的方式確定，并在評標前予以保密。

評標委員會根據標書、現場答辯等情況進行綜合評分，將評標分值進行統(tǒng)計，按照分值高低推薦前3名為中標候選人，并對評標結果簽字確認。招標人應當將中標候選人在現場、懷化市房產網上及相應網站公示，公示期不少于5個工作日，并在公示期滿后5個工作日內確定中標人。

（三）中標及備案

招標人應當按照中標候選人的排序確定中標人。當確定中標的中標候選人放棄中標或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標人可以依序確定其他中標候選人為中標人。

招標人應當在確定中標人之日起7日內向中標人發(fā)出《中標通知書》，同時將中標結果書面通知所有未中標的投標人，并返還其投標書。

中標通知書對招標人和中標人具有法律效力。中標通知書發(fā)出后，招標人改變中標結果的，或者中標人放棄中標項目的，應當依法承擔法律責任。

持有外地物業(yè)服務企業(yè)資質的投標人中標后15日內須經我市房產管理局備案后方可參加物業(yè)管理服務。

招標人和中標人應當自中標通知書發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件簽訂物業(yè)服務合同；招標人無正當理由不與中標人簽訂合同，給中標人造成損失的，招標人應當給予賠償。

招標人應當在簽訂物業(yè)服務合同后，同時向項目所在地物業(yè)管理機構和懷化市房產局提交中標備案資料和合同備案資料，其中招投標中標備案資料包括：

1、《物業(yè)服務招投標中標備案表》；

2、評標報告（含評分表）；

3、中標人的投標書；

4、中標通知書；

5、其他資料（招標委托代理合同等）。

項目所在地物業(yè)管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發(fā)出《物業(yè)服務項目中標備案回執(zhí)》。

（四）投標保證金和履約保證金

招標人收取投標人投標保證金的，在與中標人簽訂相應的物業(yè)服務合同后5日內，應當向中標人和未中標的投標人退還投標保證金。

履約保證金的交存與退還，按招標文件的要求執(zhí)行。

七、協(xié)議選聘備案

在投標文件截止之日投標人少于3個的或者多層物業(yè)總建筑面積少于3萬平方米，或者單棟高層物業(yè)總建筑面積少于1萬平方米，或者多層、高層混合物業(yè)總建筑面積少于2萬平方米，采用協(xié)議方式選聘具有相應資質的前期物業(yè)服務企業(yè)的，請持以下資料到房產管理局項申請：

（一）《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)申請表》；

（二）申請人營業(yè)執(zhí)照正副本和企業(yè)法定代表人身份證明；

（三）經辦人身份證明及授權委托書；

（四）與物業(yè)服務有關的物業(yè)項目開發(fā)建設的政府批件（包括物業(yè)區(qū)域的建設工程規(guī)劃許可證及其總平面圖和國有土地使用證的復印件等）；

（五）擬選聘企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照正副本復印件；

（六）擬選聘企業(yè)的資質證書復印件；

（七）擬選聘企業(yè)的業(yè)績、技術裝備、財務狀況和擬派出項目負責人與主要管理人員的簡歷、資格證書等證明材料；

（八）應當提交的其他資料。

項目所在地物業(yè)管理機構自受理申請之日起5個工作日內出具意見，市房產管理局應當自收到申請材料之日起5個工作日內對符合條件的，發(fā)出《協(xié)議選聘前期物業(yè)服務企業(yè)同意書》。

八、附則

符合招標條件而未通過招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)或未經批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務企業(yè)的，按國務院《物業(yè)管理條例》第五十七條規(guī)定予以處理。

招標人不得向他人透露已設的標底、已獲取招標文件的潛在投標人的名稱、數量以及可以影響公平競爭的有關招標投標的其他情況。

在確定中標人之前，招標人不得與投標人就投標價格、投標方案等實質性內容進行談判。

投標人不得以他人名義投標或者以其他方式弄虛作假，騙取中標。

投標人不得相互串通投標，不得排擠其他投標人的公平競爭，不得損害招標人或者其他投標人的合法權益。

投標人不得與招標人串通投標，損害國家利益、社會公共利益或者他人的合法權益。

禁止投標人以向招標人或者評標委員會成員行賄等不正當手段謀取中標。

物業(yè)服務的招投標違法違規(guī)行為將記入我市的物業(yè)服務行業(yè)誠信檔案，并作出相應的處罰。

招投標過程中的違法違規(guī)行為，依照有關法規(guī)處理。

招標人備案材料和事項發(fā)生變更的，應重新備案。備案材料不實的，招標人應承擔相應的法律責任。

招投標活動結束后，招標人或者原物業(yè)服務企業(yè)應按有關規(guī)定，辦理物業(yè)服務承接驗收手續(xù)，移交相關物業(yè)服務資料和物業(yè)服務用房。

本實施細則由懷化市房產管理局負責解釋。

本實施細則自2014年9月1日起施行。本辦法未盡事宜按國家、省相關規(guī)定執(zhí)行。 2100433B

懷化市鶴城區(qū)交通運輸局機關行政編制7名，其中：局長1名，副局長3名，紀委書記1名，總工程師1名，行業(yè)工會主任1名，戰(zhàn)備辦主任1名（高配）；股（室）領導職數6名。 紀檢（監(jiān)察）機構行政編制在局機關行政編制總額內單列。后勤服務全額撥款事業(yè)編制1名。

五、其它事項核定安全監(jiān)督股全額撥款事業(yè)編制2名，戰(zhàn)備辦全額撥款事業(yè)編制2名。 2100433B

懷化市鶴城區(qū)建設項目審計中心，核全額撥款事業(yè)編制5名。

主要職能：根據上級審計機關授權，對財政性資金，企業(yè)事業(yè)組織管理和使用的國有資產、國有企業(yè)和事業(yè)組織自籌資金或銀行貸款、國際組織和外國政府援助資金或貸款、社會公益性資金和融資為主的基本建設項目、技術改造為主的基本建設項目、技術改造項目的招標投標、預決算和資金使用情況進行審計。