黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

第一章 總 則

第一條為了規(guī)范住宅物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)住宅物業(yè)管理相關(guān)主體的合法權(quán)益，營(yíng)造良好的生活和工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、行政法規(guī)，結(jié)合本省實(shí)際，制定本條例。

第二條本省行政區(qū)域內(nèi)的住宅物業(yè)管理以及相關(guān)監(jiān)督管理活動(dòng)，適用本條例。

本條例所稱住宅物業(yè)管理(以下簡(jiǎn)稱物業(yè)管理)，是指住宅區(qū)內(nèi)的業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)服務(wù)人，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。

物業(yè)服務(wù)人包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)和其他管理人。

第三條物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持黨委領(lǐng)導(dǎo)、政府主導(dǎo)、居民自治、多方參與、專業(yè)服務(wù)、行業(yè)自律的原則。

建立健全社區(qū)黨建引領(lǐng)，居(村)民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)人等共同參與的治理機(jī)制;建立健全人民調(diào)解、行業(yè)性專業(yè)性調(diào)解、行政調(diào)解、司法調(diào)解的多元糾紛解決機(jī)制。

創(chuàng)新治理模式，利用大數(shù)據(jù)和云平臺(tái)將物業(yè)管理融入社區(qū)治理。推動(dòng)物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，推進(jìn)物業(yè)管理智能化。

鼓勵(lì)和引導(dǎo)中國(guó)共產(chǎn)黨黨員、各級(jí)人大代表和政協(xié)委員參與社區(qū)治理，推動(dòng)在物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)中建立黨組織，符合條件的社區(qū)黨組織和居民委員會(huì)成員通過(guò)法定程序兼任業(yè)主委員會(huì)成員。

第四條縣級(jí)以上人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，將物業(yè)管理納入本地現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃和社區(qū)治理體系，建立健全物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)解決重大問(wèn)題。將街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府履行物業(yè)管理職責(zé)所需經(jīng)費(fèi)納入財(cái)政預(yù)算。鼓勵(lì)設(shè)立行業(yè)性專業(yè)性人民調(diào)解組織，依法調(diào)解物業(yè)管理糾紛。

縣級(jí)以上物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，按照職責(zé)分工，履行下列職責(zé)：

(一)貫徹、執(zhí)行物業(yè)管理法律、法規(guī)和相關(guān)規(guī)定;

(二)制定物業(yè)管理相關(guān)政策并組織實(shí)施;

(三)指導(dǎo)、監(jiān)督建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金(以下簡(jiǎn)稱維修資金)交存、管理和使用;

(四)組織物業(yè)管理相關(guān)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn);

(五)建立或者共享物業(yè)管理信息平臺(tái);

(六)指導(dǎo)、監(jiān)督街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府物業(yè)管理相關(guān)工作;

(七)建立物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信評(píng)價(jià)制度;

(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

縣級(jí)以上人民政府其他有關(guān)行政主管部門，按照各自職責(zé)，做好相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第五條街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、監(jiān)督管理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)，履行下列職責(zé)：

(一)組織、協(xié)助、指導(dǎo)業(yè)主大會(huì)成立和業(yè)主委員會(huì)選舉換屆、物業(yè)管理委員會(huì)組建;

(二)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)依法履行職責(zé);

(三)測(cè)評(píng)業(yè)主委員會(huì)年度工作;

(四)參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目移交和接管;

(五)指導(dǎo)、檢查、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)人依法履行義務(wù)，配合采集物業(yè)服務(wù)信用信息;

(六)依法調(diào)處物業(yè)管理糾紛;

(七)依照法律授權(quán)規(guī)定行使相應(yīng)的行政處罰權(quán);

(八)法律、法規(guī)規(guī)定或者市、縣級(jí)人民政府確定的其他職責(zé)。

居(村)民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)協(xié)助街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府做好與物業(yè)管理有關(guān)的具體工作，并在籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議、選舉業(yè)主委員會(huì)、組建物業(yè)管理委員會(huì)時(shí)，協(xié)助做好相關(guān)人員推薦工作。

第六條物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)行業(yè)自律管理，制定并組織實(shí)施自律性行業(yè)規(guī)范，規(guī)范從業(yè)行為，調(diào)解行業(yè)糾紛，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)人依法經(jīng)營(yíng)和誠(chéng)信服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)員工、物業(yè)服務(wù)外包人員的文明服務(wù)教育和管理。

第七條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)執(zhí)行縣級(jí)以上人民政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關(guān)工作，并由縣級(jí)以上人民政府給予必要的物資和資金支持。

對(duì)物業(yè)服務(wù)人執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)依法予以配合，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行監(jiān)督和指導(dǎo)。

第二章 物業(yè)管理區(qū)域以及相關(guān)配置

第八條物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)遵循規(guī)劃在先、自然分割、功能完善、便民利民的原則，以建設(shè)用地宗地確定的用地范圍為基礎(chǔ)，綜合考慮物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)、業(yè)主人數(shù)、自然界線、有利于實(shí)施物業(yè)管理等因素。

物業(yè)服務(wù)用房、供水、供氣、供熱、供電、消防、人防等配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)共用場(chǎng)地不能分割的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;被道路、河道等分割為兩個(gè)以上自然街坊或者封閉小區(qū)，且能明確共用配套設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任的，可以分別劃分為獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域;配套設(shè)施設(shè)備能夠分割獨(dú)立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第九條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理商品房預(yù)售許可或者現(xiàn)售備案前，向所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案物業(yè)管理區(qū)域，并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在房屋買賣合同中明示，在商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)公示。經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域，由縣級(jí)物業(yè)行政主管部門及時(shí)告知物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

本條例施行前已經(jīng)劃分物業(yè)管理區(qū)域，但尚未向物業(yè)行政主管部門備案的，由物業(yè)服務(wù)人或者業(yè)主委員會(huì)，或者物業(yè)管理委員會(huì)向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。

已投入使用、尚未劃分物業(yè)管理區(qū)域或者劃分的物業(yè)管理區(qū)域確需調(diào)整的，物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，結(jié)合物業(yè)管理實(shí)際，在征求業(yè)主意見后確定物業(yè)管理區(qū)域并公告。

第十條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定配置物業(yè)服務(wù)用房;物業(yè)服務(wù)用房一般包括物業(yè)辦公用房，業(yè)主委員會(huì)辦公用房，維修、保潔等輔助用房：

(一)房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以下的，按照不低于建筑面積一百平方米的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(二)房屋總建筑面積五萬(wàn)平方米以上二十五萬(wàn)平方米以下的，按照不低于總建筑面積千分之二的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(三)房屋總建筑面積超過(guò)二十五萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照不低于總建筑面積千分之一的標(biāo)準(zhǔn)配置;

(四)分期開發(fā)建設(shè)的，首期配置建筑面積不得低于一百平方米，后期建設(shè)應(yīng)當(dāng)按照標(biāo)準(zhǔn)配齊物業(yè)服務(wù)用房;

(五)業(yè)主委員會(huì)辦公用房建筑面積，不得低于二十平方米。

未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)人不得改變物業(yè)服務(wù)用房的用途。

第十一條物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房應(yīng)當(dāng)位于地面以上并能夠獨(dú)立使用，具備供水、排水、供熱、供電、通信以及通風(fēng)、采光等使用功能和獨(dú)立通道。所在樓層不得高于二層，但配置電梯和單獨(dú)建設(shè)的除外。

國(guó)土空間規(guī)劃行政主管部門在核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)當(dāng)在附圖中注明物業(yè)辦公用房、業(yè)主委員會(huì)辦公用房的具體位置和面積。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證注明的位置和面積進(jìn)行建設(shè)。

第三章 業(yè)主、業(yè)主組織和物業(yè)管理委員會(huì)

第十二條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。

基于人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)作出的生效法律文書，以及征收安置、繼承、受遺贈(zèng)、買賣、贈(zèng)與、合法建造等事由合法占有房屋，但尚未依法辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的自然人、法人和非法人組織，在物業(yè)管理中享有業(yè)主權(quán)利，承擔(dān)業(yè)主義務(wù)。

業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利、義務(wù)，依照法律、法規(guī)規(guī)定以及管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同約定確定。

第十三條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列部分依法屬于業(yè)主共有：

(一)道路、綠地，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路、城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外;

(二)占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位;

(三)建筑物的基礎(chǔ)、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)然窘Y(jié)構(gòu)部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、架空層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)部分;

(四)物業(yè)服務(wù)用房、其他公共場(chǎng)所和公用設(shè)施，以及其他依法屬于業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定或者房屋買賣合同依法約定的其他共有部分。

不動(dòng)產(chǎn)(房屋所有權(quán))首次登記時(shí)，未對(duì)包括大堂、物業(yè)服務(wù)用房、門衛(wèi)用房、設(shè)備間和其他公共場(chǎng)所在內(nèi)的業(yè)主共有部分進(jìn)行登記的，共有的業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以在建設(shè)工程交付使用后，到不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)依法申請(qǐng)登記。

第十四條業(yè)主可以設(shè)立業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成。符合下列條件之一的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的申請(qǐng)，十名以上業(yè)主也可以聯(lián)名申請(qǐng)：

(一)交付房屋專有部分建筑面積超過(guò)建筑物總面積百分之五十的;

(二)交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之五十的;

(三)首套房屋交付滿兩年且交付房屋套數(shù)超過(guò)房屋總套數(shù)百分之二十五的。

分期開發(fā)建設(shè)的住宅項(xiàng)目，其首期交付使用房屋滿足前款規(guī)定條件之一的，按照前款規(guī)定執(zhí)行。

符合本條第一款和第二款規(guī)定條件建設(shè)單位未提出申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正;逾期仍未申請(qǐng)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)業(yè)主大會(huì)籌備工作。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)要求提供相關(guān)資料，并承擔(dān)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需費(fèi)用。

第十五條符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自收到籌備業(yè)主大會(huì)書面申請(qǐng)之日起四十五日內(nèi)，組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組(以下簡(jiǎn)稱籌備組)。

籌備組成員除業(yè)主代表，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，居(村)民委員會(huì)代表外，可以吸收建設(shè)單位、轄區(qū)公安派出所等單位代表參加，組長(zhǎng)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表?yè)?dān)任。籌備組成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為九人以上單數(shù)，其中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。

籌備組中的業(yè)主代表由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定，業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)符合本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)成員條件的規(guī)定?；I備組成員中應(yīng)當(dāng)有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員，鼓勵(lì)和支持各級(jí)人大代表、政協(xié)委員參加籌備組。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)，將成員名單以及與籌備工作相關(guān)的個(gè)人信息、工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示，公示期不少于七日。業(yè)主對(duì)籌備組成員有異議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府協(xié)調(diào)處理。

籌備組決定重大事項(xiàng)須經(jīng)籌備組成員過(guò)半數(shù)同意方為有效。

籌備組發(fā)布的通知或者公告，應(yīng)當(dāng)加蓋居(村)民委員會(huì)公章。

第十六條籌備組履行下列職責(zé)：

(一)確認(rèn)并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;

(二)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;

(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(四)確定首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議表決規(guī)則;

(五)制定業(yè)主委員會(huì)成員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會(huì)成員候選人名單;

(六)制定業(yè)主委員會(huì)選舉辦法;

(七)完成召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。

前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開十五日前，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。業(yè)主對(duì)公示內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。

籌備組應(yīng)當(dāng)自組建之日起九十日內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議結(jié)束時(shí)，籌備組自動(dòng)解散。

第十七條下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定：

(一)制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(二)制定和修改管理規(guī)約;

(三)選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員，決定每屆業(yè)主委員會(huì)任期;

(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)人;

(五)使用維修資金;

(六)籌集維修資金;

(七)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

(八)改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng);

(九)確定和調(diào)整物業(yè)服務(wù)方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方案;

(十)審查業(yè)主委員會(huì)工作報(bào)告、收支預(yù)算決算報(bào)告;

(十一)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理和使用，業(yè)主委員會(huì)成員工作補(bǔ)貼以及聘用專職人員數(shù)量和薪酬的來(lái)源、支付標(biāo)準(zhǔn);

(十二)改變或者撤銷業(yè)主委員會(huì)不適當(dāng)?shù)臎Q定;

(十三)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。

第十八條業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。業(yè)主委托其他業(yè)主代理參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，應(yīng)當(dāng)出具書面委托書，載明委托事項(xiàng)、權(quán)限和期限。

業(yè)主大會(huì)決定本條例第十七條第六項(xiàng)至第八項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。決定本條例第十七條規(guī)定的其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專有部分面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且參與表決人數(shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。

在業(yè)主身份確認(rèn)的前提下，可以采用短信、微信和電子郵件等信息化技術(shù)手段改進(jìn)業(yè)主大會(huì)表決方式。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理信息平臺(tái)中設(shè)定業(yè)主議事功能，供業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)免費(fèi)使用，并提供指導(dǎo)。

第十九條業(yè)主委員會(huì)由五至十五人的單數(shù)成員組成，每屆任期一般不超過(guò)五年，成員可以連選連任。一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)或者尚有部分物業(yè)未交付使用的，應(yīng)當(dāng)預(yù)留成員名額，待交付使用后陸續(xù)補(bǔ)充。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)成員中推選產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)成員中應(yīng)當(dāng)有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員，鼓勵(lì)和支持各級(jí)人大代表、政協(xié)委員參加業(yè)主委員會(huì)。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，并具備下列條件：

(一)具有完全民事行為能力;

(二)遵守法律、法規(guī)，熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，具有一定的組織能力和文化水平，具備必要的工作時(shí)間;

(三)未被列為失信被執(zhí)行人;

(四)依法交納物業(yè)費(fèi)用和維修資金;

(五)本人、配偶及其直系親屬未在為本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職;

(六)未有本條例規(guī)定的物業(yè)使用和維護(hù)禁止性規(guī)定的行為;

(七)未有法律、法規(guī)規(guī)定的其他不宜擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)成員的情形。

業(yè)主委員會(huì)成員候選人應(yīng)當(dāng)書面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。

業(yè)主委員會(huì)成員可以實(shí)行差額或者等額選舉，具體選舉辦法由業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則規(guī)定。實(shí)行差額選舉的，未當(dāng)選但得票數(shù)達(dá)到規(guī)定票數(shù)的候選人，可以當(dāng)選候補(bǔ)成員，并按照得票多少的順序在業(yè)主委員會(huì)成員出現(xiàn)空缺時(shí)依次遞補(bǔ)。候補(bǔ)成員人數(shù)不得超過(guò)業(yè)主委員會(huì)成員總數(shù)的百分之五十;候補(bǔ)成員可以列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，可以發(fā)表意見，但不享有表決權(quán)。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自依法選舉產(chǎn)生之日起五日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員名單以及聯(lián)系方式。

第二十條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并提供下列資料：

(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;

(三)管理規(guī)約;

(四)業(yè)主委員會(huì)首次會(huì)議記錄和會(huì)議決定;

(五)業(yè)主委員會(huì)成員和候補(bǔ)成員名單等基本信息。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)符合前款規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)予以備案，并出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。業(yè)主委員會(huì)可以持備案證明和印章刻制證明按照有關(guān)規(guī)定刻制業(yè)主大會(huì)印章和業(yè)主委員會(huì)印章。業(yè)主委員會(huì)印章印文中應(yīng)當(dāng)包含名稱和屆別。

備案事項(xiàng)發(fā)生變更的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向原備案機(jī)關(guān)備案。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門。

第二十一條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定，接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，并履行下列職責(zé)：

(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告業(yè)主委員會(huì)年度履職情況;

(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立物業(yè)服務(wù)合同，與解聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行交接;

(三)擬定物業(yè)共有部分、共有資金使用與管理辦法;

(四)組織維修資金的使用以及維修資金的補(bǔ)交、續(xù)交;

(五)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)人履行物業(yè)服務(wù)合同，督促物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題進(jìn)行整改，督促業(yè)主交納物業(yè)費(fèi)用;

(六)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主、物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;

(七)制作和保管會(huì)議記錄、共有部分的檔案、會(huì)計(jì)憑證和賬簿、財(cái)務(wù)報(bào)表等有關(guān)文件;

(八)定期向業(yè)主通報(bào)工作情況，每年公示業(yè)主委員會(huì)成員、候補(bǔ)成員應(yīng)當(dāng)交納的物業(yè)費(fèi)用情況;

(九)協(xié)調(diào)解決因物業(yè)使用、維護(hù)和管理產(chǎn)生的糾紛;

(十)配合行政執(zhí)法部門在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展的執(zhí)法管理工作;

(十一)配合、支持居(村)民委員會(huì)依法履行職責(zé)，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督;

(十二)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。

第二十二條經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，業(yè)主委員會(huì)可以聘用專職人員負(fù)責(zé)辦理業(yè)主委員會(huì)日常事務(wù)和財(cái)務(wù)工作，協(xié)調(diào)解決業(yè)主投訴等工作。

聘用的專職人員應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主委員會(huì)領(lǐng)導(dǎo)、監(jiān)督和管理，在業(yè)主委員會(huì)授權(quán)范圍內(nèi)開展工作。

聘用專職人員的薪酬標(biāo)準(zhǔn)不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn);業(yè)主委員會(huì)按照合同約定，決定對(duì)聘用的專職人員減薪或者解聘的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)半數(shù)以上成員同意。

第二十三條除首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議外，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)和業(yè)主委員會(huì)成員的工作補(bǔ)貼以及聘用專職人員的薪酬，從物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)收益中列支，或者由全體業(yè)主分?jǐn)?，具體辦法和標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)決定。

業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示工作經(jīng)費(fèi)和工作補(bǔ)貼的籌集、使用和管理情況，每年不少于兩次，每次公示期不少于十日。公示期滿后，業(yè)主可以在業(yè)主委員會(huì)辦公場(chǎng)所隨時(shí)查閱。

第二十四條業(yè)主委員會(huì)未按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期召開;業(yè)主委員會(huì)逾期仍未召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，可以由所在地居(村)民委員會(huì)，在街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。

第二十五條在業(yè)主委員會(huì)履職的一個(gè)任期內(nèi)，出現(xiàn)業(yè)主委員會(huì)成員經(jīng)遞補(bǔ)，人數(shù)仍不足總數(shù)二分之一等無(wú)法正常履行職責(zé)或者拒不履行職責(zé)的情況，以及對(duì)業(yè)主委員會(huì)工作年度測(cè)評(píng)連續(xù)兩年不合格的，物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，重新選舉業(yè)主委員會(huì)。

第二十六條業(yè)主委員會(huì)成員不得有下列行為：

(一)干擾、阻撓、妨礙業(yè)主大會(huì)行使職權(quán)或者不執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定;

(二)虛構(gòu)、篡改、隱匿、毀棄物業(yè)管理活動(dòng)中形成的文件資料;

(三)拒絕、拖延提供物業(yè)管理有關(guān)的文件資料，妨礙業(yè)主委員會(huì)換屆交接工作;

(四)擅自使用業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)印章;

(五)違反業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者未經(jīng)業(yè)主大會(huì)授權(quán)與物業(yè)服務(wù)人訂立、變更、解除物業(yè)服務(wù)合同;

(六)違規(guī)使用經(jīng)費(fèi)，將業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)借給他人，或者挪用、侵占業(yè)主共有財(cái)產(chǎn);

(七)與物業(yè)服務(wù)人有可能影響其公正履行職務(wù)的經(jīng)濟(jì)往來(lái)或者利益交換;

(八)泄露業(yè)主信息;

(九)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。

違反前款規(guī)定的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，罷免其成員資格。

第二十七條業(yè)主委員會(huì)成員有下列情形之一的，成員資格應(yīng)當(dāng)終止：

(一)以書面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;

(二)不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;

(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)但未提出辭職的;

(四)拒不召集、拒不參加或者阻撓召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;

(五)違反書面承諾的;

(六)一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的;

(七)法律、法規(guī)以及管理規(guī)約規(guī)定的其他情形。

屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形的，其成員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，其成員資格終止;屬于前款第四項(xiàng)、第五項(xiàng)、第六項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，罷免其成員資格;屬于前款第七項(xiàng)情形的，按照相關(guān)規(guī)定處理。

業(yè)主委員會(huì)成員資格根據(jù)本條例規(guī)定自然終止、被終止或者被罷免的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)停止其履行職責(zé)，報(bào)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

業(yè)主委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起五日內(nèi)將其保管的有關(guān)財(cái)務(wù)賬簿憑證、檔案等文件資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財(cái)物移交給業(yè)主委員會(huì)。

第二十八條有下列情形之一的，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組建物業(yè)管理委員會(huì),業(yè)主自行管理的除外：

(一)不具備成立業(yè)主大會(huì)條件的;

(二)具備成立業(yè)主大會(huì)條件但因各種原因未成立的;

(三)業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開后，未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的;

(四)需要重新選舉業(yè)主委員會(huì)，經(jīng)物業(yè)所在地街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)、協(xié)助后仍不能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的。

物業(yè)管理委員會(huì)作為臨時(shí)機(jī)構(gòu)，依據(jù)本條例承擔(dān)業(yè)主委員會(huì)相關(guān)職責(zé)，組織業(yè)主共同決定物業(yè)管理事項(xiàng)。在征求業(yè)主意見的基礎(chǔ)上，組織業(yè)主選聘、解聘物業(yè)服務(wù)人，代表業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人訂立期限一般不超過(guò)三年的書面物業(yè)服務(wù)合同，并推動(dòng)符合條件的物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)自業(yè)主大會(huì)依法選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)之日起停止履行職責(zé)，并在與業(yè)主委員會(huì)辦理移交手續(xù)后解散。

第二十九條物業(yè)管理委員會(huì)由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府組織居(村)民委員會(huì)、業(yè)主代表等七人以上單數(shù)組成，其中業(yè)主代表占物業(yè)管理委員會(huì)成員總?cè)藬?shù)半數(shù)以上，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在業(yè)主自薦或者推薦的基礎(chǔ)上確定。業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)適用本條例第十九條有關(guān)業(yè)主委員會(huì)成員條件的規(guī)定。物業(yè)管理委員會(huì)成員中應(yīng)當(dāng)有中國(guó)共產(chǎn)黨黨員，鼓勵(lì)和支持各級(jí)人大代表、政協(xié)委員參加物業(yè)管理委員會(huì)。

物業(yè)管理委員會(huì)主任由居(村)民委員會(huì)代表?yè)?dān)任;副主任由居(村)民委員會(huì)指定一名業(yè)主代表?yè)?dān)任;物業(yè)管理委員會(huì)成員名單應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

第三十條物業(yè)管理委員會(huì)成立后滿三年，仍未推動(dòng)成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，由街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府重新組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第四章 前期物業(yè)管理

第三十一條新建住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，按照國(guó)家規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。

投標(biāo)人不足三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘前期物業(yè)服務(wù)人。規(guī)模較小的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由市(地)、縣(市)確定。

新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位不得選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)。但被評(píng)為省物業(yè)行業(yè)信用評(píng)價(jià)最高等級(jí)和全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力五百?gòu)?qiáng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)除外。

第三十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法與選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立前期物業(yè)服務(wù)合同，并在銷售場(chǎng)所公示。前期物業(yè)服務(wù)合同不得包含拓展收費(fèi)服務(wù)事項(xiàng)。前期物業(yè)服務(wù)合同期限不得超過(guò)三年，具體期限在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。

利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的，建設(shè)單位與前期物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、經(jīng)營(yíng)收益收支及使用分配、財(cái)務(wù)管理、經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的禁止性要求等事項(xiàng)進(jìn)行約定，且不得損害業(yè)主的共同利益。

建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容，或者同時(shí)簽訂前期物業(yè)服務(wù)委托協(xié)議，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十三條前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用，由建設(shè)單位承擔(dān);出售房屋交付之日至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日發(fā)生的物業(yè)費(fèi)用，由業(yè)主承擔(dān)。

第三十四條建設(shè)單位可以邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人提前介入，就住宅物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、配套設(shè)施建設(shè)、工程質(zhì)量、設(shè)備運(yùn)行管理等事項(xiàng)，提出與物業(yè)管理有關(guān)的建議。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)邀請(qǐng)物業(yè)服務(wù)人參加竣工驗(yàn)收。

第三十五條物業(yè)服務(wù)人承接前期物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定與建設(shè)單位對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行承接查驗(yàn)，承接查驗(yàn)相關(guān)費(fèi)用由建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)人在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。沒(méi)有約定或者約定不明確的，由建設(shè)單位承擔(dān)。

建設(shè)單位可以邀請(qǐng)居(村)民委員會(huì)、業(yè)主代表、專業(yè)機(jī)構(gòu)參與承接查驗(yàn)，進(jìn)行見證和監(jiān)督，并在承接查驗(yàn)記錄上簽字確認(rèn)。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)全過(guò)程進(jìn)行影像記錄，并在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，主動(dòng)公開承接查驗(yàn)協(xié)議，現(xiàn)場(chǎng)播放承接查驗(yàn)影像資料。影像資料應(yīng)當(dāng)包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)內(nèi)容。

第三十六條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)人共同確認(rèn)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議。物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)承接查驗(yàn)的基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照承接查驗(yàn)協(xié)議內(nèi)容及時(shí)解決、整改落實(shí)并組織復(fù)驗(yàn)。建設(shè)單位未按照約定期限整改落實(shí)的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門報(bào)告，縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)依法處理。物業(yè)服務(wù)人未及時(shí)報(bào)告的，承擔(dān)整改落實(shí)責(zé)任。

第三十七條物業(yè)承接現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)人移交相關(guān)資料，并將復(fù)印件或者電子文檔交所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門存檔。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接之日起三十日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案，并提供下列資料：

(一)前期物業(yè)服務(wù)合同;

（二）臨時(shí)管理規(guī)約;

(三)物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議;

(四)建設(shè)單位移交資料以及清單;

(五)查驗(yàn)記錄和承接查驗(yàn)影像資料;

(六)交接記錄;

(七)其他承接查驗(yàn)有關(guān)的資料。

縣級(jí)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第五章 物業(yè)服務(wù)管理

第三十八條選聘物業(yè)服務(wù)人，除業(yè)主決定繼續(xù)聘用原物業(yè)服務(wù)人外，應(yīng)當(dāng)公開招標(biāo)。投標(biāo)人不足三個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，可以協(xié)議選聘物業(yè)服務(wù)人。規(guī)模較小的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)由市(地)、縣(市)確定。

第三十九條業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立書面物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接、糾紛解決方式、雙方違約責(zé)任、解除合同條件等條款。

物業(yè)服務(wù)合同示范文本由省物業(yè)行政主管部門制定，報(bào)省市場(chǎng)監(jiān)督管理部門備案。

物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同訂立或者變更之日起十五日內(nèi)，向物業(yè)所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。

物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第四十條物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)一般包括下列基礎(chǔ)內(nèi)容：

(一)物業(yè)共用部位的日常維護(hù)和管理;

(二)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、保養(yǎng)和管理;

(三)環(huán)境衛(wèi)生、綠化養(yǎng)護(hù)管理服務(wù);

(四)安全防范、車輛停放管理等公共秩序維護(hù);

(五)房屋裝飾裝修管理;

(六)物業(yè)檔案資料的保管。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)為業(yè)主接收郵件、快件提供便利，除執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，不得阻撓快遞企業(yè)進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域按址投遞。阻礙、拒絕進(jìn)入的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供免費(fèi)的代投遞服務(wù)。因執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因不能進(jìn)入時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)提供免費(fèi)的寄存場(chǎng)所。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定設(shè)置生活垃圾分類收集容器，提示、引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)使用人進(jìn)行生活垃圾分類。

鼓勵(lì)和支持物業(yè)服務(wù)人在保證業(yè)主知情同意的前提下，依法采用信息化、智能化技術(shù)開展物業(yè)服務(wù)相關(guān)活動(dòng)，但不得將人臉識(shí)別、指紋等生物識(shí)別技術(shù)作為唯一服務(wù)手段。

第四十一條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)形式在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十二條物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按照有關(guān)規(guī)定實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)有權(quán)對(duì)物業(yè)服務(wù)人違法收取物業(yè)費(fèi)的行為向市場(chǎng)監(jiān)督管理部門舉報(bào)、投訴。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門制定并發(fā)布基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單，明確服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，供價(jià)格主管部門定價(jià)和業(yè)主協(xié)商物業(yè)費(fèi)時(shí)參考。

實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的，市(地)、縣(市)價(jià)格主管部門會(huì)同物業(yè)行政主管部門，依據(jù)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格和浮動(dòng)幅度，依法向社會(huì)公布，并每三年進(jìn)行一次評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果適時(shí)調(diào)整。

實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)可以參照基本物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目清單和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格及其浮動(dòng)幅度，遵循合理、公開、費(fèi)用與服務(wù)水平相適應(yīng)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的原則，由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

第四十三條物業(yè)服務(wù)人拓展收費(fèi)服務(wù)事項(xiàng)的，應(yīng)當(dāng)公示服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域居民寵物代管、車輛租借、家電維修、家政保潔、助老、托幼、代購(gòu)等服務(wù)需求，與業(yè)主或者物業(yè)使用人訂立個(gè)性化服務(wù)合同，提供有償服務(wù)。

第四十四條業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以申請(qǐng)街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府進(jìn)行調(diào)解，也可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁。物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供氣的方式，也不得采取限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位等其他方式催交物業(yè)費(fèi)。

業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費(fèi)超過(guò)三個(gè)月，且經(jīng)兩次以上催告仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)管理規(guī)約的規(guī)定對(duì)相關(guān)業(yè)主，在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)人可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定預(yù)收物業(yè)費(fèi)，預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)一年。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，轉(zhuǎn)讓雙方應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)費(fèi)的結(jié)算作出約定，并告知物業(yè)服務(wù)人。

第四十五條物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示、及時(shí)更新下列信息，并可以通過(guò)電子信息方式告知全體業(yè)主：

(一)物業(yè)服務(wù)人營(yíng)業(yè)執(zhí)照，物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)和質(zhì)量要求，收費(fèi)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)和方式等;

(二)物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的基本情況、聯(lián)系方式以及物業(yè)服務(wù)投訴電話;

(三)物業(yè)服務(wù)合同履行以及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況;

(四)利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備經(jīng)營(yíng)情況以及收益收支情況等;

(五)維修資金使用情況;

(六)其他應(yīng)當(dāng)公示的信息。

業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)公示內(nèi)容有異議的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)答復(fù)。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主意見和建議，接受業(yè)主監(jiān)督，每年向業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告工作情況。

第四十六條物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備可能存在安全隱患時(shí)，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，采取防范措施，及時(shí)消除安全隱患;不能自行處置的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)縣級(jí)行政主管部門處理。

物業(yè)服務(wù)人發(fā)現(xiàn)由其他單位負(fù)責(zé)管理的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備存在安全隱患時(shí)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相關(guān)管理單位。相關(guān)管理單位未及時(shí)消除安全隱患的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)報(bào)告相關(guān)縣級(jí)行政主管部門，由其督促相關(guān)單位消除安全隱患。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)履行安全保障提示義務(wù)，采取合理措施保護(hù)業(yè)主的人身和財(cái)產(chǎn)安全，可以采取安裝監(jiān)控、加強(qiáng)日常巡查、建立舉報(bào)制度等方式，預(yù)防和制止從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落物品等危險(xiǎn)行為。

第四十七條物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方依法提出解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。物業(yè)服務(wù)合同未約定通知期限的，提出解除合同的當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知另一方，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公示。

業(yè)主依法共同決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期滿前三十日內(nèi)與物業(yè)服務(wù)人續(xù)訂物業(yè)服務(wù)合同。

解除物業(yè)服務(wù)合同前，物業(yè)服務(wù)人不得擅自停止物業(yè)服務(wù)。解除物業(yè)服務(wù)合同后，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)在五日內(nèi)向所在地縣級(jí)物業(yè)行政主管部門備案。物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)將備案情況及時(shí)告知街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，并在物業(yè)管理信息平臺(tái)公示相關(guān)信息。

第四十八條物業(yè)服務(wù)合同終止的，原物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在約定期限或者物業(yè)服務(wù)合同依法解除后十五日內(nèi)，或者在接到解聘通知之日起三十日內(nèi)退出物業(yè)管理區(qū)域，結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費(fèi)用，將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備、物業(yè)服務(wù)用房等資產(chǎn)和相關(guān)設(shè)施，以及物業(yè)服務(wù)所必須的相關(guān)資料，交還給業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理委員會(huì)、決定自行管理的業(yè)主或者其指定的人，并配合新選聘的物業(yè)服務(wù)人做好其他交接工作。

原物業(yè)服務(wù)人不得以業(yè)主欠交物業(yè)費(fèi)、對(duì)業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接，不得以任何理由阻撓、干擾、妨礙新選聘的物業(yè)服務(wù)人進(jìn)行服務(wù)。

新選聘的物業(yè)服務(wù)人按照約定承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，并保存查驗(yàn)記錄。

第四十九條原物業(yè)服務(wù)人拒不退出物業(yè)管理區(qū)域，或者拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物、資產(chǎn)的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)人協(xié)商;協(xié)商不成的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)可以依法提起訴訟或者申請(qǐng)仲裁，也可以向街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門報(bào)告。

街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門接到業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織調(diào)解;調(diào)解不成的，向所在地縣級(jí)人民政府報(bào)告。縣級(jí)人民政府經(jīng)評(píng)估論證確有必要的，可以組織城市管理、市場(chǎng)監(jiān)督管理、物業(yè)管理、公安等部門現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)人退出;有妨礙公務(wù)或者擾亂公共秩序行為的，由公安機(jī)關(guān)依法處理。

第五十條物業(yè)檔案屬于全體業(yè)主所有。選聘物業(yè)服務(wù)人的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)妥善保管，保證檔案資料齊全，不得泄露業(yè)主信息;業(yè)主自行管理的，由自行管理組織或者機(jī)構(gòu)履行保管義務(wù)。

第五十一條市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)組織實(shí)施物業(yè)服務(wù)誠(chéng)信評(píng)價(jià)制度，根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同履行、投訴處理和日常檢查等情況，對(duì)物業(yè)服務(wù)人實(shí)行等級(jí)評(píng)定，采取相應(yīng)的激勵(lì)或者懲戒措施。省物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督和考核。等級(jí)評(píng)定和考核的具體辦法由省物業(yè)行政主管部門制定。

市(地)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)記載更新物業(yè)服務(wù)人、物業(yè)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)從業(yè)人員誠(chéng)信履約信息，并通過(guò)物業(yè)管理信息平臺(tái)予以公布。

推進(jìn)物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估機(jī)構(gòu)參與物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)、物業(yè)服務(wù)成本監(jiān)審、物業(yè)服務(wù)質(zhì)量評(píng)估等活動(dòng)，出具公正、客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確的評(píng)估結(jié)論。

第五十二條物業(yè)管理區(qū)域出現(xiàn)突發(fā)失管、棄管狀態(tài)時(shí)，街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組織確定應(yīng)急物業(yè)服務(wù)單位，提供維持業(yè)主基本生活服務(wù)事項(xiàng)的應(yīng)急服務(wù)，并公示應(yīng)急服務(wù)的內(nèi)容、期限、費(fèi)用等相關(guān)情況。應(yīng)急服務(wù)期限不得超過(guò)十二個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。

在應(yīng)急服務(wù)期間，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)推動(dòng)成立或者改選業(yè)主委員會(huì);應(yīng)急服務(wù)期滿后仍未成立或者改選業(yè)主委員會(huì)的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)組建物業(yè)管理委員會(huì)。

第六章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第五十三條業(yè)主、物業(yè)使用人或者物業(yè)服務(wù)人對(duì)物業(yè)的使用和維護(hù)，應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)規(guī)定，不得有下列行為：

(一)擅自改變物業(yè)規(guī)劃用途;

(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋建筑主體、承重結(jié)構(gòu);

(三)違法搭建建筑物、構(gòu)筑物或者亂挖地下空間;

(四)破壞或者擅自改變房屋外貌;

(五)損壞或者擅自占用、改動(dòng)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(六)擅自設(shè)置或者改變煙道、排風(fēng)、排水管道;

(七)存放易燃、易爆、劇毒、腐蝕性、放射性物質(zhì)或者超負(fù)重物品;

(八)侵占、損壞消防設(shè)施，占用消防車通道，堵塞、封閉疏散通道以及安全出口;

(九)在共用走廊、樓梯間、安全出口等公共區(qū)域堆放雜物、停放摩托車、電動(dòng)車、自行車或者為電動(dòng)車充電;

(十)產(chǎn)生明顯異味或者超過(guò)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲;

(十一)不當(dāng)妨礙其他業(yè)主采光、通風(fēng);

(十二)從建筑物中拋擲物品;

(十三)違反規(guī)定傾倒垃圾、排放污水和露天焚燒;

(十四)在建筑物、構(gòu)筑物上亂懸掛、亂張貼、亂涂寫、亂刻畫;

(十五)違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物干擾他人正常生活;

(十六)法律、法規(guī)、規(guī)章以及管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)決定禁止的其他行為。

有前款規(guī)定行為之一的，物業(yè)服務(wù)人、業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)、業(yè)主或者物業(yè)使用人有權(quán)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)縣級(jí)行政主管部門，相關(guān)縣級(jí)行政主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)依法處理。

發(fā)生本條第一款第七項(xiàng)、第十二項(xiàng)、第十五項(xiàng)情形的，公安機(jī)關(guān)接到報(bào)警后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)調(diào)查并依法處理。

業(yè)主或者物業(yè)使用人對(duì)侵害自身合法權(quán)益的行為，可以依法提起訴訟;業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)對(duì)侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。

第五十四條縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)確定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、公共秩序、消防、人防工程、房屋經(jīng)營(yíng)、建設(shè)工程質(zhì)量、環(huán)境保護(hù)、園林綠化、特種設(shè)備安全、環(huán)境衛(wèi)生等活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督管理的行政主管部門。

前款規(guī)定的相關(guān)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公布所負(fù)責(zé)的執(zhí)法事項(xiàng)和聯(lián)系方式，依法及時(shí)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為。

第五十五條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的收入，扣除合理成本后歸全體業(yè)主所有。經(jīng)營(yíng)收益的使用按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

經(jīng)營(yíng)收益由物業(yè)服務(wù)人代管的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬，不得挪用或者侵占，并接受業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)的監(jiān)督;由業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)自行管理的，應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主和居(村)民委員會(huì)的監(jiān)督。

第五十六條在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)需要臨時(shí)占用物業(yè)共用部位，或者開挖、埋設(shè)、維修有關(guān)供水、排水、排污、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等管線的，施工單位應(yīng)當(dāng)了解相關(guān)地下管線布局，在施工現(xiàn)場(chǎng)做好安全防護(hù)，并按照約定的時(shí)間、標(biāo)準(zhǔn)恢復(fù)原狀;有停水、停電、停熱、停氣等情形的，施工單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告，公告內(nèi)容包括施工周期、地點(diǎn)。物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)管理委員會(huì)可以通過(guò)電子信息方式告知全體業(yè)主。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)在施工過(guò)程中進(jìn)行必要的巡查，維護(hù)施工現(xiàn)場(chǎng)秩序，對(duì)施工過(guò)程中產(chǎn)生的破壞行為及時(shí)向有關(guān)部門報(bào)告。

第五十七條業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的禁止行為和注意事項(xiàng)書面告知業(yè)主或者物業(yè)使用人。

房屋裝飾裝修污染物業(yè)共用部位、損壞共用設(shè)施設(shè)備的，由業(yè)主或者物業(yè)使用人負(fù)責(zé)修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀;業(yè)主或者物業(yè)使用人在物業(yè)服務(wù)人通知期限內(nèi)未修復(fù)、清潔、恢復(fù)原狀的，由物業(yè)服務(wù)人按照管理規(guī)約或者約定處理，所需費(fèi)用由業(yè)主或者物業(yè)使用人承擔(dān)。房屋裝飾裝修產(chǎn)生的垃圾，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時(shí)清理;委托物業(yè)服務(wù)人清理的，按照約定支付清理費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)對(duì)房屋裝飾裝修情況進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查，業(yè)主或者物業(yè)使用人、裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。

業(yè)主或者物業(yè)使用人違反房屋裝飾裝修和安全生產(chǎn)管理規(guī)定的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)制止，并督促其改正;經(jīng)督促未改正的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告相關(guān)縣級(jí)行政主管部門依法處理。

第五十八條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。用于出售的，應(yīng)當(dāng)出售給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主;不能出售或者尚未售出的，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主使用。滿足業(yè)主需要后仍有空余的，可以出租給物業(yè)管理區(qū)域外的其他人，每次期限不超過(guò)六個(gè)月。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人防工程，用作車位、車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室的，應(yīng)當(dāng)按照設(shè)計(jì)文件實(shí)地標(biāo)注，并向全體業(yè)主開放。建設(shè)單位不得將其出售、附贈(zèng)，收取的停車費(fèi)、租金應(yīng)當(dāng)保障人防工程的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全部建設(shè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收五年后未售出的地下車位、車庫(kù)，可以整體轉(zhuǎn)讓給專業(yè)資產(chǎn)管理公司，由其統(tǒng)一出租經(jīng)營(yíng)或者出售給業(yè)主。

第五十九條利用物業(yè)共用部位停放車輛的，車位的設(shè)置、使用、收費(fèi)和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主共同決定。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)設(shè)置車位、停放車輛，不得占用疏散通道、消防車通道、安全通道、公共綠地、公共健身場(chǎng)地和其他機(jī)動(dòng)車通道，不得影響其他車輛和行人通行。

工程車輛、大中型客貨車輛和危險(xiǎn)品運(yùn)輸車輛不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放，但因急救、安全、工程建設(shè)或者設(shè)施設(shè)備維修等確需停放的除外。

物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，履行車輛停放管理義務(wù)，及時(shí)督促違反規(guī)定停放的車輛駛離;督促無(wú)效的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。

第六十條電梯、機(jī)械式停車設(shè)備等特種設(shè)備，應(yīng)當(dāng)按照特種設(shè)備安全管理有關(guān)規(guī)定，委托具有相應(yīng)資質(zhì)的專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行定期檢驗(yàn)、檢測(cè)和維護(hù);消防、安防監(jiān)控等涉及人身、財(cái)產(chǎn)安全以及有其他特定要求的設(shè)施設(shè)備，可以委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。

第六十一條住宅物業(yè)建設(shè)工程質(zhì)量保修期滿后，需要對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新和改造的，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)使用維修資金。經(jīng)業(yè)主共同決定，可以用于電梯、屋頂、外墻、無(wú)障礙設(shè)施等共有部分的維修、更新和改造。

第六十二條首期維修資金，由業(yè)主在辦理房屋入住手續(xù)前存入維修資金專戶。業(yè)主未按照規(guī)定交存首期維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付買受人。

未建立維修資金的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行補(bǔ)建。維修資金余額不足首期交存額百分之三十的，業(yè)主委員會(huì)或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知、督促業(yè)主續(xù)交。

第六十三條在物業(yè)管理區(qū)域發(fā)生下列危及房屋安全等緊急情況的，應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)維修資金的應(yīng)急使用程序，物業(yè)服務(wù)人或者物業(yè)管理委員會(huì)應(yīng)當(dāng)采取必要的應(yīng)急措施：

(一)電梯、消防等共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)故障損壞情況，經(jīng)有關(guān)行政主管部門出具整改通知，或者專業(yè)機(jī)構(gòu)出具檢驗(yàn)、檢測(cè)、評(píng)估整改報(bào)告的;

(二)物業(yè)共用部位屋頂、外墻出現(xiàn)嚴(yán)重滲漏的;

(三)建筑立面瓷磚等外墻裝飾層發(fā)生脫落或者存在脫落危險(xiǎn)的;

(四)共用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，公共護(hù)(圍)欄破損嚴(yán)重，危及人身、財(cái)產(chǎn)安全的;

(五)突發(fā)事件造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的;

(六)其他危及房屋安全的緊急情況。

維修資金的應(yīng)急使用辦法可以由市(地)根據(jù)國(guó)家規(guī)定制定。

發(fā)生本條第一款規(guī)定情形后，未按照規(guī)定實(shí)施維修、更新和改造的，市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門可以組織代修，代修費(fèi)用以及物業(yè)服務(wù)人在緊急情況下墊付的維修、更新和改造費(fèi)用，從相關(guān)業(yè)主維修資金分戶賬中列支。

第六十四條維修資金的使用接受業(yè)主和有關(guān)部門的監(jiān)督。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用情況，應(yīng)當(dāng)在維修資金撥付前進(jìn)行公示。

維修資金管理部門應(yīng)當(dāng)建立維修資金管理系統(tǒng)，定期公布維修資金的收支情況，方便業(yè)主查詢賬戶余額以及使用情況。

第六十五條新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家、省技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)技術(shù)規(guī)范設(shè)計(jì)、施工。

建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通知供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位參加竣工驗(yàn)收;驗(yàn)收合格后，應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)接收。管道燃?xì)饨?jīng)營(yíng)單位的維護(hù)管理范圍包括除燃?xì)馄骶咄獾乃性O(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線。

已投入使用的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)分戶終端計(jì)量裝置或者入戶端口以外的專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維護(hù)管理責(zé)任。市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位接收。經(jīng)評(píng)估確需更新改造的，市(地)、縣(市)人民政府(行政公署)應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)行更新改造。具體接收方式和費(fèi)用承擔(dān)由市(地)、縣(市)確定。

移交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位維護(hù)管理的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線，其維護(hù)、更新和改造等費(fèi)用，由專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位依法承擔(dān)。尚在保修期內(nèi)的，其費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

價(jià)格主管部門在制定專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位收費(fèi)價(jià)格時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮維護(hù)、更新和改造成本。

第六十六條供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，公示服務(wù)范圍和聯(lián)系方式。

除執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，物業(yè)服務(wù)人不得限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)服務(wù)。

供水、供氣、供熱、供電、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對(duì)應(yīng)當(dāng)接收的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線不接收，以及不履行維護(hù)管理責(zé)任的，由所在地市、縣級(jí)人民政府約談相關(guān)主管部門和單位。

第六十七條 市、縣級(jí)人民政府實(shí)施老舊小區(qū)改造時(shí)，應(yīng)當(dāng)完善配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施，改善小區(qū)居住環(huán)境，建立健全物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制。

第七章 法律責(zé)任

第六十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)行政主管部門、街道辦事處或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府以及其他有關(guān)行政主管部門的工作人員不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)，有下列行為之一的，由有權(quán)機(jī)關(guān)依法給予處分：

(一)與物業(yè)服務(wù)人串通，阻礙業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)選舉的;

(二)對(duì)符合備案條件的申請(qǐng)，不予備案的;

(三)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為不予查處的;

(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的行為。

第六十九條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位未對(duì)承接查驗(yàn)全過(guò)程進(jìn)行影像記錄，或者在業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí)，未主動(dòng)公開承接查驗(yàn)協(xié)議或者現(xiàn)場(chǎng)未播放承接查驗(yàn)影像資料，或者影像資料未包含安防監(jiān)控、消防、特種設(shè)備等重要設(shè)施設(shè)備查驗(yàn)內(nèi)容的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款。

第七十條違反本條例規(guī)定，對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位未按照約定期限整改落實(shí)或者未簽訂承接查驗(yàn)協(xié)議的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。

第七十一條違反本條例規(guī)定，建設(shè)單位有下列行為之一的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款：

(一)未備案物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)未在房屋買賣合同中明示經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域的;

(三)未提出召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議申請(qǐng)或者提供籌備首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議所需資料的;

(四)未承擔(dān)前期物業(yè)承接查驗(yàn)費(fèi)用和首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備經(jīng)費(fèi)的;

(五)未在銷售場(chǎng)所公示前期物業(yè)服務(wù)合同的。

第七十二條違反本條例規(guī)定，業(yè)主未交存首期維修資金，建設(shè)單位將房屋交付買受人的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以三萬(wàn)元以下罰款。

第七十三條違反本條例規(guī)定，新建住宅物業(yè)的建設(shè)單位選聘其出資設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以及建設(shè)單位法定代表人或者股東參股的物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接該物業(yè)的前期物業(yè)服務(wù)的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，并沒(méi)收物業(yè)服務(wù)企業(yè)此項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)所得。

第七十四條違反本條例規(guī)定，前期物業(yè)服務(wù)人未按照規(guī)定在交接后辦理備案或者物業(yè)服務(wù)人在訂立、變更物業(yè)服務(wù)合同后未按照規(guī)定備案的，由縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以三萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下罰款。

第七十五條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門處以十萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng);有違法所得的，沒(méi)收違法所得：

(一)未經(jīng)法定程序，擅自接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的;

(二)違反法律、法規(guī)規(guī)定或者物業(yè)服務(wù)合同約定，停止物業(yè)服務(wù)的;

(三)被解聘或者物業(yè)服務(wù)合同終止后，拒不退出物業(yè)管理區(qū)域的。

兩次違反前款第二項(xiàng)規(guī)定的，除依法處罰外，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得承接新的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，其法定代表人和股東不得在新成立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)擔(dān)任法定代表人或者股東。

第七十六條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款，并在二年以內(nèi)不得參加物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)活動(dòng)：

(一)未按照規(guī)定辦理交接手續(xù)的;

(二)拒不移交有關(guān)資料、財(cái)物、資產(chǎn)的。

第七十七條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人有下列行為之一的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處以五千元以上二萬(wàn)元以下罰款：

(一)物業(yè)檔案資料缺失的;

(二)在不得設(shè)置車位的物業(yè)管理區(qū)域設(shè)置車位的;

(三)采取停止供電、供水、供熱、供氣，限制業(yè)主進(jìn)出小區(qū)、入戶、使用電梯以及車輛進(jìn)出車位方式，催交物業(yè)費(fèi)的;

(四)泄露業(yè)主信息的;

(五)未按照規(guī)定提供免費(fèi)代投遞服務(wù)或者提供免費(fèi)寄存場(chǎng)所的;

(六)除執(zhí)行政府依法實(shí)施的應(yīng)急處置措施和其他管理措施等原因外，限制、阻礙專業(yè)經(jīng)營(yíng)單位進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域提供相應(yīng)服務(wù)的;

(七)未公示有關(guān)信息的。

第七十八條違反本條例規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人挪用、侵占屬于業(yè)主共有的經(jīng)營(yíng)收益的，由市、縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令退還，處以挪用、侵占金額二倍以下罰款;有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

第七十九條業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)人違反本條例禁止行為規(guī)定的，由縣級(jí)物業(yè)行政主管部門或者其他有關(guān)行政主管部門，依照相關(guān)法律、法規(guī)給予行政處罰。

物業(yè)服務(wù)人對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反本條例規(guī)定的禁止行為負(fù)有報(bào)告義務(wù)而未及時(shí)報(bào)告的，處以二千元以上五千元以下罰款;有違法所得的，沒(méi)收違法所得。

第八十條 違反本條例規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)未按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約履行工作職責(zé)的，由縣級(jí)物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正;有違法所得的，沒(méi)收違法所得，并對(duì)直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員處以三千元以上一萬(wàn)元以下罰款。

第八十一條街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對(duì)違反本條例規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律授權(quán)規(guī)定依法處罰。

違反本條例規(guī)定，給他人造成損失的，依法承擔(dān)民事責(zé)任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第八章 附 則

第八十二條法律、法規(guī)和規(guī)章對(duì)物業(yè)管理有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

業(yè)主依法決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域?qū)嵭凶孕泄芾淼?，參照本條例有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第八十三條本條例下列用語(yǔ)的含義：

(一)承接查驗(yàn)，是指承接新建物業(yè)前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設(shè)單位按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定以及前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，共同對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行檢查和驗(yàn)收的活動(dòng)。

(二)專業(yè)經(jīng)營(yíng)設(shè)施設(shè)備，是指變(配)電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置。

(三)入戶端口，是指包括變(配)電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓、通信、有線電視等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計(jì)量裝置與最終用戶交接處。

(四)共用部位，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主以及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位。包括住宅物業(yè)的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

(五)共用設(shè)施設(shè)備，是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主以及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備。一般包括電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車場(chǎng)車庫(kù)、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

(六)專有部分，是指在構(gòu)造和利用方面具有獨(dú)立性，由單獨(dú)業(yè)主獨(dú)立使用和處分，能夠?yàn)樘囟I(yè)主登記所有權(quán)的物業(yè)部位。

(七)物業(yè)管理區(qū)域顯著位置，包括物業(yè)管理區(qū)域的主要出入口、房屋單元門廳、公共活動(dòng)場(chǎng)所等。

(八)物業(yè)檔案，包括物業(yè)權(quán)屬資料、技術(shù)資料、驗(yàn)收資料，業(yè)主、物業(yè)使用人的權(quán)屬資料、個(gè)人資料，物業(yè)運(yùn)行、維修、服務(wù)記錄和物業(yè)管理相關(guān)合同資料等。

(九)經(jīng)營(yíng)收益，是指經(jīng)營(yíng)所得收入扣除管理服務(wù)費(fèi)用后的收益，主要包括公共場(chǎng)地的車位租金收益、公共區(qū)域的廣告收益、公共區(qū)域設(shè)立攤位的租金收益以及其他收益。

第八十四條本條例規(guī)定的面積和人數(shù)，除國(guó)家另有規(guī)定外，按照下列方式計(jì)算：

(一)專有部分面積，按照不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行物權(quán)登記的，暫按測(cè)繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測(cè)面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測(cè)的，暫按房屋買賣合同記載的面積計(jì)算。

(二)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算。但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算。

(三)建筑物總面積與總?cè)藬?shù)，分別按照前兩項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。

第八十五條非住宅物業(yè)管理，參照本條例執(zhí)行。

第八十六條本條例自2021年3月1日起施行。 2100433B

黑龍江省住宅物業(yè)管理?xiàng)l例

2020年12月24日黑龍江省第十三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)

黑龍江省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于批準(zhǔn)《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》的決定

（2017年10月13日黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議通過(guò)）

黑龍江省第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十六次會(huì)議經(jīng)過(guò)審查，決定批準(zhǔn)牡丹江市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)請(qǐng)批準(zhǔn)的《牡丹江市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》。