河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定

河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定

第一條為切實解決市區(qū)原綜合用地性質(zhì)不明確的遺留問題，進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)土地用途分類,提高市區(qū)土地管理水平，確保市區(qū)土地的開發(fā)、利用、建設(shè)符合城市規(guī)劃，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)—土地利用現(xiàn)狀分類》等法律法規(guī)精神，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條市區(qū)范圍內(nèi)原劃撥、出讓的未建設(shè)土地和工業(yè)區(qū)或工業(yè)項目用地（工業(yè)區(qū)是指經(jīng)批準(zhǔn)或規(guī)劃確定的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)項目用地是指以工業(yè)項目獨立取得的用地）、倉儲區(qū)、公共管理與公共服務(wù)用地范圍內(nèi)已建設(shè)的土地，在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》時，其用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家標(biāo)準(zhǔn)重新明確其用地性質(zhì)的，適用本規(guī)定。

第三條市區(qū)范圍內(nèi)未建設(shè)的原綜合用地，應(yīng)當(dāng)重新明確用地性質(zhì)，在未明確用地性質(zhì)之前，暫不辦理土地轉(zhuǎn)讓、抵押登記、規(guī)劃建設(shè)報建等手續(xù)。

第四條市區(qū)工業(yè)區(qū)及工業(yè)項目用地、倉儲區(qū)和公共管理與公共服務(wù)用地的范圍由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和市土地行政主管部門共同確定。

第五條經(jīng)確定屬市區(qū)工業(yè)區(qū)或工業(yè)項目用地、倉儲區(qū)、公共管理與公共服務(wù)用地范圍內(nèi)已建設(shè)的原綜合用地，在重新明確用地性質(zhì)之前，暫不辦理房產(chǎn)確權(quán)登記、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)；經(jīng)確定屬上述范圍外已建設(shè)的原綜合用地，可依法按程序辦理房產(chǎn)確權(quán)登記、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

第六條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下基本原則：

（一）經(jīng)核查，取得土地的來源資料（包括原始的用地申請、政府批準(zhǔn)文件、征地批準(zhǔn)文件和國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同書,下同）記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質(zhì)。

（二）經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰的，可根據(jù)土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）重新明確其用地性質(zhì)。

（三）經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時未審批或備案實施控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的，按現(xiàn)已審批的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃重新明確其用地性質(zhì)。

第七條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)按下列程序操作：

（一）土地使用權(quán)人向市土地行政主管部門提出重新明確用地性質(zhì)的申請。申請表見附件。

（二）市土地行政主管部門收到土地使用權(quán)人的申請后，按照本規(guī)定，會同市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門進(jìn)行初審，并在《河源市區(qū)原綜合用地重新明確用地性質(zhì)審批表》上提出意見。

市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門審批意見一致重新明確為工業(yè)用地或公共管理與公共服務(wù)用地等價值較低用地的，由市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門直接辦理；如兩部門意見不一致的，直接提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議。

市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門出具意見屬于商業(yè)、住宅用地的，直接提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審批。

（三）市土地行政主管部門和市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會的審議結(jié)果，重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。該用地使用起始年限從原取得土地使用權(quán)之日起計算。

第八條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)后與現(xiàn)有城市規(guī)劃不相符的，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)城市規(guī)劃重新調(diào)整其用地性質(zhì)，改變土地用途按照《河源市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途管理暫行規(guī)定》(河府〔2012〕48號)執(zhí)行。

第九條本規(guī)定由市國土資源局會同市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

第十條本規(guī)定自2013年7月1日起執(zhí)行,有效期5年。原《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2010〕94號）同時廢止。 2100433B

為進(jìn)一步規(guī)范市區(qū)綜合用地明確用途工作，維護(hù)土地市場秩序，市政府修訂了《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》（以下簡稱為辦法），為便于理解，現(xiàn)就有關(guān)問題解讀如下：

一、《辦法》修訂背景

2013年，市人民政府印發(fā)《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2013〕47號），明確了綜合用地明確用途規(guī)則等，有效規(guī)范了市區(qū)綜合用地明確用途工作。但該文件也存在部分綜合用地用途確定不夠準(zhǔn)確等問題，同時該文件在2018年7月使用權(quán)屆滿。為適應(yīng)土地管理新形勢，亟需對文件進(jìn)行修訂。

二、《辦法》主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國土地管理法》

（二）《不動產(chǎn)登記暫行條例》

(三)《土地利用分類標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T 21010-2017）

三、《辦法》修改主要內(nèi)容

（一）調(diào)整了需明確綜合用地的范圍。根據(jù)行政管轄區(qū)域調(diào)整，明確市區(qū)包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)范圍。同時，根據(jù)近5年辦理綜合用地情況，除原范圍外其他區(qū)域均有核發(fā)用途為綜合用地的土地，該部分土地也需按現(xiàn)行國家分類標(biāo)準(zhǔn)明確用途。因此，明確市區(qū)范圍內(nèi)原已出讓或劃撥土地，其國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)證書記載土地用途為綜合用地也需按國家土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)重新明確其用地性質(zhì)。

（二）調(diào)整綜合用地認(rèn)定規(guī)則。按照土地用途決定土地價值，而土地價值在土地市場表現(xiàn)為土地價格（即土地取得成本），將原《規(guī)定》第六條第三項“經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時未審批或備案實施控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃的，按現(xiàn)已審批的控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃重新明確其用地性質(zhì)”修改為“土地來源及土地取得時城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，重新確定其用地性質(zhì)”。

（三）明確綜合用地與現(xiàn)行規(guī)劃的關(guān)系。明確綜合用地重新明確用地性質(zhì)后，應(yīng)按照現(xiàn)行城市規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，如不符合現(xiàn)行規(guī)劃的可以依法申請改變用途或者補償。

同時，為支持民營企業(yè)和實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提出明確用途后不符合城市規(guī)劃但近期不影響城市規(guī)劃的，在城市規(guī)劃實施前可實行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的過渡期政策。

（四）規(guī)范部分表述。原規(guī)定只明確住宅、商服兩個類別為高價值土地，而實際工作中存在明確為商住用地、文體旅游等價值較高的經(jīng)營性用地，為完善相關(guān)表述。將原《規(guī)定》第七條中部門意見均明確為商服、住宅修改為“商服用地（含商服兼容住宅用地）、住宅用地（含住宅兼容商服用地）等經(jīng)營性用地。

（五）調(diào)整土地年限表述。為保障國有資產(chǎn)不流失，將原辦法第七條中“該用地使用起始年限從原取得土地使用權(quán)之日起計算。”修改為土地使用權(quán)終止年期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應(yīng)用途法定最高年限。

四、適用范圍及實施日期

適用范圍：市區(qū)、各縣可參照該辦法執(zhí)行。本文件自印發(fā)之日起施行。 2100433B

第一條

第二條 本辦法所稱市區(qū)，包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)。

市區(qū)范圍內(nèi)原劃撥、出讓的土地，原辦理的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，其記載用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家土地利用現(xiàn)狀分類標(biāo)準(zhǔn)重新明確其用地性質(zhì)的，適用本辦法。

第三條 市區(qū)范圍內(nèi)綜合用地應(yīng)按本辦法明確用地性質(zhì)。

第四條 綜合用地重新明確用地性質(zhì)按下列程序操作：

（一）申請。土地使用權(quán)人向市自然資源行政主管部門提出重新明確用地性質(zhì)的申請。

（二）核查。由市自然資源行政主管部門對土地來源資料（包括政府及政府相關(guān)部門批準(zhǔn)文件、國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同書，下同）、土地取得時的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）情況進(jìn)行核查。

（三）初審。市自然資源行政主管部門按照如下原則，提出初審意見（如土地屬于行政劃撥用地的，需征求行業(yè)主管部門意見）。

1.土地來源記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質(zhì)；

2.土地來源記載不清晰的，根據(jù)土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃）重新明確其用地性質(zhì)；

3.土地來源及用地發(fā)生時城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，綜合研究后重新明確其用地性質(zhì)。

（四）審定。市自然資源行政主管部門審核后按規(guī)定提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議。根據(jù)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會的審議結(jié)果，由市自然資源行政主管部門擬定批復(fù)文件，并按規(guī)定進(jìn)行公示，接受公眾查詢和社會監(jiān)督,公示期為7個工作日，經(jīng)公示無異議,報市人民政府批準(zhǔn)后核發(fā)明確土地用途的批復(fù)文件。

（五）辦證。根據(jù)批復(fù)文件，市自然資源行政主管部門按照規(guī)定辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《不動產(chǎn)權(quán)證》等手續(xù)。土地使用權(quán)終止日期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應(yīng)用途法定最高年限。

第五條 綜合用地重新明確土地用途后應(yīng)當(dāng)按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，具體要求如下：

（一）明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途相符的，按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

（二）明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途不相符的，在城市規(guī)劃實施前可實行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的政策。城市規(guī)劃實施時，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃重新調(diào)整其土地用途。改變土地用途事項按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《河源市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途管理辦法》等規(guī)定依法辦理。

第六條 綜合用地重新明確用地性質(zhì)后構(gòu)成土地閑置的，應(yīng)按市區(qū)閑置土地相關(guān)規(guī)定處置。

第七條 本辦法由市自然資源行政主管部門負(fù)責(zé)解釋。

第八條 各縣可參照執(zhí)行。

第九條 本辦法自2019年4月15日起執(zhí)行，有效期5年。原《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2013〕47號）同時廢止。

河府〔2019〕22號

各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：

《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》已經(jīng)七屆45次市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

河源市人民政府

2019年3月8日