河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法

河府〔2019〕22號

各縣（區(qū)）人民政府（管委會），市府直屬各單位：

《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》已經(jīng)七屆45次市政府常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。執(zhí)行中遇到的問題，請徑向市自然資源局反映。

河源市人民政府

2019年3月8日

為進一步規(guī)范市區(qū)綜合用地明確用途工作，維護土地市場秩序，市政府修訂了《河源市明確市區(qū)綜合用地性質(zhì)管理辦法》（以下簡稱為辦法），為便于理解，現(xiàn)就有關(guān)問題解讀如下：

一、《辦法》修訂背景

2013年，市人民政府印發(fā)《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2013〕47號），明確了綜合用地明確用途規(guī)則等，有效規(guī)范了市區(qū)綜合用地明確用途工作。但該文件也存在部分綜合用地用途確定不夠準確等問題，同時該文件在2018年7月使用權(quán)屆滿。為適應(yīng)土地管理新形勢，亟需對文件進行修訂。

二、《辦法》主要依據(jù)

（一）《中華人民共和國土地管理法》

（二）《不動產(chǎn)登記暫行條例》

(三)《土地利用分類標準》（GB/T 21010-2017）

三、《辦法》修改主要內(nèi)容

（一）調(diào)整了需明確綜合用地的范圍。根據(jù)行政管轄區(qū)域調(diào)整，明確市區(qū)包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)范圍。同時，根據(jù)近5年辦理綜合用地情況，除原范圍外其他區(qū)域均有核發(fā)用途為綜合用地的土地，該部分土地也需按現(xiàn)行國家分類標準明確用途。因此，明確市區(qū)范圍內(nèi)原已出讓或劃撥土地，其國有土地使用權(quán)、房地產(chǎn)權(quán)證書記載土地用途為綜合用地也需按國家土地利用現(xiàn)狀分類標準重新明確其用地性質(zhì)。

（二）調(diào)整綜合用地認定規(guī)則。按照土地用途決定土地價值，而土地價值在土地市場表現(xiàn)為土地價格（即土地取得成本），將原《規(guī)定》第六條第三項“經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時未審批或備案實施控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的，按現(xiàn)已審批的控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃重新明確其用地性質(zhì)”修改為“土地來源及土地取得時城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，重新確定其用地性質(zhì)”。

（三）明確綜合用地與現(xiàn)行規(guī)劃的關(guān)系。明確綜合用地重新明確用地性質(zhì)后，應(yīng)按照現(xiàn)行城市規(guī)劃進行開發(fā)建設(shè)，如不符合現(xiàn)行規(guī)劃的可以依法申請改變用途或者補償。

同時，為支持民營企業(yè)和實體經(jīng)濟發(fā)展，提出明確用途后不符合城市規(guī)劃但近期不影響城市規(guī)劃的，在城市規(guī)劃實施前可實行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的過渡期政策。

（四）規(guī)范部分表述。原規(guī)定只明確住宅、商服兩個類別為高價值土地，而實際工作中存在明確為商住用地、文體旅游等價值較高的經(jīng)營性用地，為完善相關(guān)表述。將原《規(guī)定》第七條中部門意見均明確為商服、住宅修改為“商服用地（含商服兼容住宅用地）、住宅用地（含住宅兼容商服用地）等經(jīng)營性用地。

（五）調(diào)整土地年限表述。為保障國有資產(chǎn)不流失，將原辦法第七條中“該用地使用起始年限從原取得土地使用權(quán)之日起計算?！毙薷臑橥恋厥褂脵?quán)終止年期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應(yīng)用途法定最高年限。

四、適用范圍及實施日期

適用范圍：市區(qū)、各縣可參照該辦法執(zhí)行。本文件自印發(fā)之日起施行。 2100433B

第一條

第二條 本辦法所稱市區(qū)，包括源城區(qū)、江東新區(qū)、市高新區(qū)。

市區(qū)范圍內(nèi)原劃撥、出讓的土地，原辦理的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《國有土地使用證》或《房地產(chǎn)權(quán)證》，其記載用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家土地利用現(xiàn)狀分類標準重新明確其用地性質(zhì)的，適用本辦法。

第三條 市區(qū)范圍內(nèi)綜合用地應(yīng)按本辦法明確用地性質(zhì)。

第四條 綜合用地重新明確用地性質(zhì)按下列程序操作：

（一）申請。土地使用權(quán)人向市自然資源行政主管部門提出重新明確用地性質(zhì)的申請。

（二）核查。由市自然資源行政主管部門對土地來源資料（包括政府及政府相關(guān)部門批準文件、國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同書，下同）、土地取得時的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃）情況進行核查。

（三）初審。市自然資源行政主管部門按照如下原則，提出初審意見（如土地屬于行政劃撥用地的，需征求行業(yè)主管部門意見）。

1.土地來源記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質(zhì)；

2.土地來源記載不清晰的，根據(jù)土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃）重新明確其用地性質(zhì)；

3.土地來源及用地發(fā)生時城市規(guī)劃情況均記載不清的，根據(jù)用地發(fā)生時土地取得成本（包括土地出讓價款、土地出讓金等）及用地發(fā)生時地塊周邊土地價格及土地用途情況，綜合研究后重新明確其用地性質(zhì)。

（四）審定。市自然資源行政主管部門審核后按規(guī)定提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議。根據(jù)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會的審議結(jié)果，由市自然資源行政主管部門擬定批復(fù)文件，并按規(guī)定進行公示，接受公眾查詢和社會監(jiān)督,公示期為7個工作日，經(jīng)公示無異議,報市人民政府批準后核發(fā)明確土地用途的批復(fù)文件。

（五）辦證。根據(jù)批復(fù)文件，市自然資源行政主管部門按照規(guī)定辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《不動產(chǎn)權(quán)證》等手續(xù)。土地使用權(quán)終止日期保持不變，且土地使用年限最高不超過相應(yīng)用途法定最高年限。

第五條 綜合用地重新明確土地用途后應(yīng)當按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進行開發(fā)建設(shè)，具體要求如下：

（一）明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途相符的，按照現(xiàn)行城市規(guī)劃要求進行開發(fā)建設(shè)。

（二）明確土地用途后與現(xiàn)行城市規(guī)劃用途不相符的，在城市規(guī)劃實施前可實行繼續(xù)按原用途和年限使用土地的政策。城市規(guī)劃實施時，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)行城市規(guī)劃重新調(diào)整其土地用途。改變土地用途事項按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《河源市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途管理辦法》等規(guī)定依法辦理。

第六條 綜合用地重新明確用地性質(zhì)后構(gòu)成土地閑置的，應(yīng)按市區(qū)閑置土地相關(guān)規(guī)定處置。

第七條 本辦法由市自然資源行政主管部門負責(zé)解釋。

第八條 各縣可參照執(zhí)行。

第九條 本辦法自2019年4月15日起執(zhí)行，有效期5年。原《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2013〕47號）同時廢止。

河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定

第一條為切實解決市區(qū)原綜合用地性質(zhì)不明確的遺留問題，進一步規(guī)范市區(qū)土地用途分類,提高市區(qū)土地管理水平，確保市區(qū)土地的開發(fā)、利用、建設(shè)符合城市規(guī)劃，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》和《中華人民共和國國家標準—土地利用現(xiàn)狀分類》等法律法規(guī)精神，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條市區(qū)范圍內(nèi)原劃撥、出讓的未建設(shè)土地和工業(yè)區(qū)或工業(yè)項目用地（工業(yè)區(qū)是指經(jīng)批準或規(guī)劃確定的工業(yè)園區(qū)，工業(yè)項目用地是指以工業(yè)項目獨立取得的用地）、倉儲區(qū)、公共管理與公共服務(wù)用地范圍內(nèi)已建設(shè)的土地，在辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》時，其用地項目名稱或土地用途為綜合用地，但尚未按國家標準重新明確其用地性質(zhì)的，適用本規(guī)定。

第三條市區(qū)范圍內(nèi)未建設(shè)的原綜合用地，應(yīng)當重新明確用地性質(zhì)，在未明確用地性質(zhì)之前，暫不辦理土地轉(zhuǎn)讓、抵押登記、規(guī)劃建設(shè)報建等手續(xù)。

第四條市區(qū)工業(yè)區(qū)及工業(yè)項目用地、倉儲區(qū)和公共管理與公共服務(wù)用地的范圍由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和市土地行政主管部門共同確定。

第五條經(jīng)確定屬市區(qū)工業(yè)區(qū)或工業(yè)項目用地、倉儲區(qū)、公共管理與公共服務(wù)用地范圍內(nèi)已建設(shè)的原綜合用地，在重新明確用地性質(zhì)之前，暫不辦理房產(chǎn)確權(quán)登記、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)；經(jīng)確定屬上述范圍外已建設(shè)的原綜合用地，可依法按程序辦理房產(chǎn)確權(quán)登記、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)抵押登記等手續(xù)。

第六條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)應(yīng)當依據(jù)以下基本原則：

（一）經(jīng)核查，取得土地的來源資料（包括原始的用地申請、政府批準文件、征地批準文件和國有土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同書,下同）記載清晰的，按土地來源資料反映的用地項目名稱或土地用途重新明確其用地性質(zhì)。

（二）經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰的，可根據(jù)土地劃撥、出讓時已審批或備案實施的城市規(guī)劃（總體規(guī)劃和詳細規(guī)劃）重新明確其用地性質(zhì)。

（三）經(jīng)核查，取得土地的來源資料記載不清晰，且土地劃撥、出讓時未審批或備案實施控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃的，按現(xiàn)已審批的控制性詳細規(guī)劃和修建性詳細規(guī)劃重新明確其用地性質(zhì)。

第七條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)按下列程序操作：

（一）土地使用權(quán)人向市土地行政主管部門提出重新明確用地性質(zhì)的申請。申請表見附件。

（二）市土地行政主管部門收到土地使用權(quán)人的申請后，按照本規(guī)定，會同市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門進行初審，并在《河源市區(qū)原綜合用地重新明確用地性質(zhì)審批表》上提出意見。

市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門審批意見一致重新明確為工業(yè)用地或公共管理與公共服務(wù)用地等價值較低用地的，由市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門直接辦理；如兩部門意見不一致的，直接提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議。

市土地行政主管部門、市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門出具意見屬于商業(yè)、住宅用地的，直接提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審批。

（三）市土地行政主管部門和市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門根據(jù)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會的審議結(jié)果，重新核發(fā)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《國有土地使用證》。該用地使用起始年限從原取得土地使用權(quán)之日起計算。

第八條原綜合用地重新明確用地性質(zhì)后與現(xiàn)有城市規(guī)劃不相符的，應(yīng)根據(jù)現(xiàn)城市規(guī)劃重新調(diào)整其用地性質(zhì)，改變土地用途按照《河源市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途管理暫行規(guī)定》(河府〔2012〕48號)執(zhí)行。

第九條本規(guī)定由市國土資源局會同市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負責(zé)解釋。

第十條本規(guī)定自2013年7月1日起執(zhí)行,有效期5年。原《河源市明確市區(qū)原綜合用地性質(zhì)暫行規(guī)定》（河府〔2010〕94號）同時廢止。 2100433B

第一條 為進一步規(guī)范市區(qū)建設(shè)用地容積率的管理，維護我市土地經(jīng)營開發(fā)的公平性，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《建設(shè)用地容積率管理辦法》和《廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所涉及的建設(shè)用地是指經(jīng)營性質(zhì)的商業(yè)、商住和住宅用地，不包括工業(yè)和私人自建自用住宅用地。

第三條 建設(shè)用地基準容積率的確定。以協(xié)議轉(zhuǎn)讓或以招標、拍賣、掛牌出讓方式已取得國有土地使用權(quán)，在取得土地使用權(quán)時未明確地塊容積率指標的建設(shè)用地，其地塊基準容積率確定為2.0。

第四條 以協(xié)議轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)，土地使用者提出調(diào)整容積率申請并獲得批準的，按該地塊所處地段的現(xiàn)行基準地價確定的樓面地價補交超出基準容積率部分建筑面積的地價款。

第五條 以招標、拍賣、掛牌出讓方式取得國有土地使用權(quán)，土地使用者提出調(diào)整容積率申請并獲得批準的，按簽訂出讓合同時的樓面地價補交超容積率部分建筑面積的地價款。如簽訂出讓合同時的樓面地價低于同地段以現(xiàn)行基準地價確定的樓面地價，則按現(xiàn)行基準地價確定的樓面地價補交超容積率部分建筑面積的地價款。

第六條 市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局負責(zé)建設(shè)用地超容積率補交地價款的核定工作，補交的地價款由市財政局統(tǒng)一征收，市住房城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局憑繳款憑證辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)。

第七條 本辦法自2014年1月1日起施行，有效期5年。

第一條 為進一步規(guī)范市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途的行為，加強國有土地管理，依法經(jīng)營土地，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》、《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定。

第二條 凡在市區(qū)范圍內(nèi)依法取得國有建設(shè)用地使用權(quán)后，需要改變土地用途的，適用本規(guī)定。

第三條 土地使用權(quán)人未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途。確因產(chǎn)業(yè)調(diào)整或城市規(guī)劃調(diào)整需要改變國有建設(shè)用地使用權(quán)確定的土地用途的，應(yīng)報市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議，由市人民政府批準。

第四條 市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途應(yīng)符合城市總體規(guī)劃和控制性詳細規(guī)劃。

第五條 本規(guī)定所指的土地用途分類執(zhí)行國家質(zhì)量監(jiān)督檢驗檢疫總局和國家標準化管理委員會頒布實施的《土地利用現(xiàn)狀分類標準》（GB/T21010—2007）。

第六條 市土地行政主管部門負責(zé)市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途的管理工作。

第七條 申請工礦倉儲用地改變用途的，由市人民政府依法收回國有土地使用權(quán)。市人民政府收回土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃要求重新確定土地用途，對該地塊進行招標、拍賣或掛牌出讓。市人民政府對收回的土地及用地范圍內(nèi)的建（構(gòu)）筑物、配套設(shè)施和生產(chǎn)設(shè)備等計入土地房屋征收成本，按照改變用途后的土地出讓收入剔除國家法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)計提的各項支出后的60%作為土地收回和房屋拆遷補償款支付給原土地使用權(quán)人。

2012年6月1日前，已在工業(yè)或工業(yè)配套設(shè)施用地上建成配套商服或住宅類用房并經(jīng)房管部門確權(quán)登記發(fā)證、且不影響城市規(guī)劃和相鄰地塊的規(guī)劃使用，申請改變土地用途可以采取補繳地價差的方式執(zhí)行，即按照該地塊所在地段的商服或住宅用地評估市場價格與工業(yè)用地評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。

第八條 機關(guān)團體用地、新聞出版用地、科教用地、醫(yī)衛(wèi)慈善用地、文體娛樂用地、公共設(shè)施用地、公園與綠地、特殊用地、交通運輸用地需改變土地用途的，由市人民政府依法收回國有土地使用權(quán)，并按評估價對原土地使用權(quán)人給予相應(yīng)補償（只含土地及地上建構(gòu)筑物），補償方式為貨幣補償或等值置換土地。市人民政府收回土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃重新確定土地用途后依法實施土地供應(yīng)。

2012年6月1日前，已在上述用地上取得規(guī)劃報建手續(xù)并按照規(guī)劃要求建成配套商服或住宅類用房、且不影響城市規(guī)劃和相鄰地塊的規(guī)劃使用的，申請改變土地用途可以采取補繳地價差的方式執(zhí)行，即按照該地塊所在地段的商服或住宅用地評估市場價格與原用地評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款。

未經(jīng)市人民政府批準，市區(qū)范圍內(nèi)前款規(guī)定的土地及地上建筑物一律不得進入土地交易市場或產(chǎn)權(quán)交易市場進行交易。

第九條 符合城市規(guī)劃要求申請將住宅用地改為商服用地的，按商服用途的建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與住宅用途的建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款，辦理土地變更登記。評估工作由國土資源部門委托具有土地評估資質(zhì)的公司進行。土地使用年限按商服用地40年重新計算。

符合城市規(guī)劃要求申請將商服用地改為住宅用地的，不收取改變土地用途地價款，土地使用年限按新用途的法定最高使用年限扣減原已使用的年限計算。

其它經(jīng)營性用地申請改變土地用途后，價值低于原土地用途價值的，參照本條第二款規(guī)定執(zhí)行。

第十條 改變土地使用用途取得的出讓收入按有關(guān)規(guī)定，全部繳入地方國庫，實行“收支兩條線”管理。原土地使用權(quán)人應(yīng)在土地出讓后填報《河源市財政專項資金撥款審批表》，經(jīng)市土地行政主管部門審核后，送市財政部門審批撥付。

第十一條 申請改變土地用途按以下程序操作：

（一）土地使用權(quán)人向市土地行政主管部門提出改變土地用途申請。

（二）由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門提出規(guī)劃意見（如涉及河道管理范圍的，須征求市水行政主管部門的審核意見）。市土地行政主管部門根據(jù)各部門意見提出改變土地用途的綜合審核意見，提交市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議。

（三）市政府根據(jù)市區(qū)建設(shè)用地審批委員會審議意見，作出決定并發(fā)出通知。

（四）符合本規(guī)定第七條第一款規(guī)定的，申請人必須確保土地產(chǎn)權(quán)清晰、無債權(quán)債務(wù)及勞資糾紛，自行拆除用地范圍內(nèi)的現(xiàn)有建（構(gòu)）筑物。市土地行政主管部門與原土地使用權(quán)人簽訂收回國有土地使用權(quán)協(xié)議書，原土地使用權(quán)人交回地塊用地紅線圖、國有土地使用證、用地批準文件或建設(shè)用地規(guī)劃許可證等材料后，市土地行政主管部門會同有關(guān)部門擬定土地出讓方案，依法組織實施招標拍賣掛牌出讓土地。土地成交后按有關(guān)規(guī)定簽訂土地出讓合同和辦理土地登記手續(xù)。

（五）符合本規(guī)定第七條第二款和第九條規(guī)定的，由市土地行政主管部門與土地使用權(quán)人重新簽訂土地出讓合同。土地使用權(quán)人補繳地價款后，由市規(guī)劃建設(shè)行政主管部門核發(fā)改變土地用途后的行政許可，市土地行政主管部門辦理土地變更登記手續(xù)。

（六）屬于本規(guī)定第八條規(guī)定的，市土地行政主管部門會同相關(guān)部門具體實施收回土地使用權(quán)有關(guān)工作。

第十二條 屬源城區(qū)政府及所屬鎮(zhèn)、場、辦事處開發(fā)的工業(yè)園區(qū)內(nèi)的土地改變用途的，補繳的地價差或出讓收入扣減國家法律法規(guī)規(guī)定應(yīng)計提的各項支出和土地房屋補償成本后的剩余部分收入由市政府與源城區(qū)政府按7∶3的比例分成。源城區(qū)政府分成部分用于解決工業(yè)用地所在工業(yè)園區(qū)范圍內(nèi)的歷史遺留問題。

第十三條 本市其他規(guī)定與本規(guī)定不一致的，以本規(guī)定為準。

第十四條 本規(guī)定自發(fā)布之日起施行，有效期為5年。2012年5月印發(fā)的《河源市區(qū)國有建設(shè)用地改變土地用途管理暫行規(guī)定》（河府〔2012〕48號）同時廢止。

河源市人民政府辦公室

2015年1月19日 2100433B