凈地出讓定義

凈地指已經(jīng)完成拆除平整，不存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。與之相對的是毛地出讓，毛地指地上存在需要拆除的建筑物、構(gòu)筑物等設(shè)施的土地。

產(chǎn)權(quán)和法律關(guān)系上看，二者有明顯不同：

毛地出讓往往是政府出讓土地時尚未完成國有土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，涉及多方法律和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，需要銜接好國有土地使用權(quán)收回、補償和出讓等方面的法律關(guān)系；

凈地出讓則往往是政府已經(jīng)完成了出讓前的土地使用權(quán)收回和拆遷補償工作，法律關(guān)系相對簡單。2100433B

土地出讓凈收益的闡述

此概念與土地出讓收入相關(guān)的部門的統(tǒng)計口徑有關(guān)。如：財政部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部《關(guān)于切實落實保障性安居工程資金加快預(yù)算執(zhí)行進(jìn)度的通知》(財綜〔2011〕41號規(guī)定)：“土地出讓收入，扣除當(dāng)年從地方國庫中實際支付的征地和拆遷補償支出、土地出讓前期開發(fā)支出、計提農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出、保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費支出、支付土地出讓業(yè)務(wù)費支出、繳納新增建設(shè)用地土地有償使用費等相關(guān)項目后，作為計提保障性安居工程資金的土地出讓收益口徑，嚴(yán)格按照不低于10%的比例安排資金，統(tǒng)籌用于廉租住房、公共租賃住房、城市和國有工礦棚戶區(qū)改造等保障性安居工程?！?

再如：《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加大財政教育投入的意見》國發(fā)〔2011〕22號：“從2011年1月1日起，各地區(qū)要從當(dāng)年以招標(biāo)、拍賣、掛牌或者協(xié)議方式出讓國家土地使用權(quán)取得的土地出讓收入中，按照扣除征地和拆遷補償、土地開發(fā)等支出后余額10%的比例，計提教育資金?！倍鞔_提出政府收益概念的是在財政部、國土部《新增建設(shè)用地土地有償使用費收繳使用管理辦法》財綜字〔1999〕117號：“新增建設(shè)用地土地有償使用費(以下簡稱土地有償使用費)是指國務(wù)院或省級人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益”。 2100433B

第一章　總　則

第一條　為加強(qiáng)對我市土地出讓凈收益的審計監(jiān)督,提高資金使用效益,根據(jù)《中華人民共和國審計法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合我市實際,制定本辦法。

第二條　本辦法所稱土地出讓凈收益審計監(jiān)督,是指審計機(jī)關(guān)依照法律規(guī)定的職責(zé)、權(quán)限和程序,對土地使用權(quán)出讓全部價款扣除新增建設(shè)用地有償使用費、土地補償性支出、前期開發(fā)整理等成本后的政府土地出讓凈收益的分配、撥付、使用和管理進(jìn)行審計監(jiān)督。

第三條　土地出讓凈收益審計監(jiān)督應(yīng)遵循客觀公正、實事求是、廉潔奉公、保守秘密的原則。

第四條　本辦法適用于市級(含歷下、市中、天橋、槐蔭、歷城、長清區(qū)和高新開發(fā)區(qū))分配、使用和管理的土地出讓凈收益的審計監(jiān)督。

第二章　資金分配、撥付和使用的監(jiān)督

第五條　資金分配的審計:

(一)財政部門是否以國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章等為依據(jù)分配土地出讓凈收益;

(二)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益分配執(zhí)行國家、省、市有關(guān)規(guī)定情況。

第六條　資金撥付的審計:

(一)財政部門是否根據(jù)審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算,按照資金收支情況和項目進(jìn)度,將資金及時撥付各預(yù)算部門、單位,各區(qū)分成部分是否根據(jù)土地出讓凈收益的入庫情況做到即收即返;

(二)各預(yù)算部門、單位是否根據(jù)財政部門審核批準(zhǔn)的資金預(yù)算和撥付的資金,按照項目進(jìn)度、合同約定,將資金及時撥付項目實施單位。

第七條　資金使用的審計:

(一)資金是否按規(guī)定用途使用,有無貪污、私分、擠占挪用等違法違規(guī)問題;

(二)資金支付憑證是否真實、合法,有無通過虛假報表、虛開發(fā)票、虛列支出、虛增工程量等騙取資金問題;

(三)工程預(yù)決算是否真實,有無高估冒算等問題;

(四)拆遷補償標(biāo)準(zhǔn)是否符合有關(guān)規(guī)定,數(shù)字計算是否準(zhǔn)確,有無重復(fù)計算等問題;

(五)破產(chǎn)、改制企業(yè)產(chǎn)生的土地出讓凈收益使用是否符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定;

(六)其他需要審計的事項。

第三章　項目管理和實施的監(jiān)督

第八條　項目管理方面的審計:

(一)項目申請立項前,是否根據(jù)開發(fā)規(guī)劃和上級有關(guān)規(guī)定,進(jìn)行了廣泛、細(xì)致的調(diào)查研究和論證,并編制項目可行性研究報告;

(二)立項資料是否齊全,是否經(jīng)過主管部門的批準(zhǔn);

(三)項目經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)后,是否由具備相應(yīng)資質(zhì)的設(shè)計單位進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計,規(guī)劃設(shè)計是否經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn);

(四)各預(yù)算部門、單位是否按照財政部門的要求編制項目預(yù)算,項目預(yù)算是否經(jīng)過財政部門審批;

(五)各預(yù)算部門、單位是否按照財政部門批復(fù)的預(yù)算編制年度項目實施計劃;

(六)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目是否建立了項目庫,推薦項目是否從項目庫中擇優(yōu)選用;

(七)其他需要審計的事項。

第九條　項目實施過程的審計:

(一)項目實施中嚴(yán)格執(zhí)行年度計劃情況;

(二)項目建設(shè)地點、建設(shè)內(nèi)容,確需調(diào)整或變更的,是否按權(quán)限規(guī)定報批;

(三)工程實行項目法人責(zé)任制、招標(biāo)投標(biāo)制和工程監(jiān)理制的情況;

(四)建設(shè)單位采購列入《政府采購目錄》的物品,是否通過政府采購;

(五)項目建設(shè)單位與施工單位是否簽訂施工合同;

(六)其他需要審計的事項。

第十條　項目竣工驗收的審計:

(一)項目竣工后,建設(shè)單位是否及時報送自驗報告和驗收申請;

(二)建設(shè)單位是否及時組織有關(guān)部門、人員,根據(jù)有關(guān)規(guī)定、工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、項目計劃批復(fù)、資金撥付文件和施工合同等,對項目進(jìn)行驗收,并編寫竣工驗收報告;

(三)項目竣工驗收后,建設(shè)單位是否根據(jù)竣工驗收報告及時進(jìn)行賬務(wù)處理,落實管護(hù)主體,建立健全資產(chǎn)管理制度;

(四)建設(shè)項目是否達(dá)到設(shè)計要求并如期發(fā)揮效益,有無因立項不準(zhǔn)、責(zé)任不清、管理不善或工程質(zhì)量等原因,造成損失浪費或事故隱患的問題;

(五)其他需要審計的事項。

第四章　財務(wù)管理和會計核算的監(jiān)督

第十一條　財務(wù)管理和會計核算的審計:

(一)財政部門是否按照《國有土地使用權(quán)出讓金財政財務(wù)管理和會計核算暫行辦法》要求,核算土地出讓凈收益,定期編制土地出讓凈收益收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。

(二)土地出讓凈收益使用單位、部門是否按照相關(guān)財務(wù)管理和會計制度要求,專賬核算,專人管理,定期編制資金收支結(jié)存明細(xì)表和使用說明。

(三)土地出讓凈收益核算、使用單位和部門會計核算資料,是否符合《會計基礎(chǔ)工作規(guī)范》要求,做到真實、齊全、完整。

(四)農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)項目資金收支是否實行縣(區(qū))級報賬制。

第五章　法律責(zé)任

第十二條　國家機(jī)關(guān)及其工作人員有下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)資金,限期退還違法所得;對所在單位給予警告或者通報批評;對主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。

(一)以虛報、冒領(lǐng)等手段騙取土地出讓凈收益;

(二)截留、挪用土地出讓凈收益;

(三)滯留應(yīng)當(dāng)下?lián)艿耐恋爻鲎寖羰找?

(四)違反規(guī)定擴(kuò)大開支范圍,提高開支標(biāo)準(zhǔn);

(五)其他違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的行為。

第十三條　預(yù)算編制和執(zhí)行單位及其工作人員有違反國家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的下列行為之一的,責(zé)令其立即改正,追回有關(guān)款項,限期調(diào)整有關(guān)預(yù)算科目;對單位給予警告或者通報批評;對主要責(zé)任人和其他有關(guān)人員視情節(jié)給予行政處分。

(一)虛增、虛減土地出讓凈收益或者土地出讓凈收益支出;

(二)違反規(guī)定編制、批復(fù)預(yù)算;

(三)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算;

(四)違反規(guī)定調(diào)整預(yù)算收支種類;

(五)其他違反國家有關(guān)預(yù)算管理規(guī)定的行為。

第十四條　企業(yè)和個人違反規(guī)定使用、騙取土地出讓凈收益的,給予警告并責(zé)令其立即改正,調(diào)整有關(guān)會計賬目,追回違反規(guī)定使用、騙取的土地出讓凈收益,沒收違法所得,并按有關(guān)法規(guī)對企業(yè)和負(fù)責(zé)人進(jìn)行處罰。

第十五條　單位、部門財務(wù)管理和會計核算方面的違法行為依照有關(guān)法律、法規(guī)處理。

第十六條　審計人員濫用職權(quán)、徇私舞弊、玩忽職守,構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任;不構(gòu)成犯罪的,視情節(jié)給予行政處分。

第六章　附　則

第十七條　本辦法由市審計局負(fù)責(zé)解釋。

第十八條　本辦法自頒布之日起施行。

土地出讓底價的確定

在我國，由政府壟斷土地供應(yīng)，其出讓土地的價格將對整個土地市場的地價產(chǎn)生重要影響。確定出讓底價時，應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府土地行政主管部門委托有資質(zhì)的土地估價機(jī)構(gòu)，根據(jù)基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價、當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌龉┣笄闆r、土地市場地價水平和擬出讓宗地設(shè)定的土地條件，評估出擬出讓宗地在出讓時點和出讓方案設(shè)定的土地條件下的正常價格，并依據(jù)擬出讓宗地的評估價格，綜合考慮國家產(chǎn)業(yè)政策、地價政策、土地市場調(diào)控政策、調(diào)控方向，兼顧當(dāng)前利益和長遠(yuǎn)利益，確定擬出讓宗地的出讓底價。