建筑物估價(jià)

房屋建筑物的實(shí)地查勘是對(duì)其進(jìn)行估價(jià)的最重要的環(huán)節(jié)之一，尤其對(duì)于居住用房地產(chǎn)和營(yíng)業(yè)用房地產(chǎn)的評(píng)估特別重要。實(shí)地查勘的主要內(nèi)容有：核對(duì)房屋的地址、坐落地段、層次和產(chǎn)權(quán)邊界；認(rèn)定房屋的結(jié)構(gòu)、類型、式樣、層高、朝向；查勘房屋裝修、設(shè)施及其使用情況；確定房屋的成新率、完好程度和貶值情況；并進(jìn)行勘測(cè)、丈量、記錄、繪圖以及必要的攝影等。

(一)核對(duì)建筑物的位置和產(chǎn)權(quán)邊界

房屋的地址、坐落、地段、層次等，是一定的環(huán)境質(zhì)量形成的前提。環(huán)境質(zhì)量不是由房地產(chǎn)本身造就的，但是房地產(chǎn)的位置則選定了環(huán)境質(zhì)量。因而房產(chǎn)位置的勘查同環(huán)境質(zhì)量的勘估融為一體，并且包括后者的內(nèi)容。

產(chǎn)權(quán)邊界往往在居住用房產(chǎn)評(píng)估中遇到比較錯(cuò)綜復(fù)雜的情況。在評(píng)估同幢異產(chǎn)，如公私同幢、私私同幢房產(chǎn)，以及同一地點(diǎn)內(nèi)有多幢房屋或者多幢房屋又同一個(gè)門牌，更要認(rèn)真核對(duì)房屋的評(píng)估范圍，正確區(qū)分房產(chǎn)權(quán)的獨(dú)有部位、共有部位或他人所有部位，以免出現(xiàn)誤估，造成產(chǎn)權(quán)糾紛。對(duì)有疑義的要特別查核，核對(duì)有關(guān)各方的產(chǎn)權(quán)文件，查詢有關(guān)權(quán)益各方，做出有證有據(jù)的判斷。

(二)認(rèn)定房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等實(shí)體質(zhì)量因素

房屋的結(jié)構(gòu)、式樣、類型是反映房屋實(shí)體質(zhì)量的最基本指標(biāo)，層高和朝向是重要的實(shí)體質(zhì)量調(diào)整指標(biāo)。在居住用房評(píng)估方面，部分城市根據(jù)結(jié)構(gòu)、式樣、類型劃分不同的房產(chǎn)類型，核定建筑造價(jià)，提供評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。例如，北京市有關(guān)部門依據(jù)建筑式樣和建筑材料的不同，制定了洋式樓房、洋式平房、中式樓房、帶廊瓦房、灰瓦房、游廊、棚子、亭子及其他房共11項(xiàng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，作為基礎(chǔ)價(jià)格。上海市根據(jù)其居住用房的類型、結(jié)構(gòu)、式樣、層數(shù)等界定房屋基本情況，制定了31項(xiàng)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)然，隨著時(shí)間推移，這些標(biāo)準(zhǔn)要不斷調(diào)整。但無論怎樣，不僅上述結(jié)構(gòu)、式樣、類型、層高、朝向等是決定實(shí)體質(zhì)量的因素，從而直接影響價(jià)格，而且也是決定造價(jià)的因素，最終反映到價(jià)格上來。

(三)查勘房屋裝修、設(shè)備及其使用情況

這些因素決定房地產(chǎn)的功能質(zhì)量，也是造價(jià)的直接組成部分。其主要項(xiàng)目有墻體、屋面、地板、廚房設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、供熱和暖氣設(shè)備、裝備電器、空調(diào)、空氣濾清、電信電話設(shè)施狀況、門窗和其他裝飾性結(jié)構(gòu)。其共同特點(diǎn)是可以加以改造、更新而不影響房屋的實(shí)體質(zhì)量變化，因而有可能采用與房屋基本框架不同的評(píng)估方法。

(四)勘估房產(chǎn)成新率、完好程度和貶值情況

現(xiàn)場(chǎng)查勘成新率主要是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)部分的物理性能綜合評(píng)估剩余使用年限，確有困難的可對(duì)其完好程度進(jìn)行定量勘估。貶值，除結(jié)構(gòu)部分明顯不合理確需折扣外，通常是對(duì)裝修、設(shè)備部分功能性貶值的勘估。

(五)勘測(cè)、丈量、記錄、繪圖和攝影

勘丈繪圖是在對(duì)房屋全面查勘、丈量的基礎(chǔ)上，將房屋位置、形狀、層次、結(jié)構(gòu)、開間、門、窗、陽(yáng)臺(tái)、衛(wèi)生設(shè)施、廚房設(shè)施、扶梯走道、附屬設(shè)施(如電梯、水泵)、面積大小、墻體歸屬、庭院和基地、附屬搭建物等，按照一定比例如實(shí)反映在平面圖上。為了更為直觀地反映房屋狀況，可根據(jù)實(shí)際需要，采用攝影、錄像、繪制立體圖等方式，與繪制房屋平面圖相配合，通過圖片揭示房地產(chǎn)的最大信息量。

同時(shí)，要做好文字記錄，根據(jù)評(píng)估作業(yè)表的欄目逐項(xiàng)填列，不能用圖片取代文字記錄和描述。對(duì)于評(píng)估作業(yè)表所列的特別項(xiàng)目要進(jìn)行單獨(dú)記錄，并在評(píng)估報(bào)告中得到反映。

丈量房屋面積，有一定的嚴(yán)格計(jì)量規(guī)則。房屋面積是指用水平或水平投影的方法，確定的某一輪廓線內(nèi)所包含的面積，通常以平方米來計(jì)量。房屋面積有不同的衡量尺度，常用的有建筑面積、使用面積、居住面積、輔助面積、結(jié)構(gòu)面積等。建筑面積包括使用面積、輔助面積和結(jié)構(gòu)面積等3項(xiàng)，對(duì)于單層建筑按建筑外墻勒腳以上的外圍水平面積計(jì)算，對(duì)于多層建筑，則按各層建筑面積總和計(jì)算。居住用房使用面積是住宅評(píng)估中最為關(guān)注的，它是住宅各層平面中為生活使用的凈面積的總和，它包括臥室、起居室、客廳、廚房、廁所、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、門廳、走道、壁櫥、陽(yáng)臺(tái)等部分的面積總和。居住面積專指居室凈面積的總和，輔助面積包括建筑物各層平面中為輔助生活活動(dòng)所占凈面積總和，具體到單元的輔助面積，專指單元門內(nèi)的走道、廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏室、陽(yáng)臺(tái)等所占凈面積的合計(jì)。結(jié)構(gòu)面積系指建筑物各層平面中的墻、柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。

在房屋建筑物造價(jià)的評(píng)估中，最重要的是建筑面積指標(biāo)，計(jì)算規(guī)則如下：

(1)除明顯屬于建筑面積計(jì)算范圍之外，應(yīng)計(jì)算建筑面積還有：走廊、檐廊(屋頂下有柱時(shí)按柱外緣計(jì)算)；突出墻面的眺望間；門斗；室外附屬煙囪、地下室出入口；無柱或有柱室外樓梯(按水平投影計(jì))；內(nèi)陽(yáng)臺(tái)；電梯井(按自然層計(jì))。

(2)應(yīng)按一層計(jì)算面積的有：穿過建筑物的通道；建筑物內(nèi)的門廳；獨(dú)立柱式的站臺(tái)、雨篷、車棚等(按水平投影)；電梯機(jī)房，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的突出房頂?shù)乃浞?；各種變形縫、沉降縫等。

(3)不作建筑面積計(jì)算的有：挑陽(yáng)臺(tái)(其上無頂蓋)；雨篷及挑檐；半圓柱及墻垛；臺(tái)階。

依據(jù)建筑物的性質(zhì)，建筑物估價(jià)分成兩類：

1、對(duì)具有市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，其估價(jià)的原理是以重置成本為基礎(chǔ)，采用重置價(jià)折舊法、建筑物殘余法、市場(chǎng)比較法等，評(píng)估出建筑物的市場(chǎng)價(jià)格；

2、對(duì)不具備市場(chǎng)流動(dòng)性的建筑物，如博物館、圖書館等，其估價(jià)的基本原理是用成本法計(jì)算的重置價(jià)格扣除折舊的方法，評(píng)估建筑物的價(jià)格。

重置價(jià)格折舊法

重置價(jià)格折舊法是成本法的一種具體應(yīng)用方法，適合對(duì)獨(dú)立舊建筑物估價(jià)。另外，各地的城市房屋拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)也多是按此方法測(cè)算制訂的。

重置價(jià)格折舊法評(píng)估建筑物的價(jià)格，是基于建筑物再建造費(fèi)用或投資的角度來考慮，按現(xiàn)在的建筑經(jīng)營(yíng)管理水平及建筑材料價(jià)格，重新建筑與評(píng)估對(duì)象一樣的全新建筑物所需的現(xiàn)實(shí)資金。在此基礎(chǔ)上，按建筑物的耐用年限和已使用年限，折舊扣除建筑物已使用的價(jià)值，得到建筑物在評(píng)估時(shí)日的價(jià)格。

市場(chǎng)比較法

建筑物評(píng)估的市場(chǎng)比較法因參照物選取的不同有多種情形。一種參照物是市場(chǎng)上具有相同或類似建筑物的交易價(jià)格，采用交易實(shí)例比較法；第二種情況是市場(chǎng)上具有相同或類似建筑物的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，采用對(duì)照法。

交易實(shí)例比較法

所謂交易實(shí)例比較法，又稱市場(chǎng)房?jī)r(jià)比較法，是在求取估價(jià)對(duì)象建筑物價(jià)格時(shí)，將估價(jià)對(duì)象建筑物與在較近時(shí)期內(nèi)已發(fā)生了交易的類似建筑物加以比較，從已發(fā)生了交易的類似建筑物的已知價(jià)格，修正得出估價(jià)對(duì)象建筑物的價(jià)格的一種估價(jià)方法。所謂類似建筑物是指在用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地區(qū)等方面與估價(jià)對(duì)象建筑物相同或相似的建筑物。

運(yùn)用比較法進(jìn)行建筑物價(jià)格評(píng)估，同比較法評(píng)估土地的原理基本一致，只是比較的因素、項(xiàng)目不同。進(jìn)行建筑物的比較評(píng)估，選擇的因素主要是影響建筑物質(zhì)量的建筑結(jié)構(gòu)、建造年份、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、裝修設(shè)備、建筑面積、層次、朝向、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等。通過比較分析、對(duì)評(píng)估建筑物的條件與買賣實(shí)例的建筑物條件有差別的，則通過系數(shù)進(jìn)行調(diào)整修正。

市場(chǎng)對(duì)照法

市場(chǎng)對(duì)照法亦稱標(biāo)準(zhǔn)法，就是把評(píng)估對(duì)象的客觀條件與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)要求的條件相對(duì)照，從中查出與評(píng)估對(duì)象條件基本相同等級(jí)的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

應(yīng)用對(duì)照法評(píng)估建筑物主要步驟是：

1．確定待估房屋建筑物結(jié)構(gòu)等級(jí)

對(duì)評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等做認(rèn)真的查勘分析，并做詳細(xì)記載。需要特別注意的是，不屬于不動(dòng)產(chǎn)范圍的裝飾、設(shè)備和設(shè)施不應(yīng)作為評(píng)估標(biāo)的物，也就不能作為評(píng)定房屋等級(jí)的條件因素。把查勘得到的標(biāo)的特征與房屋等級(jí)劃分標(biāo)準(zhǔn)細(xì)目相對(duì)照。如評(píng)估標(biāo)的與對(duì)照標(biāo)的條件基本吻合，就可以確定對(duì)照標(biāo)的結(jié)構(gòu)等級(jí)就是評(píng)估房屋的結(jié)構(gòu)等級(jí)。

2．對(duì)照標(biāo)準(zhǔn)查房?jī)r(jià)在此之前，首先需要制定出一個(gè)城市的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)制定一般以房屋建筑成本為測(cè)算依據(jù)。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的測(cè)算數(shù)據(jù)是通過調(diào)查和直接計(jì)算取得的。標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的制定步驟是：

(1)從城市各類房屋中選找樣板房，每個(gè)等級(jí)樣板房應(yīng)在10個(gè)以上，樣板房的容量越大越接近這類房屋的實(shí)際平均價(jià)格。

(2)對(duì)樣板房的造價(jià)調(diào)查測(cè)算。對(duì)選中的樣板房進(jìn)行測(cè)算，計(jì)算出單位造價(jià)。對(duì)近期竣工新建類型的房屋的數(shù)據(jù)，可通過調(diào)查的方式取得。對(duì)建造年代久遠(yuǎn)，近年來又沒新建的舊式房屋，可采用做預(yù)算的方法，計(jì)算出房屋的重置價(jià)格。

(3)對(duì)樣板房的造價(jià)進(jìn)行時(shí)間修正。由于選定的樣板房在建造時(shí)間上和施工用料的價(jià)格上都有差異，這些差異的程度直接影響計(jì)算出來的平均造價(jià)的準(zhǔn)確程度，所以在平均前應(yīng)對(duì)每個(gè)樣板房的造價(jià)按照確定的評(píng)估期日的建筑材料正常市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行修正，使測(cè)算的樣板房在同一起跑線上進(jìn)行比較和應(yīng)用。

與時(shí)間有關(guān)的修正主要包括材料費(fèi)價(jià)格指數(shù)、人工費(fèi)指數(shù)、機(jī)械使用費(fèi)價(jià)格指數(shù)、其他費(fèi)用價(jià)格指數(shù)等。

(4)把選定的同一等級(jí)的樣板房的現(xiàn)值加權(quán)平均，其結(jié)果就可作為這個(gè)等級(jí)房屋的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)。

根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)測(cè)定標(biāo)準(zhǔn)，把確定有評(píng)估標(biāo)的的結(jié)構(gòu)等級(jí)與標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)等級(jí)相對(duì)照，從中查出相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，作為評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。

3．對(duì)基礎(chǔ)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)整

由于標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)是按幢、新房、排除環(huán)境影響測(cè)算出來的，但實(shí)際上同一等級(jí)房屋存在新舊程度、樓層、朝向、周圍環(huán)境的差異，這些差異不同程度地影響著房屋的使用效能和價(jià)值量。因此必須對(duì)查出的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)，做不同程度的修正，使其更接近評(píng)估標(biāo)的物的實(shí)際價(jià)值。

(1)房屋新舊程度的修正，就是計(jì)算房屋的折舊，計(jì)算房屋折舊的方法可采用重置價(jià)格折舊法中提供的幾種計(jì)算方法。

(2)房屋坐落朝向、采光對(duì)房屋評(píng)估價(jià)格影響的修正。評(píng)估的房屋坐落朝向、采光情況是各異的，其使用效能和價(jià)值有大有小，因此在房屋價(jià)格上應(yīng)該有所區(qū)別，使用效能大的，其價(jià)格應(yīng)該高一些，使用效能小的其價(jià)格就應(yīng)低一些。這需要在評(píng)估某處房屋價(jià)格、應(yīng)用標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)時(shí)，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行朝向、采光、影響程度的修正，計(jì)算出房屋朝向、采光的差價(jià)。

(3)樓房層次對(duì)評(píng)估價(jià)格影響的修正，樓房分層評(píng)估時(shí)，還要考慮各層次使用功能的差異對(duì)價(jià)格的影響。

(4)房屋共用部位對(duì)評(píng)估價(jià)格影響的修正。

(5)時(shí)間的修正。如果標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)頒布的時(shí)間，與評(píng)估期日間距較長(zhǎng)，且在這段時(shí)間內(nèi)建造房屋的各種費(fèi)用有較大的變動(dòng)，還應(yīng)對(duì)采用的標(biāo)準(zhǔn)房?jī)r(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。

4．確定房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格

建筑物殘余法

建筑物殘余法屬于收益還原法的一種，是指建筑物與其所占土地合并計(jì)算收益，用收益還原法以外的方法能求出建筑物所占用的土地價(jià)格時(shí)，從全部純收益中扣除歸屬于土地的純收益，得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率與折舊率還原，得到建筑物的收益價(jià)格的方法。它尤其適用于其他方法難以判斷土地或建筑物的價(jià)格的情況。

運(yùn)用建筑物殘余法評(píng)估建筑物價(jià)格，要求被評(píng)估對(duì)象可以獲得正常收益，即只有有客觀收益的房地產(chǎn)才能運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法。另外，運(yùn)用建筑物殘余估價(jià)法還要求建筑物的用途、使用強(qiáng)度以及使用狀況等與土地的最佳使用不能嚴(yán)重背離，甚至是沖突的出現(xiàn)。例如，建筑物已瀕臨倒塌，建筑物容積率過低、租金收入或收益極低，以至于當(dāng)時(shí)房地合一的租金收入難以滿足土地對(duì)其純收益的要求時(shí)，采用建筑物殘余法正確估價(jià)建筑物市值將是比較困難的。 2100433B

作為一類評(píng)估對(duì)象，從評(píng)估的特殊性角度來說，建筑物評(píng)估具有以下特點(diǎn)：

1．房地分估建筑物作為土地的地上主導(dǎo)“產(chǎn)品”，是不可脫離土地而獨(dú)立存在的。盡管我們?cè)诟拍钌蟿澐至送恋睾徒ㄖ?，而?shí)際上建筑物永遠(yuǎn)是與其所占用的土地在一起的。但是，從資產(chǎn)評(píng)估的角度，通常要把建筑物(主要是建筑物中的房屋)與其所占用的土地分開。分別評(píng)估土地資產(chǎn)和建筑物，以便準(zhǔn)確合理地評(píng)價(jià)地產(chǎn)價(jià)值和建筑物價(jià)值，避免出現(xiàn)由于地用性質(zhì)不合理，以及占地面積不合理造成地產(chǎn)價(jià)值估價(jià)失實(shí)和建筑物估價(jià)失真等情況。例如對(duì)市中心商業(yè)繁華區(qū)內(nèi)的非商業(yè)性建筑物進(jìn)行評(píng)估，假如不采取房地分估的方式，極易導(dǎo)致低評(píng)該建筑物所占地塊的價(jià)值。又如，評(píng)估3 000 m^2廠區(qū)的唯一一幢300 m^2生產(chǎn)用廠房，假如不采用房地分估的方式，極易高評(píng)廠房的價(jià)值。

2．建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約

建筑物一經(jīng)建成，其壽命可達(dá)幾十年甚至上百年。由于我國(guó)城鎮(zhèn)土地使用權(quán)是有限期的，且政府規(guī)定土地使用權(quán)期滿土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無償取得。這樣，在評(píng)估建筑物的時(shí)候，我們不僅要注意房地分估的一面，同時(shí)又必須注意建筑物的耐用年限與土地使用年限的吻合程度，并且只能以土地使用權(quán)剩余年限為準(zhǔn)來評(píng)估建筑物的價(jià)值。即使建筑物的坐落位置、建筑結(jié)構(gòu)、建筑風(fēng)格都很好，但如果建筑物所占地的使用權(quán)剩余年限極其有限，該建筑物的市場(chǎng)價(jià)值也要大打折扣。

3．單獨(dú)評(píng)估建筑物一般宜采用成本法

單獨(dú)評(píng)估建筑物一般宜采用成本法的理由是：

(1)建筑物是勞動(dòng)產(chǎn)品，從構(gòu)建勞動(dòng)產(chǎn)品的投資角度及建造費(fèi)用的角度評(píng)估建筑物的市場(chǎng)價(jià)值，在理論上是說得通的，在實(shí)際中也是可行的；

(2)建筑物不能脫離土地而獨(dú)立存在，但在房地產(chǎn)評(píng)估中往往采取房地分估的原則，影響房和地的市場(chǎng)價(jià)值的一些共同因素，在地產(chǎn)估價(jià)時(shí)大都已經(jīng)考慮了，如地理位置、用途、環(huán)境等，那么在建筑物評(píng)估時(shí)就不應(yīng)重復(fù)考慮。這樣，就為采用重置成本法評(píng)估建筑物創(chuàng)造了條件?；谏鲜隼碛?，在單獨(dú)評(píng)估建筑物時(shí)，通常選用重置成本法。

4．建筑物評(píng)估應(yīng)在合法的前提下進(jìn)行 政府關(guān)于房地產(chǎn)方面的法令和政策是比較多的。如：

(1)政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，如包括規(guī)定建筑用途、容積率、覆蓋率等。

(2)政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買。因此，建筑物評(píng)估應(yīng)充分考慮政府法規(guī)政策因素，要在適法的前提下進(jìn)行。

以上對(duì)建筑物評(píng)估的特點(diǎn)所作歸納只是一種原則性的，而不是絕對(duì)意義上的。這里主要是從建筑物作為一個(gè)獨(dú)立存在對(duì)象的角度來說的。其實(shí)現(xiàn)實(shí)中并不排除建筑物與其占用的土地一并評(píng)估，以及建筑物隨同整體企業(yè)一并評(píng)估的可能。另外，建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的限制，也不能排除土地使用權(quán)出讓年限續(xù)展的可能。最后，采用成本法評(píng)估建筑物只是一種比較普遍的選擇。在有條件的情況下，選擇市場(chǎng)法、收益法等其他方法進(jìn)行評(píng)估也是正常的。

建筑物殘余估價(jià)法是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益還原法以外的方法能夠得到土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，便可得到建筑物的純收再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。在益，計(jì)算屬于土地的純收益時(shí)，一般是以市場(chǎng)比較法或成本逼近法求得土地價(jià)格后乘以土地的還原利率便可得到。

建筑物的殘余估價(jià)法從原理上是收益還原法的一種。它尤其適用于用其他方法難以準(zhǔn)確判斷土地或建筑物的價(jià)格的情況。例如當(dāng)建筑物的使用用途和使用強(qiáng)度與土地的最佳使用用途不盡一致時(shí)，需判斷因建筑物的存在而導(dǎo)致土地市值的減值幅度(或稱為建筑物的功能性貶值)，用其他方法難以作出準(zhǔn)確判斷。此時(shí)用建筑物的殘余估價(jià)法能夠給一個(gè)較好的說明。2100433B

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循下列原則：

1、合法原則

遵循合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。

2、最高最佳使用原則

遵循最高最佳使用原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提估價(jià)。

當(dāng)估價(jià)對(duì)象已做了某種使用，估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)最高最佳使用原則對(duì)估價(jià)前提作出下列之一的判斷和選擇，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明：

⑴保持現(xiàn)狀前提：認(rèn)為保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用最為有利時(shí)，應(yīng)以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用為前提估價(jià)；

⑵轉(zhuǎn)換用途前提：認(rèn)為轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以轉(zhuǎn)換用途后再予以使用為前提估價(jià)；

⑶裝修改造前提：認(rèn)為裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用最為有利時(shí)，應(yīng)以裝修改造但不轉(zhuǎn)換用途再予以使用為前提估價(jià)；

⑷重新利用前提：認(rèn)為拆除現(xiàn)有建筑物再予以利用最為有利時(shí)，應(yīng)以拆除建筑物后再予以利用為前提估價(jià)；

3、替代原則

遵循替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。

4、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則

遵循估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，要求估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

5、公平原則

6、謹(jǐn)慎原則（抵押貸款項(xiàng)目）

房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)按下列程序進(jìn)行：

1、獲取估價(jià)業(yè)務(wù)2、受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本原則3、擬定估價(jià)作業(yè)方案4、搜集估價(jià)所需資料5、實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象6、選定估價(jià)方法計(jì)算7、確定估價(jià)結(jié)果8、撰寫估價(jià)報(bào)告、9、出具估價(jià)報(bào)告10、估價(jià)資料歸檔。

建筑物重建價(jià)格是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。

reproduction cost of building

與此相近的術(shù)語是“建筑物重置價(jià)格”（指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價(jià)格。）。

重置與重建的區(qū)別是，重置只要求具有同等的功能效用，而重建則要求是完全相同的復(fù)制品。（見房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范.條文說明2.0.21-2.0.22)2100433B