凈面積簡介

凈面積即使用面積，是指建筑面積扣除公攤面積及墻體柱體所占用的面積之后的凈使用面積，俗稱凈面積。

住宅的凈面積是指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的使用面積之和 。2100433B

墻凈面積是指要扣除暗（端）柱、暗（連）梁，即墻面積-門洞總面積-暗柱剖面積 - 暗梁面積。

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建筑面積劃分方法

建筑面積=有效面積 結構面積=使用面積 輔助面積 結構面積=結構面積 輔助面積 套內(nèi)使用面積

（1）建筑面積：指建筑物長度、寬度的外包尺寸的乘積再乘以層數(shù)。它由使用面積、輔助面積和結構面積組成。

（2）使用面積：指建筑物各層平面中直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積的總和。

（3）輔助面積：指建筑物各層平面為輔助生產(chǎn)或生活活動所占的凈面積的總和，例如居住建筑中的樓梯、走道、廁所、廚房等。

（4）結構面積：指建筑物各層平面中的墻、柱等結構所占面積的總和。

依據(jù)不同的使用目的建筑面積可分為以下幾類：

1、依據(jù)對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：

總的建筑面積=地上建筑面積 地下建筑面積

這些術語是為了描述獨幢建筑物的總的建設規(guī)模，以及地上部分建筑規(guī)模的量和地下部分建筑規(guī)模的量。這些概念主要出現(xiàn)在《國有土地使用權出讓合同》中土地出讓金的計算依據(jù)、《建設工程規(guī)劃許可證》中建設項目的建筑規(guī)模的審批情況說明、項目竣工驗收后房屋的初始登記需做的《房屋測繪成果技術報告書》中等很多環(huán)節(jié)。

2、依據(jù)是否產(chǎn)生經(jīng)濟效益劃分：

可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）

建筑物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產(chǎn)生經(jīng)濟收益，經(jīng)常在估算房地產(chǎn)的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據(jù)房地產(chǎn)（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建筑物內(nèi)使用功能不同劃分：

住宅功能的建筑面積、商業(yè)功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業(yè)功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積。

這類劃分主要依據(jù)人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產(chǎn)或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構成劃分：

成套房屋的建筑面積=套內(nèi)建筑面積 分攤的共有公用建筑面積

房屋的套內(nèi)建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權屬登記時的兩大要素。房屋的套內(nèi)建筑面積是指房屋的權利人單獨占有使用的建筑面積，它由套內(nèi)房屋使用面積，套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

分攤的共有公用建筑面積是指房屋的權利人應該分攤的各產(chǎn)權業(yè)主共同占有或共同使用的那部分建筑面積，內(nèi)容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛(wèi)室，管理用房，作為人防工程的地下室通常都不計入共有建筑面積。

共有共用建筑面積的處理原則為：a.產(chǎn)權各方有合法權屬分割文件或協(xié)議的，按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行。b.無產(chǎn)權分割文件或協(xié)議的，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。

建筑面積實際意義

建筑面積通常是在房地產(chǎn)領域內(nèi)使用的概念術語，它能夠比較真實的反映該建筑物的建筑規(guī)模、各項經(jīng)濟技術指標和技術參數(shù)。

從專業(yè)的角度理解，建筑面積是用以度量建筑物體量的量，計算依據(jù)是指房屋外墻或柱勒腳以上各層的外圍水平投影面積，并包括建筑物的陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等附屬部分，而且要求建筑物要有結構牢固的上蓋和圍護，層高要大于2.20米。人們衡量建筑物建筑面積的意義主要考慮以下方面：

1、人類為了生產(chǎn)活動或生活需要建造各類活動或居住場所來滿足社會發(fā)展的需求，也是社會物質(zhì)財富的積累形式之一，又稱為建筑物，因此它是評價國民經(jīng)濟建設和人民物質(zhì)生活的一項重要的經(jīng)濟指標。

2、在建設項目策劃與投資決策階段進行技術經(jīng)濟分析的重要依據(jù)，也是在編制項目初步設計概算時，選擇概算指標的依據(jù)之一。

3、它是城市規(guī)劃行政主管部門批復的建設項目規(guī)劃條件的重要技術指標，也是項目前期進行工程勘察、工程初步設計施工圖設計的重要依據(jù)。

4、在項目進行工程預算、計算某些分項工程量時的基礎數(shù)據(jù)，也是計算單位建筑面積工程造價以及工程量、料用量等技術經(jīng)濟指標的基數(shù)。

5、它是在建筑物進行交易、租賃、抵押、征收稅費、繳納物業(yè)服務費、繳納取暖費等方方面面的基礎數(shù)據(jù)資料之一。

6、它為房屋管理部門的產(chǎn)籍管理、房屋的產(chǎn)權確認、房屋產(chǎn)權面積確認、房屋登記賬簿等提供重要基礎資料，也為國家統(tǒng)計部門匯總房地產(chǎn)市場的房屋新開工面積、房屋施工面積、房屋竣工面積等市場指標提供基礎數(shù)據(jù)，可以讓國家宏觀的掌控房地產(chǎn)市場的發(fā)展狀況，及時的發(fā)布房地產(chǎn)市場信息，有效地調(diào)控市場發(fā)展狀況，從而更好的推進國民經(jīng)濟的健康發(fā)展。