濟南市物業(yè)管理辦法

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第一章　總則

第一條　為規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》、《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　本辦法所稱物業(yè)，是指依法建設(shè)的房屋及其配套的設(shè)施、設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主依法通過自治管理選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條　本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動及其監(jiān)督管理工作。

第四條　物業(yè)管理應(yīng)當堅持業(yè)主自治與專業(yè)服務(wù)相結(jié)合、屬地管理與行業(yè)管理相結(jié)合的原則，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一。

第五條　縣（市）、區(qū)人民政府（含濟南高新區(qū)管委會）應(yīng)當建立完善物業(yè)管理工作的監(jiān)督管理體制和矛盾糾紛調(diào)處機制，研究解決與物業(yè)管理相關(guān)的重大問題。

第六條　市住房保障和房產(chǎn)管理局（以下簡稱市住房保障管理部門）負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

各縣（市）、區(qū)（含濟南高新區(qū)）住房保障和房產(chǎn)管理部門（以下簡稱縣（市）、區(qū)住房保障管理部門）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理。

城鄉(xiāng)建設(shè)、城管執(zhí)法、公安、市政公用、質(zhì)監(jiān)、經(jīng)濟和信息化、物價等部門依據(jù)各自職責，做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。

第七條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆選舉工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，組織召開物業(yè)管理項目聯(lián)席會議，調(diào)解處理物業(yè)管理活動中的糾紛。

社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府開展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理有關(guān)的工作，指導業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理。

第二章　物業(yè)交付與前期管理

第八條　新建物業(yè)銷售前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當依法選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)。住宅項目總建筑面積三萬平方米以下的、非住宅項目一萬平方米以下的，可以采用協(xié)議方式選聘具有資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第九條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，制定臨時管理規(guī)約，并將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約等資料報市、縣（市）住房保障管理部門備案。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當使用市住房保障管理部門制定的前期物業(yè)管理合同和臨時管理規(guī)約示范文本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理商品房預售許可申請或者現(xiàn)售備案時，應(yīng)當提交經(jīng)住房保障管理部門備案的前期物業(yè)服務(wù)合同和臨時管理規(guī)約。

第十條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售物業(yè)時，應(yīng)當將前期物業(yè)服務(wù)合同作為商品房銷售合同約定的內(nèi)容，同時應(yīng)當將臨時管理規(guī)約向買受人明示，由買受人予以書面承諾。

第十一條　前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接新建物業(yè)前，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定和前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及物業(yè)服務(wù)用房等進行檢查和驗收，形成書面查驗記錄并加蓋公章予以確認。

現(xiàn)場查驗中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備不符合約定或者規(guī)定的情形，書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當及時解決并組織物業(yè)服務(wù)企業(yè)復驗。

物業(yè)承接查驗記錄應(yīng)當作為前期物業(yè)服務(wù)合同的附件。

第十二條　物業(yè)交付使用前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)服務(wù)用房和下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（四）業(yè)主名冊；

（五）其他應(yīng)當移交的資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時，將物業(yè)服務(wù)用房及上述資料移交給業(yè)主委員會。

第十三條　物業(yè)服務(wù)用房由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無償提供，屬全體業(yè)主共有，用于物業(yè)管理活動，不得擅自改變用途。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記，住房保障管理部門應(yīng)當在房屋權(quán)屬登記簿上予以記載。

物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當按下列規(guī)定配置：

（一）建筑面積按照建設(shè)工程項目總建筑面積的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；

（二）應(yīng)當滿足水、電、采光、通風等正常使用功能。業(yè)主委員會辦公用房從物業(yè)服務(wù)用房中調(diào)劑，其建筑面積不低于二十平方米。

第十四條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當自住宅小區(qū)綜合驗收合格之日起三十日內(nèi)，與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)，并協(xié)助買受人與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)合同。

第十五條　物業(yè)在保修期之內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責保修。

新建物業(yè)實行質(zhì)量保修金制度。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在新建物業(yè)交付前一次性繳存質(zhì)量保修金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在物業(yè)保修期內(nèi)未及時履行保修義務(wù)的，業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可申請使用物業(yè)質(zhì)量保修金予以維修。保修期滿后，物業(yè)質(zhì)量保修金余額及孳息應(yīng)當及時退還。

物業(yè)質(zhì)量保修金制度具體實施辦法由市住房保障管理部門、市城鄉(xiāng)建設(shè)部門制定。

第三章　業(yè)主自治管理

第十六條　一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有部分實施管理。

物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備、社區(qū)建設(shè)等因素。分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)域與非住宅區(qū)域原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第十七條　符合下列條件之一的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組建業(yè)主大會籌備組：

（一）業(yè)主入住面積比例達到百分之五十以上的；

（二）業(yè)主入住戶數(shù)比例達到百分之五十以上的；

（三）自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達到百分之二十五以上的。

籌備組由業(yè)主代表和街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會工作人員組成，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以派員參加。

籌備組中業(yè)主代表所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的二分之一。業(yè)主代表由業(yè)主自發(fā)推薦或者由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織推薦產(chǎn)生。

籌備組應(yīng)當自組建后七日內(nèi)，將其成員名單和工作職責在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第十八條　籌備組履行下列職責：

（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點和內(nèi)容；

（二）草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主委員會工作規(guī)則；

（三）確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；

（四）提出首屆業(yè)主委員會委員候選人條件和選舉辦法；（五）召開首次業(yè)主大會會議的其他準備工作。

第十九條　籌備組應(yīng)當自組成之日起六十日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會，表決通過業(yè)主大會議事規(guī)則、管理規(guī)約，選舉產(chǎn)生首屆業(yè)主委員會。

第二十條　依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會應(yīng)當按照議事規(guī)則定期召開業(yè)主大會會議，或者經(jīng)百分之二十以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時會議。

業(yè)主大會會議應(yīng)當由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。

業(yè)主委員會不按規(guī)定履行召開業(yè)主大會會議職責的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期召開；逾期仍不召開的，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府組織召開業(yè)主大會會議。

第二十一條　業(yè)主大會依法履行下列職責：

（一）制定、修改業(yè)主大會議事規(guī)則及管理規(guī)約；

（二）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；

（三）聽取業(yè)主委員會工作報告，改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

（五）籌集和使用物業(yè)專項維修資金；

（六）決定改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他事項。

業(yè)主大會決定前款所列事項可以采取會議表決、書面征求意見表決或者通過市住房保障管理部門設(shè)立的電子投票系統(tǒng)進行表決。

第二十二條　業(yè)主委員會由三人以上單數(shù)組成。業(yè)主委員會每屆任期不超過五年，委員可以連選連任。

業(yè)主委員會委員名單應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進行公示，公示期十天。

第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當自公示期滿之日起三日內(nèi)召開首次會議，推選主任、副主任和執(zhí)行委員。

第二十四條　業(yè)主委員會應(yīng)當在首次會議后，持街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府簽署的意見書及下列資料向縣（市）、區(qū)住房保障管理部門備案：

（一）業(yè)主大會會議決議；

（二）業(yè)主大會議事規(guī)則；

（三）管理規(guī)約；

（四）業(yè)主委員會委員基本情況和聯(lián)系方式；

（五）籌備組關(guān)于召開首屆業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會的情況。

備案內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當自變更之日起三十日內(nèi)將變更內(nèi)容書面告知街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣（市）、區(qū)住房保障管理部門。

第二十五條　業(yè)主委員會應(yīng)當履行下列職責：

（一）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和決議；

（二）組織召開業(yè)主大會；

（三）代表全體業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

（四）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；

（五）組織并監(jiān)督管理規(guī)約的實施；

（六）組織和監(jiān)督物業(yè)專項維修資金的籌集、續(xù)籌和使用，組織或者參與物業(yè)共有部分維修、更新、改造的竣工驗收；

（七）按照業(yè)主大會決議，監(jiān)督管理本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共收益；

（八）督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費及其他相關(guān)費用；

（九）調(diào)解業(yè)主之間因物業(yè)使用、維護和管理產(chǎn)生的糾紛；

（十）業(yè)主大會賦予的其他職責。

第二十六條　業(yè)主委員會會議由主任或者執(zhí)行委員負責召集，會議內(nèi)容應(yīng)當記錄并存檔。業(yè)主委員會會議作出的決定，應(yīng)當由參會委員簽字確認，并自作出決定之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

業(yè)主可以查閱業(yè)主委員會會議資料，并有權(quán)就涉及自身利益的事項向業(yè)主委員會提出詢問，業(yè)主委員會應(yīng)當予以答復。

第二十七條　業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，由業(yè)主大會或者業(yè)主委員會根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)，決定是否終止其委員資格：

（一）拒不履行委員職責的；

（二）業(yè)主委員會過半數(shù)委員或者百分之二十以上業(yè)主提議撤銷其委員資格的；

（三）搭建違章建筑物和構(gòu)筑物、拒付物業(yè)服務(wù)費以及有其他違反管理規(guī)約和侵害業(yè)主合法權(quán)益行為的；

（四）因其他原因不適合繼續(xù)擔任業(yè)主委員會委員的。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起三日內(nèi)將其所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會。

第二十八條　業(yè)主委員會任期屆滿九十日前，應(yīng)當組織召開業(yè)主大會進行業(yè)主委員會換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿未能選舉產(chǎn)生新的業(yè)主委員會的，或者業(yè)主委員會任期內(nèi)委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一時，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導組織換屆改選。

業(yè)主委員會任期屆滿后，應(yīng)當將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業(yè)主大會所有的財物移交新一屆業(yè)主委員會。

第二十九條　業(yè)主大會未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當組織召開業(yè)主大會表決重大事項。

第四章　物業(yè)管理服務(wù)

第三十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當依法取得資質(zhì)證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)當實行項目經(jīng)理責任制。項目經(jīng)理信息應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

從事物業(yè)管理的專業(yè)人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；從事鍋爐、電梯、消防、電氣、制冷作業(yè)等物業(yè)服務(wù)人員應(yīng)當具備相應(yīng)從業(yè)資格。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行招用保安員的，應(yīng)當依法向公安機關(guān)辦理備案手續(xù)。

第三十一條　物業(yè)服務(wù)內(nèi)容主要包括下列事項：

（一）管理和維護物業(yè)共用部位及共用設(shè)施設(shè)備；

（二）養(yǎng)護公共區(qū)域綠化；

（三）維護公共區(qū)域環(huán)境衛(wèi)生；

（四）維護公共區(qū)域的秩序，協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域安全防范等事項；

（五）對物業(yè)使用中的禁止行為進行勸阻、制止、報告；

（六）物業(yè)維修、更新、改造費用的賬務(wù)管理；

（七）保管物業(yè)檔案和物業(yè)服務(wù)檔案；

（八）其他約定的物業(yè)服務(wù)事項。

第三十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費標準、物業(yè)服務(wù)用房、專項維修資金的管理和使用、合同期限及雙方的權(quán)利義務(wù)、違約責任等內(nèi)容進行約定。

第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以聘請專業(yè)服務(wù)單位承擔設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、清潔衛(wèi)生、園林綠化、房屋修繕等專項服務(wù)，但不得將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給其他單位或者個人。

第三十四條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起十日內(nèi)，到物業(yè)所在地縣（市）、區(qū)住房保障管理部門辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)。

第三十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)，應(yīng)當遵守下列規(guī)定：

（一）遵守有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定；

（二）符合國家、省、市規(guī)定的技術(shù)標準和操作規(guī)范；

（三）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)；

（四）制定、完善物業(yè)服務(wù)質(zhì)量控制措施，建立、健全物業(yè)服務(wù)檔案保管、移交等制度；

（五）向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備使用的方法、要求及注意事項；

（六）將物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準及收費標準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)長期公示；

（七）定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善物業(yè)服務(wù)。

第三十六條　物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導價和市場調(diào)節(jié)價。具體辦法由市物價部門、市住房保障管理部門制定。

第三十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自擴大收費范圍、提高收費標準。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同約定按時交納物業(yè)服務(wù)費，拒不交納物業(yè)服務(wù)費的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院提起訴訟或者依照法律程序申請仲裁。

第三十八條　住宅小區(qū)內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當依法向最終用戶收取有關(guān)費用，相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位不得強制物業(yè)服務(wù)企業(yè)代其收取業(yè)主應(yīng)當繳納的費用，不得因物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕代收有關(guān)費用而停止向業(yè)主提供服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。

第三十九條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會，作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定并依據(jù)合同約定期限書面通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日通知。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿后，業(yè)主大會沒有作出續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)；任何一方提出終止的，應(yīng)當提前六十日通知對方。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同履行期間或者在物業(yè)服務(wù)合同屆滿后決定不再為該物業(yè)管理區(qū)域提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當按合同約定期限書面通知業(yè)主委員會；無業(yè)主委員會的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，向全體業(yè)主公示。合同未約定通知期限的，應(yīng)當提前六十日履行通知義務(wù)。

第四十條　業(yè)主大會決定另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的方案應(yīng)當經(jīng)業(yè)主大會表決通過，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第四十一條　合同解除或者終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當與業(yè)主委員會辦理退出手續(xù)，并履行下列交接義務(wù)：

（一）移交保管的物業(yè)檔案、物業(yè)服務(wù)檔案；

（二）移交物業(yè)服務(wù)用房；

（三）結(jié)算預收、代收的有關(guān)費用；

（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項。

第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依據(jù)合同履行通知義務(wù)并辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止服務(wù)。

經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。

第五章　物業(yè)的使用和維護

第四十三條　業(yè)主、物業(yè)使用人、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)不得有下列行為：

（一）擅自改建、占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（二）擅自占用、挖掘道路、場地；

（三）擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營；

（四）損壞房屋承重結(jié)構(gòu)；

（五）違章搭建建筑物和構(gòu)筑物；

（六）擅自改變房屋用途；

（七）隨意傾倒垃圾、污物；

（八）法律、法規(guī)禁止的其他行為。

第四十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人不得實施賭博、利用迷信活動等危害社會的行為；不得違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活；不得存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品；不得占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施。

第四十五條　業(yè)主、物業(yè)使用人在住宅裝飾裝修開工前，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定。

業(yè)主、物業(yè)使用人未簽訂裝飾裝修服務(wù)協(xié)定的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制施工人員進入物業(yè)管理區(qū)域。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅裝飾裝修活動進行巡查時，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當給予配合。

第四十六條　物業(yè)保修期滿后，業(yè)主所有的房屋、車位等專有部分的維修、更新由業(yè)主負責，所需費用由業(yè)主承擔。

第四十七條　物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新，由業(yè)主共同承擔。

物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備由于人為原因損壞的，責任人應(yīng)當及時修復，并對造成的損失承擔賠償責任。

第四十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當健全物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備管理養(yǎng)護制度，按照合同的約定加強對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行狀況的日常檢查、養(yǎng)護，并做好記錄。

電梯、鍋爐等特種設(shè)備和自動消防設(shè)施，由業(yè)主或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定，委托專業(yè)服務(wù)單位負責維護、保養(yǎng)，并明確各方安全管理責任。

第四十九條　供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線依法承擔維修、更新責任。

第五十條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有兩戶以上業(yè)主的，應(yīng)當建立物業(yè)專項維修資金制度。

物業(yè)專項維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造。

第五十一條　住宅物業(yè)和住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期物業(yè)專項維修資金存入商品住宅維修資金專戶，尚未交存物業(yè)專項維修資金的房屋，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當在辦理房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時一次性交存。

公有住房售房單位應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定從售房款中提取物業(yè)專項維修資金，并存入售后公有住房維修資金專戶。

第五十二條　共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修和更新、改造使用物業(yè)專項維修資金的，應(yīng)當由相關(guān)業(yè)主表決通過。

有下列情形之一，可能危及業(yè)主生命和財產(chǎn)安全的，可以按應(yīng)急維修程序支取使用維修資金：

（一）屋面漏雨、外墻滲水、下水管道破裂、外墻面脫落、道路塌陷等經(jīng)業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會核實的；

（二）電梯運行存在安全隱患的；

（三）消防設(shè)施出現(xiàn)故障，公安機關(guān)消防機構(gòu)下達消防監(jiān)督檢查記錄或者出具責令限期整改通知書的。

按應(yīng)急維修程序支取維修資金的，待安全隱患處置妥當后，維修資金使用情況應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)向業(yè)主公示。

第五十三條　物業(yè)專項維修資金賬面余額不足首期交存額百分之三十或者商品住宅已經(jīng)出售但未建立物業(yè)專項維修資金的，業(yè)主委員會應(yīng)當組織相關(guān)業(yè)主續(xù)交或者補交。業(yè)主未續(xù)交、補交物業(yè)專項維修資金，發(fā)生共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修時，相關(guān)業(yè)主應(yīng)當共同承擔維修責任。

物業(yè)專項維修資金管理辦法由市住房保障管理部門、市財政部門制定。

第五十四條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫（含共用車庫車位和專用車庫）應(yīng)當通過出售或者租賃形式，優(yōu)先滿足業(yè)主的停車需要。共用車庫車位租賃費的標準按照物價部門發(fā)布的指導價確定。

在滿足業(yè)主需要后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將車庫對外出租，但租賃期限最長不得超過六個月。

第五十五條　因規(guī)劃建設(shè)車庫不足，業(yè)主大會可以決定占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共有道路或者其他場地設(shè)置停車泊位，但是不得占用消防通道、妨礙道路通行。

利用停車泊位停車的，應(yīng)當交納車位場地使用費，車位場地使用費屬于全體業(yè)主共有。

第五十六條　業(yè)主不得擅自占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、綠地或者其他共有場地停放車輛。

第五十七條　未確定停車位的車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可限制其進入物業(yè)管理區(qū)域，公安、消防、搶險、救護等特殊車輛執(zhí)行公務(wù)以及臨時停車除外。

第五十八條　物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)利用業(yè)主共用部位、共用設(shè)施設(shè)備從事經(jīng)營活動所得收益屬于全體業(yè)主共有，其使用、分配、管理由業(yè)主大會決定。

第六章　監(jiān)督與管理

第五十九條　住房保障管理、城管執(zhí)法、公安、質(zhì)監(jiān)、市政公用、物價、城鄉(xiāng)建設(shè)等部門應(yīng)當建立投訴、舉報受理制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴電話，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的違法行為及時進行查處。

第六十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列行為之一的，向住房保障管理部門投訴：

（一）未按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供服務(wù)的；

（二）未取得資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的；

（三）將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托其他單位或者個人管理的；

（四）擅自改變物業(yè)服務(wù)用房用途的；

（五）擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域、停止物業(yè)服務(wù)的；

（六）套取、挪用物業(yè)專項維修資金的。

第六十一條　物業(yè)服務(wù)管理區(qū)域內(nèi)有下列情形的，可以按照下列途徑投訴：

（一）違反本辦法第四十三條第（一）至（七）項的，向城管執(zhí)法部門投訴；

（二）物業(yè)保修期內(nèi)出現(xiàn)工程質(zhì)量缺陷得不到及時維修的，向城鄉(xiāng)建設(shè)部門投訴；

（三）占用阻塞消防通道、挪用損毀消防設(shè)施，影響消防安全的，向公安機關(guān)消防機構(gòu)投訴；

（四）賭博、利用迷信活動危害社會的，違反規(guī)定飼養(yǎng)動物干擾他人正常生活的，存儲易燃、易爆、劇毒、放射性等危險物品的，向公安機關(guān)投訴；

（五）電梯、鍋爐等特種設(shè)備存在事故隱患的，向質(zhì)監(jiān)部門投訴；

（六）物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)收費的，向物價部門投訴；

（七）供水、供暖、供氣專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備和相關(guān)管線維修養(yǎng)護責任的，向市政公用部門投訴；

（八）電力專業(yè)經(jīng)營單位未依法承擔電力線路、設(shè)施及相關(guān)設(shè)備維修養(yǎng)護責任的，向經(jīng)濟和信息化部門投訴。

第六十二條　各縣（市）、區(qū)人民政府應(yīng)當建立物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，研究、部署、推進物業(yè)管理各項工作，解決本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大矛盾糾紛。

第六十三條　街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負責召集由住房保障管理和城管執(zhí)法部門、公安派出所、社區(qū)居民委員會、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、物業(yè)服務(wù)企業(yè)等參加的物業(yè)管理項目聯(lián)席會議。

物業(yè)管理項目聯(lián)席會議協(xié)調(diào)處理下列事項：

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序以及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理銜接和配合中出現(xiàn)的問題；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

涉及協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、供暖、環(huán)衛(wèi)等事項的，應(yīng)當通知相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位參加。

物業(yè)管理項目聯(lián)席會議召集單位應(yīng)當整理并保管物業(yè)管理項目聯(lián)席會議記錄。

第六十四條　業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

第六十五條　市住房保障管理部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息管理制度，加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息，應(yīng)當向社會公示，并作為企業(yè)業(yè)績評價的依據(jù)。具體辦法由市住房保障管理部門制定。

第六十六條　市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當加強行業(yè)自律，規(guī)范行業(yè)行為，制定、完善行業(yè)服務(wù)標準，推進標準化服務(wù)，促進誠信經(jīng)營，維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)合法權(quán)益。

市物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會應(yīng)當建立本市統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)項目經(jīng)理及注冊物業(yè)管理師等相關(guān)專業(yè)服務(wù)人員的執(zhí)業(yè)名冊，向公眾提供查詢。

第七章　法律責任

第六十七條　違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)和其他規(guī)章已作出處罰規(guī)定的，按照其規(guī)定執(zhí)行；未作出處罰規(guī)定的，按照本辦法的規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條　業(yè)主委員會、業(yè)主委員會委員違反本辦法第二十七條第二款、第二十八條第三款規(guī)定，拒不移交或者不及時移交相關(guān)資料和財物的，由物業(yè)管理區(qū)域所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府責令其限期整改。

第六十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第三十四條規(guī)定，未及時辦理物業(yè)服務(wù)合同備案手續(xù)的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，并將該違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

第七十條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本辦法第四十二條第二款規(guī)定，在經(jīng)業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后拒絕辦理交接的，由縣（市）、區(qū)住房保障管理部門責令其限期改正，將其違規(guī)行為記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案；逾期未改正的，由城管執(zhí)法部門處以一千元罰款。

第七十一條　住房保障管理部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在工作中有挪用物業(yè)質(zhì)量保修金或者物業(yè)專項維修資金行為，或者利用職務(wù)上的便利收受他人財物或者其他好處的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

其他國家機關(guān)工作人員不依法履行物業(yè)管理活動監(jiān)督管理職責，或者對投訴的違法違規(guī)行為不予查處造成惡劣影響的，由監(jiān)察機關(guān)依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

第八章　附則

第七十二條　已交付使用、配套設(shè)施不齊全的開放式舊住宅區(qū)，由縣（市）、區(qū)人民政府組織街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府進行改造整治。

改造整治完成后，符合專業(yè)化管理條件的，按本辦法執(zhí)行。

第七十三條　本辦法自2015年2月1日起施行。1999年7月30日施行的《濟南市物業(yè)管理辦法》（濟南市人民政府令第149號）同時廢止。

北京市物業(yè)管理辦法總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護、設(shè)施設(shè)備維護等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責負責相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負責對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進行協(xié)助、指導和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

北京市物業(yè)管理辦法前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進行分立或者合并的，應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進行審查，確需調(diào)整的，予以確認并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔前期物業(yè)服務(wù)責任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標準以及服務(wù)標準的約定應(yīng)當符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當與全體業(yè)主進行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機資料，安裝、驗收、使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(六)業(yè)主名冊；

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當對物業(yè)共用部分進行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)進行查驗。

北京市物業(yè)管理辦法業(yè)主相關(guān)權(quán)利

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準和收費方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負責召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

(二)業(yè)主大會決議；

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當當場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的；

(二)不再具備業(yè)主身份的；

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

(四)被依法追究刑事責任，無法履行委員職責的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)應(yīng)當予以協(xié)助。

北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、項目負責人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責任等內(nèi)容進行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標準、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當明確各自的安全管理責任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時答復。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分；

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護保養(yǎng)記錄；

(四)結(jié)清預收、代收的有關(guān)費用；

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負責人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，應(yīng)當及時告知業(yè)主并進行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機構(gòu)應(yīng)當按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當加強對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

北京市物業(yè)管理辦法使用與維護

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當加強對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當在出售前依法辦理車庫、車位預售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護責任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導致供水中斷的；

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當予以配合,造成專有部分損失的,責任人應(yīng)當依法承擔恢復原狀、賠償損失等法律責任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

北京市物業(yè)管理辦法法律責任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔賠償責任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令其限期履行職責；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當指導協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

北京市物業(yè)管理辦法附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進行登記的，暫按測繪機構(gòu)的實測面積計算；尚未進行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第一條

為加強和規(guī)范城市物業(yè)管理，維護業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理適用本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三條

本辦法所稱城市，是指國家按行政建制所設(shè)立的市、區(qū)、鎮(zhèn)。

本辦法所稱物業(yè)，是指按規(guī)劃已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的各類服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，并經(jīng)工商行政管理部門注冊登記，頒發(fā)《營業(yè)執(zhí)照》后，專門從事物業(yè)管理或以物業(yè)管理為主業(yè)的企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第四條

物業(yè)管理實行社會化、市場化、專業(yè)化經(jīng)營服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合的體制。住宅物業(yè)管理實行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘制；辦公樓、商業(yè)大廈、廠房等非住宅物業(yè)管理實行業(yè)主選聘或委托制。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第五條

市房產(chǎn)管理局是市人民政府負責物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門）。

各縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)局（房產(chǎn)局）是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門（簡稱縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門）。

市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策制定物業(yè)管理的實施細則；

（二）審定新建物業(yè)的物業(yè)管理方案，檢查、督促物業(yè)管理方案落實，指導、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的接管工作；

（三）負責物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

（四）指導縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作，對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動和資金使用情況實施監(jiān)督、檢查；

（五）組織、指導物業(yè)管理從業(yè)人員培訓；

（六）代管市區(qū)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

（七）負責指導物業(yè)管理企業(yè)的考評工作。

縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主要職責是：

（一）制定本轄區(qū)推行物業(yè)管理的方案和落實措施，抓好物業(yè)管理工作；

（二）負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域和等級的劃分；

（三）組建業(yè)主委員會并指導其工作，協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系；

（四）接受并處理業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的投訴。

街道辦事處協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會工作實施監(jiān)督和指導。社區(qū)可以建立居民委員會與業(yè)主委員會合一的組織體系，但雙方責、權(quán)、利不變。市、縣（區(qū)）有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責分工，協(xié)調(diào)做好物業(yè)管理中的有關(guān)行政管理工作，但不得干預物業(yè)企業(yè)的合法經(jīng)營活動，不得將行政職責轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第六條

本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，老舊小區(qū)和其他物業(yè)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)要按本辦法進行規(guī)范。住宅區(qū)原則上不準自建自管，特殊情況須報市物業(yè)管理行政主管部門批準。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第七條

新建住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)具備下列條件：

（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金建立；

（二）物業(yè)管理辦公用房、商業(yè)網(wǎng)點用房按規(guī)定提供；

（三）物業(yè)及其配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)工程驗收合格并交付使用；

（四）涉及后續(xù)管理所需的各種手續(xù)齊全。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第八條

業(yè)主委員會組建、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會會議召開及程序等另行規(guī)定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第九條

物業(yè)管理企業(yè)的成立、撤消、經(jīng)營、服務(wù)、權(quán)利與義務(wù)、管理等按建設(shè)部和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十條

擁有共用設(shè)備、設(shè)施的物業(yè)應(yīng)當劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。一個物業(yè)管理區(qū)域原則上應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理服務(wù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十一條

住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時，必須按開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房和一定面積的居委會辦公用房；按建造成本價提供開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點用房，購置費用從住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中墊支，并從其經(jīng)營收入中回收。物業(yè)管理辦公用房和居委會辦公用房產(chǎn)權(quán)歸國家所有，商業(yè)網(wǎng)點用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得侵占或改作他用，不得抵押、交換、買賣。其他物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理用房的配置、費用等事項作出約定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十二條

新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)項目必須在開工建設(shè)前制訂物業(yè)管理總體方案，由市物業(yè)管理行政主管部門審查批準后，開具《物業(yè)管理方案認定書》，否則建設(shè)主管部門不得為其發(fā)放《開工許可證》，房地產(chǎn)交易主管部門不得為其辦理《預售許可證》。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十三條

住宅建設(shè)項目開工后，市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)全程監(jiān)督物業(yè)管理方案實施情況，竣工后必須按實施方案進行驗收，不合格的，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，不準其進入市場銷售。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十四條

開發(fā)建設(shè)單位在項目開工前，應(yīng)當選聘或招聘物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理聘用合同。前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十五條

業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位應(yīng)當在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十六條

物業(yè)管理聘用合同應(yīng)明確物業(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容、費用、權(quán)利和義務(wù)、合同期限與違約責任、爭議解決方式等事項。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十七條

物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。物業(yè)管理合同應(yīng)報市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十八條

物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿內(nèi)重新聘用物業(yè)管理企業(yè)；合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，業(yè)主委員會可以采取自管形式或其它臨時管理措施，但不得超過兩個月。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十九條

物業(yè)管理聘用合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)，因一方停止履行義務(wù)給對方造成損失的，停止履行義務(wù)一方應(yīng)賠償損失。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十條

物業(yè)管理企業(yè)必須在合同終止后的一個月內(nèi)，騰出占用的物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項設(shè)施，移交有關(guān)資料，辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托其他企業(yè)、單位或個人。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費按照有關(guān)文件執(zhí)行。新建住宅物業(yè)尚未出售的房屋，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，交納標準按已入住房屋收費標準的50%執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十三條

市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理內(nèi)容的界定，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，管理維修責任和服務(wù)事項不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十四條

業(yè)主必須按建設(shè)部、財政部聯(lián)發(fā)的建住房213號文件規(guī)定建立共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修基金。維修基金的繳交事項應(yīng)當在售房合同中約定，與售房款一同交納，由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳并在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前一次性交清。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十五條

物業(yè)使用違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門按有關(guān)規(guī)定進行處罰：

（一）損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設(shè)施；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、共用場地，擅自移動共用設(shè)備；

（三）違章搭建，侵占毀壞綠地；

（四）亂倒垃圾、雜物；

（五）放置超過安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，超標煙塵或者發(fā)出超出規(guī)定標準的噪聲；

（六）擅自在物業(yè)共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫；

（七）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十六條

業(yè)主應(yīng)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和安全要求允許的范圍內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定進行裝飾、裝修，并按設(shè)計用途使用物業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十七條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當參與、支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)按有關(guān)規(guī)定積極支持物業(yè)管理。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十八條

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書而擅自承擔物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責令限期辦理資質(zhì)審批手續(xù)，逾期仍不辦理的，對其處以二千元以上二萬元以下的罰款，并責令其停止物業(yè)管理活動。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十九條

物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為的，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并要求限期改正，情節(jié)嚴重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按有關(guān)規(guī)定修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十條

因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責令限期改正，并處以一千元以上一萬元以下的罰款，限期不改者可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)等級證書。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十一條

違反本辦法第十一條、二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)責令開發(fā)建設(shè)單位如期履行，在期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理行政主管部門可申請人民法院強制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十二條

當事人對行政處罰決定不服的，可依法提起行政訴訟或申請行政復議；逾期不申請復議或不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十三條

本辦法由市房產(chǎn)管理局負責解釋。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十四條

本辦法自發(fā)布之日起施行，《秦皇島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法（試行）》同時廢止。

秦皇島市人民政府

甘肅省人民政府關(guān)于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定

第146號

《甘肅省人民政府關(guān)于修改〈甘肅省物業(yè)管理辦法〉的決定》已經(jīng)2018年10月15日十三屆省政府第30次常務(wù)會議審議通過，自2018年12月1日起實施。

省長 唐仁健

2018年10月17日

甘肅省人民政府關(guān)于修改《甘肅省物業(yè)管理辦法》的決定

根據(jù)深化“放管服”改革要求和《國務(wù)院關(guān)于修改和廢止部分行政法規(guī)的決定》（國務(wù)院令第698號），對《甘肅省物業(yè)管理辦法》作如下修改：

一、將第四條修改為：縣級以上人民政府應(yīng)當扶持物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展,物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家有關(guān)規(guī)定享受優(yōu)惠政策。

二、將第五條修改為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，在領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后依法從事物業(yè)服務(wù)活動，接受行政主管部門的監(jiān)督和指導。

三、刪除第六條。

四、將第八條第一款修改為：有以下情形之一的，物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門可以將其確定為1個物業(yè)管理區(qū)域。

五、將第十條第一款、第二款修改為：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會、業(yè)主委員會按照國家有關(guān)規(guī)定開展活動。

業(yè)主人數(shù)少于50人，且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會和業(yè)主委員會職責。

六、將第十一條第（七）項修改為：有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

七、將第十二條第二款修改為：業(yè)主大會決定本辦法第十條第（五）項和第（六）項規(guī)定的事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定本辦法第十條規(guī)定的其他事項，應(yīng)當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

八、將第十八條第二款修改為：業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。

九、將第二十一條修改為：住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)管理。

投標人少于3個或者房屋建筑面積小于3萬平方米（包括同一建設(shè)項目內(nèi)非住宅的房屋建筑面積），經(jīng)物業(yè)所在地縣級房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

十、刪除第二十二條。

十一、將第三十八條修改為：物業(yè)服務(wù)企業(yè)要求提前解除物業(yè)合同，應(yīng)提前60天告知業(yè)主委員會，按規(guī)定做好各項移交工作，并承擔相應(yīng)責任。

業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，業(yè)主委員會應(yīng)當提前60天通知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正；逾期仍不移交有關(guān)資料的，處1萬元以上10萬元以下的罰款。

十二、將第四十一條修改為：房地產(chǎn)行政主管部門及其工作人員未按規(guī)定履行職責，嚴重影響本行政區(qū)域物業(yè)管理的，依法追究直接負責的主管人員和有關(guān)責任人員的責任；玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

此外，根據(jù)本決定對部分條文的文字作相應(yīng)修改并對條文順序作相應(yīng)調(diào)整。

本決定自2018年12月1日起實施。

《甘肅省物業(yè)管理辦法》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修改，重新公布。