濟(jì)南萬科新城鎮(zhèn)建設(shè)開發(fā)有限公司

“已經(jīng)5年了，萬科海港城周圍還是一片荒地，吃飯的地方都沒有。”大連一位業(yè)內(nèi)人士表示。

萬科海港城是萬科在大連市北部的縣級(jí)市普蘭店開發(fā)的一個(gè)大型社區(qū)。萬科在對(duì)外宣傳上稱，大連海港城是該公司在“北中國的最大項(xiàng)目”。同時(shí)，在當(dāng)?shù)卦擁?xiàng)目也被稱為普灣1號(hào)產(chǎn)品，一是因?yàn)轫?xiàng)目體量巨大，按照萬科拿地時(shí)的規(guī)劃，該項(xiàng)目總建筑面積為125.33萬平方米;二是因?yàn)槿f科海港城是普灣新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)后，第一個(gè)完全配合普灣新區(qū)規(guī)劃啟動(dòng)的住宅項(xiàng)目。

而普灣新區(qū)的誕生本來是大連市政府推進(jìn)全域城市化進(jìn)程的重要組成。資料顯示，2010年4月大連市就啟動(dòng)了新市區(qū)管理體制改革，將金州新區(qū)、保稅區(qū)和普灣新區(qū)確定為大連新市區(qū)。同年5月27日，新區(qū)正式定名為普灣新區(qū)。

理想豐滿

普灣新區(qū)是當(dāng)時(shí)大連規(guī)劃的新市區(qū)核心區(qū)和大連新的城市中心，并計(jì)劃將大連主城區(qū)城市功能和產(chǎn)業(yè)向北轉(zhuǎn)移至此，并以區(qū)域開發(fā)繼續(xù)支撐城市的經(jīng)濟(jì)增長。當(dāng)時(shí)規(guī)劃的普灣新區(qū)以普蘭店灣為中心，包括原金州區(qū)的三十里鋪、石河2個(gè)街道，瓦房店的炮臺(tái)、復(fù)州灣2個(gè)鎮(zhèn)，以及普蘭店的鐵西、豐榮、太平3個(gè)街道。而在2010年11月，萬科與一個(gè)來自新加坡的私人財(cái)團(tuán)聯(lián)合在普灣新區(qū)核心區(qū)普蘭店灣南岸，以12.5億元的價(jià)格，拿到了5幅地塊，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積超過125萬平方米，5幅地塊折合樓面地價(jià)不足1000元/平方米。而該來自新加坡的私人財(cái)團(tuán)則于2011年退出該項(xiàng)目。

但從2010年項(xiàng)目拿地至今，周圍的大片荒地卻讓萬科海港城盡顯荒涼。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目自2011年一期開發(fā)的30萬平方米社區(qū)盡管已是現(xiàn)房，但因銷售遇阻，目前仍有部分產(chǎn)品未面市，已面市部分的產(chǎn)品也在降價(jià)促銷。

實(shí)際上，作為萬科在大連乃至東北區(qū)域的最大項(xiàng)目，萬科海港城也曾經(jīng)有過一次火爆的開盤景象。在2011年項(xiàng)目首次開盤時(shí)，由于對(duì)普灣新區(qū)規(guī)劃的期待，以及萬科品牌的號(hào)召力，開盤當(dāng)天，海港城就創(chuàng)造了5個(gè)多億的銷售額，按照當(dāng)時(shí)該項(xiàng)目向外界公布的數(shù)字，開盤推出的900套房源，在銷售當(dāng)天就售出了700多套。彼時(shí)普蘭店市區(qū)的房價(jià)不過4000元/平方米上下，而萬科海港城的高層產(chǎn)品成交價(jià)格已至9000元/平方米。

但好景不長，隨著時(shí)間的推進(jìn)，當(dāng)初所謂的普灣新區(qū)規(guī)劃落實(shí)非常緩慢。2014年年中，國務(wù)院批復(fù)的大連經(jīng)濟(jì)新區(qū)中，是將金州新區(qū)與普蘭店的部分區(qū)域合并成立金普新區(qū)，而在新成立的金普新區(qū)中，其商務(wù)和居住功能區(qū)被劃歸了大連新港旁的小窯灣商務(wù)區(qū)。這些規(guī)劃的改變，使得原本規(guī)劃的普灣新區(qū)，將面臨更多變數(shù)。

在原來的普灣新區(qū)規(guī)劃中，包括了多個(gè)本地政務(wù)中心和商務(wù)中心，首先是大連市政府所在地搬遷至普灣新區(qū)，但時(shí)至今日，只有普灣新區(qū)政府將辦公地搬遷至普灣新區(qū)。而李克強(qiáng)總理宣布任期內(nèi)不得新建政府樓堂館所后，市政府的搬遷工作已沒了時(shí)間表。

實(shí)際上，在普灣新區(qū)2010年公開出讓的76幅土地中，全部以底價(jià)出讓。除了大連金紡紡織股份有限公司摘得1幅，和萬科摘得的5幅，另外70幅全部被大連普灣工程項(xiàng)目管理有限公司摘得，全部土地樓面地價(jià)從每平方米260元到1300元/平方米不等。而大連普灣工程項(xiàng)目管理有限公司的股東，實(shí)際是大連普灣新區(qū)財(cái)政局、大連鹽化集團(tuán)有限公司、大化集團(tuán)有限責(zé)任公司聯(lián)合體。

這意味著，在整個(gè)普灣新區(qū)的核心區(qū)地塊，2010年只有萬科一家開發(fā)商在此拿地進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)。至今，該區(qū)域也只有兩個(gè)項(xiàng)目，另一項(xiàng)目為實(shí)德海藍(lán)山項(xiàng)目，但因?yàn)閷?shí)德資產(chǎn)重組，其已無限期停工。

近日記者在普灣新區(qū)實(shí)地采訪時(shí)，該區(qū)域除了萬科海港城一期和二期啟動(dòng)外，偌大的濱海大道南岸，僅有一個(gè)北師大附屬學(xué)校和幾棟在建大連石油系統(tǒng)的宿舍樓，放眼望去，整個(gè)區(qū)域都是大片的荒地。

而2010年政府對(duì)該區(qū)域的規(guī)劃目標(biāo)，如今看來，則顯得有些草率和樂觀。在5年前，大連對(duì)普灣新區(qū)規(guī)劃總體目標(biāo)是“一年出形象、三年初具規(guī)模，5年基本建成”，到2015年，把普灣新區(qū)建設(shè)成為一個(gè)中等規(guī)模城市。到2020年，建設(shè)成為一個(gè)城市功能齊全、產(chǎn)業(yè)發(fā)展領(lǐng)先、人文特色鮮明、區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美和社會(huì)保障體系完善、人民生活富裕的大型城市，成為大連市的“次中心”。

5年過去，規(guī)劃雖然沒有如期落實(shí)，而被規(guī)劃吸引來的開發(fā)商和業(yè)主卻已被套牢于此。

進(jìn)退兩難

據(jù)中國房地產(chǎn)報(bào)記者了解，萬科海港城目前規(guī)劃的共計(jì)四期，2011年開盤的一期北側(cè)的1.1期產(chǎn)品包括多層和高層，當(dāng)時(shí)其精裝修產(chǎn)品的均價(jià)已達(dá)到8200元/平方米;而其一期產(chǎn)品中南側(cè)的1.2期產(chǎn)品，則改為半精裝產(chǎn)品，裝修部分不包括木工材料的情況下，其均價(jià)也下調(diào)至6900元/平方米。同時(shí)，購買1.1期剩余房源，目前還能享受特別優(yōu)惠，房價(jià)最低可降至6700元/平方米。相比2011年開盤時(shí)的均價(jià)，已下調(diào)了20%。

盡管萬科已經(jīng)下調(diào)產(chǎn)品價(jià)格，但是與周邊更靠近普蘭店城區(qū)的項(xiàng)目相比，其價(jià)格仍然虛高。據(jù)記者了解，去年10月，距離普蘭店市中心更近，商業(yè)配套更好的金普廣場項(xiàng)目，首期開盤的價(jià)格還不到5000元/平方米。

“萬科海港城剛推出的時(shí)候，正趕上普灣新區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，市場對(duì)這個(gè)區(qū)的關(guān)注度非常高。而且2011年時(shí)樓市還處在上升通道，投資需求也非常旺盛。所以萬科海港城開盤時(shí)還是取得了很好的銷售業(yè)績。但是從2010年到現(xiàn)在，當(dāng)初政府承諾各種規(guī)劃落實(shí)的非常慢，而且國家批復(fù)的新區(qū)也并非普灣新區(qū)，而是金普新區(qū)，這些都影響了購房者對(duì)這個(gè)區(qū)域的熱情。”普蘭店某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

據(jù)記者從萬科海港城了解，該項(xiàng)目一期中的1.1期，其客戶有很多來自沈陽、營口等外地投資客戶，而除1.1期之外的產(chǎn)品，客戶基本上均來自普蘭店本地。

“大連的購房者不像國內(nèi)一線城市的購房者，對(duì)于新城新區(qū)的概念，往往不那么敏感，他們還是要看到實(shí)際的配套才愿意出手。而普灣新區(qū)的各項(xiàng)建設(shè)非常慢，5年過去了，周邊環(huán)境的變化并不大。這很難讓購房者有信心出手。”上述營銷負(fù)責(zé)人說。

據(jù)了解，目前該項(xiàng)目僅開發(fā)到2期，從項(xiàng)目2012年1期產(chǎn)品交房入住至今，整個(gè)海港城仍然是一片冷清，記者從小區(qū)現(xiàn)場看到，整個(gè)小區(qū)安裝空調(diào)和窗簾的房子不過5%，小區(qū)通往主干道的濱海路上，也很少見到車輛出入。小區(qū)門口的201路公交車也僅僅是30分鐘才會(huì)有一班車。

小區(qū)沒有業(yè)主入住，商業(yè)的配套自然也很難生存，即使萬科表示海港城商業(yè)均為自持且自有商業(yè)品牌，但在沒有客戶的情況下，也大多關(guān)張謝客。記者在萬科海港城西側(cè)的社區(qū)商街看到，萬科第五食堂、港灣小廚、社區(qū)診所、咖啡廳、超市等均有醒目的牌匾和相關(guān)設(shè)備，但除了唯一一個(gè)小超市在營業(yè)之外，其他店面均在門上貼著大大的“停業(yè)”。就連社區(qū)診所，也是僅僅留了一個(gè)聯(lián)系電話，無人值守。海港城的冷清可見一斑。

據(jù)萬科海港城銷售人員向記者介紹，海港城3期規(guī)劃了大型商業(yè)街，但是3期何時(shí)開始啟動(dòng)建設(shè)，仍需看目前項(xiàng)目一期和二期的銷售進(jìn)度。而不少了解普蘭店當(dāng)?shù)厥袌龅臉I(yè)內(nèi)人士均不看好該項(xiàng)目。

“普蘭店地區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展得非常慢，現(xiàn)在比較有規(guī)模的企業(yè)也都是普灣新區(qū)規(guī)劃剛出來時(shí)，由其他城區(qū)搬到此地的，比如固特異輪胎大連公司。一兩個(gè)稍有規(guī)模的企業(yè)，也很難帶動(dòng)整體區(qū)域的經(jīng)濟(jì)。本區(qū)域主要的客戶來源仍是本地居民的改善需求，包括從平房搬進(jìn)樓房，小面積商品房換大面積的。但是剛需產(chǎn)品價(jià)格因素在普蘭店還是決定性的。”上述普蘭店某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

政府在2010年進(jìn)行普灣新區(qū)規(guī)劃時(shí)，也進(jìn)行了相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，并成功吸引固特異輪胎大連公司進(jìn)入該區(qū)。同時(shí)在普蘭店灣兩側(cè)修建了濱海公園，還將萬科海港城項(xiàng)目前的濱海公園命名為萬科廣場。但無論是環(huán)境賣點(diǎn)還是產(chǎn)品品質(zhì)，都需要以地段價(jià)值為支撐，但這一點(diǎn)萬科海港城已很難具備。

“普蘭店的項(xiàng)目，包括海港城項(xiàng)目如今已很難吸引到外地投資客源。所以再希望其價(jià)格回到2011年，也是很不現(xiàn)實(shí)的事。因?yàn)槠仗m店對(duì)自住需求的承受力有限，而且這兩年市區(qū)的供應(yīng)量非常大，很多項(xiàng)目已經(jīng)降價(jià)或推遲入市。普蘭店最低的商品房已經(jīng)在4000元/平方米左右，幾乎是萬科海港城的一半，而且周圍的生活氛圍和配套都比海港城要完善。”普蘭店另一項(xiàng)目的策劃經(jīng)理對(duì)記者表示。

實(shí)際上，在海港城項(xiàng)目上，萬科更大問題還在于高調(diào)入市后的騎虎難下。“由于一期開盤時(shí)，以區(qū)域最高的的售價(jià)入市，且制造了700余套銷售業(yè)績。從而導(dǎo)致其后期產(chǎn)品難以定價(jià)，如果繼續(xù)維持高于區(qū)域價(jià)格的售價(jià)，那么在新區(qū)前景不明的情況下，很難再會(huì)有消費(fèi)者買單。若大幅度調(diào)低售價(jià)，又無法對(duì)眾多老業(yè)主交代。但如果就此停止繼續(xù)開發(fā)，那么對(duì)前期的客戶影響更大。所以我認(rèn)為沒有其他辦法，只能等區(qū)域轉(zhuǎn)好，不論多久。”大連某營銷機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人對(duì)記者分析。

縱觀近日市場,“新城鎮(zhèn)化建設(shè)”成為眾人的關(guān)注焦點(diǎn),新一屆政府有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)人在近期提出走新型城鎮(zhèn)化建設(shè)道路,希望通過此舉來破解城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)難題。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，城市化建設(shè)的加快也將會(huì)為石膏板這一“大眾消費(fèi)品”行業(yè)創(chuàng)造廣闊的市場空間。

2011年末我國城市化率達(dá)到51.27%,表明我國城市化進(jìn)程取得重大突破,目前我國已處于城市化中后期,傳統(tǒng)基建(鐵路、道路)等投資增速趨于穩(wěn)定,并且新城鎮(zhèn)化更加注重“質(zhì)”,而并非簡單意義上“量”的變化,因此與人們生活質(zhì)量相關(guān)的城市配套設(shè)施如排水排污系統(tǒng)、城市軌道交通、輕質(zhì)墻體等新型建材更具備增長空間。預(yù)計(jì)到2015年城市化率將超過55%。

　　綠色建筑政策推動(dòng)石膏板行業(yè)發(fā)展。建筑材料行業(yè)整體能耗大,其生產(chǎn)能耗占全國能耗的9%左右,占工業(yè)能耗15%左右。我國自2006 年起前先后頒布十余部有關(guān)推廣新型建材的法律法規(guī)及政策。石膏板符合綠色建筑的要求,不僅使房屋功能得到改善以滿足居住和辦公的特定需求,也與國家節(jié)能環(huán)保經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向相一致,因此得到國家政策大力支持。

我國人均消費(fèi)量仍有較大提升空間。2011年我國人均石膏板消費(fèi)量約為1.5平方米,僅為全球平均水平的三分之二左右,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于美國、歐洲等發(fā)達(dá)國家消費(fèi)水平?？v向來看,我國石膏板人均消費(fèi)量從2002 年的0.13 平方米,到2011年的1.5平方米,增長近十二倍,但仍然未趕超全球平均值水平。

眾所周知,石膏板主要用于裝修,包括住宅、公共建筑、商業(yè)地產(chǎn)等,隨著我國城市化進(jìn)程的高速推進(jìn),石膏板消費(fèi)量將呈現(xiàn)快速增加,跟全球發(fā)達(dá)國家最高年人均消費(fèi)量相比,我國的石膏板消費(fèi)還有很大的提升空間,預(yù)計(jì)到2020年前后,國內(nèi)人均石膏板消費(fèi)量將達(dá)到3平方米,整個(gè)國內(nèi)市場需求將達(dá)到40億平方米,因此,國內(nèi)石膏板需求潛力巨大。

【公司價(jià)值依舊】

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為公司在行業(yè)內(nèi)的龍頭地位明顯,具有較強(qiáng)的競爭能力,未來發(fā)展勢頭良好。公司目前已經(jīng)在全國各地建立生產(chǎn)線,在2011年底已經(jīng)達(dá)到12億平方米,其規(guī)劃的20億平方米產(chǎn)能也有望提前實(shí)現(xiàn)。公司注重品牌推廣,擴(kuò)張和深化了銷售渠道,銷售網(wǎng)絡(luò)布局全國。公司由于產(chǎn)能和銷量的大幅提升獲得了規(guī)模優(yōu)勢,成本控制能力強(qiáng),對(duì)潛在進(jìn)入者形成壁壘。此外,公司擁有的市場份額接近50%,在行業(yè)內(nèi)有較強(qiáng)的議價(jià)能力。