建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)

留置權(quán)論

有學(xué)者認(rèn)為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)是種留置權(quán)，類(lèi)似于承攬合同中的留置權(quán)的概念，是種不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)。這種觀(guān)點(diǎn)被大部分學(xué)者否定。留置權(quán)之所以能得到優(yōu)先權(quán)，首先是出于對(duì)付出代價(jià)一方的權(quán)利保護(hù)，但還有個(gè)重要的原因就是為了保護(hù)他物權(quán)的穩(wěn)定性。因此在留置權(quán)成立的條件中一個(gè)很重要的要件就是行使權(quán)利的一方要對(duì)提出留置權(quán)所指向的標(biāo)的物存在著實(shí)際占有，如果他沒(méi)有實(shí)際占有此標(biāo)的物，那么他是沒(méi)權(quán)利提出留置權(quán)的。顯然提出建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的一方是不太可能實(shí)際占有建設(shè)工程的。因此建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)并不能等同于不動(dòng)產(chǎn)的留置權(quán)。

抵押權(quán)論

有的學(xué)者認(rèn)為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是種特殊的抵押權(quán)，一般的抵押權(quán)是由雙方當(dāng)事人之間合意而形成，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)作為一種特殊的抵押權(quán)是基于《合同法》286條的相關(guān)規(guī)定而法定產(chǎn)成的，是一種法定的抵押權(quán)。反對(duì)的學(xué)者認(rèn)為這種觀(guān)點(diǎn)看似很好地解決了“留置權(quán)說(shuō)”關(guān)于“占有”的缺陷，但此說(shuō)法也不是完滿(mǎn)的。抵押權(quán)能得到優(yōu)先受償?shù)囊粋€(gè)重要原因是出于對(duì)公示公信的保護(hù)，如果抵押權(quán)沒(méi)能登記公示，那么是沒(méi)什么公信力可言的，也就不能對(duì)抗善意第三人，就更談不上什么優(yōu)先受償了。而建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)無(wú)須登記程序即可取得優(yōu)先權(quán)。因此，有學(xué)者認(rèn)為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)也不是法定的抵押權(quán)。

優(yōu)先受償權(quán)論

有學(xué)者認(rèn)為建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)是種特殊的、獨(dú)立的優(yōu)先受償權(quán)利，根據(jù)《合同法》286條規(guī)定來(lái)看，它有這么三個(gè)特點(diǎn)。一、承包人為標(biāo)的物增值付出了對(duì)價(jià)，無(wú)須對(duì)建筑物存在實(shí)際占據(jù)（區(qū)別于留置權(quán)）；二、無(wú)須登記就取得優(yōu)先權(quán)利（不同于抵押權(quán)）；三、這種權(quán)利效力是法定的，無(wú)須得到雙方的合意。

權(quán)利主張?jiān)诜缮系南拗?

1、提出權(quán)利主張時(shí)間上限制

根據(jù)最高人民法院2002年6月在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《批復(fù)》）第四條中指出：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。也就是說(shuō)承包人一旦超過(guò)了上述六個(gè)月的期限就等于主動(dòng)放棄了此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)。值得注意的是，《批復(fù)》中特別指出關(guān)于六個(gè)月的期限的限制規(guī)定至《批復(fù)》下發(fā)六個(gè)月后施行。這意味著，在2003年1月前竣工的工程項(xiàng)目承包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)沒(méi)有特定的時(shí)間限制，在2003年1月后竣工的工程項(xiàng)目，自竣工日起六個(gè)月，承包人未向發(fā)包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，則其不再享有優(yōu)先受償權(quán)。為確保自身權(quán)益，充分行使建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，承包人在今后承接建設(shè)工程時(shí)，就主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限與發(fā)包人作出特別約定，以延長(zhǎng)權(quán)利主張的期限。

2、受償權(quán)范圍上的限制

《批復(fù)》第三條指出：建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。也就是說(shuō)《批復(fù)》對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)受償?shù)姆秶隽藝?yán)格的限制。除了承包人工作人員報(bào)酬、材料款等在工程建設(shè)中實(shí)際支出的費(fèi)用，其他的費(fèi)用不能享受優(yōu)先權(quán)。這里的其他費(fèi)用包括發(fā)包人違約對(duì)承包人所造成的損失、違約金等。那么對(duì)于發(fā)包人違約所造成損失、違約金等基于發(fā)包人違約形成的債權(quán)，承包人可以通過(guò)一般的民事權(quán)利主張，以訴訟或非訴訟形式向發(fā)包人進(jìn)行催討，這種催討可以和建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)的主張同期進(jìn)行，二者并不矛盾，只是前者與后者相比缺少了特定的救濟(jì)方式和保障。

在實(shí)踐中很多發(fā)包人會(huì)向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎(jiǎng)金。那么提前竣工獎(jiǎng)金能不能算在受償權(quán)范圍內(nèi)？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在此范圍內(nèi)。首先，從建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的立法本意來(lái)看，立法者給予此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)是因?yàn)槭┕し綄?duì)于建筑物的增值作出了巨大貢獻(xiàn)，那么如果施工方提早竣工的話(huà)，施工方必定支付更多的對(duì)價(jià)，對(duì)發(fā)包人作出了更大的貢獻(xiàn)，那么就理應(yīng)得到更多的保護(hù)；其次從《批復(fù)》的文字去理解，《批復(fù)》中指出的范圍是“工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用”，可以看出《批復(fù)》主要是為了保護(hù)那些為建設(shè)工程作出實(shí)際貢獻(xiàn)的工作人員的權(quán)利，而在實(shí)踐中承包人很多是在得到發(fā)包人給予的“提前竣工獎(jiǎng)金”后才去獎(jiǎng)勵(lì)工作人員，如果不認(rèn)為“提前竣工獎(jiǎng)金”是在此范圍之內(nèi)，那么等于變相地剝奪那些工作人員的獎(jiǎng)金報(bào)酬。顯然是不合理的。

權(quán)利主張?jiān)趯?shí)踐中的沖突

1、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房人的消費(fèi)權(quán)益的沖突

《批復(fù)》中指出：消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。

如果消費(fèi)者已得到了商品房的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)指向的應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程，也就是說(shuō)當(dāng)建設(shè)工程所有權(quán)屬于發(fā)包人所有的話(huà)，承包人能對(duì)建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)。但如果消費(fèi)者已經(jīng)得到了產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)建設(shè)工程已經(jīng)不屬于發(fā)包人了，那我們?cè)趺茨茏屜M(fèi)者用自己的財(cái)產(chǎn)去無(wú)辜地為發(fā)包人的過(guò)錯(cuò)去承擔(dān)法律責(zé)任呢？

問(wèn)題是很多消費(fèi)者簽訂的是商品房預(yù)售合同，而且在預(yù)售合同無(wú)效的情況下，又應(yīng)當(dāng)如何處理呢？實(shí)踐中會(huì)發(fā)現(xiàn)很多“違規(guī)”的商品房預(yù)售行為，很多開(kāi)發(fā)商出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮在所建商品房尚未達(dá)到法定預(yù)售條件的情況下“違規(guī)”預(yù)售期房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定”的合同無(wú)效，那么整個(gè)買(mǎi)賣(mài)期房的預(yù)售合同就沒(méi)有法律效力。自然消費(fèi)者無(wú)論現(xiàn)在還是將來(lái)均不享有對(duì)商品房的權(quán)利，在這種情況下，就不能再適用消費(fèi)者的期權(quán)優(yōu)先了，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)當(dāng)取得優(yōu)先。

2、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的沖突

根據(jù)《批復(fù)》：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。也就是說(shuō)當(dāng)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先。

3、同一建設(shè)工程上數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突

有學(xué)者認(rèn)為，如果是數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，應(yīng)當(dāng)以時(shí)間先后來(lái)處理沖突。

有學(xué)者提出質(zhì)疑，只要是在一個(gè)建設(shè)工程上發(fā)生的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，那么權(quán)利取得的原因是一致的，承包方為建設(shè)工程增值作出的貢獻(xiàn)是一致的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)的法律后果是一致的；權(quán)利行使指向的對(duì)象是一致的。唯一的不同的，只是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程這一特殊屬性所要求的在不同時(shí)期不同的需求而已。沒(méi)有理由僅僅因?yàn)闀r(shí)間這個(gè)并非主導(dǎo)，甚至不是重要的因素，而去否定那么多權(quán)利本質(zhì)上的一致性呢？因此，有學(xué)者認(rèn)為只要是在同一建設(shè)工程上所產(chǎn)生的數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)承包人為建設(shè)工程所作出貢獻(xiàn)大小去按比例行使優(yōu)先權(quán)。 2100433B

所謂優(yōu)先受償權(quán)，指的是某種特殊債權(quán)的效力優(yōu)先于一般的債權(quán)，能在一般債權(quán)之前先得到滿(mǎn)足。

第一章 優(yōu)先權(quán)及其理論概述

第一節(jié) 優(yōu)先權(quán)概述

第二節(jié) 優(yōu)先權(quán)與相關(guān)概念的辨析及其效力

第二章 優(yōu)先權(quán)制度的產(chǎn)生及各國(guó)相關(guān)規(guī)定

第一節(jié) 優(yōu)先權(quán)制度的產(chǎn)生及各國(guó)規(guī)定

第二節(jié) 我國(guó)的優(yōu)先權(quán)制度

第三章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度概述

第一節(jié) 各國(guó)和地區(qū)有關(guān)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)規(guī)定之考察

第二節(jié) 我國(guó)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生及其意義

第四章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的權(quán)利屬性

第一節(jié) 關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)屬性的不同學(xué)說(shuō)

第二節(jié) 我國(guó)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的權(quán)利定位

第五章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的成立要件

第一節(jié) 合同要件和標(biāo)的物要件

第二節(jié) 時(shí)間要件

第三節(jié) 限制性要件

第四節(jié) 兩類(lèi)特殊合同建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的成立及適用

第六章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體與受償范圍

第一節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的權(quán)利主體

第二節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的受償范圍

第七章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使與放棄

第一節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的行使及實(shí)現(xiàn)程序

第二節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)行使的時(shí)間和方式

第三節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)的放棄

第八章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與相關(guān)權(quán)利的競(jìng)合及處理

第一節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與抵押權(quán)的競(jìng)合及處理

第二節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)與消費(fèi)者權(quán)利的競(jìng)合及處理

第九章 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響及對(duì)策

第一節(jié) 建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)金融信貸業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的影響

第二節(jié) 解決建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)負(fù)面影響的對(duì)策

第三節(jié) 銀行在建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)前提下的相應(yīng)對(duì)策

第十章 我國(guó)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)制度的進(jìn)一步完善

第一節(jié) 我國(guó)建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)登記制度的建立與完善

第二節(jié) 相關(guān)立法的完善

第十一章 對(duì)最高人民法院《解釋》的解讀與分析

附錄一

附錄二

后記

《建設(shè)工程糾紛案例答疑》選取了近年來(lái)審判實(shí)踐中發(fā)生的32個(gè)建設(shè)工程施工合同糾紛案例，根據(jù)體例安排和分析需要，分為建設(shè)工程施工合同的效力、工程款的結(jié)算、給付與抗辯和建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)三部分。在案例的選擇上，盡量做到所選案例具有典型性、新穎性和疑難性的特點(diǎn)。所謂典型性，是指所選取的案例是在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生或大量存在的，法律關(guān)系比較清晰，能夠直接運(yùn)用某一法律規(guī)定，具有普遍性、代表性的案例；所謂新穎性，是指所選取的案例一般是近幾年發(fā)生的新型案例，能夠適用當(dāng)前生效的法律規(guī)定和原則；所謂疑難性，是指所選取的案例涉及的法律關(guān)系比較復(fù)雜，法律規(guī)定不甚明確，法律理論上尚無(wú)定論，在實(shí)踐中存在不同甚至相反觀(guān)點(diǎn)的案例。每篇案例主要由案情、結(jié)果、分析、提示以及勝敗關(guān)鍵五個(gè)部分構(gòu)成，客觀(guān)反映了案件的基本事實(shí)與處理結(jié)果，突出案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)，結(jié)合我國(guó)相關(guān)法律規(guī)定，對(duì)實(shí)踐中出現(xiàn)的疑點(diǎn)、難點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行了詳細(xì)地說(shuō)明和分析，并對(duì)當(dāng)事人在案件中成敗的原因進(jìn)行了高度的歸納和概括。