建設項目甲方工作管理寶典：建設單位基建管理部門報批報建與工程管理指南

第1章建設項目選址立項與土地獲取階段工作指南/1

1.1建設項目規(guī)劃選址與土地獲取的相關概念與工作流程1

1.1.1土地使用權獲取的相關概念1

1.1.2建設項目規(guī)劃選址與土地獲取階段的工作流程5

1.2《項目建議書》的編制與審批8

1.2.1《項目建議書》的編制8

1.2.2《項目建議書》審批的辦理手續(xù)9

1.3《選址意見書》的辦理10

1.3.1《選址意見書》的辦理手續(xù)10

1.3.2《選址意見書》辦理的注意事項11

1.4招標拍賣掛牌與《國有土地使用權出讓合同》的簽訂12

1.4.1招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權的范圍與程序12

1.4.2招標拍賣掛牌的資格申請與審查12

1.4.3招標拍賣掛牌活動的實施14

1.4.4《中標通知書》或《成交確認書》的簽訂17

1.4.5《國有土地使用權出讓合同》的簽訂17

1.5建設項目節(jié)能審查18

1.6建設項目用地預審20

1.6.1建設項目用地預審的辦理手續(xù)21

1.6.2建設項目用地預審辦理的注意事項23

1.7建設項目環(huán)境影響評價23

1.8建設項目的審批、核準或備案26

1.8.1建設項目可行性研究報告的編制與審批26

1.8.2建設項目核準申請報告的編制與項目核準30

1.8.3建設項目備案申請報告的編制與項目備案32

1.9《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理32

1.9.1《建設用地規(guī)劃許可證》的辦理手續(xù)32

1.9.2《建設用地規(guī)劃許可證》辦理的注意事項34

1.10土地勘測定界與征地補償結案34

1.10.1土地勘測定界的辦理手續(xù)34

1.10.2征地補償結案的辦理手續(xù)35

1.11《建設用地批準書》的辦理38

1.11.1《建設用地批準書》的辦理手續(xù)38

1.11.2《建設用地批準書》辦理的注意事項42

1.12《房屋拆遷許可證》的辦理42

1.13契稅及土地出讓金繳納憑證與《國有土地使用證》的辦理44

1.13.1契稅及土地出讓金繳納憑證的辦理44

1.13.2《國有土地使用證》的辦理45

第2章建設項目規(guī)劃設計階段工作指南/49

2.1建設工程設計招標核準與備案49

2.1.1建設工程設計招標的范圍與分類50

2.1.2建設工程設計招標方案核準的辦理手續(xù)51

2.1.3建設工程設計招標備案的辦理手續(xù)53

2.2建設工程設計方案審查55

2.2.1建設工程設計方案的內容與審查要點55

2.2.2建設工程規(guī)劃設計方案審查的辦理手續(xù)56

2.2.3建設工程建筑設計方案審查的辦理手續(xù)59

2.2.4建設工程設計方案審查的辦理手續(xù)與注意事項61

2.2.5建設工程設計方案專項審查66

2.3建設工程初步設計審查與概算審批70

2.3.1建設工程初步設計的審查條件與審查要點70

2.3.2建設工程初步設計審查的辦理手續(xù)71

2.3.3建設工程初步設計專項審查的辦理手續(xù)76

2.3.4建設工程概算審批的辦理手續(xù)79

2.4建設項目日照分析審查與地名命名、更名的辦理81

2.4.1建設項目日照分析審查的辦理手續(xù)81

2.4.2建設項目地名命名、更名的辦理手續(xù)82

2.5《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理83

2.5.1《建設工程規(guī)劃許可證》的辦理手續(xù)84

2.5.2《建設工程規(guī)劃許可證》辦理的注意事項86

第3章建設項目施工準備階段工作指南/87

3.1建設工程施工圖審查與備案87

3.1.1建設工程施工圖審查的要求87

3.1.2建設工程施工圖會審與設計交底88

3.1.3建設工程施工圖審查的辦理手續(xù)89

3.1.4建設工程施工圖審查情況備案的辦理手續(xù)94

3.2建設工程施工與監(jiān)理招標97

3.2.1建設工程施工與監(jiān)理招標登記和招標情況備案97

3.2.2建設工程施工與監(jiān)理合同備案101

3.3建設工程施工組織設計與監(jiān)理規(guī)劃的編制與審查103

3.3.1建設工程施工組織設計的編制與審查103

3.3.2建設工程監(jiān)理規(guī)劃與監(jiān)理實施細則的編制與審查107

3.4建設工程質量安全監(jiān)督登記與施工安全措施備案109

3.4.1建設工程質量安全監(jiān)督登記109

3.4.2建設工程施工安全措施備案113

3.5建設工程施工許可階段相關費用的繳納115

3.6《建筑工程施工許可證》的辦理118

3.6.1《建筑工程施工許可證》辦理的條件與注意事項118

3.6.2《建筑工程施工許可證》的辦理手續(xù)119

3.7建設工程施工現(xiàn)場的準備122

3.7.1建設工程施工現(xiàn)場準備的工作內容122

3.7.2建設工程臨時施工設施的報批123

3.7.3建設工程《余泥渣土排放證》的辦理127

3.8建設工程放線與驗線128

3.8.1建設工程放線管理128

3.8.2建設工程放線與驗線的辦理手續(xù)128

3.9建設工程開工報告的審批130

第4章建設項目施工階段工作指南/132

4.1建設工程施工進度管理132

4.1.1建設工程施工進度管理的依據132

4.1.2建設工程進度管理的工作流程133

4.1.3建設工程施工進度管理的工作要點134

4.1.4建設工程進度控制的主要措施140

4.1.5建設工程進度管理的常用表格141

4.2建設工程質量管理142

4.2.1建設工程質量管理的主要工作方式142

4.2.2建設工程的質量管理流程143

4.2.3建設工程質量問題及事故處理147

4.2.4合作單位質量行為管理148

4.3建設工程安全文明施工管理150

4.3.1建設工程安全文明施工的監(jiān)督管理制度與管理程序150

4.3.2建設工程安全文明施工的評分標準151

4.4建設工程變更與簽證管理154

4.4.1建設工程變更管理154

4.4.2建設工程簽證管理158

4.5建設工程結算與工程款支付管理161

4.5.1工程量計算管理161

4.5.2工程結算管理163

4.5.3工程款支付管理164

4.6建設工程施工其他管理168

4.6.1建設工程施工現(xiàn)場用水用電與建筑垃圾管理168

4.6.2建設工程混凝土施工管理170

4.6.3建設工程施工階段監(jiān)理管理172

4.6.4建設工程施工日志填寫管理176

4.6.5建設工程工地檢查管理177

4.6.6建設工程停工與復工管理178

4.6.7零星與特急項目工程管理181

4.7建設工程永久設施的報批182

4.7.1建設工程永久設施報批的辦理手續(xù)182

4.7.2建設工程永久設施報批的注意事項188

第5章建設項目竣工驗收與移交保修階段工作指南/190

5.1建設工程驗收與竣工決算管理190

5.1.1分項工程驗收管理190

5.1.2建設工程竣工驗收管理204

5.1.3建設工程竣工專項驗收的辦理手續(xù)與注意事項207

5.1.4建設工程竣工驗收備案管理214

5.1.5建設工程竣工決算的審批217

5.2建設工程有關押金核退的辦理218

5.3建設工程移交管理220

5.4建設工程保修管理224

本書按項目建設的流程，共分為5章對建設項目報批報建與工程管理的相關內容進行詳細的說明。具體內容包括：建設項目選址立項與土地獲取階段工作指南， 建設項目規(guī)劃設計階段工作指南，建設項目施工準備階段工作指南，建設項目施工階段工作指南，建設項目竣工驗收與移交保修階段工作指南。

本書是從事建設項目報批報建與工程管理的從業(yè)人員的必讀書籍，是建設項目基建管理部門領導的必備參考用書，是廣大項目建設從業(yè)人士提高工作能力的實用讀本。

《進軍房地產:房地產項目報批報建與開發(fā)工作全程指南》是作者自《問鼎房地產——房地產從業(yè)人士實戰(zhàn)專業(yè)知識一本通》后奉獻給讀者的又一力作。謹以此書獻給一所有有意進軍房地產投資開發(fā)行業(yè)的投資者、決策者和從業(yè)者，房地產開發(fā)企業(yè)的董事長、董事、總經理、副總經理、總監(jiān)等高層管理人士。房地產開發(fā)企業(yè)的開發(fā)、投資、研發(fā)、設計、工程、策劃、銷售、客服、財務、人事、行政等部門的從業(yè)人士：政府相關行政主管部門中的從業(yè)人士參與房地產項目開發(fā)建設的拆遷、設計、監(jiān)理、勘察、施工、建材、設備、裝修、物業(yè)管理、銷售代理、顧問策劃等企業(yè)的相關從業(yè)人士：廣大新聞媒體、研究機構、二手房經紀人員和房地產投資置業(yè)者；房地產管理和土地資源管理專業(yè)師生?！哆M軍房地產:房地產項目報批報建與開發(fā)工作全程指南》特別適合作為房地產相關企業(yè)和單位進行職員培訓的首選優(yōu)秀教材。

前言

第1章 房地產項目報批報建全流程實操指南

1.1 土地一級開發(fā)階段

1.1.1 土地一級開發(fā)概述

1．土地一級開發(fā)的概念

2．土地一級開發(fā)的實施方式

3．土地一級開發(fā)的成本和收益

4．土地一級開發(fā)的范圍

5．土地一級開發(fā)涉及的政府職能部門

6．土地一級開發(fā)入市交易審查的內容

1.1.2 北京市土地一級開發(fā)的流程

1．北京市土地一級開發(fā)的一般工作流程

2．北京市土地一級開發(fā)直接確定開發(fā)企業(yè)的工作流程

1.1.3 海南省土地一級開發(fā)的流程

1．海南省土地一級開發(fā)流程的內容

2．海南省土地一級開發(fā)流程的附件

1.1.4 征地拆遷管理

1．征地管理

2．國有土地上房屋征收管理

3．拆遷的方式與內容

4．拆遷的程序

5．拆遷許可證的辦理

6．拆遷資金審核監(jiān)管

7．拆遷人員培訓考核

8．拆遷評估報告?zhèn)浒?

9．拆遷單位資質備案

10.拆遷的補償

11.拆遷的安置

附錄1.1 A中華人民共和國土地管理法（2004年版）

附錄1.1 B中華人民共和國土地管理法實施條例（2011年版）

附錄1.1 C國有土地上房屋征收與補償條例（2011年版）

附錄1.1 D國有土地上房屋征收評估辦法（2011年版）

1.2 房地產項目國有土地使用權的獲得與開發(fā)企業(yè)的成立階段

1.2.1 房地產項目開發(fā)報批報建總流程

1．河北省房地產項目開發(fā)報批報建流程

2．北京市房地產項目開發(fā)報批報建流程

3．鄭州市房地產項目開發(fā)報批報建流程

4．天津市房地產項目開發(fā)報批報建流程

1.2.2 房地產項目國有土地使用權的獲得

1．土地的定義

2．土地按性質的分類

3．國有土地使用權獲得的方式

4．國有土地使用權出讓的程序

5．國有土地使用權獲得的審批步驟

6．國有土地出讓合同的簽訂

7．土地出讓金的繳納

1.2.3 房地產項目建設用地規(guī)劃許可證與國有土地使用證的辦理

1．上海市建設用地規(guī)劃許可證的辦理

2．天津市建設用地規(guī)劃許可證的辦理

3．國有土地使用證的辦理

1.2.4 房地產開發(fā)企業(yè)的成立與資質審核

1．房地產開發(fā)企業(yè)的成立

2．房地產開發(fā)企業(yè)的資質審核

附錄1.2 A中華人民共和國城市房地產管理法（2007年版）

附錄1.2 B招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定（2007年版）

附錄1.2 C招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范（2006年版）

1.3 房地產項目建設工程規(guī)劃許可證的辦理階段

……

第2章 房地產項目開發(fā)工作全流程實操作指南

文摘2100433B

余源鵬，國內知名實戰(zhàn)型房地產研究策劃人，廣州鵬起房地產代理有限公司總經理。20世紀70年代出生于廣東省潮州市黃岡鎮(zhèn).本科畢業(yè)于哈爾濱工業(yè)大學土木工程學院建筑工程專業(yè)，結業(yè)于中山大學企業(yè)管理(營銷管理方向)研究生進修班

主要從事房地產實操研究、房地產項目營銷策劃、房地產實戰(zhàn)營銷培訓和房地產實用基礎知識培訓等業(yè)務主編出版了“房地產實戰(zhàn)營銷叢書”、“房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)范化管理叢書”和“物業(yè)管理服務實操一本通叢書”等三大系列70多本實操型專業(yè)書籍，

“房地產開發(fā)企業(yè)規(guī)范化管理叢書”陸續(xù)推出《房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制管理實務》、《房地產開發(fā)企業(yè)合同管理與常用合同范本大全》、《房地產開發(fā)企業(yè)工程管理實務》、《房地產開發(fā)企業(yè)部門設置與崗位職責》、《房地產開發(fā)企業(yè)行政辦公管理實務》、《房地產開發(fā)企業(yè)人力資源管理實務》和《進軍房地產-房地產項目報批報建與開發(fā)工作全程指南》等書。

近幾年陸續(xù)出版的“房地產實戰(zhàn)營銷叢書”包括.《問鼎房地產》、《三天造就售樓冠軍》、《房地產項目可行性研究實操一本通》、《房地產優(yōu)秀廣告文案創(chuàng)作與鑒賞大全》、《房地產項目整合營銷實操一本通》、《三天造就房地產營銷冠軍團隊》、《房地產公司營銷管理實操范本》、《房地產廣告策劃與媒介傳播實操指南》、《房地產廣告策劃與創(chuàng)作》、《房地產包裝推廣策劃》、《房地產實戰(zhàn)促銷300例》、《房地產實戰(zhàn)定價與銷售策略》《房地產實戰(zhàn)市場調研與優(yōu)秀案例》、《中國樓盤實戰(zhàn)命名三萬例》、《售樓尖鋒》、《房地產公關活動促銷方案56例》、《房地產實用營銷圖表大全》、《房地產一線銷售管理》、《中小戶型開發(fā)與設計》、《促動樓盤》、《王牌售樓員實戰(zhàn)速成培訓手冊》、《專業(yè)市場項目開發(fā)全程策劃》、《旅游房地產項目開發(fā)全程策劃》、《社區(qū)商業(yè)街項目開發(fā)全程策劃》、《酒店式公寓項目開發(fā)全程策劃》、《寫字樓項目開發(fā)全程策劃》、《商住綜合項目開發(fā)全程策劃》、《別墅項目開發(fā)全程實操要訣》、《購物中心項目開發(fā)全程實操要訣》、《精品住宅項目開發(fā)全程實操要訣》、《三天造就金牌地產策劃人》、《房地產策劃師職業(yè)培訓實戰(zhàn)教程》、《房地產項目現(xiàn)場銷售管理實操范本》、《商業(yè)房地產項目招商實操一本通》、《房地產項目銷售執(zhí)行實操一本通》、《開盤一房地產項目登記派籌與解籌認購實操一本通》、《房地產中介經紀人實用業(yè)務知識兩日通》、《三天造就二手房租售冠軍》、《二手房買賣三日通》和《房地產中介經紀機構人事行政與業(yè)務經營管理》、《房地產項目精確定位與前期策劃實務》等。

“物業(yè)管理服務實操一本通叢書”包括《物業(yè)環(huán)境綠化與清潔管理實操一本通》、《物業(yè)安全管理實操一本通》、《房地產項目物業(yè)管理招標與投標實操一本通》、《物業(yè)管理服務人員實用從業(yè)知識三日通》、《物業(yè)工程管理實操一本通》、《物業(yè)管理服務投標書編寫實操范本》、《物業(yè)管理服務方案編寫實操一本通》、《物業(yè)管理客戶服務實操一本通》等書。