建筑住宅開(kāi)發(fā)公司

建筑住宅開(kāi)發(fā)公司指從事城市住房建筑、開(kāi)發(fā)或承包的專(zhuān)業(yè)公司。實(shí)行開(kāi)發(fā)性建設(shè)，有利于城市住宅的施工與管理。專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)或承包的特點(diǎn)在于專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)單位不向國(guó)家要投資，依靠銀行一定數(shù)量的貸款，按照城市總體規(guī)劃的要求，從土地的開(kāi)發(fā)直到住房竣工交付使用，完全承辦到底、包到底。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)工作通常是綜合進(jìn)行，地面建筑物與土地開(kāi)發(fā)同時(shí)并舉，逐步展開(kāi)，一邊在建設(shè)道路，一邊把埋入地下的各種管道、電纜同步進(jìn)行。路修到那里，地下管道就伸到那里，地面上的路燈亮到那里，花草樹(shù)木就種到那里，不但大大加快了工程建設(shè)的速度，避免了后來(lái)為了要安裝管道而不斷破路，造成人力、物力、時(shí)間的損失又延工程進(jìn)度。

開(kāi)發(fā)建設(shè)的特點(diǎn)還在于，出售或出租建筑物時(shí)，一起將土地使用費(fèi)收回，第一批工程所得的收入，又作為第二批開(kāi)發(fā)工程的投資。如此循環(huán)，不待建筑工程可以連續(xù)不斷進(jìn)行，而且資金的雪球越滾越大，銀行貸款也能早日清結(jié)。

開(kāi)發(fā)建設(shè)的再一特點(diǎn)是，開(kāi)發(fā)單位通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)的方式，把建設(shè)項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工任務(wù)發(fā)包出去，從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)到組織施工一直到工程全部竣工驗(yàn)收與組織管理，把有關(guān)單位有效地組織起來(lái)，使基建的各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)地聯(lián)系起來(lái)科學(xué)進(jìn)行，從而加快了建設(shè)的速度。 2100433B

總體特點(diǎn)

住宅在古代不僅是居住場(chǎng)所，而且還被視為宅主身份的標(biāo)志。唐、宋時(shí)期朝廷對(duì)官員及庶民的住宅形制已有一定的限制，但還比較粗略寬松，例如宋代規(guī)定六品以下的官員不能在宅前造烏頭門(mén)，庶民屋舍只許進(jìn)深五架，門(mén)屋只許一間，不許用飛檐、重拱、四鋪?zhàn)鳌⒃寰臀宀恃b飾等。重點(diǎn)在于區(qū)劃官員和庶民之間的身份差別。到了明代初期，對(duì)住宅的等級(jí)劃分嚴(yán)格了，官員造宅不許用歇山及重檐屋頂，不許用重拱及藻井。這些限制在宋代原是針對(duì)庶民的，如今已針對(duì)品官了，這就意味著除皇家成員外，不論你官位多高，住宅不能用歇山頂，只能用“兩廈”（懸山、硬山）。此外，又把公侯和官員的住宅分為四個(gè)級(jí)別，從大門(mén)與廳堂的間數(shù)、進(jìn)深以及油漆色彩等方面加以嚴(yán)格限制。至于百姓的屋舍，則不許超過(guò)三間，不許用斗拱和彩色。以上這些反映了明代等級(jí)制度的森嚴(yán)在住宅形制上已有充分表現(xiàn)，但逾制的現(xiàn)象十分普遍，至今江蘇蘇州一帶的民居中，仍保存著一批十分精美的貼金彩畫(huà)和磚石雕刻。

中國(guó)住宅遺構(gòu)今所知的最早實(shí)物是明代的。已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的明代住宅分布于江蘇、浙江、安徽、江西、山東、山西、陜西、福建、廣東、四川等省，其數(shù)可以百計(jì)。由于地理環(huán)境、生活習(xí)慣、文化背景和技術(shù)傳統(tǒng)的差異，使各地住宅呈現(xiàn)出不同的形態(tài)。

山西襄汾丁村明代住宅

一座建于萬(wàn)歷二十一年（1593年），位于丁村東北隅，是一組四合院，大門(mén)一間設(shè)在東南角，正屋三間，東西廂房及倒座各為二間，按傳統(tǒng)習(xí)慣根據(jù)木構(gòu)架分間，應(yīng)是三間，可能是由于木構(gòu)架開(kāi)間過(guò)小，不利于布置室內(nèi)火炕，所以分作二間使用。正屋、兩廂和倒座之間并無(wú)廊子聯(lián)結(jié)。其形制符合明代庶民屋舍的規(guī)定，只是正屋梁上有單色勾繪的密錦紋團(tuán)科紋飾，似稍有逾制之嫌。

另一座建于萬(wàn)歷四十年（1612年），位于前座宅的東側(cè)。由兩進(jìn)院落組成，現(xiàn)僅存大門(mén)及里進(jìn)院，外院倒座及兩廂均已不存，兩院之間的垂花門(mén)也已毀去。從現(xiàn)存建筑看，平面布置后者比前者多建外面一進(jìn)，其余基本相同。

由于山西屬大陸性氣候，冬季寒冷，故兩宅內(nèi)院南北狹長(zhǎng)，以取陽(yáng)光。墻體較厚，可以保溫御寒。當(dāng)?shù)赜炅肯∩?，故次要房屋僅用仰瓦鋪設(shè)，省去蓋瓦。根據(jù)風(fēng)水之說(shuō)，正房在北、大門(mén)在東南的布局屬于“坎宅巽門(mén)”的吉宅，這種宅型在北方一帶頗為流行。

山東曲阜衍圣公府

孔子嫡裔孫有世襲的爵位，自北宋崇寧三年(1104年)以后的封爵是“衍圣公”，其職責(zé)為管理孔子的祀事及孔氏的族務(wù)。

衍圣公府習(xí)稱(chēng)“孔府”，位于曲阜城內(nèi)孔廟東側(cè)，是中國(guó)唯一較完整的明代公爵府?？赘囊?guī)模形成于明弘治十六年（1503年）。清光緒十一年（1885年）一場(chǎng)大火把孔府的內(nèi)宅一掃而光，因此留下的明代原物主要是內(nèi)宅以外的部分建筑物，即大門(mén)、儀門(mén)、大堂、二堂、三堂、兩廂、前上房、內(nèi)宅門(mén)及東路報(bào)本堂等。其余均為清代重建或增建?？赘嫉乜偯娣e約4.6公頃，分為公衙、內(nèi)宅、東學(xué)、西學(xué)和后園五部分。公衙是衍圣公舉行慶典和行使權(quán)力的場(chǎng)所，其形制和明代一般州府衙署相似，大堂居中，前有三重門(mén)和東西廂房。二堂是會(huì)見(jiàn)官員、處理族務(wù)之所，與大堂間有穿堂相聯(lián)，仍是唐宋以來(lái)盛行的工字形平面。兩廂是六廳吏員辦事之處；內(nèi)宅和后園是宅眷居住部分：東學(xué)是衍圣公讀書(shū)、會(huì)客、祭祖的地方；西學(xué)是家屬讀書(shū)、宴飲、待客的場(chǎng)所，建筑形式與庭院布置有較多生活氣息，庭中植竹樹(shù)花卉，配以奇石、盆景；后園雖有較多樹(shù)木，但布局零亂，缺乏傳統(tǒng)園林的意趣。

孔府沿中軸線(xiàn)從大門(mén)到后園全長(zhǎng)250米，共有九進(jìn)院落。衍圣公是孔孟禮教的忠誠(chéng)衛(wèi)士，在孔府建筑中內(nèi)宅門(mén)是區(qū)別內(nèi)外、區(qū)別男女的嚴(yán)格界限。內(nèi)宅用水由外面肩挑到內(nèi)宅外墻上水口導(dǎo)入，光緒十一年的內(nèi)宅火災(zāi)也因外人不得入內(nèi)宅而任其延燒。這重重門(mén)堂和難以逾越的禮教限制，真可說(shuō)是“侯門(mén)深似?！绷?。

根據(jù)明代品官第宅制度，作為二品官的衍圣公（實(shí)授二品，但有一品的袍帶），他的府第應(yīng)是“廳堂五間九架，屋脊用瓦獸，梁棟、斗拱、檐角青碧繪飾，門(mén)三間五架，油綠，獸面錫環(huán)”，屋頂用“兩廈”懸山頂。檢之實(shí)物，一一相符，不愧是遵禮守法的典范。

孔府的單體建筑中，以?xún)x門(mén)（匾曰“恩賜重光”，故又稱(chēng)“重光門(mén)”)最有特色，是中國(guó)垂花門(mén)的最早遺物。此門(mén)建于明弘治十六年（1503年），是一座三間三樓獨(dú)立式垂花門(mén)。其木質(zhì)柱子用抱鼓石座挾持，柱上用梁枋懸挑垂蓮柱承受屋檐重量。平時(shí)此門(mén)不開(kāi)，只在迎接圣旨或舉行祭典時(shí)才開(kāi)啟使用，儀門(mén)之名由此而來(lái)。

蘇州東山明代住宅

明代蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化水平居于全國(guó)前列，致仕官員、文人、富商在此定居建宅者眾多，至今城鄉(xiāng)各處留有不少明代住宅，蘇州郊區(qū)東山鎮(zhèn)一帶所存尤多。東山楊灣趙宅，是一座下層居民的住宅，位于楊灣村大路邊。宅由正房五間及東西廂房各一間組成三合院。由于地形限制，平面呈不規(guī)則形，但堂屋仍居中向南，符合傳統(tǒng)習(xí)慣。大門(mén)原在東廂，臨街而設(shè)，今已移至南墻上，正房木構(gòu)架簡(jiǎn)樸，梁用圓木，但梁端與柱交接處仍按月梁做法刻作斜項(xiàng)，這是當(dāng)?shù)孛鞔≌耐ㄊ?。堂屋前廊單步梁則作成月梁，以突出堂屋的地位。全屋雕飾，僅此而已。

蘇州東山楊灣明代民居

東山楊灣翁宅，此宅大門(mén)臨楊灣大路，面南向，是一座普通百姓住宅。全宅共有前后兩進(jìn)院落，前院臨街房屋五間，中設(shè)門(mén)屋一間，門(mén)內(nèi)小院兩側(cè)東西廂房各兩小間；后院是一座樓房，為堂屋與臥室所在。兩院之間有一堵高而厚的墻相隔，顯然是為安全防衛(wèi)的需要而設(shè)。此宅用地緊湊，庭院狹小，是江南地區(qū)流行的小天井式住宅布局。

明浙江東陽(yáng)盧宅

盧宅位于浙江東陽(yáng)縣城東門(mén)外，建于明景泰七年（1456年）至天順六年（1462年），其后又不斷修建而成一區(qū)規(guī)模龐大的住宅群體。全宅占地約5公頃，由十余組按南北軸線(xiàn)布置的宅院所組成。主軸線(xiàn)沿照壁穿過(guò)三座石牌坊轉(zhuǎn)折至肅雍堂、樂(lè)壽堂而止于世雍堂。住宅周?chē)泻恿鳝h(huán)繞，通過(guò)跨河的九座橋梁而溝通宅內(nèi)外聯(lián)系。宅前大道西通東陽(yáng)城東門(mén)。從門(mén)前眾多牌坊可知，這是一處世代為官的家庭聚居地。肅雍堂是全宅的主廳，其布局和曲阜衍圣公府相似，前有門(mén)屋兩重，堂前兩側(cè)設(shè)東、西廂。肅雍堂平面作工字形，以穿堂將前后二堂聯(lián)結(jié)成一體。其中前廳原是歇山屋頂，后雖改為兩廈懸山頂，但室內(nèi)木構(gòu)架仍保留歇山轉(zhuǎn)角做法，斗拱式樣也很華麗。按明制規(guī)定，品官住宅不準(zhǔn)用歇山頂，因此肅雍堂前廳的屋頂改形是否系宅主為逃避“逾制”之罪而采取的補(bǔ)救措施？這種現(xiàn)象在明代住宅中甚為罕見(jiàn)。

安徽徽州民居

徽州地處山區(qū)，人稠地狹，住宅多采用小天井和樓房的緊湊布局。一般是主樓、廂房全是二層，用地特別緊張的村落則建三層樓房。由于山區(qū)木材價(jià)廉，取材都較粗大。富有之家住宅多施精美的木雕和磚雕，為了避免“露富”而招來(lái)橫禍，這些象征富有的雕刻都在內(nèi)院展現(xiàn)，外觀(guān)都是白墻、灰瓦，十分平淡。外墻極少開(kāi)窗，窗孔也很小。

歙縣遠(yuǎn)郊西溪南村有座吳息之住宅，宅旁池塘邊有一路亭，亭中脊檁紀(jì)年為景泰七年（1456年），此宅木構(gòu)架形制與路亭年代相當(dāng)。該住宅現(xiàn)僅存一組院落，其余房屋已毀。宅的大門(mén)臨小巷，面西南。入門(mén)為天井式小院，環(huán)小院一周為二層樓房，樓下空間低矮，樓上則較高敞，木刻雕飾也集中于樓上，說(shuō)明宅內(nèi)主要活動(dòng)場(chǎng)所在樓上。院內(nèi)水池用以積聚雨水，是皖南山區(qū)常見(jiàn)做法。

福建明代土樓

福建龍巖、漳州和廣東潮州等地存在眾多土樓建筑。這種土樓原是中原一帶居民為了逃避戰(zhàn)亂而南遷閩粵后建造起來(lái)的。在宗族械斗和山盜、倭寇頻繁侵?jǐn)_的環(huán)境中，這種堡壘式的聚族而居的住宅形式在明代有很大發(fā)展。據(jù)福建漳浦縣的調(diào)查，全縣有近二百座土樓，其中有四座是明代遺物，它們是：綏安鎮(zhèn)馬坑村一德樓，嘉靖三十七年（1558年）建；霞美鎮(zhèn)過(guò)田村貽燕樓，嘉靖三十九年（1560年）建；霞美鎮(zhèn)運(yùn)頭村慶云樓，隆慶三年（1569年）建；舊鎮(zhèn)潭子頭村晏海樓，萬(wàn)歷十三年（1585年）建。其他還有永定縣古竹鄉(xiāng)古竹村的五云樓和貞固樓、華安縣沙建鄉(xiāng)的升平樓、華安縣庭安村日新樓（1603年建）等。

國(guó)家級(jí)文物保護(hù)單位:升平樓明代土樓一般都是三、四層，外墻用土夯筑而成，“土樓”之名由此而來(lái)。其平面形式有三種：

第一種為一字形平面。如華安縣日新樓，建于山坡上，主體由三座一字形平面的土樓組成，三樓隨地形而呈臺(tái)階形升高。大門(mén)設(shè)在最低一幢建筑內(nèi)，門(mén)上尚有石刻門(mén)額題記“萬(wàn)歷癸卯歲仲春鄒氏建”。

第二種為圓形平面。如華安縣沙建鄉(xiāng)升平樓，為三層圓形樓，外墻用花崗石砌筑，比土樓更為堅(jiān)固。沙建鄉(xiāng)齊云樓平面也作圓形，但已于民國(guó)年間重建。

第三種為方形平面。如漳浦縣貽燕樓為三層方樓，永定貞固樓為四層方樓，漳浦完壁樓為三層小型方樓。

由于防御上的需要，土樓的外墻都很厚，底層厚度一般在1.5米左右，向上逐層收縮。底層不對(duì)外開(kāi)窗而只向里開(kāi)。樓上外窗也很小，且窗孔剖面往往成梯形，如同碉堡上的槍孔。面向內(nèi)院的窗子則較大。土樓內(nèi)隔墻多用土坯砌成，樓板用木構(gòu)。屋頂用木構(gòu)架，坡頂，覆蝴蝶瓦。

優(yōu)點(diǎn)

綜合開(kāi)發(fā)公司是城市統(tǒng)一開(kāi)發(fā)的組織者，有著明顯的優(yōu)越性：

(1)能夠按照城市總體發(fā)展規(guī)劃的要求，堅(jiān)持“先地下，后地上”，基礎(chǔ)設(shè)施的協(xié)調(diào)發(fā)展，同步建設(shè)。對(duì)于住宅小區(qū)開(kāi)發(fā)及工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)行統(tǒng)一籌資、統(tǒng)一征地拆遷，統(tǒng)一施工建設(shè)，強(qiáng)調(diào)城市多種功能的發(fā)揮，有利于促進(jìn)城市建設(shè)的合理布局。

(2)通過(guò)綜合開(kāi)發(fā)，成片征地，綜合考慮開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以合理使用土地，大大提高土地使用效率和土地利用系數(shù)。

(3)綜合開(kāi)發(fā)公司統(tǒng)一組織人、財(cái)、物辦理征地拆遷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、直至竣工，密切協(xié)作，可大大縮短建設(shè)周期，降低工程造價(jià)，提高生產(chǎn)效率。

(4)綜合開(kāi)發(fā)公司打破了傳統(tǒng)的條塊分割局面，對(duì)開(kāi)發(fā)全過(guò)程一攬子包下，避免了分散建設(shè)條件下各單位都要抽出專(zhuān)門(mén)人員建立基本建設(shè)班子的狀況，節(jié)省人力、財(cái)力、提高了社會(huì)工作效率。綜合開(kāi)發(fā)公司資金來(lái)源于國(guó)家投資、股份籌資、社會(huì)集資、銀行貸款等。所有制形式包括全民所有制、集體所有制及全民與集體的聯(lián)合體。綜合開(kāi)發(fā)公司是我國(guó)城市體制改革中的新事物，現(xiàn)已發(fā)展到三千多個(gè)。它貫徹了“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，綜合開(kāi)發(fā)，配套建設(shè)”的原則，大力推動(dòng)了城市新區(qū)建設(shè)與舊區(qū)改造；促進(jìn)了城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成，成為城市建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)管理體制改革的重要組成部分。2100433B

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的類(lèi)型可以從兩個(gè)角度進(jìn)行劃分。

第一個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和經(jīng)營(yíng)方式的角度劃分，房地產(chǎn)公司主要可以劃分為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)中介服務(wù)公司和物業(yè)管理公司等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是以營(yíng)利為目的，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的公司。主要業(yè)務(wù)范圍包括城鎮(zhèn)土地開(kāi)發(fā)、房屋營(yíng)造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。這類(lèi)公司又稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)公司。

房地產(chǎn)中介服務(wù)公司包括房地產(chǎn)咨詢(xún)公司、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估公司、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司等。

物業(yè)管理公司指以住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇等大型物業(yè)管理為核心的經(jīng)營(yíng)服務(wù)型公司。這類(lèi)公司的業(yè)務(wù)范圍包括售后或租賃物業(yè)的維修保養(yǎng)、住宅小區(qū)的清潔綠化、治安保衛(wèi)、房屋租賃、居室裝修、商業(yè)服務(wù)、搬家服務(wù)，以及其他經(jīng)營(yíng)服務(wù)等。

第二個(gè)角度是從經(jīng)營(yíng)范圍的廣度劃分，房地產(chǎn)公司可以劃分為房地產(chǎn)綜合公司、房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目公司。

房地產(chǎn)綜合公司是指綜合從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的公司。

房地產(chǎn)專(zhuān)營(yíng)公司是指長(zhǎng)期專(zhuān)門(mén)從事如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租售、中介服務(wù)，以及物業(yè)管理等某一方面經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的公司。

房地產(chǎn)項(xiàng)目公司是指針對(duì)某一特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而設(shè)立的公司。許多合資經(jīng)營(yíng)和合作經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司即屬于這種類(lèi)型。項(xiàng)目公司是在項(xiàng)目可行并確立的基礎(chǔ)上設(shè)立的，其生命期從項(xiàng)目開(kāi)始，當(dāng)項(xiàng)目結(jié)束時(shí)公司終了，這種組織形式便于進(jìn)行經(jīng)營(yíng)核算，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常用的一種形式。