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對于信用風(fēng)險的形成機(jī)制，學(xué)術(shù)界對有兩個方向的解釋。

伯南克等人提出的金融加速器理論對信用風(fēng)險形成機(jī)制有很好的闡述。伯南克認(rèn)為，當(dāng)資產(chǎn)市值下降時，企業(yè)價值也下降，由于信息不對稱，企業(yè)融資的代理成本上升，銀行會對這些企業(yè)謹(jǐn)慎發(fā)放貸款，造成企業(yè)現(xiàn)金流短缺，企業(yè)破產(chǎn)頻發(fā)，信用風(fēng)險上升。

美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家海曼·明斯基(Hyman Minsky)、查爾斯·金德爾伯格(Charles Kindleberger)等人提出的金融體系不穩(wěn)定性理論對金融風(fēng)險形成機(jī)制進(jìn)行了很好的解釋。斯蒂格利茨運用信息經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論對該機(jī)制的形成進(jìn)行了進(jìn)一步闡述。該理論認(rèn)為，由于企業(yè)與銀行間存在信息不對稱，企業(yè)擁有的信息多于銀行，這使得企業(yè)易發(fā)生逆向選擇和道德風(fēng)險。逆向選擇使得銀行貸款對象的風(fēng)險整體比較高，而道德風(fēng)險使得企業(yè)在獲得貸款后，一旦發(fā)生了投資失誤，有強(qiáng)烈的違約激勵，從而使銀行處于風(fēng)險之中。

這兩種金融風(fēng)險形成機(jī)制的解釋不矛盾，兩種機(jī)制同時存在。即它們存在于銀行給企業(yè)貸款的之前和之后。逆向選擇導(dǎo)致的整體風(fēng)險在貸款前和貸款時就已經(jīng)存在，而道德風(fēng)險和第一種解釋的風(fēng)險存在于貸款發(fā)放之后。

因此，融合以上兩種觀點，可以把房地產(chǎn)信用風(fēng)險形成機(jī)制表述為兩種情況。

1、房地產(chǎn)市場具有周期性波動的特點，房地產(chǎn)泡沫的形成和破滅極易發(fā)生。當(dāng)房地產(chǎn)市場由復(fù)蘇走向持續(xù)繁榮時，市場各主體，包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、銀行、投資者對未來持樂觀態(tài)度，從而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和投資者有通過信貸資金擴(kuò)大投資的激勵，銀行也有供給資金的激勵。這樣房地產(chǎn)市場持續(xù)繁榮，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生。房地產(chǎn)處于下降周期時，房地產(chǎn)泡沫破滅。

2、信息不對稱問題的存在使得房地產(chǎn)貸款暴露在風(fēng)險之中。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與銀行之間的信息不對稱，銀行以平均利率發(fā)放貸款，這使得逆向選擇效應(yīng)的存在，高信用評級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款需求者退出信貸市場，從而整個房地產(chǎn)開發(fā)貸款處于高風(fēng)險之中。其次，以高負(fù)債率進(jìn)行經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險，資金鏈緊縮，債務(wù)危機(jī)隱現(xiàn)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要向銀行貸款以解決現(xiàn)金流匱乏問題，但由于泡沫的破滅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值下降，銀行相對于房地產(chǎn)企業(yè)而言處于信息不對稱狀態(tài)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的代理成本上升，銀行不會給房地產(chǎn)企業(yè)貸款，致使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈緊縮。這樣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有很強(qiáng)烈的道德風(fēng)險的激勵，即違約，從而把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給銀行，造成了銀行的巨額不良債權(quán)。

以上的解釋分析了房地產(chǎn)信用風(fēng)險發(fā)生的微觀機(jī)制，包容了各理論的合理成分?，F(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中的房地產(chǎn)信用風(fēng)險的原因都能夠從上面找到解釋。

房地產(chǎn)信用風(fēng)險形成機(jī)制可以用不完全信息博弈的方法來分析。如圖1所示，由于銀行與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間是信息不對稱的，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營狀況不了解，當(dāng)房地產(chǎn)泡沫破滅后，房地產(chǎn)價格下降導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)市值低于貸款值，在分散決策體制下，經(jīng)濟(jì)主體會從自身利益最大化的角度出發(fā)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)決策。因此，金融機(jī)構(gòu)會從本身損失最小化的角度出發(fā)，選擇信貸緊縮。此時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會因為資金鏈的斷裂而產(chǎn)生強(qiáng)烈的違約激勵，從而選擇違約更符合自己的利益。因此，不完全信息下的動態(tài)博弈均衡是(信貸緊縮，違約。這就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與金融機(jī)構(gòu)之間的“囚徒困境”。