空置房

空置房相關(guān)分析

空置房實際存量比較大

有關(guān)專家認為，空置房業(yè)已成為二手房市場的一個交易熱點，貼近于市場的準(zhǔn)確定義有利于機構(gòu)統(tǒng)計，政府調(diào)控也可以使中介機構(gòu)、買家同處于一個對稱的基礎(chǔ)信息平臺上。因為空置房的形成原因較為復(fù)雜，不應(yīng)刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房，而應(yīng)該有一個更加概括的定義。

有專業(yè)人士認為，空置房應(yīng)該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導(dǎo)致的大量無需求樓盤；樓盤前期推廣力度不夠，銷售不力產(chǎn)生的大量尾房；購買人群對新房降價的期待使得樓盤銷售周期拉長，從而使老樓盤轉(zhuǎn)為新增空置房；開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進入二手房市場，都應(yīng)屬于空置房。

另有專業(yè)人士提出，已經(jīng)售出，但長期無人使用的房屋也應(yīng)納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認為，如果這樣去定義空置房，其全國市場的存量應(yīng)該比官方統(tǒng)計大許多。

鼓勵消化空置房將可多贏

業(yè)內(nèi)人士認為，空置面積的居高不下與商品房價格的持續(xù)攀升已成房產(chǎn)市場的焦點矛盾。消化空置房可以獲得多方共贏局面。

從政策角度看，國家計委、財政部、建設(shè)部、國土資源部、國家稅務(wù)總局、央行等六家單位針對房地產(chǎn)投資增幅過大、土地供應(yīng)過量等問題曾強調(diào)，要對商品房空置量較大、空置比例過高、增長過快的城市，加大空置商品房的處置力度，加快消化空置商品房。

從市場需求上看，空置房已經(jīng)越來越搶手。

從中介公司角度看，有實力的經(jīng)紀(jì)公司都希望能夠接下空置房的代理業(yè)務(wù)。已經(jīng)積累了成功代理銷售、出租、以租帶售以及由發(fā)展商加盟的空置物業(yè)再利用空置房的經(jīng)驗。

如果消化空置房的鼓勵性政策力度再大些，房地產(chǎn)開發(fā)商能夠與中介合作，房產(chǎn)行業(yè)一、二、三級市場的瓶頸將會由空置房的銷售而形成一個良性發(fā)展的局面。

空置房刺激銷售

一邊是滯銷，一邊是瀕臨斷裂的資金鏈現(xiàn)狀。活躍商品房交易市場已是當(dāng)務(wù)之急。任志強也公開唱衰樓市。他認為，如果后期再不出臺相應(yīng)政策來消化存量房，估計2008年四季度房價下降幅度將會比第三季度更大，帶來的另一個影響就是房地產(chǎn)投資將大幅減少。

根據(jù)REICO報告，2008年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅大幅回落為16.68%，增幅降為近5年來同期最低值，一半數(shù)量的省市區(qū)房企購置土地面積負增長。樓市最大的問題就是信心。如果政府能給出一個相對明確的信號，房價降到什么價位才算合理，才不會繼續(xù)往下降，相信絕大部分開發(fā)商也愿意配合降價。沒有這種政策和輿論信號，老百姓、開發(fā)商都在觀望。

任志強提議，面對全球性經(jīng)濟危機，政府應(yīng)有與1998年亞洲金融危機時刺激力度相當(dāng)甚至更大的政策出臺，才可能克服困難。但他非常遺憾的是，包括二套房按揭政策在內(nèi)的諸多政策都是障礙重重。對于未來的政策取向，聶梅生在一瓶社區(qū)舉行的“新人文地產(chǎn)價值高峰論壇”也提醒，大調(diào)整就意味著一場大的變革，不是房價下跌就能解決房地產(chǎn)的所有問題。并不是每一個開發(fā)商都有那么多的降價空間，最后就可能出現(xiàn)爛尾樓、多角債問題，政策制定者對此要有充分的認識。

空置房珠三角

2008年8月8日，深圳國土部門發(fā)布的官方報告最新統(tǒng)計顯示，1-7月，商品房空置面積165.68萬平方米，其中住宅空置面積67.07萬平方米，同比增加95.65%。在短短一個月時間，深圳空置商品房增加9500平方米。廣東省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會報告稱，廣東省2008年上半年有相當(dāng)一部分的住 宅滯銷和積壓，狀況若延續(xù)下去，下半年商品房空置量將大增。據(jù)統(tǒng)計，上半年末廣東商品房空置總量1586.42萬平方米，較2007年末增加7.2萬平方米，增長0.46%。其中住宅空置增加60.35萬平方米，增長8.03%，廣東商品住宅空置量出現(xiàn)近5年（上半年）來首次增長。這給廣東房地產(chǎn)市場傳遞了一個危險的信號。

值得注意的是，市場消化系數(shù)自2003年上半年出現(xiàn)不斷攀升以來首次下滑，低于2006年上半年水平。市場消化系數(shù)是通過計算一定時期內(nèi)商品房吸納量占市場供應(yīng)量的比值，反映市場消化能力。市場消化系數(shù)越大，說明市場越活躍、消化能力越強。與上年同期相比，2008年廣東上半年市場整體消化系數(shù)均為負增長，下降0.427，反映市場活躍程度不夠，消化能力較差。

此次空置房發(fā)出預(yù)警信號，最主要的原因是居民持幣觀望造成樓市供求關(guān)系的突然逆轉(zhuǎn)和極度失衡。開發(fā)量延續(xù)了前幾年的增長勢頭，而需求量卻突然大幅萎縮，兩者之間形成巨大的反差。同時，樓市一直存在的一些結(jié)構(gòu)性的問題也是引發(fā)的重要原因，比如房價與購買力的不匹配，價格與地段的不匹配，房型面積與實際需求的不匹配等。還有一個形成空置房的原因則是“房子太大讓人不敢買”。調(diào)查顯示，由于房價高，市場上需求量最大的是70-100平方米的戶型；可問題是，供應(yīng)量最大的卻不是這樣的戶型面積。

空置房荷蘭

法律允許人們?nèi)胱￠e置一年以上的空房，而空房業(yè)主也愿意在政府的協(xié)調(diào)下無償提供這些住房，如果他們希望自己房屋中突然出現(xiàn)的 “不速之客”搬走，就必須證明其住房的閑置時間還未超過12個月。瑞典為了遏制閑置房數(shù)量上升的趨勢，除了加強租賃服務(wù)外，政府甚至將無人居住的住房推倒。荷蘭和瑞典由此成為歐盟國家中房屋閑置率最低的兩個國家，均不超過2%。

空置房德國

在德國業(yè)主必須使空房得到重新利用，在房屋閑置率超過10%的市鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣€會推倒那些無法出租的住房。而法國、意大利和英國則針對閑置房業(yè)主出臺了一系列處罰措施。在法國的一些城市中，房屋閑置的第一年，業(yè)主必須繳納房款10%的罰金，第二年為12.5%，第三年為15%，以此類推。丹麥政府則早在50多年前就開始對那些閑置6周以上房屋的所有者進行罰款。

空置房美國

在亞特蘭大，租房者不僅不用付房租，還能因為租住在偏遠地區(qū)而得到補償。在該城市一些地區(qū)，甚至還有業(yè)主出錢讓人租住其房屋以逃避因房屋閑置而面臨的處罰。此外，美國的克利夫蘭和巴爾的摩等城市與德國和瑞典一樣，也將空置房推倒。

空置房官方

根據(jù)國家建設(shè)部、國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局發(fā)布的對商品房空置面積種類進行明確分類的通知，從2003年統(tǒng)計年報開始，將以商品房空置時間作為標(biāo)準(zhǔn)進行劃分?？罩脮r間在1年以內(nèi)的為待銷商品房；空置時間在1年以上3年以內(nèi)的為滯銷商品房；空置時間在3年以上的為積壓商品房。

由于市場各方對于空置房的定義大不相同，因此很難統(tǒng)計出全國究竟有多少可供購買的空置房，據(jù)介紹，盡管建設(shè)部對空置房作出了官方定義，但實際上市場上對空置房存在多種定義。

空置房市場

開發(fā)商銷售的尾房、被法院罰沒、羈押的部分房屋、開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房都在空置房的范疇之內(nèi)。

退稅“空置房”

(1)1998年6月30日以前建成，但直到1999年8月1日尚未售出的商品住房，其界定的標(biāo)準(zhǔn)以工程質(zhì)量驗收合格證的簽署日期為準(zhǔn)。

(2)1999年8月1日(含8月1日)以后至2002年年底以前，購買以上空置商品房并且交納了契稅的，方可享受全額退還契稅的優(yōu)惠。

另外，也有以“空置房”字面理解的所謂“空置房”，即開發(fā)商建成而沒有銷售出去的商品房。

空置房相關(guān)比較

空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞，嚴(yán)格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子，通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。這與一般人認為的沒有人住的“空房子”完全不同。所謂“空房子”其實指的是“空關(guān)房”，意即開發(fā)商把房子賣給業(yè)主后，業(yè)主既不自住也不出租，房子沒人住形成“空關(guān)”。對應(yīng)于權(quán)威部門經(jīng)常發(fā)布房地產(chǎn)市場“空置率”的數(shù)據(jù)，“空關(guān)率”的數(shù)據(jù)幾乎沒有機構(gòu)能夠發(fā)布，因為實在是難以統(tǒng)計，只能是對某一兩個樓盤或小區(qū)進行現(xiàn)場調(diào)查，得出相應(yīng)樓盤或小區(qū)的“空關(guān)率”。

“空置率”“空關(guān)率”之所以必須嚴(yán)格區(qū)分，是因為它們所描述的市場形態(tài)完全不同。前者反映的是市場熱還是冷，空置率越高，表明樓市越冷，市場銷售不佳，房價有下跌的壓力，反之空置率極低，房價則將繼續(xù)上升；而后者反映的是投資性購房的冷熱程度，“空關(guān)房”較多意味著業(yè)主購房不為自住需求，房屋的價值卻能體現(xiàn)出使用價值。

空置房發(fā)展現(xiàn)狀

商品房空置率或?qū)⒋蠓黾?。這種銷售量下滑速度，2008年全國商品房空置率有可能將升至1.5億—2億平方米左右。華遠集團董事長任志強在“2008年第三季度房地產(chǎn)市場形勢REICO報告會”上如此預(yù)測?？罩梅勘平?億平方米，任志強坦言，歷史上還沒有這么大的空置率。此前來自國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國商品房空置面積133億平方米，同比增長13.1%。通常情況下，第四季度的竣工量會加大。

如果按照前三季度全國商品房銷售量同比下降14.9%來計算的話，2008年僅前三季度就同比少賣大概1億平方米，空置率一定增加。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生教授則估算，按全國平均房價3000元/平方米計算，這么多空置房所占壓的資金將高達6000億元。這個數(shù)字足以讓本身繃得很緊的房企資金鏈雪上加霜。聶梅生坦言，除了6000億,自有資金率的增加也顯示房企資金鏈的困境，開發(fā)企業(yè)通過銀行融資的渠道在過去的三個季度中顯然運轉(zhuǎn)不靈。2008年三季度，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中國內(nèi)貸款1503.7億元，同比減少9.9%。定金及預(yù)收款2246.07億元，同比減少24%。個人按揭貸款839.5億元，同比減少36.4%。三者在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中的比重由2007年同期的60%降為52.6%房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金緊張程度繼續(xù)加深。

REICO工作室劉琳博士說全國商品房空置率從08年6月份開始調(diào)頭增加，銷售低迷直接導(dǎo)致空置率的攀升。中金公司發(fā)布的2009年宏觀經(jīng)濟展望研究報告中預(yù)測，北京、上海、深圳、廈門、南京、杭州、重慶、哈爾濱等全國15個城市現(xiàn)有的商品房庫存，需要約27個月才能消化。國家電網(wǎng)利用智能網(wǎng)絡(luò)，在全國660個城市查出一個數(shù)據(jù)，總共有6540萬套住宅電表讀數(shù)連續(xù)6個月為零。因此得出結(jié)論，買了房子但不居住只等升值的投資、投機性住房占了相當(dāng)比重，已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場瘋狂的主要原因之一。

中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁及其團隊通過對全國29個省、262個縣、1048個社區(qū)三階段分層隨機抽樣訪問調(diào)查了解，2013年城鎮(zhèn)地區(qū)自有住房空置率為22.4%，其中經(jīng)濟適用房空置率高達23.3%。其中，高空置率還致使4.2萬億銀行房貸沉淀于空置住房，

空置房政府干預(yù)

國家財政部和人民銀行出臺了稅收、信貸方面支持百姓購房的措施，并明確指出，支持地方地政府出臺鼓勵住房消費的稅費政策。然而，某些地方政府竟然采取購買空置房來進行所謂的救市。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國大中城市空置房面積正在大幅增加。

造成這種現(xiàn)象的主要原因：

一是過去在房地產(chǎn)暴利驅(qū)使下，許多企業(yè)一窩蜂地投入到房地產(chǎn)開發(fā)行列，使住房建筑面積出現(xiàn)嚴(yán)重集中過剩，市場供求暫時失衡。

二是住房價格與百姓收入差距太大，雖然有需求，但由于價格太高，許多購房者望房興嘆，放棄購買，造成需求大量減少，使得空置面積大量出現(xiàn)。按理說，這種大量空置問題是市場規(guī)律、市場機制使然，即價格與需求呈反比例相關(guān)，價格過高，需求必然減少。

解決的辦法依然要遵循市場規(guī)律 ，即價格下降，需求必然上升，交易量必然增大，空置房必然減少。住房交易量下降、空置面積大幅增加的癥結(jié)就找到了，即開發(fā)商死扛價格造成的。解決的辦法一目了然了，政府應(yīng)該督促和引導(dǎo)開發(fā)商降低價格來促銷，來增加交易量，減少空置房。

而政府卻要用財政資金來購買空置房的辦法增加交易量，減少空置房，這實際上是一種違背市場規(guī)律的托市行為。這種行為危害是巨大的。連政府干預(yù)市場都談不上，是在嚴(yán)重擾亂和破壞市場。本來商品銷售困難，出現(xiàn)擠壓，是一個價格問題，價格應(yīng)該理性下降到需求啟功為止。而政府通過大量購買，制造了一個需求和交易量，使得價格仍然維持不變，而這種價格是百姓不能承受的價格，仍然啟動不了市場的最終需求，反而造成一種假象。對市場的破壞可想而知。

政府購買空置房，使得開發(fā)商的住房價格維持在天花板上下不來，使得大多數(shù)百姓繼續(xù)買不起房外，而且政府購空置房的資金來源必然是老百姓的納稅錢或者土地出讓金。如果將這部分購買的空置房補貼給需要的低收入人群，肯定會低于政府購置時的價格，那么，這個差錢實際上等于政府將百姓的辛苦錢通過有形之手補貼給了開發(fā)商。這與政府自己給低收入者建造廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房是不一樣的。后者沒有開發(fā)商剝?nèi)サ囊粚颖├?。而如果政府不這樣做，市場規(guī)律將迫使開發(fā)商不得不降價，那么，就會出現(xiàn)政府通過購置空置房補貼給低收入者的那部分人能夠以政府給予的價格在市場買到同樣的房子，而且，其他更多的老百姓都能夠買到價格更低的商品房。

政府親自出面托市不是沒有，在發(fā)達國家包括中國政府都有這種現(xiàn)象。托市的目的是保護弱勢產(chǎn)業(yè)和弱勢群體，是讓弱勢群體不受殘酷市場競爭的傷害。例如從1998年以來國家實行的糧食最低保護價收購就是一種托市行為。目的在于，防止谷賤傷農(nóng)，保護農(nóng)民利益，保護種糧者的積極性。實踐證明效果是好的，支撐了中國糧食產(chǎn)量五年連續(xù)創(chuàng)新高。保護弱勢群體以及普通百姓有房子住的唯一辦法是讓房價回歸理性，降低到百姓可以承受的范圍以內(nèi)?；蛘咄ㄟ^大力建造廉租房、經(jīng)濟適用房和限價房等措施來解決中低收入者買房難的問題。而政府購買空置房是反其道而行之，保護的是房地產(chǎn)的暴利行業(yè)，保護和受益的是強勢的開發(fā)商。百姓的納稅錢，人民的辛苦血汗錢，政府決不能如此使用。

中國人口多、土地少的現(xiàn)實，中國城市化的巨大潛力，中國人口都力求涌向城市的思想傾向，都決定只要房價稍加合理一些，巨大的需求潛力就會迅速成為現(xiàn)實。政府不分青紅皂白地利用政策鼓勵購房，有支持不合理的高房價和樓市投機之嫌疑，甚至可能吹大樓市泡沫，釀成金融風(fēng)險，還反而可能會加大觀望情緒，與其初衷恰好相反，因此，是欠妥當(dāng)?shù)?。政府需要做的是，搞好住房保障工作，提高保障面積覆蓋率；商品房市場要放手由市場自行調(diào)節(jié)，要遵循市場規(guī)律。在住房市場上，要真正做到“市場的歸市場，政府的歸政府”。

空置房微博訪談

1提問:全國各地這么多空置房，而且到處還在大躍進的建房，難道將來的經(jīng)濟發(fā)展都是靠這些房子來拉動嗎？

搜狐微博@曹建海：房地產(chǎn)拉動的粗放的、低質(zhì)量的GDP增長，將給未來中國經(jīng)濟帶來很多隱患。如果考慮到這些隱患，我們是得不償失的。

2提問:當(dāng)房價大幅回落的過程中,如果土地賣不出去,政府是不是會大規(guī)模的推出房產(chǎn)稅,名曰"和國際接軌"

搜狐微博@曹建海： 地方政府最怕推行房產(chǎn)稅，因為這可能導(dǎo)致市場崩盤。未來全國大規(guī)模推行房產(chǎn)稅，需要對現(xiàn)行大部分進入商品價格的稅收進行調(diào)減，這需要一個長期過程。

3提問: 政府提出要建立誠信體系，可能第一步要做的是公開官員財產(chǎn)，官無信何建民之信。你覺得政府能做到嗎？如果能建立誠信體系對房價影響又如何？雖然法不責(zé)眾，但是能逼出部分官員持有的多套房子投放市場嗎？有利房價下降嗎？

搜狐微博@曹建海：政府、官員還是以欺騙為主，需要更多的民主監(jiān)督，主要是輿論監(jiān)督，逼迫他們作出改變。

4提問:住宅出現(xiàn)了拐點。請問商業(yè)地產(chǎn)是否也會下降？

搜狐微博@曹建海：同等位置寫字樓價格一般是住宅的1。5倍。住宅價格在回落，商業(yè)地產(chǎn)價格上漲空間不大。

雙方約定收費

以往政府指導(dǎo)價“一統(tǒng)天下”的管理方式，鼓勵物業(yè)相關(guān)各方約定收費。根據(jù)規(guī)定，已經(jīng)成立業(yè)主委員會的普通住宅，其公共服務(wù)收費由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在當(dāng)?shù)貎r格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)約定。與此同時，業(yè)主委員會以招標(biāo)方式確定的物業(yè)服務(wù)收費，在報當(dāng)?shù)貎r格主管部門備案后，也可以作為前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)按服務(wù)收費

物業(yè)管理公共服務(wù)費的計費方式也已經(jīng)“變臉”。物管企業(yè)服務(wù)的內(nèi)容、質(zhì)量已經(jīng)與收費標(biāo)準(zhǔn)緊密掛鉤，要想多向業(yè)主收錢，唯一的途徑，就是提升服務(wù)質(zhì)量。各個省轄市的價格主管部門會將同物業(yè)管理行政主管部門。根據(jù)物業(yè)的硬件設(shè)施、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量等，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)分項目收費基準(zhǔn)價及浮動幅度。對于暫無條件制定分項收費基準(zhǔn)價的，《辦法》規(guī)定，可以制定等級收費基準(zhǔn)價，逐步向分項目收費基準(zhǔn)價過渡。

按空置率收費

提高了空置物業(yè)交費的比例。規(guī)定業(yè)主辦理人住手續(xù)后，即使沒有人住或未使用的物業(yè)，物業(yè)

服務(wù)費用由業(yè)主按不低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納，具體比例由當(dāng)?shù)貎r格、物業(yè)管理行政主管部門制定。物價部門解釋，物業(yè)管理帶有公共性質(zhì)，即使業(yè)主尚未人住，小區(qū)內(nèi)的綠化、保安、秩序管理等服務(wù)也不可能取消或者打折，如果業(yè)主處于裝潢施工階段，產(chǎn)生的生活垃圾甚至?xí)绕匠＿€多，這種情況下因為不入住而免交物業(yè)費顯得不合理。另一方面，讓沒人住的業(yè)主同享受服務(wù)的業(yè)主一樣交納電梯費、照明費、車輛秩序管理費等，也有不合理之處。所以經(jīng)研討考慮之后，物價部門提出空置物業(yè)按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%折中交費。在保證公共服務(wù)正常前提下，顧及業(yè)主利益。

降低業(yè)主停車費

對不同類型的小區(qū)停車服務(wù)收費作出規(guī)定，其中已擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主停車，所付費用將大幅降低。擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的，停車服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)只倦按補償物業(yè)企業(yè)管理費用原則制定，也就是說只收取少量的管理費。而對那些不擁有車位所有權(quán)或使用權(quán)的業(yè)主，他們占用小區(qū)公共設(shè)施、場地，將按低于社會停車收費標(biāo)準(zhǔn)、補償物業(yè)企業(yè)管理費用并考慮占用公共設(shè)施應(yīng)予補償?shù)脑瓌t制定。

侵害業(yè)主利益

不少市民反映，由于開發(fā)商分期開發(fā)，分批交付住房，導(dǎo)致小區(qū)塵土飛揚、建筑垃圾阻礙小區(qū)交通等。對這些可能侵害業(yè)主利益的行為，采取了最直接，也可謂是最為有效的措施，就是扣錢。實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)小區(qū)，因開發(fā)建設(shè)單位原因分期開發(fā)、分批交付使用，給先期入住業(yè)主造成噪音、粉塵等環(huán)境污染的，物業(yè)管理公共服務(wù)費應(yīng)低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)，差額部分由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

服務(wù)“轉(zhuǎn)包”收費不得提高

進一步明確物業(yè)管理相關(guān)各方的權(quán)益與義務(wù)。例如，規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用

人收取一年以上押金、保證金等費用；每半年(或一年)向業(yè)主、使用人公布物業(yè)小區(qū)經(jīng)營性設(shè)施營業(yè)收益和公共維修基金的支出情況；業(yè)主的房客不交物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主負連帶交納責(zé)任等等。

對于常見的物業(yè)公司花錢把小區(qū)的保潔、保安、維修、綠化等職能承包了出去的現(xiàn)象，業(yè)主們往往擔(dān)心會服務(wù)檔次降低了，還多交錢。明確規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)服務(wù)合同中的部分專業(yè)服務(wù)事項轉(zhuǎn)包給其他企業(yè)的，不得降低服務(wù)質(zhì)量、減少服務(wù)內(nèi)容，提高收費標(biāo)準(zhǔn)。

空置率與空屋率

REICO報告工作室劉琳博士表示：“人們常說的空置率實際上是兩個概念的混淆。大家常說的已售但沒有人住也沒有出租的叫做‘空屋率’，這與國外的空置率的概念一樣，既包括新建未出售住宅，也包括既售但無人居住的住宅?！?

空房率。即以一個國家或城市的實有住房總數(shù)為分母，以空房總數(shù)（一般指實際空置一年以上的住房，包括存量和新建住房）為分子，計算出空房率。

劉琳表示：“空置率是一個相對的、動態(tài)的數(shù)量。如果當(dāng)年的在施工面積增長，那么空置面積也會隨之上漲。在當(dāng)前需求比供應(yīng)增長快的情況下，空置水平總體應(yīng)當(dāng)呈下降趨勢。”

首先，應(yīng)有效控制空置房的增量。

控制空置房增量面積，是解決空置房增長過快問題的根本。控制空置房的增量面積，除了靠開發(fā)商對商品房的精準(zhǔn)營銷策略外，更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應(yīng)該有效合理地實現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃，避免同區(qū)域在短時間內(nèi)大幅度增加商品房供給量，出現(xiàn)供過于求，變成將來的空置房。

其次，快速消化現(xiàn)有空置房的存量。

除了控制空置房的增量面積，快速消化現(xiàn)有空置房，將其基數(shù)減少到最小化，也是有效地解決空置房增長過快的一個重要環(huán)節(jié)。

消化現(xiàn)有空置房，應(yīng)建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng)，加大空置房的信息披露，促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。很多經(jīng)紀(jì)公司雖然都很注重構(gòu)成空置房主體尾房的營銷，也建立了相關(guān)的信息平臺，但業(yè)內(nèi)始終缺乏權(quán)威的官方關(guān)于空置房的專業(yè)網(wǎng)站，不能使空置房信息在最大程度上得到共享，這種信息不對稱也是空置房難于消化的一個重要原因。

實現(xiàn)銷售模式及空置房管理辦法的多樣化，促進空置房實現(xiàn)最大程度上的利用率。比如采取“以租代售”、“租售兩全”、“通路銷售”等新的銷售模式，讓空置房在空置期依然產(chǎn)生價值。

允許將空置商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房、廉租房。如果配合住房供應(yīng)體系改革，將部分空置房直接通過這一途徑加大經(jīng)濟適用住房的比重，比新建經(jīng)濟適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房價格有所下降，使百姓獲益。

改造空置房。正是由于大量空置房是一些設(shè)計相對落后的產(chǎn)品，對比今天整個市場，其競爭力日漸削弱，與人們現(xiàn)行的消費心理與消費水平形成了一對矛盾。要解決這個矛盾，再投入資金改造、完善配套功能、優(yōu)化戶型及裝修等不失為一個有效的方法，可以讓大量的空置房進入有效市場。比如一些大戶型空置房，買家可以將單元重新間隔，分作四五間十幾平方米的單間，重新裝修一些簡潔現(xiàn)代的廚廁，再配上家具家電，就可以成為一組可以出租的公寓了?？罩梅恳宰獯?。以租代售，是大量空置房特別是裙樓物業(yè)的解決方法。發(fā)展商在不肯降價的情況下，索性自己做起長線生意，大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法，但對比“放血出手”，還是更讓他們安樂一些。

國家信用與“以租代售”?？梢詫?dǎo)入國家信用，結(jié)合債券融資手段，以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、“空置房患者”、房地產(chǎn)中介、投資者。首先，國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券，通過所融資金，買斷“空置房患者”的空置房產(chǎn)權(quán)。為使該類債券具有較高的流動性(變現(xiàn)能力)，可考慮采用掛靠現(xiàn)存的債券發(fā)放市場，將其作為一種特種債券發(fā)行，投資者在二級市場上可自由交易，并適當(dāng)減免無抵押債券投資者的稅負。然后，國家信用公司將其得到的空置房，委托一家或幾家信譽優(yōu)良、規(guī)模大的房地產(chǎn)中介，或者自行組建中介機構(gòu)進行空置房出租經(jīng)營，所得租金用于無抵押債券債息的發(fā)放和中介商的傭金，以及諸如債券發(fā)行費用等相關(guān)項目。

通過一些優(yōu)惠政策刺激消化空置房。2001年國家稅務(wù)總局曾經(jīng)下達過《關(guān)于對消化空置商品房有關(guān)稅費政策的通知》，其中就對1998年6月30日前建成在2002年12月31日前購買的空置商品房免征契稅，這就減少了房產(chǎn)消費者的購房成本。對于逐年增長的空置商品房來說，如果繼續(xù)實行類似的優(yōu)惠政策，將有助于對空置商品房的消化。2100433B