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中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所前所長 牛鳳瑞

隨著每年返鄉(xiāng)置業(yè)需求的增長，一些中小城市以及行政級(jí)別更低的縣城，成為房地產(chǎn)市場需求的一股新生力量。同時(shí)，在此現(xiàn)象背后，是人口遷徙規(guī)律與城市化進(jìn)程中的一個(gè)特殊階段。在中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究所前所長牛鳳瑞看來，返鄉(xiāng)置業(yè)亦是城市化的另一種形式，是由大城市向小中城市的遷移過程。

Q：如何看待返鄉(xiāng)置業(yè)需求的形成?返鄉(xiāng)置業(yè)對于目前處于房地產(chǎn)困局中的三四線房地產(chǎn)市場能帶來多大促進(jìn)作用?

牛鳳瑞：返鄉(xiāng)置業(yè)形成的一個(gè)重要原因是由于相關(guān)戶籍政策的相對滯后。很多小城市農(nóng)民工進(jìn)城多年后，沒有戶籍和市民待遇，沒有安全感，對于他們來說只有回鄉(xiāng)去買房置業(yè)，才有安全感。

在大城市賺錢的人很多不愿在原籍農(nóng)村建房，但愿意在縣城買房，便于老人和孩子進(jìn)城居住，享受城市生活。在大城市買房力不從心就回小城市購買，這種現(xiàn)象在全國比較普遍。

包括很多人年齡大了以后回到原籍的中小城市，這些都是一種變向的城市化，實(shí)現(xiàn)了由大城市向中小城市的遷移?，F(xiàn)在中小城市就業(yè)和發(fā)展空間遠(yuǎn)不如大城市，但是可以在中小城市買房。中小城市的房價(jià)比大城市要低，更重要的是有能力支付。

中國畢竟城市化率才50%多一些，這里面也包含一部分農(nóng)民工，大部分人在自己所在的城市沒有住房。那么其中的一部分到原籍的中小城市去買房，不是最優(yōu)，但至少是次優(yōu)的選擇。只要有能力會(huì)考慮父母在中小城市買房，即孝敬了老人，同時(shí)也增加了自己的不動(dòng)產(chǎn)。

Q：返鄉(xiāng)置業(yè)的需求會(huì)逐年增長嗎?

牛鳳瑞：現(xiàn)在一線城市的進(jìn)入門檻越來越高，在四個(gè)一線城市打工的外來人口有幾千萬人。現(xiàn)在一線城市買房有些困難，手中的存款放銀行還不如購買不動(dòng)產(chǎn)。

農(nóng)村人口向城市聚集首先是向大城市、特大城市聚集是基本規(guī)律，現(xiàn)在仍然處在這個(gè)階段。除非一些特大城市邊際效應(yīng)為零了，人滿為患了，再生活下去就不劃算的情況下，人口才會(huì)向中小城市擴(kuò)散，但現(xiàn)在還沒有達(dá)到這種程度。

Q：“二孩政策”放開、公積金異地貸款放開等政策是否會(huì)促進(jìn)返鄉(xiāng)置業(yè)需求?

牛鳳瑞：會(huì)有一定的促進(jìn)，但是不會(huì)那么明顯。“單獨(dú)二孩”放開時(shí)并沒有如預(yù)期那樣形成人口高峰。“全面放開二孩”也是這樣，很難說形成生育高潮。

預(yù)計(jì)“全面放開二孩”后，人口增長應(yīng)該是漸進(jìn)的釋放，住房對于一部分家庭來說是必需品，對一部分家庭來說是改善品，而改善需求不會(huì)立即形成購買高潮。但從長遠(yuǎn)看，住房的長遠(yuǎn)預(yù)期會(huì)發(fā)會(huì)變化。

Q：返鄉(xiāng)置業(yè)需求對哪些城市潛力是較大的?

牛鳳瑞：首先是縣城，因?yàn)榭h城的門檻更低，房價(jià)低、離家最近，進(jìn)入縣城沒有語言的障礙，沒有文化的障礙，可能還有很多社會(huì)關(guān)系。比如說親戚朋友就在縣城工作，同鄉(xiāng)老鄉(xiāng)都在縣城，能夠很快融入進(jìn)去。因此，更多農(nóng)民工愿意在縣城所在地購買房產(chǎn)。

而且從中國的城市化進(jìn)程來看，中國的縣城，大的一二百萬人口，小的幾十萬人口，很容易形成一個(gè)中小城市，既有規(guī)模效應(yīng)，生活又比較安逸，又是社會(huì)關(guān)系比較簡單的圈子，對于農(nóng)村人口來說比較有吸引力，公共設(shè)施及服務(wù)配套也逐漸在完善。其次是地級(jí)市，一般中國的城市行政級(jí)別越高，配置資源的能力越強(qiáng)，所以吸引高端人口的能力越強(qiáng)。

Q：東三省、安徽、湖南、湖北這些省原本是人口輸出大省，目前也出現(xiàn)了外出人口的回流。開發(fā)商是否應(yīng)該更加關(guān)注當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場需求?

牛鳳瑞：開發(fā)商要賺錢，資金回報(bào)率越快越好。這些地方可能最近一兩年內(nèi)是去庫存的問題。把庫存消化掉比較急迫。另外中國的區(qū)域發(fā)展，是一個(gè)梯度式的，差異性比較大，像北京、上海等一線城市房價(jià)還在上漲，說明供需關(guān)系還是比較緊張，這樣就有兩種思路，一種是增加供給來調(diào)節(jié)，或者通過房價(jià)的提高，通過市場化來調(diào)節(jié)人口布局。