聊城市物業(yè)管理辦法

文件內(nèi)容

第一章 總則

第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護(hù)業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，提高城市管理水平，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》（國務(wù)院令第504號）和《山東省物業(yè)管理條例》等法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過自治管理，選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對物業(yè)進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的活動。

第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)的使用、維護(hù)、服務(wù)及監(jiān)督管理等活動。

第四條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)建設(shè)與物業(yè)管理相分離、政府指導(dǎo)與業(yè)主自治相結(jié)合的原則，逐步實現(xiàn)市場化、專業(yè)化、社會化管理。

第五條 市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會是本市物業(yè)管理活動的行政主管部門，負(fù)責(zé)本市行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

縣（市、區(qū)）人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門或房地產(chǎn)管理部門（以下統(tǒng)稱物業(yè)主管部門），負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

行政執(zhí)法、財政、民政、物價、公安、城鄉(xiāng)規(guī)劃、市政公用、環(huán)境保護(hù)、工商行政管理等有關(guān)部門按照各自職責(zé)，做好與物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第六條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)管理工作的組織領(lǐng)導(dǎo)和協(xié)調(diào)，建立并完善物業(yè)管理部門聯(lián)席會議制度。

街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責(zé)，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。

社區(qū)居民委員會負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會、業(yè)主委員會依法開展業(yè)主自治管理，協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府開展物業(yè)管理有關(guān)的工作。

第七條 各級人民政府應(yīng)當(dāng)積極制定扶持政策，采取措施，引導(dǎo)推動舊住宅區(qū)、商業(yè)區(qū)、工礦區(qū)以及機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等實行社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。

第二章 前期物業(yè)管理

第八條 物業(yè)管理區(qū)域的劃分，應(yīng)當(dāng)以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為基礎(chǔ)，考慮共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素，按照以下原則來進(jìn)行：

（一）同一個建筑區(qū)劃內(nèi)的地上、地下建筑物和設(shè)施設(shè)備、相關(guān)場地，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；但其主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（二）物業(yè)項目內(nèi)有規(guī)劃市政道路或自然河流穿越的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（三）分期開發(fā)建設(shè)或者兩個以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的物業(yè)，其配套設(shè)施設(shè)備是共用的，應(yīng)當(dāng)劃定為一個物業(yè)管理區(qū)域；配套設(shè)施設(shè)備能夠分割并獨立使用的，可以劃定為不同的物業(yè)管理區(qū)域；

（四）不同物業(yè)管理區(qū)域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意后，可以合并為一個物業(yè)管理區(qū)域。

第九條 建設(shè)單位申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)持房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營權(quán)證明、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地使用證明、建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計方案和地名核準(zhǔn)文件等資料向物業(yè)所在地縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請。

物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)自受理之日起20日內(nèi)，在征求物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府的意見后進(jìn)行劃分登記備案并書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將劃定的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中向物業(yè)買受人明示。

第十條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府會同縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，應(yīng)于5個工作日內(nèi)予以確認(rèn)并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行公告。

第十一條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于建設(shè)工程項目總建筑面積千分之三，且不少于一百平方米的要求配置物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房要求具備水、電、采光、通風(fēng)等正常使用功能，且滿足客戶接待、檔案保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主委員會辦公等服務(wù)功能。

第十二條 建設(shè)單位在報批規(guī)劃時，應(yīng)在規(guī)劃報建圖中明確標(biāo)明物業(yè)服務(wù)用房的位置和面積，并將物業(yè)服務(wù)用房納入建設(shè)配套項目計劃，與建設(shè)項目同步設(shè)計、同步施工、同步交付使用。

規(guī)劃行政主管部門應(yīng)在《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》中注明物業(yè)服務(wù)用房的性質(zhì)和面積。

房地產(chǎn)行政主管部門在核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》時，不得將經(jīng)過規(guī)劃確定、前期物業(yè)管理備案的物業(yè)服務(wù)用房納入可銷售商品房屋許可范圍。

建設(shè)單位在申請辦理房屋所有權(quán)初始登記時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)用房一并申請登記。房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在房屋登記簿上應(yīng)對物業(yè)服務(wù)用房予以記載，登記產(chǎn)權(quán)人為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主。

第十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會用房以及按規(guī)劃要求配套建設(shè)的中小學(xué)校、會所、幼兒園、車庫、車位等，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照國家、省有關(guān)規(guī)定進(jìn)行配套建設(shè)，由所有權(quán)人申請辦理房產(chǎn)登記手續(xù)，且不得擅自改變其規(guī)劃用途。

第十四條 住宅小區(qū)內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由專業(yè)經(jīng)營單位負(fù)責(zé)設(shè)計、建設(shè)、維護(hù)和管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)協(xié)調(diào)配合專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的施工，并承擔(dān)相關(guān)管溝、設(shè)備用房等土建工程的配套建設(shè)。

專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備包括變電、二次供水、換熱、燃?xì)庹{(diào)壓等設(shè)施設(shè)備及相關(guān)管線和計量裝置。

第十五條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過公開招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，實施前期物業(yè)管理。投標(biāo)人少于三個或者物業(yè)項目建筑面積低于三萬平方米的，經(jīng)縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門批準(zhǔn)，建設(shè)單位可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第十六條 建設(shè)單位在物業(yè)銷售前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在物業(yè)項目的銷售場所進(jìn)行公示。

臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等依法作出約定；有關(guān)約定不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

第十七條 建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前，應(yīng)當(dāng)將前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時管理規(guī)約、住宅小區(qū)配套建筑和設(shè)施設(shè)備的清單及其產(chǎn)權(quán)歸屬聲明文件等資料報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案，并在商品房預(yù)售時將上述資料作為商品房買賣合同的附件。

第十八條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家、省有關(guān)規(guī)定和商品房買賣合同的約定，移交權(quán)屬明確、資料完整、質(zhì)量合格、功能完備、配套齊全的物業(yè)。

第十九條 建設(shè)單位在物業(yè)交付使用15日前，應(yīng)當(dāng)與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗工作。實施承接查驗的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備以下條件：

（一）取得規(guī)劃、消防、環(huán)保等主管部門出具的核實認(rèn)可或者準(zhǔn)許使用文件，建設(shè)工程竣工驗收合格，并經(jīng)過建設(shè)行政主管部門備案；

（二）供水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)仁姓迷O(shè)施設(shè)備，經(jīng)綜合驗收后移交給相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位；

（三）教育、郵政、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、環(huán)衛(wèi)、社區(qū)服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施已按規(guī)劃設(shè)計要求完成；

（四）道路、綠地和物業(yè)服務(wù)用房等公共配套設(shè)施按規(guī)劃設(shè)計要求建成，并滿足使用功能要求；

（五）電梯、二次供水、高壓供電、消防設(shè)施、壓力容器、電子監(jiān)控系統(tǒng)等共用設(shè)施設(shè)備取得使用合格證書；

（六）竣工總平面圖、單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施物業(yè)使用、維護(hù)和管理的相關(guān)技術(shù)資料完整齊備；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

第二十條 物業(yè)承接查驗應(yīng)按照下列程序進(jìn)行：

（一）確定物業(yè)承接查驗方案；

（二）移交有關(guān)圖紙資料；

（三）查驗共用部位、共用設(shè)施設(shè)備；

（四）解決查驗發(fā)現(xiàn)的問題；

（五）確認(rèn)現(xiàn)場查驗結(jié)果；

（六）簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（七）辦理物業(yè)交接手續(xù)。

第二十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理承接查驗20日前，向前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設(shè)施設(shè)備清單及其安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

（三）供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葴?zhǔn)許使用文件；

（四）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

（五）業(yè)主名冊；

（六）承接查驗所必需的其他文件。

未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)列出未移交資料的詳細(xì)清單并書面承諾補(bǔ)交的具體時限。

第二十二條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法移交給專業(yè)經(jīng)營單位的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備。上述專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備不作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)現(xiàn)場查驗和驗收的內(nèi)容。

第二十三條 分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)項目，可以根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，對符合交付使用條件的物業(yè)分期進(jìn)行承接查驗。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)完成最后一期物業(yè)承接查驗后，辦理物業(yè)項目整體交接手續(xù)。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)交接驗收后30日內(nèi)，持下列文件向縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接驗收備案手續(xù)：

（一）物業(yè)承接查驗協(xié)議；

（二）建設(shè)單位移交資料清單；

（三）查驗與交接記錄；

（四）其他與承接查驗有關(guān)的文件。

第二十五條 建設(shè)單位交付住宅物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供住宅質(zhì)量保證書、住宅使用說明書等資料。

前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)手冊，并可以接受建設(shè)單位的委托，協(xié)助建設(shè)單位辦理住宅物業(yè)交付的有關(guān)具體事宜。

第三章 業(yè)主、業(yè)主大會與業(yè)主委員會

第二十六條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

（一）制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（二）選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

（三）確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方式；

（四）選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)；

（五）籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；

（六）申請改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；

（七）申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

（八）決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第（五）、（六）項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第（七）項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意。

第二十七條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主共同決定。

第二十八條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他應(yīng)急處理事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定。

第二十九條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主已交付入住面積達(dá)到建筑物總面積百分之五十以上或者入住戶數(shù)所占比例達(dá)到百分之五十以上的，建設(shè)單位可以推薦業(yè)主代表作為臨時召集人；臨時召集人應(yīng)當(dāng)召集占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主向街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

占總?cè)藬?shù)百分之五以上或者交付面積占建筑物總面積百分之五以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第三十條 街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起30內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組?；I備組由七人以上單數(shù)組成，由業(yè)主和建設(shè)單位、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)、街道辦事處或鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府、社區(qū)居民委員會等派員組成，其中業(yè)主所占比例不得低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半。

籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起10日內(nèi)，將其成員名單和工作職責(zé)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行書面公告。

第三十一條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)，向籌備組提供以下資料：

（一）物業(yè)管理區(qū)域劃分備案證明；

（二）房屋及建筑物面積清冊；

（三）業(yè)主名冊；

（四）規(guī)劃總平面圖；

（五）交付使用共用設(shè)施設(shè)備的證明；

（六）物業(yè)服務(wù)用房備案證明。

首次業(yè)主大會會議籌備組工作所需經(jīng)費，由建設(shè)單位承擔(dān)。

第三十二條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下資料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府備案：

（一）籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

（二）業(yè)主大會決議；

（三）管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

（四）業(yè)主委員會委員名單；

（五）法律法規(guī)要求的其他資料。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后5個工作日內(nèi)將備案資料抄送縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第（二）、（三）、（四）項內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第三十三條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

（一）任職期限屆滿的；

（二）不再具備業(yè)主身份的；

（三）限制民事行為能力或者喪失民事行為能力的；

（四）被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

（五）以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

（六）業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自資格終止之日起3日內(nèi)，將其保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

第三十四條 物業(yè)管理活動中業(yè)主權(quán)利、義務(wù)及業(yè)主大會、業(yè)主委員會的其他職責(zé)，按照《中華人民共和國物權(quán)法》、《物業(yè)管理條例》和《山東省物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第四章 物業(yè)管理服務(wù)

第三十五條 市物業(yè)行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案信息系統(tǒng)，對全市物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行統(tǒng)一的資質(zhì)信用動態(tài)考核管理。

第三十六條 業(yè)主委員會經(jīng)過業(yè)主大會授權(quán)，可以通過招投標(biāo)或者協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

屬于前期物業(yè)管理階段的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在新的物業(yè)服務(wù)合同生效前，與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)和新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)就交接時間、交接內(nèi)容、業(yè)主欠費清繳等事項進(jìn)行協(xié)商約定。

業(yè)主委員會與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費或者其他相關(guān)費用等理由拒絕辦理交接或拒不撤出。

第三十七條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理和使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

第三十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起10日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門和物價主管部門備案?？h（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在備案完成后3個工作日內(nèi)，將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府。

第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)，還應(yīng)當(dāng)遵守以下規(guī)定：

（一）嚴(yán)格執(zhí)行國家和省規(guī)定的物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范；

（二）及時向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項；

（三）確保消防等公共安全設(shè)施完好有效；

（四）建立各種突發(fā)事件的應(yīng)急處理機(jī)制和工作預(yù)案；

（五）按照有關(guān)規(guī)定，將物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示；

（六）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示服務(wù)監(jiān)督電話，定期聽取業(yè)主關(guān)于改進(jìn)和完善服務(wù)的意見和建議；

（七）配合社區(qū)居民委員會做好社區(qū)建設(shè)和管理的相關(guān)工作。

縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)執(zhí)行物業(yè)服務(wù)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)規(guī)范和相關(guān)規(guī)定的情況進(jìn)行監(jiān)督檢查，并記入該企業(yè)信用檔案。

第四十條 物業(yè)服務(wù)合同期滿前3個月，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)召集業(yè)主大會會議決定是否續(xù)約，并將結(jié)果及時告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。雙方同意續(xù)約的，業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

解除或終止物業(yè)服務(wù)合同的，雙方應(yīng)依據(jù)合同履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)提前60日通知。合同解除或終止后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會按照法律規(guī)定和合同約定辦理退出手續(xù)，并履行交接義務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行通知義務(wù)以及辦理退出交接手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務(wù)。

業(yè)主大會或者物業(yè)管理企業(yè)決定提前解除物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)告知對方，并提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告全體業(yè)主。

第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前3個月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面告知業(yè)主。

第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同終止后60日內(nèi)，與業(yè)主委員會完成移交工作，也可以在業(yè)主委員會的監(jiān)督下，直接向新物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行以下交接義務(wù)，并按約定撤出物業(yè)管理區(qū)域：

（一）移交物業(yè)共用部分；

（二）移交本辦法第二十一條規(guī)定的相關(guān)資料；

（三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

（四）結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

（五）依法或依物業(yè)服務(wù)合同約定交接的其他事項。

未成立業(yè)主委員會的，可以向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府申請辦理交接代管，待新物業(yè)服務(wù)企業(yè)確定后，由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府將其代為保管的該物業(yè)項目移交資金、物品和資料轉(zhuǎn)交給新物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

第四十三條 實行物業(yè)管理項目經(jīng)理執(zhí)業(yè)信用備案制度。市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)建立統(tǒng)一的物業(yè)管理項目經(jīng)理名冊。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)向受托管理服務(wù)的物業(yè)項目委派指定項目經(jīng)理作為負(fù)責(zé)人。除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職注冊。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)指定或者更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并報縣（市、區(qū)）物業(yè)主管部門備案。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第四十四條 物業(yè)服務(wù)收費區(qū)分不同物業(yè)類型分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。推廣物業(yè)服務(wù)分項分等級的“菜單式”收費機(jī)制，尊重業(yè)主的自主選擇權(quán)。

普通商品住宅的前期物業(yè)服務(wù)費實行政府指導(dǎo)價，由市、縣（市）人民政府價格主管部門會同同級物業(yè)主管部門制定在本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價及浮動幅度，報同級人民政府批準(zhǔn)。具體收費標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)定的基準(zhǔn)價和浮動幅度內(nèi)約定，并列入購房合同中。

已成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)及其他物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價，由業(yè)主委員會或者業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

第四十五條 已竣工尚未出售或者尚未交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位承擔(dān)。已交付的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔(dān)，建設(shè)單位與業(yè)主另有約定的除外。

第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反物業(yè)服務(wù)合同約定，擅自擴(kuò)大收費范圍、提高收費標(biāo)準(zhǔn)、重復(fù)收費的，業(yè)主委員會或者業(yè)主有權(quán)拒絕。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)依約履行合同義務(wù)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按時交納物業(yè)服務(wù)費，不得以放棄共有權(quán)利為由拒絕交納。對于無正當(dāng)理由拒不交納物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主，業(yè)主委員會可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置以公告形式進(jìn)行催交。

第四十七條 物業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴；引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和行業(yè)監(jiān)督作用，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律制度。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目類型、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

第五章 物業(yè)的使用與維護(hù)

第四十八條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓宇顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并有權(quán)依照管理規(guī)約或裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的有關(guān)約定，阻止裝飾裝修施工人員進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。

第四十九條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前辦理車庫、車位預(yù)售許可或者銷售備案手續(xù)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過6個月。車庫、車位租賃費的標(biāo)準(zhǔn)按照價格主管部門會同物業(yè)主管部門制定的政府指導(dǎo)價格確定。

車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第五十條 占用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者其他場地停放車輛的，應(yīng)當(dāng)交納車位場地使用費，收費標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定。車位場地使用費屬于全體業(yè)主所有，主要用于停車場地的管理、維護(hù)以及補(bǔ)充業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。

第五十一條 利用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分設(shè)置戶外廣告或者從事租賃經(jīng)營活動產(chǎn)生的收益，其分配應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定。未作出決定前，可以用于補(bǔ)充專項維修資金或者用作業(yè)主大會和業(yè)主委員會的活動經(jīng)費。

第五十二條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)與業(yè)主簽訂服務(wù)合同，并服務(wù)到最終用戶，保障服務(wù)質(zhì)量。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主與相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位簽訂專業(yè)經(jīng)營服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位代收專業(yè)經(jīng)營服務(wù)費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，且不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，也不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費為由限制或者變相限制專業(yè)經(jīng)營單位提供服務(wù)。

第五十三條 本辦法實施前建設(shè)的住宅小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，由業(yè)主大會決定移交給專業(yè)經(jīng)營單位，專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)接收。具體辦法由市人民政府另行制定。

對列入市、縣（市、區(qū)）舊住宅區(qū)改造范圍的，舊住宅區(qū)內(nèi)的道路、照明、綠地及社區(qū)服務(wù)、文化體育、安全防范、物業(yè)服務(wù)用房等配套建筑及設(shè)施設(shè)備改造建設(shè)資金，由政府承擔(dān)；開發(fā)項目設(shè)施不配套等遺留問題由原建設(shè)單位投資解決；供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸?shù)葘I(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備改造應(yīng)當(dāng)達(dá)到分戶計量、分戶控制條件，其建設(shè)支出由相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)；業(yè)主專有部分的設(shè)施設(shè)備改造支出，由業(yè)主承擔(dān)。

第五十四條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)就房屋買賣合同約定的保修期限、范圍，承擔(dān)所銷售物業(yè)的保修責(zé)任；合同沒有約定或約定不明確的按照國家、省有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

在保修期間，建設(shè)單位未按規(guī)定履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會、社區(qū)居民委員會或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)物業(yè)主管部門核實后，維修費用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支。

第五十五條 物業(yè)保修期滿后，業(yè)主專有部分的養(yǎng)護(hù)、維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)。業(yè)主專有部分出現(xiàn)危害安全、影響觀瞻、妨礙公共利益及其他影響物業(yè)正常使用情形時，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)及時修復(fù)，相鄰業(yè)主應(yīng)當(dāng)提供便利。

第五十六條 物業(yè)保修期滿后，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分及共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理責(zé)任，由業(yè)主共同承擔(dān)；業(yè)主可以將其委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)。維修費用經(jīng)業(yè)主共同決定后，在專項維修資金中列支。

本辦法實施前未交納專項維修資金的物業(yè)或者專項維修資金余額不足首次歸集額百分之三十的，業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)通知相關(guān)業(yè)主補(bǔ)交或者續(xù)籌。補(bǔ)交或者續(xù)籌的比例和方式由業(yè)主共同決定。

第五十七條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備發(fā)生以下情形時：

（一）屋面防水滲漏嚴(yán)重危及人身財產(chǎn)安全；

（二）電梯因故障停運(yùn)危及人身安全；

（三）高層樓宇二次供水設(shè)備故障導(dǎo)致供水中斷；

（四）專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

（五）消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙。

經(jīng)過房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)鑒定確認(rèn)后，應(yīng)立即進(jìn)行維修或者更新。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主在征得業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會同意后，可以直接組織實施維修或更新。維修工程竣工驗收合格后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者相關(guān)業(yè)主應(yīng)持經(jīng)過審計的工程決算書和工程驗收合格證明到物業(yè)主管部門辦理劃轉(zhuǎn)維修資金手續(xù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主未按規(guī)定及時實施維修或更新的，物業(yè)主管部門可以組織代修，維修費用在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示后，從相關(guān)業(yè)主專項維修資金中列支。

第五十八條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人，并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi)，將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、有關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位結(jié)清服務(wù)費用。

物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分賬戶中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第六章 社區(qū)物業(yè)管理

第五十九條 社區(qū)物業(yè)管理工作，應(yīng)按照“縣（市、區(qū)）政府負(fù)責(zé)，街道辦事處組織，社區(qū)居委會落實，物業(yè)主管部門指導(dǎo)，以塊為主、屬地管理”的原則，完善管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，搞好社區(qū)基層組織與業(yè)主自治組織的共同協(xié)作，推進(jìn)社區(qū)物業(yè)管理工作。

第六十條 縣（市、區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）、社區(qū)應(yīng)把物業(yè)管理工作納入社區(qū)建設(shè)。對暫時不具備實行專業(yè)化物業(yè)管理的住宅小區(qū)（樓），應(yīng)組織安排專職人員進(jìn)行保潔、秩序維護(hù)和公共設(shè)施維修；無主管單位的由轄區(qū)辦事處組織落實，發(fā)生的費用由業(yè)主承擔(dān)。對居住分散的住宅樓，應(yīng)進(jìn)行劃片整合管理。

第六十一條 建立市、縣（市、區(qū))、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）三級物業(yè)管理工作考核機(jī)制?？h（市、區(qū)）政府、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）應(yīng)細(xì)化目標(biāo)責(zé)任，將物業(yè)管理納入政府部門績效考核體系，物業(yè)管理涉及的政府部門、相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位及其主管部門，是物業(yè)管理工作考核的主要責(zé)任人。

第六十二條 物業(yè)管理、行政執(zhí)法、公安消防、城鄉(xiāng)規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)等部門應(yīng)建立相關(guān)違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布投訴聯(lián)系電話，對舉報的違法行為應(yīng)及時作出處理。

第六十三條 實行物業(yè)管理聯(lián)席會議制度。

物業(yè)管理聯(lián)席會議制度由街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府負(fù)責(zé)召集，由社區(qū)居民委員會、公安派出所、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會或者業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加。

第六十四條 物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)下列事項：

（一）業(yè)主委員會和有關(guān)部門不依法履行職責(zé)的情況；

（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行退出程序及交接工作中出現(xiàn)的問題；

（三）物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件；

（四）物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接和配合；

（五）需要協(xié)調(diào)的其他物業(yè)管理事項。

第六十五條 業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)經(jīng)營單位、建設(shè)單位之間因物業(yè)管理發(fā)生爭議的，應(yīng)當(dāng)自行協(xié)商解決；協(xié)商不成的，可以向社區(qū)居民委員會或者聯(lián)席會議申請調(diào)解，也可以申請仲裁或者依法向人民法院起訴。

第六十六條 有關(guān)部門、單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育健身、計劃生育等社區(qū)服務(wù)活動以及突發(fā)事件應(yīng)急知識的宣傳普及和應(yīng)急演練活動，業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助、配合。

第七章 法律責(zé)任

第六十七條 違反本辦法規(guī)定的行為，有關(guān)法律、法規(guī)已設(shè)定處罰的，按照其規(guī)定執(zhí)行。

第六十八條 違反本辦法有關(guān)規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照規(guī)定報送物業(yè)服務(wù)合同、信用檔案信息、統(tǒng)計報表等相關(guān)資料的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可依據(jù)《山東省物業(yè)管理條例》處以三千元以上一萬元以下的罰款。

第六十九條 違反本辦法第二十一條，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由物業(yè)主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可依據(jù)《物業(yè)管理條例》處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十條 物業(yè)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和其他有關(guān)部門的工作人員在物業(yè)管理工作中，有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：

（一）在進(jìn)行建設(shè)工程規(guī)劃審批和設(shè)計審查時，未就住宅小區(qū)配套建筑及設(shè)施設(shè)備的配置、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)征求房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門和專業(yè)經(jīng)營單位意見的；

（二）未按照本辦法規(guī)定對住宅小區(qū)綜合驗收進(jìn)行監(jiān)管的；

（三）未按照本辦法規(guī)定籌備、組織召開業(yè)主大會會議的；

（四）挪用物業(yè)質(zhì)量保修金和專項維修資金的；

（五）未按照本辦法規(guī)定召集或者參加物業(yè)管理聯(lián)席會議的；

（六）發(fā)現(xiàn)違法行為或者接到違法行為報告、投訴不及時作出處理的；

（七）其他濫用職權(quán)、玩忽職守、循私舞弊的行為。

第八章 附則

第七十一條 本辦法所稱業(yè)主，是指房屋的所有權(quán)人。

本辦法所稱業(yè)主大會，是由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主委員會，是由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項，接受業(yè)主的監(jiān)督。

本辦法所稱全體業(yè)主，在成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱住宅小區(qū)，是指經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，且建筑區(qū)劃內(nèi)住宅物業(yè)建筑面積占物業(yè)項目總建筑面積不低于百分之五十的居住區(qū)或居住組團(tuán)。

本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

第七十二條 前期物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約、臨時管理規(guī)約的示范文本，由市物業(yè)行政主管部門制訂。

第七十三條 本辦法自2013年4月1日起實施，有效期為5年?！读某鞘谐鞘凶≌^(qū)物業(yè)管理辦法》（聊政發(fā)〔2000〕98號）同時廢止。

城市供水是保障城市正常運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的生命線，事關(guān)群眾的切身利益，是重大而現(xiàn)實的民生問題。2017年11月2日，市政府第17次常務(wù)會議審議通過我市第一部關(guān)于城市供水管理的政府規(guī)章——《聊城市城市供水管理辦法》(以下簡稱《辦法》)，于2018年1月1日起正式施行?！掇k法》的頒布實施，標(biāo)志著聊城市城市供水事業(yè)邁入了法制化的新階段。

立法的必要性及原則

近年來，聊城市城市供水事業(yè)得到快速發(fā)展，供水設(shè)施建設(shè)步伐不斷加快，供水區(qū)域不斷擴(kuò)大，水質(zhì)保護(hù)持續(xù)加強(qiáng)，服務(wù)水平不斷提升，應(yīng)對處置能力不斷加強(qiáng)。截止目前，聊城市城市供水服務(wù)人口175萬人，用水普及率達(dá)96.9%，全市共有城市供水企業(yè)9個，城市公共供水廠11座，供水總能力34.5萬噸/日，為城市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展提供著有力的供水保障，但隨著城市化進(jìn)程的加快和群眾生活水平的提高，城市供水行業(yè)發(fā)展中又出現(xiàn)了一些新的問題。一是自備水源管理缺乏法規(guī)依據(jù)，在公共用水覆蓋范圍內(nèi)，未經(jīng)許可擅自新建自備水井的行為屢有發(fā)生。二是城市供水基礎(chǔ)設(shè)施配套費政策不明確，造成城市供水企業(yè)無法建設(shè)管理到戶。三是供水企業(yè)和用水戶之間供水設(shè)施維護(hù)管理范圍不明確，產(chǎn)生糾紛較多。四是供用水環(huán)節(jié)上存在風(fēng)險，特別是隨著高層建筑的逐漸增多，二次供水水質(zhì)監(jiān)管亟待加強(qiáng)。

1999年市政府印發(fā)的《聊城市城市供水管理辦法》無法滿足當(dāng)前城市供水管理工作的需要，修訂該辦法、制定政府規(guī)章十分必要。

　《辦法》的起草、審查過程

在《辦法》的起草和審查過程中，有關(guān)部門堅持“不抵觸、有特色、可操作”的原則,嚴(yán)格依據(jù)上位法，結(jié)合聊城市實際，制定既合法合規(guī)、有地方特色，又詳細(xì)具體、便于實際操作的地方規(guī)章，以重點解決當(dāng)前供水管理工作中比較突出的問題。

起草階段以聊城市城市管理局為主。市城市管理局成立了專門的起草班子，負(fù)責(zé)起草工作。起草人員認(rèn)真學(xué)習(xí)研究了濟(jì)南、青島、淄博、濰坊、濱州、濟(jì)寧等十幾個城市在城市供水管理方面的立法成果并加以借鑒，分析研究聊城市城市供水管理的現(xiàn)狀和不足，起草完成了征求意見稿。主動與法律專家、供水企業(yè)進(jìn)行溝通，廣泛征求意見，修改形成會簽稿，分別送請財政、規(guī)劃、國土等八部門進(jìn)行了會簽。在綜合各方意見的基礎(chǔ)上，反復(fù)修改完善，形成了送審稿，并按立法程序送我辦審查。

在審查階段，聊城市法制辦堅持開門立法，征求了各縣(市、區(qū))人民政府的意見，并在《聊城晚報》、聊城政府法制網(wǎng)上公開征求了社會公眾的意見，保障公眾參與。組織召開了市法律顧問、市城市管理局、部分縣(區(qū))城市供水主管部門、部分供水企業(yè)和二次供水設(shè)施管理單位等參加的立法座談會;深入東昌府區(qū)、開發(fā)區(qū)、陽谷縣的供水企業(yè)、居民小區(qū)、二次供水設(shè)施現(xiàn)場等進(jìn)行了實地調(diào)研;召集市法律顧問對《辦法》送審稿進(jìn)行了專項立法論證。在對各方面意見進(jìn)行認(rèn)真研究吸收的基礎(chǔ)上，與市城市管理局溝通聯(lián)系，對《辦法》送審稿進(jìn)行了全面審查修改，并向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行了匯報，最終形成了《辦法》。

　《辦法》的主要內(nèi)容

《辦法》共7章52條。在整體框架結(jié)構(gòu)上，第一章是總則，第二章是規(guī)劃建設(shè)，第三章是供用水管理，第四章是設(shè)施管理，第五章是水質(zhì)安全，第六章是法律責(zé)任，第七章是附則。辦法主要圍繞城市供用水管理、供水設(shè)施、水質(zhì)安全等方面進(jìn)行規(guī)范。

確立了水源保護(hù)的相關(guān)制度。第八條規(guī)定了優(yōu)先利用地表水，嚴(yán)格控制和合理開采地下水制度。第九條規(guī)定在城市公共供水管網(wǎng)覆蓋范圍內(nèi)，禁止未經(jīng)許可建設(shè)自備水源。通過制度設(shè)計，保護(hù)地下水源。

確立了新建居民供水工程相關(guān)制度。第十一條明確規(guī)定新建居民住宅供水工程與建筑物主體工程建設(shè)的三同時制度。第二十七條明確規(guī)定新建居民住宅必須按照一戶一表、計量出戶的要求進(jìn)行設(shè)計、施工。并在第二十九條明確了“城市供水設(shè)施以貿(mào)易結(jié)算水表為界，水源側(cè)的設(shè)施(含貿(mào)易結(jié)算水表)由城市供水企業(yè)負(fù)責(zé)維護(hù)管理;用水側(cè)的設(shè)施歸用戶所有并負(fù)責(zé)維護(hù)管理，或者委托供水企業(yè)維護(hù)管理?！崩砬辶嗽O(shè)施管理職責(zé)。

確立了住宅小區(qū)二次供水設(shè)施相關(guān)制度?！掇k法》第三十一條對于已建成住宅小區(qū)居民二次供水設(shè)施如何移交給供水企業(yè)管理，做出了詳細(xì)規(guī)定。第三十二條就二次供水設(shè)施的運(yùn)行維護(hù)費用如何承擔(dān)予以明確。城市居民二次供水設(shè)施的運(yùn)行、維護(hù)費用計入城市供水企業(yè)運(yùn)營成本，任何企業(yè)和單位不得在城市供水價格外加收任何費用。

確立了維護(hù)水質(zhì)安全的相關(guān)制度。專設(shè)一章對水質(zhì)安全進(jìn)行規(guī)定。既規(guī)定了行政主管部門的職責(zé)，又規(guī)定了城市供水企業(yè)、自建設(shè)施供水單位、二次供水設(shè)施管理單位保障水質(zhì)安全的責(zé)任。并對水質(zhì)管理制度、規(guī)范二次供水、水質(zhì)檢測、供水設(shè)備清洗消毒、應(yīng)急預(yù)案制定等進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定，通過條文設(shè)計，為城市水質(zhì)安全提供制度保障。

張建華表示，《辦法》的施行，將對規(guī)范城市供水管理，維護(hù)供水單位和用水戶的合法權(quán)益發(fā)揮積極作用，希望社會各界繼續(xù)積極關(guān)注、大力支持聊城市城市供水工作，共同把《辦法》宣傳好、貫徹好、落實好。 2100433B

北京市物業(yè)管理辦法總則

第一條 為了規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護(hù)物業(yè)管理各方的合法權(quán)益，促進(jìn)和諧社區(qū)建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》，結(jié)合本市實際情況，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主自行或者通過他人對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的活動。

第三條 市房屋行政主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。區(qū)縣房屋行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

供水、排水、供電、供氣、供熱、環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化、停車管理、秩序維護(hù)、設(shè)施設(shè)備維護(hù)等專項服務(wù)的行業(yè)主管部門和專業(yè)監(jiān)管部門依法按照職責(zé)負(fù)責(zé)相關(guān)監(jiān)督管理工作。

第四條 區(qū)縣人民政府應(yīng)當(dāng)做好轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理以及和諧社區(qū)建設(shè)的相關(guān)工作。

街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立及活動進(jìn)行協(xié)助、指導(dǎo)和監(jiān)督，協(xié)調(diào)處理糾紛。

北京市物業(yè)管理辦法前期物業(yè)管理

第五條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售房屋前，結(jié)合物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素劃分物業(yè)管理區(qū)域，并在房屋買賣合同中明示。

物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地共用的，應(yīng)當(dāng)劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域；住宅區(qū)和非住宅區(qū)原則上應(yīng)當(dāng)劃分為不同的物業(yè)管理區(qū)域。

第六條 業(yè)主共同決定對物業(yè)管理區(qū)域進(jìn)行分立或者合并的，應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出申請，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府會同區(qū)縣房屋行政主管部門等相關(guān)部門進(jìn)行審查，確需調(diào)整的，予以確認(rèn)并公告。

第七條 新建住宅物業(yè)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)配建物業(yè)服務(wù)用房，包括客服接待、項目檔案資料保存、工具物料存放、人員值班備勤、業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房等，并在房屋買賣合同中明確物業(yè)服務(wù)用房的坐落位置(具體到樓棟、房號)。物業(yè)服務(wù)用房建筑面積不得低于150平方米，其中地上房屋不得低于100平方米，業(yè)主大會及業(yè)主委員會辦公用房建筑面積30至60平方米。

規(guī)劃行政主管部門在規(guī)劃許可、驗收過程中，應(yīng)當(dāng)審查物業(yè)服務(wù)用房建筑面積、位置、配置等是否符合規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。房屋行政主管部門在辦理房產(chǎn)測繪成果備案時應(yīng)當(dāng)核查物業(yè)服務(wù)用房配置情況。

第八條 建設(shè)單位承擔(dān)前期物業(yè)服務(wù)責(zé)任。銷售房屋時，前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)作為房屋買賣合同的附件。

前期物業(yè)服務(wù)合同關(guān)于物業(yè)服務(wù)是否收費、收費標(biāo)準(zhǔn)以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的約定應(yīng)當(dāng)符合本市相關(guān)規(guī)定。

建設(shè)單位可以將全部專項服務(wù)委托給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，也可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)。

第九條 建設(shè)單位在銷售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時管理規(guī)約，并在銷售場所公示，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反臨時管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項依法作出約定。臨時管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)制定并發(fā)布臨時管理規(guī)約的示范文本。

第十條 業(yè)主共同決定解除前期物業(yè)服務(wù)合同的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主進(jìn)行物業(yè)共用部分查驗交接，撤出物業(yè)管理區(qū)域，并移交下列資料：

(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料；

(二)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的附件、附圖；

(三)竣工驗收報告及竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖、消防驗收等竣工驗收資料；

(四)設(shè)施設(shè)備的出廠隨機(jī)資料，安裝、驗收、使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

(五)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；

(六)業(yè)主名冊；

(七)物業(yè)管理必需的其他資料。

全體業(yè)主承接前應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗，可以委托選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行查驗。全體業(yè)主與建設(shè)單位也可以共同委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)進(jìn)行查驗。

北京市物業(yè)管理辦法業(yè)主相關(guān)權(quán)利

第十一條 業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域共用部分實施共同管理。下列事項由業(yè)主共同決定：

(一)制定或者修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(二)選舉或者更換業(yè)主委員會委員；

(三)確定或者變更物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費方案；

(四)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者不再接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)事實服務(wù)；

(五)籌集、管理和使用專項維修資金；

(六)申請改建、重建建筑物及附屬設(shè)施；

(七)申請分立或者合并物業(yè)管理區(qū)域；

(八)決定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他重大物業(yè)管理事項。

決定第(五)、(六)項事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定第(七)項事項，應(yīng)當(dāng)分別經(jīng)原物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以及擬分立或者合并后物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意；決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

第十二條 業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項，事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十三條 業(yè)主可以成立業(yè)主大會，業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部分實施共同管理，按照相關(guān)規(guī)定開展與物業(yè)管理有關(guān)的活動。一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。

未成立業(yè)主大會，發(fā)生物業(yè)服務(wù)企業(yè)停止服務(wù)或者其他重大、緊急物業(yè)管理事件，需要業(yè)主共同決定解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他事項的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主共同決定有關(guān)事項。

第十四條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)已交付業(yè)主的專有部分達(dá)到建筑物總面積50%以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府報送籌備首次業(yè)主大會會議所需資料，并推薦業(yè)主代表作為臨時召集人，召集占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會；占總?cè)藬?shù)5%以上或者專有部分占建筑物總面積5%以上的業(yè)主也可以自行向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出書面申請成立業(yè)主大會。

第十五條 街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)自接到申請之日起60日內(nèi)，指定代表擔(dān)任籌備組組長，組織成立首次業(yè)主大會會議籌備組，籌備組負(fù)責(zé)召集首次業(yè)主大會會議?；I備組中非建設(shè)單位的業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組中具有表決權(quán)成員人數(shù)的三分之二。

籌備組成員名單確定后，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

第十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自首次業(yè)主大會會議籌備組成立之日起7日內(nèi)向籌備組提供業(yè)主名冊、業(yè)主專有部分面積、建筑物總面積等資料，并承擔(dān)籌備及召開首次業(yè)主大會會議所需費用。

第十七條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，持以下材料向物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案：

(一)籌備組出具并由組長簽字的業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會選舉情況的報告；

(二)業(yè)主大會決議；

(三)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

(四)業(yè)主委員會委員名單。

材料齊全的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)當(dāng)場予以備案，并在備案后7日內(nèi)將備案材料抄送區(qū)縣房屋行政主管部門，同時將有關(guān)情況書面通報物業(yè)所在地公安派出所、社區(qū)居民委員會。第(二)、(三)、(四)項內(nèi)容發(fā)生變更時，應(yīng)當(dāng)及時辦理備案變更手續(xù)。

第十八條 業(yè)主委員會委員實行任期制，有關(guān)任期、候補(bǔ)、空缺、資格終止等事項由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定。有下列情形之一的，委員資格自動終止：

(一)任職期限屆滿的；

(二)不再具備業(yè)主身份的；

(三)限制民事行為能力或者無民事行為能力的；

(四)被依法追究刑事責(zé)任，無法履行委員職責(zé)的；

(五)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的；

(六)業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他情形。

業(yè)主委員會委員資格終止的，應(yīng)當(dāng)自終止之日起3日內(nèi)將所保管的檔案資料、印章及其他應(yīng)當(dāng)移交的財物，移交給業(yè)主委員會；拒不移交印章、相關(guān)財物和檔案資料的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令移交，物業(yè)所在地公安機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)助。

北京市物業(yè)管理辦法物業(yè)服務(wù)

第十九條 業(yè)主選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有法人資格，并按照國家規(guī)定取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。

市房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息系統(tǒng)，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)實行動態(tài)監(jiān)督管理。

第二十條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)對雙方權(quán)利義務(wù)、物業(yè)服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)費用、項目負(fù)責(zé)人、物業(yè)服務(wù)用房的管理與使用、合同期限、服務(wù)交接、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起15日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)服務(wù)項目所在地區(qū)縣房屋行政主管部門備案，區(qū)縣房屋行政主管部門將備案材料抄送物業(yè)服務(wù)項目所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)是包括各專項服務(wù)的綜合服務(wù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將全部物業(yè)服務(wù)一并委托給其他單位或者個人。

未選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主可以共同決定將各專項服務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)或者個人。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同和本市規(guī)定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范等提供質(zhì)價相符的服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)及相關(guān)人員實施鍋爐、電梯、電氣、制冷以及有限空間、高空等涉及人身安全的作業(yè)，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)資質(zhì)或者委托具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個人實施；委托實施的，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任。

第二十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照價格主管部門的規(guī)定，將服務(wù)事項、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)于每年第一季度公示上一年度物業(yè)服務(wù)合同履行情況、物業(yè)服務(wù)項目收支情況、本年度物業(yè)服務(wù)項目收支預(yù)算，業(yè)主提出質(zhì)詢時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時答復(fù)。業(yè)主共同決定或者業(yè)主委員會要求對物業(yè)服務(wù)項目收支情況進(jìn)行審計的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以配合。

第二十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)共同決定物業(yè)管理方式、服務(wù)內(nèi)容、是否更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)等事項。

決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商簽訂物業(yè)服務(wù)合同；決定解聘的，應(yīng)當(dāng)履行必要的通知義務(wù)，合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月告知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。

第二十五條 物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。

物業(yè)服務(wù)合同屆滿，物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前履行必要的通知義務(wù)；合同未約定通知期限的，應(yīng)當(dāng)于合同期限屆滿前三個月通知業(yè)主。

第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未與業(yè)主簽訂書面物業(yè)服務(wù)合同，但事實上提供了物業(yè)服務(wù)，并履行了告知義務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求業(yè)主履行相關(guān)義務(wù)。

業(yè)主共同決定不再接受物業(yè)服務(wù)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得強(qiáng)行提供物業(yè)服務(wù)，不得以事實服務(wù)為由向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再提供物業(yè)服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)提前三個月告知業(yè)主。

第二十七條 物業(yè)服務(wù)合同終止或者業(yè)主共同決定不再接受事實服務(wù)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在60日內(nèi)與全體業(yè)主完成交接。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)履行下列交接義務(wù)，并撤出物業(yè)管理區(qū)域：

(一)移交物業(yè)共用部分；

(二)移交本辦法第十條規(guī)定的相關(guān)資料；

(三)移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護(hù)保養(yǎng)和定期檢驗等技術(shù)資料，運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)記錄；

(四)結(jié)清預(yù)收、代收的有關(guān)費用；

(五)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得以業(yè)主欠交物業(yè)服務(wù)費用、對業(yè)主共同決定有異議等為由拒絕辦理交接。原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在應(yīng)當(dāng)辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當(dāng)維持正常的物業(yè)管理秩序，并不得向業(yè)主收取物業(yè)服務(wù)費用。

原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應(yīng)當(dāng)與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商解決；協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)依法提起訴訟或者申請仲裁，不得強(qiáng)行接管。街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接工作的監(jiān)管。

第二十八條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負(fù)責(zé)人，除物業(yè)服務(wù)合同另有約定外，項目負(fù)責(zé)人原則上只能在一個物業(yè)服務(wù)項目任職。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，應(yīng)當(dāng)及時告知業(yè)主并進(jìn)行公示。業(yè)主共同決定要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負(fù)責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時更換。

第二十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設(shè)單位和有關(guān)部門可以委托物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)，就物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用和物業(yè)共用部分管理狀況等進(jìn)行評估和監(jiān)理。

物業(yè)服務(wù)評估監(jiān)理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照本市相關(guān)規(guī)定提供專業(yè)服務(wù)，不得出具有虛假內(nèi)容、誤導(dǎo)性陳述和重大遺漏的評估監(jiān)理報告。

第三十條 房屋行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)活動的監(jiān)督和管理，及時處理物業(yè)服務(wù)投訴。

本市支持物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會充分發(fā)揮服務(wù)、溝通和監(jiān)督作用，完善物業(yè)服務(wù)行業(yè)自律制度，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展。物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)項目的性質(zhì)、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等因素，定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)成本信息。

北京市物業(yè)管理辦法使用與維護(hù)

第三十一條 住宅物業(yè)裝飾裝修前，業(yè)主或者物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定辦理申報登記，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂住宅裝飾裝修服務(wù)協(xié)議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將裝飾裝修的時間、地點等情況在業(yè)主所在樓內(nèi)公示。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對裝飾裝修活動的巡查、監(jiān)督。業(yè)主或者物業(yè)使用人拒不辦理申報登記或者違反相關(guān)規(guī)定及裝飾裝修服務(wù)協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知并勸阻；拒不改正的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時向有關(guān)主管部門報告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示。

第三十二條 建設(shè)單位出售物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)在出售前依法辦理車庫、車位預(yù)售許可或者物權(quán)登記。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位，不得出售給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主以外的其他人。

建設(shè)單位出租物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放車輛的車庫、車位的，應(yīng)當(dāng)首先出租給本物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主。在滿足本區(qū)域業(yè)主需要后，建設(shè)單位可以將車庫、車位出租給本區(qū)域業(yè)主以外的其他人，租期不得超過六個月。建設(shè)單位調(diào)整租金時應(yīng)當(dāng)與全體業(yè)主協(xié)商。

業(yè)主以外的其他車庫、車位使用人應(yīng)當(dāng)遵守管理規(guī)約關(guān)于停車管理的約定。

第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并依法承擔(dān)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收前款費用的，應(yīng)當(dāng)向業(yè)主出具專業(yè)經(jīng)營單位的發(fā)票，并不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，不得以業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費用為由限制或者變相限制專業(yè)服務(wù)。

第三十四條 發(fā)生下列危及房屋使用安全的緊急情況，需要立即對共用部分進(jìn)行維修、更新、改造的，按照有關(guān)規(guī)定使用專項維修資金：

(一)屋面防水損壞造成滲漏的；

(二)電梯故障危及人身安全的；

(三)高層住宅水泵損壞導(dǎo)致供水中斷的；

(四)樓體單側(cè)外立面五分之一以上有脫落危險的；

(五)專用排水設(shè)施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙，危及人身財產(chǎn)安全的；

(六)消防系統(tǒng)出現(xiàn)功能障礙，消防管理部門要求對消防設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的。

使用專項維修資金的具體辦法由市房屋行政主管部門會同相關(guān)部門制定。

第三十五條 物業(yè)轉(zhuǎn)讓時，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說明專項維修資金交存和結(jié)余情況，該物業(yè)分戶賬中結(jié)余的專項維修資金隨物業(yè)同時過戶。

第三十六條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家規(guī)定和房屋買賣合同約定的保修期限、范圍等承擔(dān)建筑物及附屬設(shè)施設(shè)備保修責(zé)任。保修過程中，業(yè)主、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)給予協(xié)助配合。

第三十七條 物業(yè)共用部分維修、養(yǎng)護(hù)、更新、改造時,相關(guān)專有部分的業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)予以配合,造成專有部分損失的,責(zé)任人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)恢復(fù)原狀、賠償損失等法律責(zé)任。

第三十八 條業(yè)主轉(zhuǎn)讓或者出租物業(yè)時,應(yīng)當(dāng)將管理規(guī)約、物業(yè)服務(wù)合同、有關(guān)費用交納情況等事項告知受讓人或者承租人,并自買賣合同或者租賃合同簽訂之日起15日內(nèi),將買賣或者出租情況告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)、專業(yè)性服務(wù)企業(yè)結(jié)清相關(guān)費用。

北京市物業(yè)管理辦法法律責(zé)任

第三十九 條違反本辦法第十條規(guī)定，建設(shè)單位不履行交接義務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十條 違反本辦法第十六條規(guī)定，建設(shè)單位未按規(guī)定向首次業(yè)主大會會議籌備組提供相關(guān)資料的，由物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府責(zé)令限期改正；逾期不改正的，可處3萬元罰款。

第四十一條 違反本辦法第二十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按時將合同報送備案的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期改正，并可處1萬元罰款。

第四十二條 違反本辦法第二十五條、第二十六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自停止物業(yè)服務(wù)的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十三條 違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按規(guī)定交接的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期交接；逾期不交接的，可處3萬元罰款。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不撤出物業(yè)管理區(qū)域的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令限期撤出；逾期不撤出的，可處10萬元罰款；不能維持正常物業(yè)管理秩序的，由區(qū)縣人民政府責(zé)成區(qū)縣房屋行政主管部門、物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府及公安機(jī)關(guān)組織接管。

違反本辦法第二十七條規(guī)定，新物業(yè)服務(wù)企業(yè)強(qiáng)行接管的，由區(qū)縣房屋行政主管部門責(zé)令改正，并可處1萬元以上10萬元以下罰款；造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第四十四條 業(yè)主委員會不履行或者無法履行職責(zé)的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令其限期履行職責(zé)；逾期仍不履行的，街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)協(xié)助業(yè)主召開業(yè)主大會會議決定有關(guān)事項。

業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章的，物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷。

北京市物業(yè)管理辦法附則

第四十五條 本辦法所稱物業(yè)共用部分，是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外按照規(guī)定由業(yè)主共同管理的建筑物、構(gòu)筑物及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地。

本辦法所稱全體業(yè)主，在依法成立業(yè)主大會后是指業(yè)主大會。

本辦法所稱業(yè)主共同決定，是指業(yè)主大會的決定；未依法成立業(yè)主大會的，是指業(yè)主依法共同作出的決定。

本辦法所稱專有部分面積是指房屋所有權(quán)證記載的建筑面積；尚未進(jìn)行登記的，暫按測繪機(jī)構(gòu)的實測面積計算；尚未進(jìn)行實測的，暫按房屋買賣合同記載的面積計算。建筑物總面積是指專有部分面積之和。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)企業(yè)，包括在前期物業(yè)服務(wù)中提供物業(yè)服務(wù)的建設(shè)單位。

第四十六條本辦法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21號令發(fā)布，1997年12月31日市人民政府第12號令修改的《北京市居住小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時廢止。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第一條

為加強(qiáng)和規(guī)范城市物業(yè)管理，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，提高城市管理水平，根據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)和政策，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二條

本市行政區(qū)域內(nèi)的城市物業(yè)管理適用本辦法。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三條

本辦法所稱城市，是指國家按行政建制所設(shè)立的市、區(qū)、鎮(zhèn)。

本辦法所稱物業(yè)，是指按規(guī)劃已建成并交付使用的城市住宅、非住宅房屋、公共建筑及相配套的設(shè)施、設(shè)備和場地。

本辦法所稱物業(yè)管理，是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托，按照合同約定對物業(yè)實行專業(yè)化管理和為業(yè)主、非業(yè)主使用人提供的各類服務(wù)。

本辦法所稱業(yè)主，是指物業(yè)的所有權(quán)人。

本辦法所稱非業(yè)主使用人，是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。

本辦法所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指具有物業(yè)管理資質(zhì)等級證書，并經(jīng)工商行政管理部門注冊登記，頒發(fā)《營業(yè)執(zhí)照》后，專門從事物業(yè)管理或以物業(yè)管理為主業(yè)的企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第四條

物業(yè)管理實行社會化、市場化、專業(yè)化經(jīng)營服務(wù)與業(yè)主自治相結(jié)合的體制。住宅物業(yè)管理實行業(yè)主大會或業(yè)主代表大會選聘制；辦公樓、商業(yè)大廈、廠房等非住宅物業(yè)管理實行業(yè)主選聘或委托制。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第五條

市房產(chǎn)管理局是市人民政府負(fù)責(zé)物業(yè)管理的行政主管部門（以下簡稱市物業(yè)管理行政主管部門）。

各縣、區(qū)、開發(fā)區(qū)的建設(shè)局（房產(chǎn)局）是本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理行政主管部門（簡稱縣區(qū)物業(yè)管理行政主管部門）。

市物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)是：

（一）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)和政策制定物業(yè)管理的實施細(xì)則；

（二）審定新建物業(yè)的物業(yè)管理方案，檢查、督促物業(yè)管理方案落實，指導(dǎo)、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的接管工作；

（三）負(fù)責(zé)物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)管理；

（四）指導(dǎo)縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門工作，對物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營服務(wù)活動和資金使用情況實施監(jiān)督、檢查；

（五）組織、指導(dǎo)物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)；

（六）代管市區(qū)住宅區(qū)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金；

（七）負(fù)責(zé)指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)的考評工作。

縣、區(qū)物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)是：

（一）制定本轄區(qū)推行物業(yè)管理的方案和落實措施，抓好物業(yè)管理工作；

（二）負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域和等級的劃分；

（三）組建業(yè)主委員會并指導(dǎo)其工作，協(xié)調(diào)相關(guān)部門之間的工作關(guān)系；

（四）接受并處理業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理企業(yè)的投訴。

街道辦事處協(xié)助物業(yè)管理行政主管部門對物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主委員會工作實施監(jiān)督和指導(dǎo)。社區(qū)可以建立居民委員會與業(yè)主委員會合一的組織體系，但雙方責(zé)、權(quán)、利不變。市、縣（區(qū)）有關(guān)部門應(yīng)按照各自職責(zé)分工，協(xié)調(diào)做好物業(yè)管理中的有關(guān)行政管理工作，但不得干預(yù)物業(yè)企業(yè)的合法經(jīng)營活動，不得將行政職責(zé)轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第六條

本市城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的新建住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，老舊小區(qū)和其他物業(yè)應(yīng)逐步創(chuàng)造條件實行物業(yè)管理。已實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)要按本辦法進(jìn)行規(guī)范。住宅區(qū)原則上不準(zhǔn)自建自管，特殊情況須報市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第七條

新建住宅小區(qū)實行物業(yè)管理應(yīng)具備下列條件：

（一）共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金建立；

（二）物業(yè)管理辦公用房、商業(yè)網(wǎng)點用房按規(guī)定提供；

（三）物業(yè)及其配套的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)工程驗收合格并交付使用；

（四）涉及后續(xù)管理所需的各種手續(xù)齊全。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第八條

業(yè)主委員會組建、權(quán)利與義務(wù)，業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會會議召開及程序等另行規(guī)定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第九條

物業(yè)管理企業(yè)的成立、撤消、經(jīng)營、服務(wù)、權(quán)利與義務(wù)、管理等按建設(shè)部和省、市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十條

擁有共用設(shè)備、設(shè)施的物業(yè)應(yīng)當(dāng)劃歸于一個物業(yè)管理區(qū)域。一個物業(yè)管理區(qū)域原則上應(yīng)由一個物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十一條

住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)單位在物業(yè)管理移交時，必須按開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的比例無償提供配套的物業(yè)管理辦公用房和一定面積的居委會辦公用房；按建造成本價提供開發(fā)建設(shè)房屋總建筑面積0.5%的商業(yè)網(wǎng)點用房，購置費用從住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中墊支，并從其經(jīng)營收入中回收。物業(yè)管理辦公用房和居委會辦公用房產(chǎn)權(quán)歸國家所有，商業(yè)網(wǎng)點用房產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，任何單位和個人不得侵占或改作他用，不得抵押、交換、買賣。其他物業(yè)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理用房的配置、費用等事項作出約定。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十二條

新建住宅區(qū)開發(fā)建設(shè)項目必須在開工建設(shè)前制訂物業(yè)管理總體方案，由市物業(yè)管理行政主管部門審查批準(zhǔn)后，開具《物業(yè)管理方案認(rèn)定書》，否則建設(shè)主管部門不得為其發(fā)放《開工許可證》，房地產(chǎn)交易主管部門不得為其辦理《預(yù)售許可證》。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十三條

住宅建設(shè)項目開工后，市、縣（區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)全程監(jiān)督物業(yè)管理方案實施情況，竣工后必須按實施方案進(jìn)行驗收，不合格的，房產(chǎn)管理部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)初始登記，不準(zhǔn)其進(jìn)入市場銷售。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十四條

開發(fā)建設(shè)單位在項目開工前，應(yīng)當(dāng)選聘或招聘物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理聘用合同。前期物業(yè)管理費用由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十五條

業(yè)主委員會聘用物業(yè)管理企業(yè)后，開發(fā)建設(shè)單位或原管理單位應(yīng)當(dāng)在一個月內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定辦理移交手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十六條

物業(yè)管理聘用合同應(yīng)明確物業(yè)管理的項目、范圍、內(nèi)容、費用、權(quán)利和義務(wù)、合同期限與違約責(zé)任、爭議解決方式等事項。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十七條

物業(yè)管理聘用合同有效期一般不超過三年，到期可續(xù)簽或重新簽訂。物業(yè)管理合同應(yīng)報市、縣物業(yè)管理行政主管部門備案。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十八條

物業(yè)管理聘用合同期滿一方不再續(xù)簽的，應(yīng)在合同期滿前兩個月通知對方，由業(yè)主委員會在合同期滿內(nèi)重新聘用物業(yè)管理企業(yè)；合同期滿前，物業(yè)管理企業(yè)破產(chǎn)或被撤銷的，業(yè)主委員會可以采取自管形式或其它臨時管理措施，但不得超過兩個月。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第十九條

物業(yè)管理聘用合同執(zhí)行期間發(fā)生爭議的，爭議解決之前，合同雙方不得停止履行義務(wù)，因一方停止履行義務(wù)給對方造成損失的，停止履行義務(wù)一方應(yīng)賠償損失。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十條

物業(yè)管理企業(yè)必須在合同終止后的一個月內(nèi)，騰出占用的物業(yè)管理辦公用房和商業(yè)網(wǎng)點用房等各項設(shè)施，移交有關(guān)資料，辦理退租和費用結(jié)算等手續(xù)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十一條

物業(yè)管理企業(yè)可將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專營企業(yè)，但不得將整體管理服務(wù)業(yè)務(wù)委托其他企業(yè)、單位或個人。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十二條

物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)收費按照有關(guān)文件執(zhí)行。新建住宅物業(yè)尚未出售的房屋，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位交納物業(yè)管理服務(wù)費，交納標(biāo)準(zhǔn)按已入住房屋收費標(biāo)準(zhǔn)的50%執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十三條

市政公用設(shè)施管理與物業(yè)管理內(nèi)容的界定，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，管理維修責(zé)任和服務(wù)事項不得轉(zhuǎn)嫁給物業(yè)管理企業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十四條

業(yè)主必須按建設(shè)部、財政部聯(lián)發(fā)的建住房213號文件規(guī)定建立共用部位、共用設(shè)備設(shè)施維修基金。維修基金的繳交事項應(yīng)當(dāng)在售房合同中約定，與售房款一同交納，由開發(fā)建設(shè)單位代收代繳并在辦理產(chǎn)權(quán)初始登記前一次性交清。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十五條

物業(yè)使用違反本規(guī)定，有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰：

（一）損壞房屋主體結(jié)構(gòu)、承重結(jié)構(gòu)，改變房屋外貌，擅自改變房屋設(shè)計用途，破壞、改裝、拆除房屋原附屬設(shè)施；

（二）占用或者損壞物業(yè)共用部位、共用設(shè)備設(shè)施、共用場地，擅自移動共用設(shè)備；

（三）違章搭建，侵占?xì)木G地；

（四）亂倒垃圾、雜物；

（五）放置超過安全標(biāo)準(zhǔn)的易燃、易爆、劇毒、放射性物品，排放有毒、有害物質(zhì)，超標(biāo)煙塵或者發(fā)出超出規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲；

（六）擅自在物業(yè)共用部位或場所懸掛物品、張貼、涂寫、刻畫；

（七）法律、法規(guī)及業(yè)主公約禁止的其他行為。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十六條

業(yè)主應(yīng)在物業(yè)建筑結(jié)構(gòu)和安全要求允許的范圍內(nèi)按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行裝飾、裝修，并按設(shè)計用途使用物業(yè)。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十七條

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參與、支持社區(qū)服務(wù)工作。社區(qū)服務(wù)工作應(yīng)按有關(guān)規(guī)定積極支持物業(yè)管理。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十八條

未經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查并取得物業(yè)管理資質(zhì)等級證書而擅自承擔(dān)物業(yè)管理業(yè)務(wù)的，由物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期辦理資質(zhì)審批手續(xù)，逾期仍不辦理的，對其處以二千元以上二萬元以下的罰款，并責(zé)令其停止物業(yè)管理活動。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第二十九條

物業(yè)管理企業(yè)違反本規(guī)定，有下列行為的，業(yè)主委員會有權(quán)予以制止并要求限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的有權(quán)解除委托管理合同：

（一）對房屋及公用設(shè)施、設(shè)備不按有關(guān)規(guī)定修繕的；

（二）管理制度不健全，管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費范圍，提高收費標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自改變房屋和公用設(shè)施用途的。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十條

因物業(yè)管理企業(yè)管理不善，造成物業(yè)及居住環(huán)境狀況惡化的，由物業(yè)管理行政主管部門予以警告，責(zé)令限期改正，并處以一千元以上一萬元以下的罰款，限期不改者可降低資質(zhì)等級或吊銷資質(zhì)等級證書。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十一條

違反本辦法第十一條、二十四條規(guī)定的，物業(yè)管理行政主管部門有權(quán)責(zé)令開發(fā)建設(shè)單位如期履行，在期限內(nèi)仍不履行的，物業(yè)管理行政主管部門可申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十二條

當(dāng)事人對行政處罰決定不服的，可依法提起行政訴訟或申請行政復(fù)議；逾期不申請復(fù)議或不提起訴訟，又不履行行政處罰決定的，由作出處罰決定的部門申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十三條

本辦法由市房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。

秦皇島市城市物業(yè)管理辦法第三十四條

本辦法自發(fā)布之日起施行，《秦皇島市城市住宅區(qū)物業(yè)管理實施辦法（試行）》同時廢止。

秦皇島市人民政府