累計(jì)傭金核算

傳統(tǒng)中介公司和垂直房地產(chǎn)電商的紛爭(zhēng)依然在繼續(xù)。日前，武漢部分中介公司和搜房網(wǎng)當(dāng)?shù)貦C(jī)構(gòu)發(fā)生沖突，抗議其打出超低傭金幅度。而傳統(tǒng)中介公司本身也在大打價(jià)格戰(zhàn)。不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京中介公司一線業(yè)務(wù)員并不愿?jìng)蚪鸫蛘?，購房人?ldquo;砍價(jià)”還需些技巧。

沖突

中介公司堵門電商

2月6日和2月9日，搜房武漢分公司兩次被30多家中介公司的50多人圍堵，整個(gè)辦公區(qū)一度處于癱瘓狀態(tài)，搜房的3名工作人員也因此而受傷。事件的導(dǎo)火索則是搜房在北京等5個(gè)城市試點(diǎn)的“0.5傭金”模式。

2015年1月，搜房網(wǎng)在北京、上海、廣州、武漢、成都5個(gè)城市正式測(cè)試“直客式”服務(wù)，推出超過10萬套自營房源，其中僅北上廣深就有9萬套房源，武漢、成都約3萬套房源，占市場(chǎng)可售房源約40%。這項(xiàng)業(yè)務(wù)的特色是業(yè)主通過搜房房天下的APP及PC平臺(tái)可以直接委托物業(yè)銷售，搜房通過交易平臺(tái)匹配潛在購房者，買賣雙方達(dá)成交易后，搜房提供全流程過戶、金融等服務(wù)，這個(gè)全新業(yè)務(wù)的最大亮點(diǎn)在于：對(duì)交易雙方只收取成交總額0.5%的傭金，代辦過戶交易只收數(shù)百元的代辦工本費(fèi)。正常情況下，房地產(chǎn)中介撮合買賣雙方成交，最高可以收取2.7%的中介費(fèi)，北京的中介費(fèi)在2.7%，上海、武漢的中介費(fèi)在2%，如果過戶一套300萬的房子，其中的中介費(fèi)相差4萬到6萬。實(shí)際上，搜房網(wǎng)的動(dòng)作，直接動(dòng)了傳統(tǒng)中介公司的奶酪。中介公司出現(xiàn)堵門現(xiàn)象也就情有可原了。

內(nèi)因

端口費(fèi)越來越貴中介公司吃不消

實(shí)際上，從去年開始，中介公司和房地產(chǎn)垂直電商的爭(zhēng)斗就一直沒有消停。

去年8月，包括中原、21世紀(jì)、德佑、我愛我家、寶原、信義、福美來、志遠(yuǎn)、九間伴、永慶、三千石、品信、仁豐等在內(nèi)的上海中介聯(lián)盟宣布，下架在搜房網(wǎng)的所有房源。以搜房網(wǎng)為代表的電商公司和中介公司的矛盾達(dá)到頂峰，口實(shí)之一就是搜房網(wǎng)收的端口費(fèi)太多。

在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，大多數(shù)人買房或者租房都習(xí)慣在網(wǎng)上尋找信息源。中介公司為了獲得客戶，便開始大量在互聯(lián)網(wǎng)上發(fā)布房源信息。在這種情況下，產(chǎn)生了很多房地產(chǎn)電商平臺(tái)，如安居客、搜房、58同城等。這些電商公司向中介公司收取類似發(fā)布費(fèi)的費(fèi)用，大家相安無事。但到了2013年，隨著端口費(fèi)越來越貴，中介公司就吃不消了。網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)利潤率大大超過房地產(chǎn)中介。5年來搜房的端口套餐費(fèi)用從60元/月上漲到600元/月，上漲了近10倍。平臺(tái)獲利暴漲的背后是中介商的失血。

中介公司為了要求降低端口費(fèi)，便組成聯(lián)盟和搜房網(wǎng)對(duì)抗，希望通過此舉獲得談判籌碼。但這一抵制也引起了互聯(lián)網(wǎng)公司的反制，它們開始收購、參股中介公司，分化中介行業(yè)。這些對(duì)抗最后終于導(dǎo)致鏈家、中原等公司徹底脫離搜房網(wǎng)，開始自建電商網(wǎng)絡(luò)。而搜房網(wǎng)也開始實(shí)行傭金打折，搶占傳統(tǒng)中介的飯碗。

影響

中介大戰(zhàn)受益者是買房人

當(dāng)然，中介行業(yè)的亂戰(zhàn)，也并非是因?yàn)閭鹘y(tǒng)中介和電商的爭(zhēng)奪，相互之間的傾軋一點(diǎn)也不留情。

幾乎在去年底同一時(shí)刻，鏈家、中原等紛紛推出振興計(jì)劃。有的中介公司拿出股份讓核心骨干認(rèn)購，使之成為法律意義上真正的股東。中原集團(tuán)主席黎明楷表示，會(huì)為員工提供足夠的子彈與政策，和同行打這一場(chǎng)消耗戰(zhàn)，抵御所謂新模式帶來的沖擊。為了打贏這場(chǎng)硬戰(zhàn)，中原已經(jīng)做好了犧牲2015年，甚至更長期利潤的準(zhǔn)備。

鏈家地產(chǎn)也宣布三項(xiàng)變革措施，其中最令人關(guān)注的是其提出管理架構(gòu)扁平化，公司和員工充分分享利潤，鏈家平臺(tái)歡迎所有經(jīng)紀(jì)人加盟，且將經(jīng)紀(jì)人提傭的比例最高提至70%。思源地產(chǎn)宣布，將二手房買賣傭金從原來的2.7%下降至1.5%，租房傭金減半。不管是買賣還是租賃，經(jīng)紀(jì)人可享受32%的提成比例。此后，我愛我家也對(duì)外公開宣布，將推出全員持股計(jì)劃。

所有這些中介公司或主動(dòng)，或被動(dòng)都卷入了中介大戰(zhàn)。他們要對(duì)抗電商對(duì)盈利的壓力，這是一場(chǎng)遭遇戰(zhàn)。與此同時(shí)，各家中介又要互相制約，防止在這一過程中自己活不到最后。當(dāng)然，中介大戰(zhàn)最終受益的是買房人，目前來看，各家中介公司的傭金都進(jìn)入了可談范圍，但能砍價(jià)多少則需要根據(jù)房源、時(shí)點(diǎn)等來單獨(dú)計(jì)算。

探訪

北京中介傭金打折不容易

中介公司紛紛開打價(jià)格戰(zhàn)，但普通投資者要享受到折扣，還是需要靠自己爭(zhēng)取。

記者采訪了北京的幾家中介公司，他們普遍表示傭金幅度需要具體談。整體來看，中介公司一線業(yè)務(wù)員并不愿?jìng)蚪鸫蛘?，因?yàn)閭蚪饻p少將直接導(dǎo)致自己的提成減少。這種情況下，中介工作人員都會(huì)根據(jù)客戶的意愿來判斷是否打折。

“一般而言，一套二手房買賣，少則兩個(gè)禮拜，多則幾個(gè)月，中間有多次的會(huì)談和砍價(jià)。所以初始階段購房人沒必要砍價(jià)傭金，這樣會(huì)影響到工作人員給你找房子的熱情。”大望路一家中介公司客戶經(jīng)理告訴記者。

隨著離成交越來越近，中介公司作出讓步的可能性也越來越大。“只要你能繃得住，尤其是雙方就差幾萬塊差距的時(shí)候，中介公司為了促成成交，就有可能自己做一些傭金讓步，然后讓買賣雙方也各自讓步，最終促成成交。”當(dāng)然，也有可能因?yàn)榭嚨锰?，最后房子被別人買走了，所以繃價(jià)也要適可而止。

當(dāng)然，如果有一些公司，如思源等，明確了傭金只收1.5%，可以砍價(jià)的空間也很少了。但思源等在北京門店不多，房源數(shù)量也不算多。而鏈家、中原等在北京門店多、房源多，他們一般也更扛得住價(jià)格?？傊?，要想獲得傭金便宜也不容易。另外，對(duì)于一項(xiàng)動(dòng)輒幾百萬的北京房產(chǎn)，一味壓低中介傭金也不妥，相應(yīng)服務(wù)也有可能打折。