老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)統(tǒng)計(jì)制度

夢(mèng)想終究沒能照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，“以房養(yǎng)老”市場反應(yīng)不盡如人意。

7月1日起，北京、上海、廣州和武漢四地啟動(dòng)老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn) (即以房養(yǎng)老保險(xiǎn))試點(diǎn)工作，至今已足月有余，但市場上尚無一家保險(xiǎn)公司推出以房養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，而完成了產(chǎn)品開發(fā)且上報(bào)了“以房養(yǎng)老”方案的險(xiǎn)企，也只有幸福人壽一家。

“試點(diǎn)遇冷是預(yù)料之中的事情，因?yàn)?lsquo;以房養(yǎng)老’原本就屬于小眾產(chǎn)品，加上至今并無房屋評(píng)估等具體的操作細(xì)則出臺(tái)，市場大都處于觀望狀態(tài)。”8月12日，某大型險(xiǎn)企的專業(yè)人士崔鵬接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示。

隨后，記者電話采訪了幸福人壽相關(guān)工作人員獲悉，產(chǎn)品由于正處于上報(bào)期，因此暫時(shí)無法進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的操作，也就是說“以房養(yǎng)老”試點(diǎn)至今尚無具體案例。

險(xiǎn)企反應(yīng)冷淡

早在2003年，幸福人壽的董事長孟曉蘇就開始致力于推廣“以房養(yǎng)老”，同時(shí)，孟曉蘇也一直試圖說服各大險(xiǎn)企參與其中，但保險(xiǎn)公司尤其是大型險(xiǎn)企紛紛表示這個(gè)新鮮出爐的產(chǎn)品是“不能承受之輕”，加之內(nèi)地當(dāng)時(shí)的金融監(jiān)管體制將混業(yè)經(jīng)營視為禁區(qū)，此事便一直處于擱置狀態(tài)。直到2010年，“以房養(yǎng)老”概念得到法律的承認(rèn)，加之人口老齡化問題日趨嚴(yán)重，情況終于有所轉(zhuǎn)變。

2013年11月下旬，保監(jiān)會(huì)終于針對(duì)“以房養(yǎng)老”召開了內(nèi)部會(huì)議，被爭議了10年的“以房養(yǎng)老”終于正式上升到國家戰(zhàn)略層面，但參與課題組的只有幸福人壽、平安、泰康、新華、合眾、中宏等7家中小型保險(xiǎn)公司，之后的幾個(gè)月，表示準(zhǔn)備提交產(chǎn)品方案的只剩幸福、平安、泰康和合眾4家險(xiǎn)企，如今再看，真的提交方案的卻只有幸福人壽孤身一家。

“首先，按照試點(diǎn)的相關(guān)規(guī)定來看，產(chǎn)品的規(guī)模太小了，服務(wù)的人群也確實(shí)不多，即便按照我國業(yè)務(wù)規(guī)模最大的險(xiǎn)企來計(jì)算，4個(gè)試點(diǎn)城市加起來最多也就服務(wù)5000個(gè)老人，中小險(xiǎn)企的市場份額就更少了，因此險(xiǎn)企參與的積極性不高;其次，房產(chǎn)評(píng)估等具體操作細(xì)則一直沒有出臺(tái)，又沒有太多的經(jīng)驗(yàn)可借鑒，因此險(xiǎn)企都比較謹(jǐn)慎;最后，近年的險(xiǎn)企面臨大量退保和滿期給付的保單，日子都不太好過，無暇顧及這么小眾的一個(gè)產(chǎn)品。”崔鵬總結(jié)道。

據(jù)記者了解，由于近兩年的保險(xiǎn)投資業(yè)績不盡如人意，加上銀行推出了具有競爭力的理財(cái)產(chǎn)品，出現(xiàn)了大量未滿期客戶退保的現(xiàn)象。

由此看來，險(xiǎn)企的自顧不暇加上“以房養(yǎng)老”產(chǎn)品吸引力的缺失，市場反應(yīng)冷淡也就確屬意料之中了。記者同時(shí)了解到，市場層面除了險(xiǎn)企反應(yīng)冷淡外，老人對(duì)此產(chǎn)品也大都是一笑了之，很多老人寧肯選擇以出租房屋獲得養(yǎng)老保障也不愿將房屋抵押給銀行或者保險(xiǎn)公司。

釋放積極信號(hào)

試點(diǎn)滿月雖然遇冷，但事實(shí)上，無論是正向還是反向的聲音，似乎都未影響“以房養(yǎng)老”向前踉蹌地邁步。

“我愿意選擇‘以房養(yǎng)老’這種方式，前提是保險(xiǎn)公司給我的錢要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于將房產(chǎn)出租所獲得的租金。但是，由于住房市場的走勢(shì)不企穩(wěn)，前景難預(yù)測(cè)，因此險(xiǎn)企無法做保險(xiǎn)精算，也就無法保證一直給付我那么多的錢，而這種不確定性不光增加了險(xiǎn)企的風(fēng)險(xiǎn)，同樣也影響了我對(duì)這個(gè)產(chǎn)品的選擇。”8月12日，中國社科院社會(huì)政策研究中心秘書長唐鈞接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)強(qiáng)調(diào)，若要使“以房養(yǎng)老”成為可行的和可操作的社會(huì)政策，必須具備兩個(gè)前提條件，一是老人的住房必須是可以由他們自由支配的，二是住房市場的價(jià)格是穩(wěn)定且可持續(xù)的。

而對(duì)于第一條，城鎮(zhèn)房產(chǎn)由于存在大量不同性質(zhì)的房屋，比如公租房，此類房屋的主人雖然擁有居住權(quán)但無法實(shí)現(xiàn)自由支配，同時(shí)，農(nóng)村老人因宅基地?zé)o法確權(quán)而一直被置于遺忘的角落。不過，就在8月10日，國土資源部公布五部門《關(guān)于進(jìn)一步加快推進(jìn)宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，明確將宅基地和集體建設(shè)用地使用權(quán)確權(quán)登記發(fā)證納入不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實(shí)施進(jìn)程，強(qiáng)調(diào)要為建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場奠定產(chǎn)權(quán)基礎(chǔ)。

而這也被視為“以房養(yǎng)老”進(jìn)程中的一個(gè)積極信號(hào)。

“此次不動(dòng)產(chǎn)登記是對(duì)農(nóng)村房產(chǎn)的一次摸底，房產(chǎn)的擁有分布狀況將更加透明，有利于今后‘以房養(yǎng)老’的推進(jìn)，但是，登記僅是不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)過程的最初環(huán)節(jié)，農(nóng)民對(duì)宅基地依然沒有處置和抵押的權(quán)利，這中間還要涉及好幾個(gè)環(huán)節(jié)。”崔鵬強(qiáng)調(diào)，農(nóng)民的房屋并不值錢，值錢的恰恰是土地。

即便如此，在推進(jìn)“以房養(yǎng)老”的艱難進(jìn)程中能夠出現(xiàn)這樣一個(gè)信號(hào)，對(duì)于試水的險(xiǎn)企而言也已算得上是一個(gè)“喜大普奔”的期待。

“就目前來看，‘以房養(yǎng)老’風(fēng)險(xiǎn)最大的一方就是險(xiǎn)企。”唐鈞強(qiáng)調(diào)，將房屋抵押獲得的養(yǎng)老金一定要高于租金才有市場，但針對(duì)我國的情況而言，幾十年以后的房子會(huì)成什么樣子了很難說，加上70年產(chǎn)權(quán)的限制，險(xiǎn)企顯然是承受風(fēng)險(xiǎn)最大的一方。

對(duì)此，孟曉蘇一直希望政府可以出臺(tái)相關(guān)政策降低保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅負(fù)，同時(shí)，建立對(duì)長壽保戶的政府補(bǔ)貼機(jī)制以化解所謂“長壽風(fēng)險(xiǎn)”等等，但是，對(duì)商業(yè)保險(xiǎn)實(shí)施補(bǔ)貼一直是個(gè)具有爭議的話題。

不過，記者采訪獲悉，試點(diǎn)滿月雖然尚無具體案例，但咨詢相關(guān)事宜的老人較試點(diǎn)之前增加了很多，其中，大多數(shù)均為無子女家庭和“失獨(dú)家庭”的老人，而這部分老人已占老齡人口比重的10%左右。

7月起北京上海等4城市開始試點(diǎn)以房養(yǎng)老

        保監(jiān)會(huì)人身保險(xiǎn)監(jiān)管部主任袁序成在發(fā)布會(huì)上對(duì)政策做出解讀，并宣布自2014年7月1日起至2016年6月30日止，在北京、上海、廣州、武漢四城市開展試點(diǎn)。

        保險(xiǎn)版“以房養(yǎng)老”如何養(yǎng)

        “老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”，是一種將住房抵押與終身年金保險(xiǎn)相結(jié)合的創(chuàng)新型商業(yè)養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，即擁有房屋完全產(chǎn)權(quán)的老年人，將其房產(chǎn)抵押給保險(xiǎn)公司，繼續(xù)擁有房屋占有、使用、收益和經(jīng)抵押權(quán)人同意的處置權(quán)，并按照約定條件領(lǐng)取養(yǎng)老金直至身故；老人身故后，保險(xiǎn)公司獲得抵押房產(chǎn)處置權(quán)。

        之前有公眾質(zhì)疑，倡導(dǎo)“以房養(yǎng)老”是把居民養(yǎng)老問題完全個(gè)人化、市場化，政府推卸保障責(zé)任。袁序成認(rèn)為，這是對(duì)“以房養(yǎng)老”政策的誤讀?！胺聪虻盅吼B(yǎng)老保險(xiǎn)屬于商業(yè)保險(xiǎn)范疇，在不影響老年人既有養(yǎng)老福利的前提下，鼓勵(lì)老人用反按揭方式提前消費(fèi)，提高晚年的生活質(zhì)量，這與社保體系的建設(shè)和完善并行不悖。對(duì)于失獨(dú)家庭等特殊老年人群體來說，這是很好的養(yǎng)老依托。”他說。

        據(jù)了解，住房反按揭養(yǎng)老在發(fā)達(dá)國家已非常普遍。上世紀(jì)70年代美國逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì)后，很多老年人退休以后生活清苦。在美國政府、國會(huì)的介入和相關(guān)政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發(fā)展起來。到了90年代以后，住房反按揭貸款加速發(fā)展，年均簽訂住房反按揭貸款合約1.5萬筆。

        我國居民同樣面臨退休后如何維持現(xiàn)有生活水平的問題。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)替代率由2002年的72.9%下降到2011年為50.3%。而根據(jù)世界銀行的建議，要維持退休前的生活水平不下降，養(yǎng)老金替代率需不低于70%。雖然近年來國家不斷上調(diào)養(yǎng)老金水平，但真正提高居民養(yǎng)老生活質(zhì)量，還有賴于建立多層次、可持續(xù)的養(yǎng)老保障制度。鑒于此，去年9月《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》明確提出開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)試點(diǎn)，并由保監(jiān)會(huì)作為此項(xiàng)工作的牽頭部門。

        “此次保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)‘以房養(yǎng)老’，是盤活老年人的房產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人經(jīng)濟(jì)資源優(yōu)化配置的積極探索?！痹虺杀硎?，國外的以房養(yǎng)老以銀行發(fā)放反向按揭貸款或房主用銀行反按揭貸款購買保險(xiǎn)年金等方式為主，而此次保監(jiān)會(huì)試點(diǎn)的“以房換保險(xiǎn)”不涉及其他行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的合作，在國際上屬于首創(chuàng)。

7月起北京上海等4城市開始試點(diǎn)以房養(yǎng)老

        抵押給銀行和交給保險(xiǎn)公司有何不同

        都是把房子交給機(jī)構(gòu)，按月拿錢，“百年之后”房子歸對(duì)方。抵押給銀行和交給保險(xiǎn)公司，有何不同？袁序成解釋，保險(xiǎn)“以房養(yǎng)老”有兩個(gè)特點(diǎn)：

        一是，保險(xiǎn)公司承擔(dān)長壽風(fēng)險(xiǎn)。保險(xiǎn)公司必須依照合同約定定期向老年人支付養(yǎng)老年金直至身故，確保老人的晚年生活后顧無憂。之前國內(nèi)銀行推出的“反按揭”多為定期產(chǎn)品，能“養(yǎng)老”不能“送終”。

        二是，保險(xiǎn)公司承擔(dān)房產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。老年人過世后，保險(xiǎn)公司對(duì)于房產(chǎn)處置所得，償還保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息后，剩余部分依然歸房主的法定繼承人所有；如果房產(chǎn)處置所得不足以償付保險(xiǎn)公司已支付的養(yǎng)老金本息，保險(xiǎn)公司將承擔(dān)房屋價(jià)值不足的風(fēng)險(xiǎn)，不可再向老年人的家屬追償。而之前國內(nèi)銀行的“反按揭”，房主家人不能參與房屋處置后的“剩余”收益。

        據(jù)了解，目前國內(nèi)男性平均壽命78.6歲、女性較男性高出3至5年。按照“投保人群為60周歲以上擁有房屋完全獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的老年人”的要求，保險(xiǎn)公司支付養(yǎng)老金的“余命”將近20年。袁序成認(rèn)為，保險(xiǎn)公司開展此項(xiàng)業(yè)務(wù)，將面臨較為突出的利率、房價(jià)波動(dòng)、長壽、現(xiàn)金流等業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也將受到房地產(chǎn)政策、稅收政策以及法律環(huán)境的影響。因此目前業(yè)界對(duì)此非常慎重，保監(jiān)會(huì)決定僅在四城市開展為期兩年的試點(diǎn)，待積累經(jīng)驗(yàn)后再穩(wěn)步推進(jìn)。與此同時(shí)將積極爭取該項(xiàng)業(yè)務(wù)稅收優(yōu)惠政策。

7月起北京上海等4城市開始試點(diǎn)以房養(yǎng)老

        保險(xiǎn)公司靠譜嗎

        把辛苦半輩子掙下的房子抵押給保險(xiǎn)公司，這“買賣”靠譜不？袁序成表示，“老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)”牽涉房地產(chǎn)估值、抵押、年金發(fā)放等多個(gè)環(huán)節(jié)，法律關(guān)系和業(yè)務(wù)內(nèi)容較為復(fù)雜，且客戶群體為老年人，因此，做好老年消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)，是順利推進(jìn)試點(diǎn)的關(guān)鍵和基礎(chǔ)。中國保監(jiān)會(huì)高度關(guān)注此問題，并在《指導(dǎo)意見》中，對(duì)經(jīng)營資質(zhì)、業(yè)務(wù)宣傳、銷售人員管理、銷售過程管理、信息披露等方面做出了規(guī)定：

        申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司應(yīng)開業(yè)滿5年，注冊(cè)資本不少于20億元；滿足保險(xiǎn)公司償付能力管理規(guī)定，申請(qǐng)?jiān)圏c(diǎn)時(shí)上一年度末及最近季度末的償付能力充足率不低于120%。

       在銷售環(huán)節(jié)，《指導(dǎo)意見》明確提出：宣傳材料應(yīng)由總公司統(tǒng)一制作并嚴(yán)格管理；保監(jiān)會(huì)將指導(dǎo)中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)建立反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)銷售人員資格考試制度，保險(xiǎn)公司須主動(dòng)建立銷售人員管理、培訓(xùn)及考核制度；銷售人員如存在誤導(dǎo)行為立即取消資格；保險(xiǎn)公司應(yīng)對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行簽約前輔導(dǎo)，并通過錄音、錄像或第三方見證等方式增強(qiáng)合同簽訂過程的公平性、公正性；產(chǎn)品猶豫期為30個(gè)自然日；保險(xiǎn)公司定期向客戶披露反向抵押養(yǎng)老保險(xiǎn)相關(guān)信息。