配套設施開發(fā)成本對象

一般說來，對能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施項目，應以各配套設施項目作為成本核算對象，借以正確計算各該設施的開發(fā)成本。對這些配套設施的開發(fā)成本應設置如下六個成本項目：

(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；

(2) 前期工程費；

(3) 基礎設施費；

(4) 建筑安裝工程費；

(5) 配套設施費；

(6)開發(fā)間接費。

其中配套設施費項目用以核算分配的其他配套設施費。因為要使這些設施投入運轉(zhuǎn)，有的也需要其他配套設施為其提供服務，所以理應分配為其服務的有關設施的開發(fā)成本。

對不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計入各成本核算對象的各項公共配套設施，如果工程規(guī)模較大，可以各該配套設施作為成本核算對象。如果工程規(guī)模不大、與其他項目建設地點較近、開竣工時間相差不多、并由同一施工單位施工的，也可考慮將它們合并作為一個成本核算對象，于工程完工算出開發(fā)總成本后，按照各該項目的預算成本或計劃成本的比例，算出各配套設施的開發(fā)成本，再按一定標準，將各配套設施開發(fā)成本分配記入有關房屋等開發(fā)成本。至于這些配套設施的開發(fā)成本，在核算時一般可僅設置如下四個成本項目：

(1) 土地征用及拆遷補償費或批租地價；

(2)前期工程費；

(3)基礎設施費；

(4)建筑安裝工程費。

由于這些配套設施的支出需由房屋等開發(fā)成本負擔，為簡化核算手續(xù)，對這些配套設施，可不再分配其他配套設施支出。它本身應負擔的開發(fā)間接費用，也可直接分配計入有關房屋開發(fā)成本。因此，對這些配套設施，在核算時也就可不必設置配套設施費和開發(fā)間接費兩個成本項目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的配套設施，可以分為如下兩類：一類是開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施，如水塔、鍋爐房、居委會、派出所、消防、幼托、自行車棚等；另一類是能有償轉(zhuǎn)讓的城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目，包括：

(1)開發(fā)小區(qū)內(nèi)營業(yè)性公共配套設施，如商店、銀行、郵局等；

(2)開發(fā)小區(qū)內(nèi)非營業(yè)性配套設施，如中小學、文化站、醫(yī)院等；

(3)開發(fā)項目外為居民服務的給排水、供電、供氣的增容增壓、交通道路等。這類配套設施，如果沒有投資來源，不能有償轉(zhuǎn)讓，也將它歸入第一類中，計入房屋開發(fā)成本。

按照現(xiàn)行財務制度規(guī)定，城市建設規(guī)劃中的大型配套設施項目，不得計入商品房成本。因為這些大配套設施，國家有這方面的投資，或是政府投資，或國家撥款給有關部門再由有關部門出資。但在實際執(zhí)行過程中，由于城市基礎設施的投資體制，無法保證與城市建設綜合開發(fā)協(xié)調(diào)一致，作為城市基礎設施的投資者，往往在客觀上拿不出資金來，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，開發(fā)企業(yè)也只得將一些不能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設施發(fā)生的支出也計入開發(fā)產(chǎn)品成本。

對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設施分配的其他配套設施支出，應記入各大配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——XX”賬戶的貸方。

對能有償轉(zhuǎn)讓大配套設施分配的開發(fā)間接費用，應記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的“開發(fā)間接費”項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方。

對配套設施與房屋等開發(fā)產(chǎn)品不同步開發(fā)，或房屋等開發(fā)完成等待出售或出租，而配套設施尚未全部完成的，經(jīng)批準后可接配套設施的預算成本或計劃成本，預提配套設施費，將它記入房屋等開發(fā)成本明細分類賬的“配套設施費”項目，并記入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”等賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。因為一個開發(fā)小區(qū)的開發(fā)，時間較長，有的需要幾年，開發(fā)企業(yè)在開發(fā)進度安排上，有時先建房屋，后建配套設施。這樣，往往是房屋已經(jīng)建成而有的配套設施可能尚未完成，或者是商品房已經(jīng)銷售，而幼托、消防設施等尚未完工的情況。這種房屋開發(fā)與配套設施建設的時間差，使得那些已具備使用條件并已出售的房屋應負擔的配套設施費，無法接配套設施的實際開發(fā)成本進行結轉(zhuǎn)和分配，只能以未完成配套設施的預算成本或計劃成本為基數(shù)，計算出已出售房屋應負擔的數(shù)額，用預提方式記入出售房屋等的開發(fā)成本。開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費的計算，一般可按以下公式進行：

某項開發(fā)產(chǎn)品預提的配套設施費=該項開發(fā)產(chǎn)品預算成本（或計劃成本）×配套設施費預提率

配套設施費預提率=該配套設施的預算成本（或計劃成本）÷應負擔該配套設施費各開發(fā)產(chǎn)品的預算成本（或計劃成本）合計×100%

式中應負擔配套設施費的開發(fā)產(chǎn)品一般應包括開發(fā)房屋、能有償轉(zhuǎn)讓在開發(fā)小區(qū)內(nèi)開發(fā)的大配套設施。

企業(yè)發(fā)生的各項配套設施支出，應在“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶進行核算，并按成本核算對象和成本項目進行明細分類核算。

對發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝工程費等支出，可直接記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬的相應成本項目，并記入“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”、“應付賬款——應付工程款“等賬戶的貸方。

配套設施

例如：某開發(fā)小區(qū)內(nèi)幼托設施開發(fā)成本應由101、102商品房，151出租房，181周轉(zhuǎn)房和201大配套設施商店負擔。由于幼托設施在商品房等完工出售、出租時尚未完工，為了及時結轉(zhuǎn)完工的商品房等成本，應先將幼托設施配套設施費預提計入商品房等的開發(fā)成本。假定各項開發(fā)產(chǎn)品和幼托設施的預算成本如下：

101　商品房　1000 000元

102　商品房　900 000元

151　出租房　800 000元

181　周轉(zhuǎn)房　800 000元

201　大配套設施——商店　500 000元

251　幼托設施　320 000元

幼托設施配套設施費預提率=320000÷（1000000 900000 800000 800000 500000）×100%=320000÷4000000×100%=8%

各項開發(fā)產(chǎn)品預提幼托設施的配套設施費為：

101商品房：1000 000元×8%=80 000元

102商品房：900 000元×8%=72000元

152出租房：800 000元×8%=64000元

182周轉(zhuǎn)房；800 000元×8%=64000元

201大配套設施——商店：500 000元×8%=40 000元

配套設施

按預提率計算各項開發(fā)產(chǎn)品的配套設施費時，其與實際支出數(shù)的差額，應在配套設施完工時，按預提數(shù)的比例，調(diào)整增加或減少有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。

現(xiàn)舉例說明配套設施開發(fā)成本的核算如下：

如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)建設規(guī)劃要求，在開發(fā)小區(qū)內(nèi)負責建設一間商店和一座水塔、一所幼托。上述設施均發(fā)包給施工企業(yè)施工，其中商店建成后，有償轉(zhuǎn)讓給商業(yè)部門。水塔和幼托的開發(fā)支出按規(guī)定計入有關開發(fā)產(chǎn)品的成本。水塔與商品房等同步開發(fā)，幼托與商品房等不同步開發(fā)，其支出經(jīng)批準采用預提辦法。上述各配套設施共發(fā)生了下列有關支出（單位：元）：

201 　 251 　 252

商店　 水塔　 幼托

支付征地拆遷費　50 000 　5 000 　50 000

支付承包設計單位前期工程款　30 000 　20 000 　30 000

應付承包施工企業(yè)基礎設施工程款　50 000 　30 000　 50 000

應付承包施工企業(yè)建筑安裝工程款　200 000 　245 000 　190 000

分配水塔設施配套設施費　35 000

分配開發(fā)間接費　55 000

預提幼托設施配套設施費　40 000

1、則用銀行存款支付征地拆遷費時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　105 000

貸：銀行存款　105 000

2、用銀行存款支付設計單位前期工程款時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　80 000

貸：銀行存款　80 000

3、將應付施工企業(yè)基礎設施工程款和建筑安裝工程款入賬時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　765 000

貸：應付賬款——應付工程款　765 000

4、分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的水塔設施支出時，應作；

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　35 000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——水塔　35 000

5、分配應記入商店配套設施開發(fā)成本的開發(fā)間接費用時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　55 000

貸：開發(fā)間接費用　55 000

6、預提應由商店配套設施開發(fā)成本負擔的幼托設施支出時，應作：

借：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本——商店　40000

貸：預提費用——預提配套設施費　40000

7、同時應將各項配套設施支出分別記入各配套設施開發(fā)成本明細分類賬。

已完成全部開發(fā)過程計經(jīng)驗收的配套設施，應按其人問情況和用途結轉(zhuǎn)其開發(fā)成本：

1、對能有償轉(zhuǎn)讓給有關部門的大配套設施，如上述商店設施，應在完工驗收后將其實際成年自“開發(fā)成本一配套設施開發(fā)成本”賬廠的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品——配套設施”賬戶的借方，作如下分錄入貼：

借：開發(fā)產(chǎn)品——配套設施　460000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　460000

配套設施有償轉(zhuǎn)讓收入，應作為經(jīng)營收入處理。

2、按規(guī)定應將其開發(fā)成個分配計入商品房等計發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如上述水塔設施，在完工驗收后、應將其發(fā)生的實際開發(fā)成本按一定的標準（有關開發(fā)產(chǎn)品的實際成本、預算成本或計劃成本），分配記入有關房屋和大配套設施的開發(fā)成本，作如下分錄入賬：

借：開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本　265000

開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　35000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　300000

3、對用預提方式將配套設施支出記入有關評發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設施，如幼托設施，應在完工驗收后，將其實際發(fā)生的開發(fā)成本沖減預提的配套設施費，作如下分錄入賬：

借：預提費用——預提配套設施費　320 000

貸：開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本　320 000

如預提配套設施費大于或少于實際開發(fā)成本，可將其多提數(shù)或少提數(shù)沖減有關開發(fā)產(chǎn)品成本或作追加的分配。如有關開發(fā)產(chǎn)品已完工并辦理竣工決算，可將其差額沖減或追加分配于尚未辦理竣工決算的開發(fā)產(chǎn)品的成本。2100433B

1．土地征用及拆遷補償費或批租地價。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的土地征用及拆遷補償費或批租地價。能分清成本核算對象的，應直接計人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“土地征用及拆遷補償費”成本項目，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款‘等賬戶的貸方。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的自用土地征用及拆遷補償費，如分不清成本核算對象的，應先將其支出先通過“開發(fā)成本—— 自用土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配記人有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記人“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本— — 自用土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。

房屋開發(fā)占用的土地，如屬企業(yè)綜合開發(fā)的商品性土地的一部分，則應將其發(fā)生的土地征用及拆遷補償費，先在“開發(fā)成本——商品性土地開發(fā)成本”賬戶進行匯集，待土地開發(fā)完成投入使用時，再按一定標準將其分配計人有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記人“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本一商品性土地開發(fā)成本”賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已經(jīng)轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的土地征用及拆遷補償費記人有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

2．前期工程費。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的規(guī)劃、設計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪．場地平整等各項前期工程支出，能分清成本核算對象的，應直接記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的前期工程費，應按一定標準將其分配記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“前期工程費”成本項目，并記人“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。

3. 基礎設施費。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供電、供氣、排污．排洪．通訊．綠化 環(huán)衛(wèi)設施以及道路等基礎設施支出，一般應直接或分配記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“基礎設施費”成本項目。并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“銀行存款”等賬戶的貸方。如開發(fā)完成商品性土地已轉(zhuǎn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，則在用以建造房屋時，應將其應負擔的基礎設施費(按歸類集中結轉(zhuǎn)的還應包括應負擔的前期工程費和開發(fā)問接費)計人有關房屋開發(fā)成本核算對象，并記人“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶的貸方。

4．建筑安裝工程費。

房屋開發(fā)過程中發(fā)生的建筑安裝工程支出，應根據(jù)工程的不同施工方式，采用不同的核算方法。采用發(fā)包方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其建筑安裝工程支出，應根據(jù)企業(yè)承付的已完工程價款確定，直接記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目．并記人“開發(fā)成本— —房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)對建筑安裝工程采用招標方式發(fā)包，并將幾個工程一并招標發(fā)包，則在工程完工結算工程價款時，應按各項工程的預算造價的比例，計算它們的標價即實際建筑安裝工程費。

采用自營方式進行建筑安裝工程施工的房屋開發(fā)項目，其發(fā)生的各項建筑安裝工程支出，一般可直接記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記人“開發(fā)成本_ 旁屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存材料”、“應付工資”、“銀行存款”等賬戶的貸方。如果開發(fā)企業(yè)自行施工大型建筑安裝工程，可以按照本章第二節(jié)所述設置“工程施工”、“施工間接費用”等賬戶，用來核算和歸集各項建筑安裝工程支出，月末將其實際成本轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本—— 房屋開發(fā)成本”賬戶。并記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目。

企業(yè)用于房屋開發(fā)的各項設備，即附屬于房屋工程主體的各項設備，應在出庫交付安裝時，記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“建筑安裝工程費”成本項目，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“庫存設備”賬戶的貸方。

5．配套設施費。

房屋開發(fā)成本應負擔的配套設施費是指開發(fā)小區(qū)內(nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設施支出。在具體核算時，應根據(jù)配套設施的建設情況，采用不同的費用歸集和核算方法。

(1)配套設施與房屋同步開發(fā)，發(fā)生的公共配套設施支出，能夠分清并可直接計人有關成本核算對象的，直接記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”項目，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“應付賬款——應付工程款”等賬戶的貸方。如果發(fā)生的配套設施支出，應由兩個或兩個以上成本核算對象負擔的，應先在“開發(fā)成本—— 配套設施開發(fā)成本”賬戶先行匯集．

待配套設施完工時，再按一定標準(如有關項目的預算成本或計劃成本)，分配記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目．并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“開發(fā)成本——配套設施開發(fā)成本”賬戶的貸方。

(2)配套設施與房屋非同步開發(fā)。即先開發(fā)房屋，后建配套設施?；蚍课菀验_發(fā)等待出售或出租．而配套設施尚未全部完成，在結算完工房屋的開發(fā)成本時，對應負擔的配套設施費，可采取預提的辦法。即根據(jù)配套設施的預算成本(或計劃成本)和采用的分配標準，計算完工房屋應負擔的配套設施支出，記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“配套設施費”成本項目，并記人“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方和“預提費用”賬戶的貸方。預提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，在配套設施完工時調(diào)整有關房屋開發(fā)成本。

6. 開發(fā)間接費。

企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位為開發(fā)各種開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項間接費用，應先通過“開發(fā)間接費用”賬戶進行核算，每月終了，按一定標準分配計人各有關開發(fā)產(chǎn)品成本。應由房屋開發(fā)成本負擔的開發(fā)間接費用，應自“開發(fā)間接費用”賬戶的貸方轉(zhuǎn)入“開發(fā)成本——房屋開發(fā)成本”賬戶的借方，并記人有關房屋開發(fā)成本核算對象的“開發(fā)間接費”成本項目。