全球房地產(chǎn)出版信息

作者: 夏磊 / 任澤平

出版社: 中信出版集團(tuán)

出版年: 2020-4

頁數(shù): 464

定價(jià): 72.00元

裝幀: 平裝

ISBN: 9787521714937

房地產(chǎn)在全球每個(gè)國家都至關(guān)重要。它是民生的保障、國民經(jīng)濟(jì)的支柱、財(cái)富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心、金融危機(jī)的策源地。

為什么世界各經(jīng)濟(jì)體的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)差異巨大？有的陷入高房價(jià)困境，導(dǎo)致沉重的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟(jì)金融危機(jī)，如美國和日本；有的卻成功實(shí)現(xiàn)房價(jià)長期穩(wěn)定和居者有其屋，如德國和新加坡。

十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內(nèi)地等的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現(xiàn)。

住房制度決定房地產(chǎn)市場(chǎng)！

住房制度是破譯房地產(chǎn)運(yùn)行的基因密碼！

土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關(guān)鍵！

房價(jià)還會(huì)漲嗎？房子還能買嗎？房產(chǎn)稅會(huì)推出嗎？危機(jī)會(huì)爆發(fā)嗎？中國房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

夏磊，恒大研究院常務(wù)副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委房地產(chǎn)市場(chǎng)服務(wù)專業(yè)委員會(huì)委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與住房保障分會(huì)副會(huì)長、中國人民大學(xué)財(cái)金學(xué)院金融碩士業(yè)界導(dǎo)師。出版《房地產(chǎn)周期》。財(cái)新、新浪財(cái)經(jīng)、今日頭條專欄作家。

導(dǎo)論 / 001

上篇 全球房地產(chǎn)：市場(chǎng)表現(xiàn)與制度基因

第一章中國香港為何深陷高房價(jià)困境 / 071

第一節(jié)經(jīng)濟(jì)高度繁榮，住房面臨困境 / 073

第二節(jié)香港住房制度支柱 / 076

第三節(jié)

地價(jià)房價(jià)螺旋上漲機(jī)制：供地不足鑄就高房價(jià)，高房價(jià)推高地價(jià) / 096

第二章英國房價(jià)何以剛性上漲 / 099

第一節(jié)高品質(zhì)與高房價(jià)的共同體 / 101

第二節(jié)英國住房制度支柱 / 105

第三節(jié)

土地供應(yīng)不足、人口持續(xù)流入、金融市場(chǎng)化共同推動(dòng)房價(jià)

剛性上漲 / 130

第三章美國60年房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135

第一節(jié)史上最長的房地產(chǎn)大牛市 / 137

第二節(jié)美國住房制度支柱 / 143

第三節(jié)

房地產(chǎn)神話破滅三部曲：資產(chǎn)價(jià)格下降、流動(dòng)性枯竭、信用緊縮 / 162

第四章日本房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落的終極邏輯 / 173

第一節(jié)日本兩次房地產(chǎn)危機(jī)的催生、爆發(fā)及后果 / 175

第二節(jié)從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190

第三節(jié)日本住房制度支柱 / 194

第四節(jié)

泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的

副產(chǎn)品 / 214

第五章德國房價(jià)長期穩(wěn)定之謎 / 217

第一節(jié)德國房地產(chǎn)市場(chǎng)奇跡 / 219

第二節(jié)德國住房制度支柱 / 221

第三節(jié)

房價(jià)長期平穩(wěn)運(yùn)行機(jī)制：金融穩(wěn)健、租購并舉、城市協(xié)調(diào)發(fā)展 / 237

第六章新加坡如何實(shí)現(xiàn)“居者有其屋” / 243

第一節(jié)高住房自有率奇跡 / 245

第二節(jié)新加坡住房制度支柱 / 247

第三節(jié)

如何使用政府和市場(chǎng)兩種力量實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中國房地產(chǎn)：制度建設(shè)與未來展望

第七章中國房地產(chǎn)70年簡史 / 275

第一節(jié)住房嚴(yán)重不足的福利公房時(shí)代（1949—1978年） / 277

第二節(jié)房改啟動(dòng)前的曙光乍現(xiàn)（1978—1994年） / 279

第三節(jié)全民進(jìn)入商品住房新時(shí)代（1998年至今） / 282

第四節(jié)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與反思 / 285

第八章中國住房制度支柱 / 291

第一節(jié)住房金融制度：以商業(yè)按揭為主、公積金為輔 / 293

第二節(jié)土地制度：兩權(quán)分離、用途管制、供應(yīng)壟斷 / 299

第三節(jié)稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306

第四節(jié)租賃制度：進(jìn)入租售并舉新時(shí)代 / 312

第五節(jié)住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316

第六節(jié)中國住房制度的反思 / 321

第九章中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) / 327

第一節(jié)未來中國房地產(chǎn)市場(chǎng)空間有多大 / 329

第二節(jié)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)有多大 / 352

第三節(jié)未來行業(yè)集中度能有多高 / 361

第四節(jié)從國際經(jīng)驗(yàn)來看中國房企的三種未來之路 / 363

第十章房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗(yàn)與中國實(shí)踐 / 389

第一節(jié)發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體房地產(chǎn)稅怎么收 / 391

第二節(jié)房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入 / 395

第三節(jié)中國房地產(chǎn)稅的改革歷程、征收現(xiàn)狀及效果 / 413

第四節(jié)房地產(chǎn)稅出臺(tái)的最佳時(shí)機(jī)和預(yù)期影響 / 420

啟示住房制度深度塑造房地產(chǎn)市場(chǎng) / 427

第一節(jié)房地產(chǎn)過度金融化是風(fēng)險(xiǎn)之源 / 429

第二節(jié)土地供給是房價(jià)的直接決定因素 / 432

第三節(jié)稅收是短期調(diào)節(jié)因素 / 435

第四節(jié)租購并舉的市場(chǎng)才是健康的房地產(chǎn)市場(chǎng) / 436

第五節(jié)住房保障是對(duì)中低收入階層的必要支持 / 438

參考文獻(xiàn)

致謝

工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期。工業(yè)革命以來 200 多年的歷史表明，一個(gè)完整的房地產(chǎn)周期是 18年左右。對(duì)此，我們有兩點(diǎn)補(bǔ)充說明：

1）20 世紀(jì)前各經(jīng)濟(jì)體開放程度較低，因此各國地產(chǎn)周期同步性較差。20 世紀(jì)后隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化的加深，全球的地產(chǎn)周期趨于同步；

2）1930S 年到 1960S，由于二戰(zhàn)的影響，全球房地產(chǎn)周期未呈現(xiàn)明顯的 18 年的周期特征。其后是我們熟悉的進(jìn)入20世紀(jì)70年代后， 美國房地產(chǎn)分別于1974年、 1992年和2010（預(yù)計(jì)）年達(dá)到低點(diǎn)。

2019年3月13日，胡潤研究院今日發(fā)布《2019胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》（Hurun Global Real Estate Rich List 2019），上榜富豪主要財(cái)富來源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，上榜門檻為十億美金，財(cái)富計(jì)算截止日期為2019年1月31日。這是胡潤研究院首次發(fā)布“全球房地產(chǎn)富豪榜”，是最近發(fā)布的《2019世茂西山龍胤·胡潤全球富豪榜》的子榜之一。