全球房地產(chǎn)內(nèi)容簡介

房地產(chǎn)在全球每個國家都至關(guān)重要。它是民生的保障、國民經(jīng)濟的支柱、財富的象征、大類資產(chǎn)配置的核心、金融危機的策源地。

為什么世界各經(jīng)濟體的房地產(chǎn)市場表現(xiàn)差異巨大？有的陷入高房價困境，導致沉重的經(jīng)濟和社會問題，如中國香港和英國；有的暴漲暴跌，引發(fā)大規(guī)模經(jīng)濟金融危機，如美國和日本；有的卻成功實現(xiàn)房價長期穩(wěn)定和居者有其屋，如德國和新加坡。

十多年來，我們帶著這些問題，跟蹤研究美國、日本、德國、新加坡、英國、中國香港、中國內(nèi)地等的房地產(chǎn)市場運行，在全球大視野和歷史維度下，邏輯逐漸清晰、真相開始展現(xiàn)。

住房制度決定房地產(chǎn)市場！

住房制度是破譯房地產(chǎn)運行的基因密碼！

土地、金融、稅收、保障、租賃五大制度是問題的關(guān)鍵！

房價還會漲嗎？房子還能買嗎？房產(chǎn)稅會推出嗎？危機會爆發(fā)嗎？中國房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的康莊大道在哪？所有這些問題都迎刃而解，答案就在本書。

作者: 夏磊 / 任澤平

出版社: 中信出版集團

出版年: 2020-4

頁數(shù): 464

定價: 72.00元

裝幀: 平裝

ISBN: 9787521714937

夏磊，恒大研究院常務(wù)副院長、房地產(chǎn)行業(yè)首席研究員、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委房地產(chǎn)市場服務(wù)專業(yè)委員會委員、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會房地產(chǎn)市場與住房保障分會副會長、中國人民大學財金學院金融碩士業(yè)界導師。出版《房地產(chǎn)周期》。財新、新浪財經(jīng)、今日頭條專欄作家。

導論 / 001

上篇 全球房地產(chǎn)：市場表現(xiàn)與制度基因

第一章中國香港為何深陷高房價困境 / 071

第一節(jié)經(jīng)濟高度繁榮，住房面臨困境 / 073

第二節(jié)香港住房制度支柱 / 076

第三節(jié)

地價房價螺旋上漲機制：供地不足鑄就高房價，高房價推高地價 / 096

第二章英國房價何以剛性上漲 / 099

第一節(jié)高品質(zhì)與高房價的共同體 / 101

第二節(jié)英國住房制度支柱 / 105

第三節(jié)

土地供應(yīng)不足、人口持續(xù)流入、金融市場化共同推動房價

剛性上漲 / 130

第三章美國60年房地產(chǎn)大牛市的巔峰繁榮與驟然落幕 / 135

第一節(jié)史上最長的房地產(chǎn)大牛市 / 137

第二節(jié)美國住房制度支柱 / 143

第三節(jié)

房地產(chǎn)神話破滅三部曲：資產(chǎn)價格下降、流動性枯竭、信用緊縮 / 162

第四章日本房地產(chǎn)市場大起大落的終極邏輯 / 173

第一節(jié)日本兩次房地產(chǎn)危機的催生、爆發(fā)及后果 / 175

第二節(jié)從喧囂到沉寂：掉下人口懸崖的日本 / 190

第三節(jié)日本住房制度支柱 / 194

第四節(jié)

泡沫終將破滅：任何泡沫的催生和破滅都是貨幣政策的

副產(chǎn)品 / 214

第五章德國房價長期穩(wěn)定之謎 / 217

第一節(jié)德國房地產(chǎn)市場奇跡 / 219

第二節(jié)德國住房制度支柱 / 221

第三節(jié)

房價長期平穩(wěn)運行機制：金融穩(wěn)健、租購并舉、城市協(xié)調(diào)發(fā)展 / 237

第六章新加坡如何實現(xiàn)“居者有其屋” / 243

第一節(jié)高住房自有率奇跡 / 245

第二節(jié)新加坡住房制度支柱 / 247

第三節(jié)

如何使用政府和市場兩種力量實現(xiàn)“居者有其屋”的政治理想 / 268

下篇 中國房地產(chǎn)：制度建設(shè)與未來展望

第七章中國房地產(chǎn)70年簡史 / 275

第一節(jié)住房嚴重不足的福利公房時代（1949—1978年） / 277

第二節(jié)房改啟動前的曙光乍現(xiàn)（1978—1994年） / 279

第三節(jié)全民進入商品住房新時代（1998年至今） / 282

第四節(jié)中國房地產(chǎn)市場回顧與反思 / 285

第八章中國住房制度支柱 / 291

第一節(jié)住房金融制度：以商業(yè)按揭為主、公積金為輔 / 293

第二節(jié)土地制度：兩權(quán)分離、用途管制、供應(yīng)壟斷 / 299

第三節(jié)稅收制度：重增量輕存量，重交易輕保有 / 306

第四節(jié)租賃制度：進入租售并舉新時代 / 312

第五節(jié)住房保障制度：多渠道、分層次、高覆蓋 / 316

第六節(jié)中國住房制度的反思 / 321

第九章中國房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 / 327

第一節(jié)未來中國房地產(chǎn)市場空間有多大 / 329

第二節(jié)當前房地產(chǎn)市場風險有多大 / 352

第三節(jié)未來行業(yè)集中度能有多高 / 361

第四節(jié)從國際經(jīng)驗來看中國房企的三種未來之路 / 363

第十章房地產(chǎn)稅的國際經(jīng)驗與中國實踐 / 389

第一節(jié)發(fā)達經(jīng)濟體房地產(chǎn)稅怎么收 / 391

第二節(jié)房地產(chǎn)稅能否替代土地出讓收入 / 395

第三節(jié)中國房地產(chǎn)稅的改革歷程、征收現(xiàn)狀及效果 / 413

第四節(jié)房地產(chǎn)稅出臺的最佳時機和預期影響 / 420

啟示住房制度深度塑造房地產(chǎn)市場 / 427

第一節(jié)房地產(chǎn)過度金融化是風險之源 / 429

第二節(jié)土地供給是房價的直接決定因素 / 432

第三節(jié)稅收是短期調(diào)節(jié)因素 / 435

第四節(jié)租購并舉的市場才是健康的房地產(chǎn)市場 / 436

第五節(jié)住房保障是對中低收入階層的必要支持 / 438

參考文獻

致謝

工業(yè)革命以后才有完全意義的房地產(chǎn)周期。工業(yè)革命以來 200 多年的歷史表明，一個完整的房地產(chǎn)周期是 18年左右。對此，我們有兩點補充說明：

1）20 世紀前各經(jīng)濟體開放程度較低，因此各國地產(chǎn)周期同步性較差。20 世紀后隨著全球經(jīng)濟一體化的加深，全球的地產(chǎn)周期趨于同步；

2）1930S 年到 1960S，由于二戰(zhàn)的影響，全球房地產(chǎn)周期未呈現(xiàn)明顯的 18 年的周期特征。其后是我們熟悉的進入20世紀70年代后， 美國房地產(chǎn)分別于1974年、 1992年和2010（預計）年達到低點。

2019年3月13日，胡潤研究院今日發(fā)布《2019胡潤全球房地產(chǎn)富豪榜》（Hurun Global Real Estate Rich List 2019），上榜富豪主要財富來源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，上榜門檻為十億美金，財富計算截止日期為2019年1月31日。這是胡潤研究院首次發(fā)布“全球房地產(chǎn)富豪榜”，是最近發(fā)布的《2019世茂西山龍胤·胡潤全球富豪榜》的子榜之一。