石家莊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第一章 總則

第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護(hù)業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設(shè)而形成的以住宅為為體，具有公用配套設(shè)施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱管委會(huì)）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務(wù)合同對(duì)房屋及公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地，實(shí)行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務(wù)。

第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負(fù)責(zé)本辦法的實(shí)施。

區(qū)城區(qū)建設(shè)市容管理部門依照本辦法對(duì)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施管理和監(jiān)督。

建設(shè)、規(guī)劃、物價(jià)、公安、工商等部門按照職責(zé)分工對(duì)住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)施監(jiān)督、檢查。

市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責(zé)發(fā)工，對(duì)住宅小區(qū)其產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的物業(yè)實(shí)施維修、管理。

第五條 新 建的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實(shí)行物業(yè)管理，本辦法實(shí)施前已交付使用的住宅小區(qū)和機(jī)關(guān)、全事業(yè)單位生活區(qū)，應(yīng)按照統(tǒng)一部署逐步實(shí)行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會(huì)同有關(guān)部門確定。

住宅小區(qū)物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導(dǎo)相結(jié)合的原則。住宅小區(qū)物業(yè)管理應(yīng)遵循科學(xué)管理、財(cái)務(wù)公開、民主監(jiān)督的原則。

第六條 業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設(shè)施，維護(hù)住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權(quán)利和義務(wù)。

第七條 物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)建立投訴處理制度，接受管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復(fù)投訴人。

第八條 投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)當(dāng)自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關(guān)行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

第九條 轄區(qū)人民政府應(yīng)自新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到百分之三十之日起二個(gè)月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會(huì)、開發(fā)建設(shè)單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會(huì)。

具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會(huì)。

第十條 新建住宅小區(qū)管委會(huì)成立之前，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行 物業(yè)管理；

自管委會(huì)成立之日起一個(gè)月內(nèi)，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)向管委會(huì)移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公用配套設(shè)施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設(shè)行政管理部門組織有關(guān)部門綜合驗(yàn)收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應(yīng)按照市人民政府有關(guān)規(guī)定移交管委會(huì)和有關(guān)部門管理、使用和維護(hù)。開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點(diǎn)五的比例配建物業(yè)管理用房。

第十一條 管委會(huì)由街道辦事處、居委會(huì)干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領(lǐng)導(dǎo)兼任。管委會(huì)由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權(quán)利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔(dān)任管委會(huì)委員。

管委會(huì)根據(jù)工作需要可聘請(qǐng)專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負(fù)責(zé)管委會(huì)日常工作。

第十二條 管委會(huì)應(yīng)自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：

（一）登記申請(qǐng)書；

（二）組成人員名單；

（三）章程。

市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)在接到登記申請(qǐng)之日起十日內(nèi)，對(duì)符合登記條件的，辦結(jié)登記手續(xù)；對(duì)不符合登記條件的，應(yīng)書面通知申請(qǐng)人，并提出改進(jìn)意見，責(zé)令重新申請(qǐng)登記。管委會(huì)自登記之日起成立。本辦法實(shí)施前已組成的管委會(huì)，應(yīng)在本辦法頒布實(shí)施后二個(gè)月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

第十三條 管委會(huì)必須在物業(yè)管理行政主管部門指導(dǎo)下維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，并履行下例職責(zé)：

（一）召集、主持業(yè)主、使用人會(huì)議，報(bào)告物為管理工作情況；

（二）制定管委會(huì)章程和業(yè)主公約；

（三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；

（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會(huì)議審議通過的物業(yè)管理年度計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)決算的情況；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責(zé)成物業(yè)管理企業(yè)改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)工作；

（六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況；

（七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項(xiàng)。

第十四條 管委會(huì)會(huì)議我由主任召集，每個(gè)季度不少于一次；會(huì)議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過頭號(hào)2數(shù)通過

管委會(huì)組成人員無正當(dāng)理由連續(xù)三次不參加會(huì)議或玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，管委會(huì)應(yīng)及時(shí)罷免其職務(wù)。管委會(huì)組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關(guān)的經(jīng)營活動(dòng)。

第十五條 業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，應(yīng)當(dāng)予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。

業(yè)主公約、管委會(huì)的決定，對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對(duì)違反者，由管委會(huì)或其授權(quán)的物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟(jì)處罰。

第十六條 同一住宅小區(qū)應(yīng)委托同一物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)。有條件的，應(yīng)通過招標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊(cè)登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務(wù)業(yè)務(wù)。

第十七條 開發(fā)建設(shè)單位或管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)，應(yīng)與之簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，載明下列主要內(nèi)容：

（一） 雙方當(dāng)事人的名稱、住所；

（二） 服務(wù)的范圍、項(xiàng)目；

（三） 服務(wù)的要求和標(biāo)準(zhǔn)；

（四） 費(fèi)用；

（五） 期限；

（六） 違約責(zé)任及糾紛處理方式；

（七） 合同終止或者解除的約定；

（八） 當(dāng)事人的權(quán)利與義務(wù)以及其他事項(xiàng)。

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)自物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評(píng)書、物業(yè)管理服務(wù)合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。

第十八條 物業(yè)管理服務(wù)合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)向管委會(huì)移交下列財(cái)財(cái)物和資料：

（一） 結(jié)余的物業(yè)管理收入；

（二） 全部物業(yè)要案次料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（三） 因物業(yè)管理需要占用的公用配套設(shè)施、房屋和其他財(cái)物。

物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會(huì)應(yīng)委托審計(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財(cái)務(wù)進(jìn)行審計(jì)并書面報(bào)告市物業(yè)管理行政主管部門。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理服務(wù)時(shí)，行使下列職責(zé)：

（一） 對(duì)受委托管理的物業(yè)進(jìn)行維護(hù)和管理，承擔(dān)住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務(wù)工作；

（二） 按照規(guī)定項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；

（三） 勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰；

（四） 重大管理措施提交管委會(huì)審議決定，并按受管委會(huì)的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

（五） 接受物業(yè)管理行政主管部門及有關(guān)部門、街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督；

（六） 糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時(shí)移交有關(guān)行政主管部門處理；

（七） 配合街道辦事處、管委會(huì)開展祖宗形象管理、服務(wù)的有關(guān)工作。

第二十條 業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風(fēng)、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等方面的相鄰關(guān)系。

第二十一條 業(yè)主、使用人對(duì)房屋自用部位及設(shè)備進(jìn)行使用、裝修時(shí)，不得改變房屋結(jié)構(gòu)、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結(jié)構(gòu)，不得獨(dú)占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設(shè)備。

第二十二條 業(yè)主、使用人維護(hù)住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護(hù)園林綠化設(shè)施。禁止下列行為：

（一） 亂倒、亂堆垃圾、雜物；

（二） 飼養(yǎng)家禽、家畜；

（三） 在庭院、屋頂、道路及春他公共場(chǎng)地搭建建筑物、構(gòu)筑物；

（四） 在建筑物、構(gòu)筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（五） 亂設(shè)攤點(diǎn)；

（六） 侵占綠地，毀壞綠化設(shè)施、花草樹木；

（七） 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪聲。

對(duì)違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)處罰。

第二十三條管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設(shè)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地的使用性質(zhì)或挪作他用。

第二十四條 有關(guān)單位或者個(gè)人需要臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；損壞地上附著物、設(shè)備、綠化設(shè)施和花草樹木的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第二十五條 進(jìn)入住宅小區(qū)的車輛應(yīng)停放在設(shè)有停車標(biāo)志的場(chǎng)所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進(jìn)入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應(yīng)當(dāng)服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

第二十六條 業(yè)主轉(zhuǎn)讓步或者出租房屋，應(yīng)遵守住宅小區(qū)的有關(guān)規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉(zhuǎn)讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉(zhuǎn)讓或出租后，應(yīng)書面告知管委會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關(guān)單位或個(gè)人提供方便物業(yè)維修、使用的專項(xiàng)、物約服務(wù)項(xiàng)目。

第二十八條 房屋自用部位、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，由業(yè)主負(fù)責(zé)并承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會(huì)可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務(wù)合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任及費(fèi)用等事項(xiàng)。

第二十九條 房屋共同部位、設(shè)備由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護(hù)。

第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)由管委會(huì)負(fù)責(zé)管理的公用設(shè)施，由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護(hù)。

第三十一條 下列事項(xiàng)由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)組織實(shí)施：

（一） 公共場(chǎng)所花草樹木的修剪，補(bǔ)植，澆水，滅蟲等綠化工作；

（二） 道路，樓道，庭院，公廁等公共場(chǎng)所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運(yùn)；

（三） 車輛出入，存放及停車場(chǎng)（庫）管理；

（四） 保安工作。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施物業(yè)管理，保持房屋和公用設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達(dá)到下列要求：

（一） 按照規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃實(shí)施管理服務(wù)；

（二） 按照物業(yè)管理服務(wù)合同，將房屋共用部位、設(shè)備和公用設(shè)施使用，維護(hù)的方法，要求，注意事項(xiàng)局面告千業(yè)主，使用人；

（三） 經(jīng)常對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行全面的巡視，檢查，定期對(duì)房屋共用部位，設(shè)備和公用設(shè)施進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)；

（四） 發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設(shè)備或者共用設(shè)施損壞時(shí)，立即采取保護(hù)措施，并按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定進(jìn)行維修；

（五） 接到物業(yè)損壞報(bào)修時(shí)，即時(shí)進(jìn)行維修和處理；

（六） 做好物業(yè)維修，更新及其費(fèi)用收支的各項(xiàng)記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關(guān)的財(cái)務(wù)帳冊(cè)；

（七） 每季度向管委會(huì)報(bào)送物業(yè)維修、更新費(fèi)用的收支帳目，接受審核；

（八） 定期聽取管委會(huì)、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)管理服務(wù)工作；

（九） 對(duì)違反本辦法或業(yè)主公約的行為進(jìn)行勸阻，制止，并向管委會(huì)和有關(guān)行政機(jī)關(guān)報(bào)告；

（十） 按照物業(yè)管理服務(wù)合同的約定，做好管理委會(huì)、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務(wù)事項(xiàng)。

因管理、維修養(yǎng)護(hù)不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設(shè)施，按下列規(guī)定實(shí)施管理維護(hù)：

（一） 供水設(shè)施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負(fù)責(zé)，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

（二） 供電設(shè)施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險(xiǎn)器為界，以外的部分由供電部門負(fù)責(zé)，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

（三） 道路、路燈、排水設(shè)施，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；

（四） 供氣、供熱、通信、有線電視設(shè)施，由有關(guān)專業(yè)管理單位負(fù)責(zé)；

（五） 垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

第三十四條 房屋共用部位、設(shè)備維修時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財(cái)產(chǎn)損失的，責(zé)任人應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)賠償。

第三十五條 物業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重?fù)p壞、影響分階段安全時(shí)，管委會(huì)應(yīng)責(zé)令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

第三十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的來源包括：

（一） 公用設(shè)施專用基金；

（二） 住宅維修費(fèi)；

（三） 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

（四） 住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務(wù)設(shè)施經(jīng)營收入；

（五） 其他合法收入。

第三十七 第三十七條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用應(yīng)主要用于下列支出：

（一） 公用設(shè)施的管理、維修和養(yǎng)護(hù)費(fèi)用（包括材料費(fèi)、公用水電費(fèi)、設(shè)備損耗費(fèi)等）；

（二） 共用設(shè)施、設(shè)備維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（三） 管委會(huì)專隊(duì)人員的工資、津貼及辦公費(fèi)用等；

（四） 物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用；

（五） 法定稅費(fèi)；

（六） 其它必要支出。

第三十八條 管委會(huì)應(yīng)加強(qiáng)住宅小區(qū)商業(yè)用房等服務(wù)設(shè)施的經(jīng)營管理，增加經(jīng)營收入，彌補(bǔ)物業(yè)管理費(fèi)用，減輕業(yè)主負(fù)擔(dān)。轄區(qū)人民政府、有關(guān)行政主管部門、街道辦事處應(yīng)當(dāng)給予扶持和鼓勵(lì)。

第三十九條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照不低于住宅小區(qū)建設(shè)總投資百分之二的比例，向市物業(yè)管理行政主管部門繳納公用設(shè)施專用基金，由市房產(chǎn)管理部門在其辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)時(shí)代收。

公用設(shè)施專用基金用于住宅小區(qū)內(nèi)管委會(huì)管理的公用設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)；公用設(shè)施專用基金不足時(shí)，由業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積分擔(dān)。分用設(shè)施專用基金由市牧業(yè)管理行政主管部門設(shè)專帳統(tǒng)一管理，不得挪作他用。管委會(huì)可根據(jù)本住宅小區(qū)實(shí)際需要向市物業(yè)管理行政主管部門申請(qǐng)使用。

第四十條 住宅維修費(fèi)提取和管理辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門商市財(cái)政、物價(jià)部門依照省有關(guān)規(guī)定另行制定。

第四十一條 公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化、保案、車輛存放等物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，由業(yè)主按照市價(jià)格主管部門規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)繳納。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、使用人要求提供特約服務(wù)，可收取特約服務(wù)費(fèi)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)商確定。

第四十三條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用（公用設(shè)施專用基金除外）由管委會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一向業(yè)主收取；業(yè)主與使用人約定由使用人繳納的，從其約定。

第四十四條 業(yè)主、使用人應(yīng)按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。對(duì)拒絕或拖延繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令限期繳納，并可按日加收萬分之五的滯納金。對(duì)逾期仍不繳納的，可按照合同約定采取停止其設(shè)施使用的措施。

第四十五條 管委會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每季度末月和每年末月，在住宅小區(qū)的明顯部位公布物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支、使用情況。

第四十六條 開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國家和本市規(guī)定的房屋保修期限和保修范圍，承擔(dān)房屋的保修責(zé)任。委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋 保修的，應(yīng)按規(guī)定支付房屋保修費(fèi)用。

第四十七條 有關(guān)單位需委托物業(yè)管理企業(yè)代收收取水、電、暖氣、煤氣、有線廣播電視等費(fèi)用的，應(yīng)支付委托代收的勞務(wù)費(fèi)用，并提供合法的收費(fèi)票據(jù)。委托代收的勞務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由市價(jià)格主管部門確定。

第四十八條 管委會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損寶貴公民、法人或其他組織合法權(quán)益的，物業(yè)管理行政主管部門尖責(zé)令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

第四十九條 對(duì)未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書擅自從事物業(yè)管理服務(wù)的物業(yè)管理企業(yè)，市物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)責(zé)令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)。經(jīng)審核符合條件的，核發(fā)資質(zhì)證書，并處以一萬元罰；經(jīng)審核不符合條件的，處以二萬元罰款，并責(zé)令其停止物業(yè)管理活動(dòng)。拒不辦理資質(zhì)審查手續(xù)的，處以三萬元罰款。

第五十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門應(yīng)予以警告，并處以五千元罰款：

（一） 不履行規(guī)定職責(zé)造成住宅小區(qū)臟、亂、差，管理混亂的；

（二） 擅自改變其管理的公用配套設(shè)施、商業(yè)用房和場(chǎng)地用途的；

（三） 經(jīng)年度考核，物業(yè)管理企業(yè)所承擔(dān)的管理項(xiàng)目有三分之一達(dá)不到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的。

第五十一條 開發(fā)建設(shè)單位違反本辦法第十條第一款、第三款規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期履行或改正，并處以二萬元罰款。

開發(fā)建設(shè)單位不按照規(guī)定繳納住宅小區(qū)公用設(shè)施專用基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責(zé)令限期繳納，并處以三萬元罰款。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)擅自增加收費(fèi)項(xiàng)目、提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，由價(jià)格主管部門按照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十三條 對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)建反市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)、城市規(guī)劃、市政設(shè)施、園林綠化等城市管理法律、法規(guī)的行為，有關(guān)行政主管部門尖當(dāng)依照職責(zé)權(quán)限依法予以處罰。

第五十四條 物業(yè)管理行政主管部門以及管委會(huì)組成人員、工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級(jí)機(jī)關(guān)給予行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

第五十五條 本辦法中有關(guān)專業(yè)用語的含義：

（一） 自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、儲(chǔ)藏室、壁櫥、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)以及墻面等部位；

（二） 自用設(shè)備，是指一套住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水管道、照明燈具、供電線路等設(shè)備；

（三） 共用部位，是指一幢（單元）住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的樓梯、電梯機(jī)房、走廊通道、房屋承重結(jié)構(gòu)、室外墻面等部位；

（四） 共用設(shè)備，是指一幢（單元）住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供電線路、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設(shè)備；

（五） 公用設(shè)施，是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、停車場(chǎng)庫、傳達(dá)室、窨井、化糞池、垃圾箱等設(shè)施；

（六） 房屋承重結(jié)構(gòu)，是指房屋的基礎(chǔ)、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?

第五十六條 業(yè)主公約、管委會(huì)章程、物業(yè)管理服務(wù)合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第五十七條 縣（市）、礦區(qū)住宅小區(qū)可參照本辦法實(shí)施物業(yè)管理。

第五十八條 本辦法自1998年12月1日起施行。

【發(fā)布單位】81517

【發(fā)布文號(hào)】

【發(fā)布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（威政發(fā)〔1997〕52號(hào)1997年9月22日）

第一章 總則

第一條為加強(qiáng)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護(hù)，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗(yàn)收合格并實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會(huì)同有關(guān)部門劃定。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指人口和住宅相對(duì)集中、配套基礎(chǔ)設(shè)施和公用設(shè)施相對(duì)完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設(shè)施、設(shè)備和場(chǎng)地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權(quán)人和使用人。

第四條威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實(shí)施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場(chǎng)物業(yè)管理主管部門），其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策，協(xié)調(diào)指導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)；

（三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

（四）管理、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他職責(zé)。環(huán)翠區(qū)、高技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門），負(fù)責(zé)本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責(zé)是：

（一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)接管；

（二）負(fù)責(zé)住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審；

（三）負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的籌措、管理；

（四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標(biāo)、選聘和訂立合同；

（五）指導(dǎo)、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動(dòng)；

（六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項(xiàng)目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算；

（七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設(shè)、財(cái)政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關(guān)管理部門，應(yīng)按照各自的職責(zé)，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)

第五條住宅小區(qū)設(shè)立業(yè)主代表大會(huì)，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會(huì)推選的代表組成。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法，由市物業(yè)管理主管部門會(huì)同建設(shè)、民政、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)行使下列職責(zé)：

（一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會(huì)（以下稱管委會(huì)）的組成人員；

（二）批準(zhǔn)管委會(huì)章程；

（三）聽取和審查管委會(huì)的工作報(bào)告，監(jiān)督管委會(huì)的工作；

（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項(xiàng)；

（五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約。

第六條住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)由管委會(huì)負(fù)責(zé)召集，每年至少召開一次。管委會(huì)負(fù)責(zé)在會(huì)議召開前15日內(nèi)將會(huì)議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)各位代表。有20%以上業(yè)主代表提議，管委會(huì)應(yīng)于接到該項(xiàng)提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)。住宅小區(qū)交付使用時(shí)的第一次業(yè)主代表大會(huì)，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會(huì)同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)單位組織召集。

第七條管委會(huì)由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，管委會(huì)委員一般為5－9人的單數(shù)。管委會(huì)委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)在代表中選舉產(chǎn)生。管委會(huì)也可聘請(qǐng)居委會(huì)、有關(guān)管理部門和服務(wù)單位的人員擔(dān)任委員，但業(yè)主代表不得少于管委會(huì)委員總數(shù)的60%。管委會(huì)設(shè)立主任1人，副主任1－2人，由管委會(huì)在其委員中選舉產(chǎn)生。

第八條管委會(huì)在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會(huì)的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權(quán)益行使以下職權(quán)：

（一）制定管委會(huì)章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標(biāo)，經(jīng)業(yè)主代表大會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；

（二）以招標(biāo)或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；

（三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)；

（四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實(shí)施；

（六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項(xiàng)目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預(yù)、決算。

第九條住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護(hù)業(yè)務(wù)，由依法設(shè)立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔(dān)。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)與管委會(huì)簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，報(bào)市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請(qǐng)有關(guān)專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔(dān)住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目時(shí)，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)任，不隨之轉(zhuǎn)移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制。

第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗(yàn)收與接管

第十一條住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設(shè)行政主管部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門及其他有關(guān)部門對(duì)住宅小區(qū)進(jìn)行綜合驗(yàn)收。驗(yàn)收合格后，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實(shí)施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后，按前款規(guī)定進(jìn)行驗(yàn)收接管。

第十二條有關(guān)部門或開發(fā)建設(shè)單位移交住宅小區(qū)或單體工程時(shí)，應(yīng)當(dāng)向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設(shè)資料：

（一）住宅小區(qū)建設(shè)各項(xiàng)批準(zhǔn)文件；

（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎(chǔ)設(shè)施、設(shè)備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）其他必要的資料。

第十三條開發(fā)建設(shè)單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收前，可自行或者聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)前期物業(yè)管理。工程驗(yàn)收移交后，由中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理。開發(fā)建設(shè)單位對(duì)承建的物業(yè)項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)自移交之日起一年內(nèi)負(fù)責(zé)保修。

第十四條開發(fā)建設(shè)單位和房屋所有權(quán)人辦理出售、出租或分配房屋的手續(xù)時(shí)，在房屋出售或租賃合同中，應(yīng)對(duì)購、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。

第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理

第十五條住宅小區(qū)物業(yè)維護(hù)管理按下列分工負(fù)責(zé)：

（一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修，由業(yè)主負(fù)責(zé)；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。非住宅房屋維修由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護(hù)，由供電部門負(fù)責(zé)；總表至分表線路的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護(hù)由業(yè)主負(fù)責(zé)。

（三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護(hù)， 由自來水公司負(fù)

責(zé)； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。自來水分表由業(yè)主

負(fù)責(zé)。

（四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護(hù)及化糞池的清運(yùn)與維修，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護(hù)，由污水處理廠負(fù)責(zé)。

（五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點(diǎn)，由業(yè)主負(fù)責(zé)；將垃圾由堆放地點(diǎn)集中到垃圾站，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)；將垃圾由垃圾站外運(yùn)，由環(huán)衛(wèi)部門負(fù)責(zé)。

（六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設(shè)施的維護(hù)養(yǎng)護(hù)，由有關(guān)專業(yè)部門按各自職能負(fù)責(zé)。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)項(xiàng)目委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)。住宅小區(qū)內(nèi)應(yīng)由專業(yè)部門負(fù)責(zé)維修養(yǎng)護(hù)的物業(yè)項(xiàng)目出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關(guān)部門解決。

第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結(jié)合的原則，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機(jī)關(guān)的指導(dǎo)下做好治安保衛(wèi)工作。

第十七條住宅小區(qū)內(nèi)機(jī)動(dòng)車輛停車場(chǎng)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)管理。停車費(fèi)用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。

第十八條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應(yīng)繳納的水、電、煤氣、有線電視費(fèi)，由有關(guān)專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取。

第十九條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）未經(jīng)批準(zhǔn)，鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺(tái)、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；

（二）超過設(shè)計(jì)負(fù)荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結(jié)構(gòu)的動(dòng)力設(shè)備；

（三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設(shè)餐飲、娛樂項(xiàng)目；

（四）將草廈用于居?。?

（五）隨意停放車輛；

（六）裝飾裝修房屋不及時(shí)清除渣土、垃圾；

（七）在公共場(chǎng)地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物；

（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（十二）占用公共場(chǎng)地，損壞公用設(shè)備和設(shè)施；

（十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為。

第二十條業(yè)主裝修房屋，施工前應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結(jié)束后，業(yè)主應(yīng)于3日內(nèi)將裝修垃圾清運(yùn)干凈。對(duì)按時(shí)清運(yùn)裝修垃圾、未破壞原建筑主體結(jié)構(gòu)的，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主。裝修保證金收取標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理主管部門會(huì)同物價(jià)管理部門確定。

第二十一條供電、供氣、供排氣、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場(chǎng)地，須按有關(guān)規(guī)定報(bào)批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；按掘非市政道路及公共場(chǎng)地，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復(fù)原狀；在樓頂或者墻面架設(shè)管線，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設(shè)。

第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用

第二十二條從開發(fā)建設(shè)單位新開工建設(shè)項(xiàng)目繳納的市政基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)中提取10%，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金，由財(cái)政部門按季度劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門，主要用于購置物業(yè)管理用房和設(shè)施。

第二十三條住宅房屋維修資金來源：

（一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設(shè)施維修基金的利息；

（二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位、共用設(shè)施維修資金。

前款所列（一）項(xiàng)資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理主管部門。（二）項(xiàng)資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權(quán)人）收取，實(shí)行專戶儲(chǔ)存，單樓核算，專款專用，定期向業(yè)主公布使用情況。

住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費(fèi)用，由房屋所有權(quán)人從房租收入中將維修專項(xiàng)費(fèi)用按季劃轉(zhuǎn)物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條用于非市政道路及公共場(chǎng)地的維修養(yǎng)護(hù)、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金，年初由物業(yè)管理主管部門會(huì)同財(cái)政部門商定后，從城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)中列支。

第二十五條專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項(xiàng)目，其維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用從委托費(fèi)中支付。

第二十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收??；代收代繳服務(wù)費(fèi)，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由物價(jià)部門會(huì)同物業(yè)管理主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定。

第二十七條房屋所有權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，所有權(quán)人應(yīng)在租賃合同中明確規(guī)定使用權(quán)人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應(yīng)由使用權(quán)人繳納的有關(guān)費(fèi)用界定清楚。業(yè)主應(yīng)將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案。

第二十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金和維修養(yǎng)護(hù)資金應(yīng)專款專用，財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)督，任何單位和個(gè)人不得擠占或挪用。

第六章 罰則

第二十九條違反本辦法第十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)予以制止，并責(zé)令其限期改正；造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。情節(jié)嚴(yán)重的，由有關(guān)部門按規(guī)定給予行政處罰。

第三十條違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時(shí)清運(yùn)垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運(yùn)，費(fèi)用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應(yīng)于垃圾清運(yùn)完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。

第三十一條違反本辦法第二十一條規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場(chǎng)地，在樓頂或墻面架設(shè)管線造成損失的，責(zé)任者應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；不按要求安裝架設(shè)管線的，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)令其限期改正。

第三十二條人為造成公用設(shè)施或公用部位損壞的，責(zé)任者負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償損失。

第三十三條無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門責(zé)令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)，并沒收其非法所得；造成損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會(huì)可以投訴，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告、責(zé)令限期改正、賠償損失；情節(jié)嚴(yán)重的，由有關(guān)部門按規(guī)定處以罰款：

（一）物業(yè)維修養(yǎng)護(hù)不及時(shí)的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴(kuò)大收費(fèi)范圍，提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

（四）擅自將管理費(fèi)用挪作他用的；

（五）亂搭、亂建、改變房屋和配套設(shè)施、設(shè)備用途的；

（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

第三十五條違反本法辦規(guī)定，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動(dòng)基金、維修養(yǎng)護(hù)資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務(wù)院關(guān)于違反財(cái)政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負(fù)責(zé)人或者直接責(zé)任人的責(zé)任。

第三十六條妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機(jī)關(guān)依法給予處罰；構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員，應(yīng)盡職盡責(zé)、熱情為業(yè)主服務(wù)；對(duì)濫用職權(quán)、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的，應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；情節(jié)嚴(yán)重構(gòu)成犯罪的，移交司法機(jī)關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第七章 附則

第三十八條各縣級(jí)市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第三十九條本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實(shí)施。

第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。

山東省人民政府令

（第86號(hào)）

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)省政府批準(zhǔn)，現(xiàn)予發(fā)布施行。

省長(zhǎng)　李春亭

一九九七年十月二十二日