石家莊市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法第六章 罰則

第四十八條 管委會作出的決定違反法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定，損寶貴公民、法人或其他組織合法權益的，物業(yè)管理行政主管部門尖責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主、使用人。

第四十九條 對未取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書擅自從事物業(yè)管理服務的物業(yè)管理企業(yè)，市物業(yè)管理行政主管部門應責令其限期辦理資質(zhì)審查手續(xù)。經(jīng)審核符合條件的，核發(fā)資質(zhì)證書，并處以一萬元罰；經(jīng)審核不符合條件的，處以二萬元罰款，并責令其停止物業(yè)管理活動。拒不辦理資質(zhì)審查手續(xù)的，處以三萬元罰款。

第五十條 物業(yè)管理企業(yè)有下列行為之一的，物業(yè)管理行政主管部門應予以警告，并處以五千元罰款：

（一） 不履行規(guī)定職責造成住宅小區(qū)臟、亂、差，管理混亂的；

（二） 擅自改變其管理的公用配套設施、商業(yè)用房和場地用途的；

（三） 經(jīng)年度考核，物業(yè)管理企業(yè)所承擔的管理項目有三分之一達不到規(guī)定標準的。

第五十一條 開發(fā)建設單位違反本辦法第十條第一款、第三款規(guī)定的，市物業(yè)管理行政主管部門責令限期履行或改正，并處以二萬元罰款。

開發(fā)建設單位不按照規(guī)定繳納住宅小區(qū)公用設施專用基金的，由市物業(yè)管理行政主管部門責令限期繳納，并處以三萬元罰款。

第五十二條 物業(yè)管理企業(yè)擅自增加收費項目、提高收費標準的，由價格主管部門按照有關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。

第五十三條 對住宅小區(qū)內(nèi)建反市容環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護、城市規(guī)劃、市政設施、園林綠化等城市管理法律、法規(guī)的行為，有關行政主管部門尖當依照職責權限依法予以處罰。

第五十四條 物業(yè)管理行政主管部門以及管委會組成人員、工作人員玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級機關給予行政處分；涉嫌觸犯刑律的，移送司法機關依法處理。

第三十六條 住宅小區(qū)物業(yè)管理服務費用的來源包括：

（一） 公用設施專用基金；

（二） 住宅維修費；

（三） 物業(yè)管理服務費；

（四） 住宅小區(qū)商業(yè)用戶等服務設施經(jīng)營收入；

（五） 其他合法收入。

第三十七 第三十七條 物業(yè)管理服務費用應主要用于下列支出：

（一） 公用設施的管理、維修和養(yǎng)護費用（包括材料費、公用水電費、設備損耗費等）；

（二） 共用設施、設備維修、養(yǎng)護費用；

（三） 管委會專隊人員的工資、津貼及辦公費用等；

（四） 物業(yè)管理企業(yè)的管理服務費用；

（五） 法定稅費；

（六） 其它必要支出。

第三十八條 管委會應加強住宅小區(qū)商業(yè)用房等服務設施的經(jīng)營管理，增加經(jīng)營收入，彌補物業(yè)管理費用，減輕業(yè)主負擔。轄區(qū)人民政府、有關行政主管部門、街道辦事處應當給予扶持和鼓勵。

第三十九條 開發(fā)建設單位應當按照不低于住宅小區(qū)建設總投資百分之二的比例，向市物業(yè)管理行政主管部門繳納公用設施專用基金，由市房產(chǎn)管理部門在其辦理房屋產(chǎn)權交易手續(xù)時代收。

公用設施專用基金用于住宅小區(qū)內(nèi)管委會管理的公用設施的維修養(yǎng)護；公用設施專用基金不足時，由業(yè)主按照各自擁有的房屋建筑面積分擔。分用設施專用基金由市牧業(yè)管理行政主管部門設專帳統(tǒng)一管理，不得挪作他用。管委會可根據(jù)本住宅小區(qū)實際需要向市物業(yè)管理行政主管部門申請使用。

第四十條 住宅維修費提取和管理辦法，由市物業(yè)管理行政主管部門商市財政、物價部門依照省有關規(guī)定另行制定。

第四十一條 公共環(huán)境衛(wèi)生清掃、綠化、保案、車輛存放等物業(yè)管理服務費，由業(yè)主按照市價格主管部門規(guī)定標準繳納。

第四十二條 物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)業(yè)主、使用人要求提供特約服務，可收取特約服務費。收費標準由雙方協(xié)商確定。

第四十三條 物業(yè)管理服務費用（公用設施專用基金除外）由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)按照規(guī)定的項目、標準，統(tǒng)一向業(yè)主收取；業(yè)主與使用人約定由使用人繳納的，從其約定。

第四十四條 業(yè)主、使用人應按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務費用。對拒絕或拖延繳納的，由物業(yè)管理企業(yè)責令限期繳納，并可按日加收萬分之五的滯納金。對逾期仍不繳納的，可按照合同約定采取停止其設施使用的措施。

第四十五條 管委會、物業(yè)管理企業(yè)應在每季度末月和每年末月，在住宅小區(qū)的明顯部位公布物業(yè)管理服務費用收支、使用情況。

第四十六條 開發(fā)建設單位應當按照國家和本市規(guī)定的房屋保修期限和保修范圍，承擔房屋的保修責任。委托物業(yè)管理企業(yè)負責房屋 保修的，應按規(guī)定支付房屋保修費用。

第四十七條 有關單位需委托物業(yè)管理企業(yè)代收收取水、電、暖氣、煤氣、有線廣播電視等費用的，應支付委托代收的勞務費用，并提供合法的收費票據(jù)。委托代收的勞務費用標準，由市價格主管部門確定。

第二十八條 房屋自用部位、設備的維修、養(yǎng)護，由業(yè)主負責并承擔相關費用，業(yè)主與使用人另有約定的除外。管委會可代表全體業(yè)主在物業(yè)管理服務合同中與物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一約定房屋的自用部位、設備維修、養(yǎng)護責任及費用等事項。

第二十九條 房屋共同部位、設備由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修、養(yǎng)護。

第三十條 住宅小區(qū)內(nèi)由管委會負責管理的公用設施，由管委會委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一維修，養(yǎng)護。

第三十一條 下列事項由物業(yè)管理企業(yè)負責組織實施：

（一） 公共場所花草樹木的修剪，補植，澆水，滅蟲等綠化工作；

（二） 道路，樓道，庭院，公廁等公共場所的衛(wèi)生保潔及垃圾清掏，清運；

（三） 車輛出入，存放及停車場（庫）管理；

（四） 保安工作。

第三十二條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照市物業(yè)管理行政主管部門規(guī)定的標準實施物業(yè)管理，保持房屋和公用設施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美，公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便，安全，并達到下列要求：

（一） 按照規(guī)定的技術標準和規(guī)范以及物業(yè)管理服務年度計劃實施管理服務；

（二） 按照物業(yè)管理服務合同，將房屋共用部位、設備和公用設施使用，維護的方法，要求，注意事項局面告千業(yè)主，使用人；

（三） 經(jīng)常對住宅小區(qū)進行全面的巡視，檢查，定期對房屋共用部位，設備和公用設施進行檢查、養(yǎng)護；

（四） 發(fā)現(xiàn)房屋共用部們、共用設備或者共用設施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修；

（五） 接到物業(yè)損壞報修時，即時進行維修和處理；

（六） 做好物業(yè)維修，更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)管理檔案資料和有關的財務帳冊；

（七） 每季度向管委會報送物業(yè)維修、更新費用的收支帳目，接受審核；

（八） 定期聽取管委會、業(yè)主、使用人的意見和建議，改進和完善物業(yè)管理服務工作；

（九） 對違反本辦法或業(yè)主公約的行為進行勸阻，制止，并向管委會和有關行政機關報告；

（十） 按照物業(yè)管理服務合同的約定，做好管理委會、業(yè)主、使用人委托的其他管理服務事項。

因管理、維修養(yǎng)護不善而造成業(yè)主、使用人損失的，物業(yè)管理企業(yè)必須予以賠償。

第三十三條 住宅小區(qū)內(nèi)的公用配套設施，按下列規(guī)定實施管理維護：

（一） 供水設施，樓下地下水表井（含地下水表井）以外的部分由供水企業(yè)負責，以仙的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；

（二） 供電設施，以資產(chǎn)、樓頭配電箱或保險器為界，以外的部分由供電部門負責，以內(nèi)的部分由物業(yè)管理企業(yè)負責；

（三） 道路、路燈、排水設施，由物業(yè)管理企業(yè)負責；

（四） 供氣、供熱、通信、有線電視設施，由有關專業(yè)管理單位負責；

（五） 垃圾轉運由環(huán)衛(wèi)部門負責。

第三十四條 房屋共用部位、設備維修時，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的，責任人應當負責賠償。

第三十五條 物業(yè)出現(xiàn)嚴重損壞、影響分階段安全時，管委會應責令業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)限期維修。

第二十條 業(yè)主、使用人應當按照有利于物業(yè)使用、安全以及公平、公平、合理的原則，正確處理供水、排水、通行、通風、采光、維修、環(huán)境衛(wèi)生、環(huán)境保護等方面的相鄰關系。

第二十一條 業(yè)主、使用人對房屋自用部位及設備進行使用、裝修時，不得改變房屋結構、外觀、外貌和用途，不得損害房屋的內(nèi)外墻、梁、柱等承重結構，不得獨占、損壞、拆除房屋的共用部位、共用設備。

第二十二條 業(yè)主、使用人維護住宅小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生，保持住宅小區(qū)容貌整潔，愛護園林綠化設施。禁止下列行為：

（一） 亂倒、亂堆垃圾、雜物；

（二） 飼養(yǎng)家禽、家畜；

（三） 在庭院、屋頂、道路及春他公共場地搭建建筑物、構筑物；

（四） 在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫；

（五） 亂設攤點；

（六） 侵占綠地，毀壞綠化設施、花草樹木；

（七） 存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者發(fā)出超過規(guī)定標準的噪聲。

對違反上述規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)可按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟處罰。

第二十三條管委會、物業(yè)管理企業(yè)不得改變住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃配套建設的公用配套設施、設備和場地的使用性質(zhì)或挪作他用。

第二十四條 有關單位或者個人需要臨時占用、挖掘道路、場地的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂協(xié)議，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；損壞地上附著物、設備、綠化設施和花草樹木的，應負責賠償。

第二十五條 進入住宅小區(qū)的車輛應停放在設有停車標志的場所，載有易燃、易爆、劇毒、放射性物品的車輛不得擅自進入住宅小區(qū)。在住宅小區(qū)出入、行駛、停放的車輛，應當服從物業(yè)管理企業(yè)的管理。

第二十六條 業(yè)主轉讓步或者出租房屋，應遵守住宅小區(qū)的有關規(guī)定，并將業(yè)主公約作為房屋轉讓合同或者租賃合同的附件。房屋轉讓或出租后，應書面告知管委會和物業(yè)管理企業(yè)。

第二十七條 物業(yè)管理企業(yè)可以向業(yè)主、使用人及其他相關單位或個人提供方便物業(yè)維修、使用的專項、物約服務項目。

第九條 轄區(qū)人民政府應自新建住宅小區(qū)入住率達到百分之三十之日起二個月內(nèi)，組織街道辦事處、居委會、開發(fā)建設單位和全體業(yè)主、使用人推選的代表，組成管委會。

具備條件的住宅小區(qū)，可組建業(yè)主委員會。

第十條 新建住宅小區(qū)管委會成立之前，開發(fā)建設單位應自行或委托物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行 物業(yè)管理；

自管委會成立之日起一個月內(nèi)，開發(fā)建設單位應向管委會移交物業(yè)管理工作以及住宅小區(qū)規(guī)劃圖，竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，地下管網(wǎng)竣工圖和其他必要的資料。

住宅小區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建設的公用配套設施和商業(yè)及管理用房，經(jīng)市建設行政管理部門組織有關部門綜合驗收后，移交轄區(qū)人民政府代管。轄區(qū)人民政府應按照市人民政府有關規(guī)定移交管委會和有關部門管理、使用和維護。開發(fā)建設單位應按照住宅小區(qū)建筑面積千分之一至一點五的比例配建物業(yè)管理用房。

第十一條 管委會由街道辦事處、居委會干部和業(yè)主、使用人代表組成，主任由辦事處一名領導兼任。管委會由五至十五名委員組成，組成人員為兼職。因犯罪被判處刑罰或者被剝奪政治權利執(zhí)行期滿未逾五年的人員不得擔任管委會委員。

管委會根據(jù)工作需要可聘請專職工作人員（五至十萬平方米的住宅小區(qū)為一至二名，十萬平方米以上的住宅小區(qū)為二至三名）負責管委會日常工作。

第十二條 管委會應自組成之日起十日內(nèi)，持下列文件向市物業(yè)管理行政主管部門辦理登記手續(xù)：

（一）登記申請書；

（二）組成人員名單；

（三）章程。

市物業(yè)管理行政主管部門應在接到登記申請之日起十日內(nèi)，對符合登記條件的，辦結登記手續(xù)；對不符合登記條件的，應書面通知申請人，并提出改進意見，責令重新申請登記。管委會自登記之日起成立。本辦法實施前已組成的管委會，應在本辦法頒布實施后二個月內(nèi)辦理登記手續(xù)。

第十三條 管委會必須在物業(yè)管理行政主管部門指導下維護業(yè)主、使用人的合法權益，并履行下例職責：

（一）召集、主持業(yè)主、使用人會議，報告物為管理工作情況；

（二）制定管委會章程和業(yè)主公約；

（三）選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理服務合同；

（四）監(jiān)督、檢查物業(yè)管理企業(yè)執(zhí)行經(jīng)業(yè)主、合作使用人會議審議通過的物業(yè)管理年度計劃和財務預決算的情況；

（五）聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，責成物業(yè)管理企業(yè)改進物業(yè)管理服務工作；

（六）監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)使用及物業(yè)管理服務費用收支情況；

（七）審議和決定物業(yè)管理的其他事項。

第十四條 管委會會議我由主任召集，每個季度不少于一次；會議必須有過半數(shù)委員參加，作出決定應當經(jīng)全體委員過頭號2數(shù)通過

管委會組成人員無正當理由連續(xù)三次不參加會議或玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的，管委會應及時罷免其職務。管委會組成人員、工作人員不得在本住宅小區(qū)內(nèi)從事與物業(yè)管理有關的經(jīng)營活動。

第十五條 業(yè)主公約、管委會的決定，應當予以公布，其內(nèi)容不得與法律、法規(guī)、規(guī)章和國家政策相抵觸。

業(yè)主公約、管委會的決定，對住宅小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、使用人具有約束力。對違反者，由管委會或其授權的物業(yè)管理企業(yè)責令改正并依照業(yè)主公約的規(guī)定給予經(jīng)濟處罰。

第十六條 同一住宅小區(qū)應委托同一物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務。有條件的，應通過招標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。

物業(yè)管理企業(yè)必須經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門資質(zhì)審查合格，取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證收，并到工商行政管理部門辦理注冊登記手續(xù)后，方可從事物業(yè)管理服務業(yè)務。

第十七條 開發(fā)建設單位或管委會委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理服務，應與之簽訂物業(yè)管理服務合同，載明下列主要內(nèi)容：

（一） 雙方當事人的名稱、住所；

（二） 服務的范圍、項目；

（三） 服務的要求和標準；

（四） 費用；

（五） 期限；

（六） 違約責任及糾紛處理方式；

（七） 合同終止或者解除的約定；

（八） 當事人的權利與義務以及其他事項。

物業(yè)管理企業(yè)應自物業(yè)管理服務合同簽訂之日起十日內(nèi)，持物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)評書、物業(yè)管理服務合同到市物業(yè)管理行政主管部門辦理合同備案手續(xù)。

第十八條 物業(yè)管理服務合同終止或者解除十日內(nèi)，物業(yè)管理企業(yè)應當向管委會移交下列財財物和資料：

（一） 結余的物業(yè)管理收入；

（二） 全部物業(yè)要案次料和有關的財務帳冊；

（三） 因物業(yè)管理需要占用的公用配套設施、房屋和其他財物。

物業(yè)管理合同終止或解除前，管委會應委托審計機構對牧業(yè)管理企業(yè)管理期間的財務進行審計并書面報告市物業(yè)管理行政主管部門。

第十九條 物業(yè)管理企業(yè)對住宅小區(qū)進行物業(yè)管理服務時，行使下列職責：

（一） 對受委托管理的物業(yè)進行維護和管理，承擔住宅小區(qū)內(nèi)的保潔、綠化、保安、車輛管理及便民服務工作；

（二） 按照規(guī)定項目、標準向業(yè)主收取物業(yè)管理服務費用；

（三） 勸阻和罅損害或妨礙物業(yè)正常使用、管理的行為，并按照業(yè)主公約的規(guī)定予以經(jīng)濟處罰；

（四） 重大管理措施提交管委會審議決定，并按受管委會的業(yè)主、使用人的監(jiān)督；

（五） 接受物業(yè)管理行政主管部門及有關部門、街道辦事處的指導和監(jiān)督；

（六） 糾正和罅違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，并及時移交有關行政主管部門處理；

（七） 配合街道辦事處、管委會開展祖宗形象管理、服務的有關工作。

第一條 為規(guī)范城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，創(chuàng)造和保持整潔、舒適、安全的居住環(huán)境，維護業(yè)主、使用人、物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，根據(jù)《河北省城市住宅區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》及有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于本市市區(qū)（不含礦區(qū)）內(nèi)的住宅小區(qū)的物業(yè)管理工作。

第三條 本辦法所稱住宅小區(qū)，是指在城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)經(jīng)統(tǒng)一規(guī)劃、綜合開發(fā)、配套建設而形成的以住宅為為體，具有公用配套設施和非住宅房屋的居住區(qū)。物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)的各類房屋及其公用配套設施、設備和場地。業(yè)主，是指物業(yè)的產(chǎn)權人。物業(yè)管理，是指由住宅小區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）委托物業(yè)管理企業(yè)，按照物業(yè)管理服務合同對房屋及公用配套設施、設備和場地，實行統(tǒng)一的專業(yè)化管理和服務。

第四條 市房產(chǎn)管理部門是全市物業(yè)管理行政主管部門，負責本辦法的實施。

區(qū)城區(qū)建設市容管理部門依照本辦法對轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理實施管理和監(jiān)督。

建設、規(guī)劃、物價、公安、工商等部門按照職責分工對住宅小區(qū)物業(yè)管理實施監(jiān)督、檢查。

市政公用、市容環(huán)衛(wèi)、園林、供電、供氣、電信等部門按照職責發(fā)工，對住宅小區(qū)其產(chǎn)權范圍內(nèi)的物業(yè)實施維修、管理。

第五條 新 建的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)必須實行物業(yè)管理，本辦法實施前已交付使用的住宅小區(qū)和機關、全事業(yè)單位生活區(qū)，應按照統(tǒng)一部署逐步實行物業(yè)管理，具體范圍和方案由市物業(yè)管理行政主管部門會同有關部門確定。

住宅小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主、使用人自治管理，物業(yè)管理企業(yè)?；芾砗托姓鞴懿块T監(jiān)督、指導相結合的原則。住宅小區(qū)物業(yè)管理應遵循科學管理、財務公開、民主監(jiān)督的原則。

第六條 業(yè)主、使用人有合理使用房屋和公用配套設施，維護住宅小區(qū)公共秩序，遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定的權利和義務。

第七條 物業(yè)管理行政主管部門應當建立投訴處理制度，接受管委會、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主和使用人的投訴，并自受理投訴之日起三十日內(nèi)書面答復投訴人。

第八條 投訴內(nèi)容屬于其他行政管理部門管轄的，物業(yè)管理行政主管部門應當自接到投訴之日起二日內(nèi)，移送有關行政管理部門處理，并書面告知投訴人。

第五十五條 本辦法中有關專業(yè)用語的含義：

（一） 自用部位，是指一套住宅內(nèi)部，由住宅的業(yè)主、使用人自用的臥室、客廳、儲藏室、壁櫥、廚房、衛(wèi)生間、陽臺以及墻面等部位；

（二） 自用設備，是指一套住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人自用的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水管道、照明燈具、供電線路等設備；

（三） 共用部位，是指一幢（單元）住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的樓梯、電梯機房、走廊通道、房屋承重結構、室外墻面等部位；

（四） 共用設備，是指一幢（單元）住宅內(nèi)部，由業(yè)主、使用人共同使用的供水、排水管道、落水管、供電線路、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備；

（五） 公用設施，是指住宅小區(qū)內(nèi)的道路、綠地、停車場庫、傳達室、窨井、化糞池、垃圾箱等設施；

（六） 房屋承重結構，是指房屋的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?

第五十六條 業(yè)主公約、管委會章程、物業(yè)管理服務合同的示范文本，由市物業(yè)管理行政主管部門制定。

第五十七條 縣（市）、礦區(qū)住宅小區(qū)可參照本辦法實施物業(yè)管理。

第五十八條 本辦法自1998年12月1日起施行。

【發(fā)布單位】81517

【發(fā)布文號】

【發(fā)布日期】1997-09-22

【生效日期】1997-09-22

【失效日期】

【所屬類別】地方法規(guī)

【文件來源】威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行辦法

（威政發(fā)〔1997〕52號1997年9月22日）

第一章 總則

第一條為加強城市住宅小區(qū)物業(yè)管理，保障住宅小區(qū)物業(yè)的合理使用和維護，提高居住環(huán)境質(zhì)量，根據(jù)國家有關規(guī)定，結合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于威海市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)經(jīng)驗收合格并實行物業(yè)管理的住宅小區(qū)。

住宅小區(qū)范圍由物業(yè)管理主管部門會同有關部門劃定。

第三條本辦法所稱住宅小區(qū)，是指人口和住宅相對集中、配套基礎設施和公用設施相對完善的居住區(qū)。本辦法所稱物業(yè)，是指住宅小區(qū)內(nèi)各類房屋及其配套的公用設施、設備和場地。本辦法所稱業(yè)主，是指住宅小區(qū)內(nèi)住宅和非住宅房屋的所有權人和使用人。

第四條威海市房地產(chǎn)管理局是市人民政府實施住宅小區(qū)物業(yè)管理的主管部門（以下稱市場物業(yè)管理主管部門），其主要職責是：

（一）貫徹執(zhí)行住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)和政策，協(xié)調(diào)指導住宅小區(qū)物業(yè)管理工作；

（二）制定住宅小區(qū)物業(yè)管理具體規(guī)定和標準；

（三）審查住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)；

（四）管理、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的投向和使用；

（五）市人民政府授予的其他職責。環(huán)翠區(qū)、高技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)管理部門（以下稱區(qū)物業(yè)管理主管部門），負責本轄區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，其主要職責是：

（一）參與住宅小區(qū)物業(yè)驗收，負責住宅小區(qū)物業(yè)接管；

（二）負責住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)初審；

（三）負責轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的籌措、管理；

（四）組織住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的招標、選聘和訂立合同；

（五）指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動；

（六）審批住宅小區(qū)物業(yè)重大維修項目及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預、決算；

（七）查處違反住宅小區(qū)物業(yè)管理法規(guī)的行為。建設、財政、工商、公安、煤氣熱力、廣播電視、民政以及供電、郵電等有關管理部門，應按照各自的職責，協(xié)同搞好住宅小區(qū)物業(yè)管理。

第二章 住宅小區(qū)物業(yè)管理機構

第五條住宅小區(qū)設立業(yè)主代表大會，由住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主及居委會推選的代表組成。住宅小區(qū)業(yè)主代表大會代表數(shù)額及產(chǎn)生和罷免辦法，由市物業(yè)管理主管部門會同建設、民政、公安等根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)模等情況確定。

住宅小區(qū)業(yè)主代表大會行使下列職責：

（一）選舉、罷免住宅小區(qū)管理委員會（以下稱管委會）的組成人員；

（二）批準管委會章程；

（三）聽取和審查管委會的工作報告，監(jiān)督管委會的工作；

（四）決定住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大事項；

（五）制定和修改住宅小區(qū)物業(yè)管理公約。

第六條住宅小區(qū)業(yè)主代表大會由管委會負責召集，每年至少召開一次。管委會負責在會議召開前15日內(nèi)將會議日期及內(nèi)容通知住宅小區(qū)業(yè)主代表大會各位代表。有20%以上業(yè)主代表提議，管委會應于接到該項提議后15日內(nèi)召集住宅小區(qū)業(yè)主代表大會。住宅小區(qū)交付使用時的第一次業(yè)主代表大會，由區(qū)物業(yè)管理主管部門會同街道辦事處、住宅小區(qū)開發(fā)建設單位組織召集。

第七條管委會由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，每屆任期3年，管委會委員一般為5－9人的單數(shù)。管委會委員由住宅小區(qū)業(yè)主代表大會在代表中選舉產(chǎn)生。管委會也可聘請居委會、有關管理部門和服務單位的人員擔任委員，但業(yè)主代表不得少于管委會委員總數(shù)的60%。管委會設立主任1人，副主任1－2人，由管委會在其委員中選舉產(chǎn)生。

第八條管委會在住宅小區(qū)業(yè)主代表大會的監(jiān)督下，代表業(yè)主的合法權益行使以下職權：

（一）制定管委會章程和住宅小區(qū)物業(yè)管理目標，經(jīng)業(yè)主代表大會批準后組織實施；

（二）以招標或協(xié)議方式，選聘或續(xù)聘物業(yè)管理企業(yè)，并與其簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同；

（三）審議住宅小區(qū)物業(yè)管理收費項目和標準；

（四）協(xié)助物業(yè)管理主管部門按合同約定條款處理業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的投訴；

（五）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的實施；

（六）監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)重大項目維修及物業(yè)管理企業(yè)資金收支預、決算。

第九條住宅小區(qū)物業(yè)管理與維護業(yè)務，由依法設立并取得物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的企業(yè)承擔。物業(yè)管理企業(yè)及資質(zhì)管理具體辦法，由市物業(yè)管理主管部門制定。

第十條物業(yè)管理企業(yè)應當與管委會簽訂住宅小區(qū)物業(yè)管理合同，報市和區(qū)物業(yè)管理主管部門備案。物業(yè)管理企業(yè)聘請有關專營企業(yè)或?qū)I(yè)人員承擔住宅小區(qū)物業(yè)管理合同規(guī)定的維修養(yǎng)護項目時，合同中規(guī)定的物業(yè)管理企業(yè)的責任，不隨之轉移。住宅小區(qū)物業(yè)管理合同文本，由市物業(yè)管理主管部門統(tǒng)一印制。

第三章 住宅小區(qū)物業(yè)驗收與接管

第十一條住宅小區(qū)竣工或完成整治改造后，由建設行政主管部門會同物業(yè)管理主管部門及其他有關部門對住宅小區(qū)進行綜合驗收。驗收合格后，由區(qū)物業(yè)管理主管部門接管。已實施物業(yè)管理的住宅小區(qū)內(nèi)新建單體工程竣工后，按前款規(guī)定進行驗收接管。

第十二條有關部門或開發(fā)建設單位移交住宅小區(qū)或單體工程時，應當向區(qū)物業(yè)管理主管部門移交下列工程建設資料：

（一）住宅小區(qū)建設各項批準文件；

（二）住宅小區(qū)平面規(guī)劃圖、竣工總平面圖；

（三）房屋及配套的基礎設施、設備竣工圖；

（四）地下管網(wǎng)圖；

（五）其他必要的資料。

第十三條開發(fā)建設單位在住宅小區(qū)內(nèi)承建的物業(yè)項目竣工驗收前，可自行或者聘請物業(yè)管理企業(yè)承擔前期物業(yè)管理。工程驗收移交后，由中標物業(yè)管理企業(yè)承擔物業(yè)管理。開發(fā)建設單位對承建的物業(yè)項目，應當自移交之日起一年內(nèi)負責保修。

第十四條開發(fā)建設單位和房屋所有權人辦理出售、出租或分配房屋的手續(xù)時，在房屋出售或租賃合同中，應對購、租房者提出遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約的約定。

第四章 住宅小區(qū)物業(yè)維護管理

第十五條住宅小區(qū)物業(yè)維護管理按下列分工負責：

（一）住宅房屋（不含未參加房改售房的公房）室內(nèi)維修，由業(yè)主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂?shù)裙灿貌课坏木S修及門窗油漆，由物業(yè)管理企業(yè)負責。非住宅房屋維修由業(yè)主負責。

（二）住宅樓供電總表（含總表）以外線路的維修養(yǎng)護，由供電部門負責；總表至分表線路的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責；分表（含分表）至住戶室內(nèi)線路的維修養(yǎng)護由業(yè)主負責。

（三）住宅樓自來水總表（含總表）以外管道的維修養(yǎng)護， 由自來水公司負

責； 總表至住戶室內(nèi)管道的維修養(yǎng)護，由物業(yè)管理企業(yè)負責。自來水分表由業(yè)主

負責。

（四）住宅樓化糞池至住戶室內(nèi)排污管道的維修養(yǎng)護及化糞池的清運與維修，由物業(yè)管理企業(yè)負責；化糞池以外污水管道的維修養(yǎng)護，由污水處理廠負責。

（五）將住宅樓袋裝生活垃圾送到指定堆放地點，由業(yè)主負責；將垃圾由堆放地點集中到垃圾站，由物業(yè)管理企業(yè)負責；將垃圾由垃圾站外運，由環(huán)衛(wèi)部門負責。

（六）住宅小區(qū)內(nèi)非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、清掃保潔和綠化管理，由物業(yè)管理企業(yè)負責。住宅小區(qū)內(nèi)供熱、供氣、有線電視、通訊、消防、路燈、市政工程設施的維護養(yǎng)護，由有關專業(yè)部門按各自職能負責。各專業(yè)部門可根據(jù)需要將物業(yè)維修養(yǎng)護項目委托物業(yè)管理企業(yè)負責。住宅小區(qū)內(nèi)應由專業(yè)部門負責維修養(yǎng)護的物業(yè)項目出現(xiàn)問題，物業(yè)管理企業(yè)應積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系有關部門解決。

第十六條住宅小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)，按照專業(yè)保安與群眾自治防范相結合的原則，由物業(yè)管理企業(yè)配備保安人員，在公安機關的指導下做好治安保衛(wèi)工作。

第十七條住宅小區(qū)內(nèi)機動車輛停車場，由物業(yè)管理企業(yè)負責管理。停車費用由物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定收取。

第十八條住宅小區(qū)內(nèi)業(yè)主應繳納的水、電、煤氣、有線電視費，由有關專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一向業(yè)主收取。

第十九條住宅小區(qū)內(nèi)禁止下列行為：

（一）未經(jīng)批準，鑿、拆房屋內(nèi)外承重墻、梁、柱、樓板或搭、占陽臺、屋面、通道、樓梯間及墻體外空間；

（二）超過設計負荷使用房屋或者安裝影響周圍環(huán)境和房屋結構的動力設備；

（三）在住宅樓或草廈內(nèi)開設餐飲、娛樂項目；

（四）將草廈用于居?。?

（五）隨意停放車輛；

（六）裝飾裝修房屋不及時清除渣土、垃圾；

（七）在公共場地、走廊、屋頂、樓梯內(nèi)亂拋垃圾、堆放雜物；

（八）有礙市容觀瞻的亂建、亂搭、亂掛、亂貼等；

（九）飼養(yǎng)禽畜；

（十）排放或存放有毒有害物品；

（十一）踐踏、占用綠地、攀折花木；

（十二）占用公共場地，損壞公用設備和設施；

（十三）市人民政府規(guī)定禁止的其他行為。

第二十條業(yè)主裝修房屋，施工前應向物業(yè)管理企業(yè)繳納裝修保證金。裝修結束后，業(yè)主應于3日內(nèi)將裝修垃圾清運干凈。對按時清運裝修垃圾、未破壞原建筑主體結構的，物業(yè)管理企業(yè)將保證金退還業(yè)主。裝修保證金收取標準，由物業(yè)管理主管部門會同物價管理部門確定。

第二十一條供電、供氣、供排氣、通訊及有線電視等部門在住宅小區(qū)內(nèi)挖掘市政道路及公共場地，須按有關規(guī)定報批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定；按掘非市政道路及公共場地，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的期限內(nèi)恢復原狀；在樓頂或者墻面架設管線，須經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設。

第五章 住宅小區(qū)物業(yè)管理費用

第二十二條從開發(fā)建設單位新開工建設項目繳納的市政基礎設施配套費中提取10%，作為住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金，由財政部門按季度劃轉物業(yè)管理主管部門，主要用于購置物業(yè)管理用房和設施。

第二十三條住宅房屋維修資金來源：

（一）從房改售房收入中按規(guī)定比例提取的共用部位、共用設施維修基金的利息；

（二）住宅用房業(yè)主按建筑面積每月每平方米0．10元繳納的房屋共用部位、共用設施維修資金。

前款所列（一）項資金，由房改資金管理部門于每年年初劃轉物業(yè)管理主管部門。（二）項資金，由物業(yè)管理企業(yè)直接向業(yè)主（不含未參加房改售房的公房所有權人）收取，實行專戶儲存，單樓核算，?？顚Ｓ?，定期向業(yè)主公布使用情況。

住宅小區(qū)內(nèi)未參加房改售房的公有住房的維修費用，由房屋所有權人從房租收入中將維修專項費用按季劃轉物業(yè)管理企業(yè)。

第二十四條用于非市政道路及公共場地的維修養(yǎng)護、綠化管理、衛(wèi)生清掃等所需資金，年初由物業(yè)管理主管部門會同財政部門商定后，從城市建設維護費中列支。

第二十五條專業(yè)部門委托物業(yè)管理企業(yè)管理的項目，其維修養(yǎng)護費用從委托費中支付。

第二十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理公共服務費，由物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主收??；代收代繳服務費，由物業(yè)管理企業(yè)向委托部門收取。具體收費標準由物價部門會同物業(yè)管理主管部門制定。

物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的特約服務收費標準，由物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主商定。

第二十七條房屋所有權與使用權分離時，所有權人應在租賃合同中明確規(guī)定使用權人須遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理公約，并將應由使用權人繳納的有關費用界定清楚。業(yè)主應將租賃合同副本交物業(yè)管理企業(yè)備案。

第二十八條住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金和維修養(yǎng)護資金應專款專用，財政、審計部門應加強監(jiān)督，任何單位和個人不得擠占或挪用。

第六章 罰則

第二十九條違反本辦法第十九條規(guī)定的，物業(yè)管理企業(yè)有權予以制止，并責令其限期改正；造成損失的，責任者應負責賠償。情節(jié)嚴重的，由有關部門按規(guī)定給予行政處罰。

第三十條違反本辦法第二十條規(guī)定，業(yè)主裝修房屋不及時清運垃圾的，由物業(yè)管理企業(yè)組織清運，費用從裝修保證金中支付。支付后的剩余部分應于垃圾清運完畢后5日內(nèi)退還業(yè)主。

第三十一條違反本辦法第二十一條規(guī)定，在住宅小區(qū)內(nèi)開挖非市政道路及公共場地，在樓頂或墻面架設管線造成損失的，責任者應負責賠償；不按要求安裝架設管線的，物業(yè)管理企業(yè)責令其限期改正。

第三十二條人為造成公用設施或公用部位損壞的，責任者負責修復或賠償損失。

第三十三條無物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書從事物業(yè)管理的，由市物業(yè)管理主管部門責令其停止從事物業(yè)管理業(yè)務，并沒收其非法所得；造成損失的，應負責賠償。

第三十四條物業(yè)管理企業(yè)違反本辦法規(guī)定有下列情形之一的，業(yè)主及管委會可以投訴，物業(yè)管理主管部門可根據(jù)情節(jié)輕重予以警告、責令限期改正、賠償損失；情節(jié)嚴重的，由有關部門按規(guī)定處以罰款：

（一）物業(yè)維修養(yǎng)護不及時的；

（二）管理制度不健全、管理混亂的；

（三）擅自擴大收費范圍，提高收費標準的；

（四）擅自將管理費用挪作他用的；

（五）亂搭、亂建、改變房屋和配套設施、設備用途的；

（六）違反物業(yè)管理合同約定的其他行為。

第三十五條違反本法辦規(guī)定，擠占或挪用住宅小區(qū)物業(yè)管理啟動基金、維修養(yǎng)護資金的，除限期退還擠占或者挪用資金外，按《國務院關于違反財政法規(guī)處罰的暫行規(guī)定》追究主要負責人或者直接責任人的責任。

第三十六條妨礙物業(yè)管理工作人員正常管理，違反《中華人民共和國治安管理處罰條例》的，由公安機關依法給予處罰；構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第三十七條物業(yè)管理企業(yè)及其他工作人員，應盡職盡責、熱情為業(yè)主服務；對濫用職權、玩忽職守，給業(yè)主造成損失的，應負責賠償；情節(jié)嚴重構成犯罪的，移交司法機關依法追究刑事責任。

第七章 附則

第三十八條各縣級市住宅小區(qū)物業(yè)管理可參照本辦法執(zhí)行。

第三十九條本辦法由威海市房地產(chǎn)管理局組織實施。

第四十條本辦法自發(fā)布之日起施行。

山東省人民政府令

（第86號）

《山東省城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》業(yè)經(jīng)省政府批準，現(xiàn)予發(fā)布施行。

省長　李春亭

一九九七年十月二十二日