沈陽(yáng)市人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理的實(shí)施意見(jiàn)

一、總體要求

（一）以便民、利民、為民、安民為宗旨，實(shí)施強(qiáng)化政府職責(zé)、提升服務(wù)品質(zhì)和完善業(yè)主自治等重點(diǎn)工作，促進(jìn)全市住宅區(qū)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專(zhuān)業(yè)化和規(guī)范化，力爭(zhēng)經(jīng)過(guò)3至5年的積極努力，基本理順“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理、多方協(xié)同”的綜合管理體制，全行業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)通過(guò)加強(qiáng)自身管理實(shí)現(xiàn)服務(wù)水平大幅度提高，業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法維護(hù)自身合法權(quán)益的能力全面增強(qiáng)，為建設(shè)和諧沈陽(yáng)奠定堅(jiān)實(shí)的社會(huì)基礎(chǔ)。

二、完善物業(yè)管理體制

（二）實(shí)行區(qū)域管理負(fù)責(zé)制。區(qū)、縣（市）人民政府對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)住宅區(qū)物業(yè)管理工作負(fù)總責(zé)。街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，落實(shí)舊住宅區(qū)管理單位，督促房屋產(chǎn)權(quán)單位履行房屋修繕責(zé)任，創(chuàng)新社會(huì)管理，化解物業(yè)管理矛盾糾紛，定期召集由業(yè)主委員會(huì)、管理服務(wù)單位參加的工作溝通會(huì)議，落實(shí)住宅區(qū)物業(yè)管理具體事務(wù)。

（三）明確相關(guān)部門(mén)職責(zé)。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全市住宅區(qū)房屋、綠化、道路、環(huán)保、市容、環(huán)衛(wèi)等綜合管理事務(wù)。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)本行政區(qū)住宅區(qū)綜合管理事務(wù)，受理住宅區(qū)物業(yè)管理投訴案件，根據(jù)投訴內(nèi)容轉(zhuǎn)交相關(guān)單位調(diào)查處理并督促按時(shí)反饋處理意見(jiàn)。全市各級(jí)建設(shè)、規(guī)劃、城建、財(cái)政、民政、公安、物價(jià)、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、行政執(zhí)法、人防、供電、供水、供氣、供熱等部門(mén)和專(zhuān)業(yè)單位，要根據(jù)各自職責(zé)積極配合各級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)做好住宅區(qū)物業(yè)管理的指導(dǎo)和監(jiān)督工作。

三、加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)建設(shè)

（四）完善制度體制建設(shè)。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定住宅區(qū)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)指導(dǎo)規(guī)則、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則示范文本和管理規(guī)約示范文本。區(qū)、縣（市）人民政府要將業(yè)主大會(huì)制度納入社區(qū)管理和基層民主建設(shè)總體規(guī)劃，認(rèn)真抓好推進(jìn)落實(shí)。街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立及備案工作，做好對(duì)業(yè)主大會(huì)成立、換屆和業(yè)主委員會(huì)選舉等工作的具體指導(dǎo)，列席業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)實(shí)施必要的監(jiān)督管理。

（五）加強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)。各級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)委員的教育培訓(xùn)，以提升委員的綜合素質(zhì)。要逐步建立業(yè)主委員會(huì)主任委員、副主任委員的資格認(rèn)證制度。住宅區(qū)因客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足總數(shù)二分之一的，物業(yè)所在地的社區(qū)居委會(huì)應(yīng)當(dāng)代行業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)。

四、強(qiáng)化住宅區(qū)物業(yè)建管銜接

（六）建立商品住房交付使用準(zhǔn)入制度。市建委負(fù)責(zé)制定商品住房交付使用管理辦法。商品住房交付使用前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位必須到項(xiàng)目所在地建設(shè)行政主管部門(mén)申請(qǐng)辦理商品住房交付使用通知書(shū)，建設(shè)單位未辦理商品住房交付使用通知書(shū)就擅自將商品住房交付使用的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)動(dòng)用向業(yè)主預(yù)收的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，此期間產(chǎn)生的管理費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，直至建設(shè)單位辦理商品住房交付使用通知書(shū)之日止。

（七）嚴(yán)格招投標(biāo)制度。新建住宅區(qū)選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，成立業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，一律以公開(kāi)招標(biāo)方式選聘。新建住宅區(qū)物業(yè)管理要積極促進(jìn)建設(shè)單位與其關(guān)聯(lián)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡快實(shí)施建管分離，支持優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)擴(kuò)大市場(chǎng)份額，對(duì)獲得國(guó)家、省市行業(yè)主管部門(mén)嘉獎(jiǎng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在招投標(biāo)中予以加分，全力打造公開(kāi)、公平、公正、優(yōu)勝劣汰的物業(yè)管理市場(chǎng)。業(yè)主大會(huì)決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供服務(wù)的，選聘標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)價(jià)格等均由業(yè)主大會(huì)確定，業(yè)主委員會(huì)必須委托物業(yè)管理招投標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招投標(biāo)活動(dòng)，開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)一律在市房產(chǎn)局物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)大廳進(jìn)行。業(yè)主委員會(huì)及其成員不得干預(yù)招投標(biāo)活動(dòng)，未經(jīng)公開(kāi)招投標(biāo)而擅自與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不受法律保護(hù)，業(yè)主有權(quán)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

（八）強(qiáng)化物業(yè)承接查驗(yàn)管理。新建住宅區(qū)物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位共同完成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的承接查驗(yàn)，出具承接查驗(yàn)報(bào)告并報(bào)物業(yè)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)備案。對(duì)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自承接未經(jīng)查驗(yàn)的物業(yè)，或在物業(yè)承接查驗(yàn)中與建設(shè)單位惡意串通、弄虛作假、侵犯業(yè)主權(quán)益的，該企業(yè)除依法依規(guī)承擔(dān)法律和經(jīng)濟(jì)責(zé)任外，其行為還要記入物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用信息檔案。

（九）落實(shí)舊住宅區(qū)管理。舊住宅區(qū)經(jīng)過(guò)綜合改造后一律實(shí)行物業(yè)化管理，其具體管理模式由業(yè)主大會(huì)決定。凡以招投標(biāo)方式選聘專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，要依照相關(guān)規(guī)定辦理招標(biāo)備案手續(xù)；凡由社區(qū)居委會(huì)托管的，由社區(qū)居委會(huì)牽頭組建物業(yè)服務(wù)中心；凡聘請(qǐng)物業(yè)服務(wù)職業(yè)經(jīng)理人管理的，由業(yè)主委員會(huì)提出擬聘人選，經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決同意后聘任；凡由業(yè)主自行管理的，由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)組織和實(shí)施相關(guān)服務(wù)。

五、強(qiáng)化住宅區(qū)附屬設(shè)施維修管理

（十）完善應(yīng)急維修機(jī)制。已建立住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的商品住宅，其共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，發(fā)生屋面嚴(yán)重漏雨、墻體嚴(yán)重滲漏、上水管線爆裂、排水管線塌陷、電梯存在安全隱患、構(gòu)筑物或墻皮（房檐）等有脫落危險(xiǎn)、消防設(shè)施損壞失效等嚴(yán)重影響住用和危及業(yè)主人身安全等緊急情況的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須立即組織維修，并可向所在地房產(chǎn)主管部門(mén)申請(qǐng)使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行修繕責(zé)任或無(wú)能力組織維修的，所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)可以參照直管公房維修標(biāo)準(zhǔn)選聘專(zhuān)業(yè)單位進(jìn)行代修，其代修費(fèi)用從相關(guān)業(yè)主的住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。

（十一）明確舊住宅區(qū)房屋維修責(zé)任。尚未建立維修資金的舊住宅區(qū)，由所在地區(qū)、縣（市）人民政府建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金，相關(guān)產(chǎn)權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定補(bǔ)交專(zhuān)項(xiàng)維修資金。發(fā)生房屋急需維修情況時(shí)，所在地區(qū)、縣（市）人民政府應(yīng)當(dāng)按照“先墊付、后追繳”的原則安排資金和施工隊(duì)伍實(shí)施修繕。

（十二）開(kāi)展舊住宅區(qū)公共服務(wù)。城市建設(shè)管理部門(mén)負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)生活垃圾清運(yùn)。愛(ài)國(guó)衛(wèi)生部門(mén)負(fù)責(zé)組織管理單位在轄區(qū)內(nèi)開(kāi)展除害消殺。路燈管理部門(mén)負(fù)責(zé)路燈的養(yǎng)護(hù)維修。排水管理單位負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)單元門(mén)以外，從第一個(gè)排水井開(kāi)始的設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、更新及管道疏通清掏。房產(chǎn)主管部門(mén)或管理單位負(fù)責(zé)化糞池、窨井的清掏。文體部門(mén)負(fù)責(zé)園區(qū)健身器材的養(yǎng)護(hù)維修。供熱企業(yè)負(fù)責(zé)供熱設(shè)施設(shè)備的養(yǎng)護(hù)維修，其中分戶供熱的室外部分由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)，室內(nèi)部分由業(yè)主負(fù)責(zé)（因供熱事故造成損失的除外）；未分戶供熱的，室內(nèi)外供熱設(shè)施均由供熱企業(yè)負(fù)責(zé)（熱用戶擅自拆改部分除外）。供水、供電、供氣等專(zhuān)營(yíng)單位負(fù)責(zé)承擔(dān)“表”（入戶的水表、電表、燃?xì)獗恚┣安糠窒嚓P(guān)設(shè)施設(shè)備的維修責(zé)任和費(fèi)用，“表”后部分的設(shè)施設(shè)備維修及費(fèi)用由業(yè)主負(fù)責(zé)。各地區(qū)、產(chǎn)權(quán)單位或物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)舊住宅區(qū)道路的維修養(yǎng)護(hù)。街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）負(fù)責(zé)環(huán)境衛(wèi)生管理，實(shí)行物業(yè)管理的住宅區(qū)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)。

六、依法規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為

（十三）大力推行市場(chǎng)化收費(fèi)機(jī)制。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)價(jià)格通過(guò)招投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制形成，取消政府核定和收費(fèi)許可證制度。物業(yè)服務(wù)應(yīng)當(dāng)以業(yè)主多元化需求為導(dǎo)向，以業(yè)主滿意為宗旨。提高業(yè)主大會(huì)競(jìng)價(jià)能力，鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)不斷強(qiáng)化品牌意識(shí)，實(shí)施人才戰(zhàn)略，提升住宅區(qū)物業(yè)保值增值的核心能力，體現(xiàn)專(zhuān)業(yè)價(jià)值，要抓好節(jié)能減排，創(chuàng)新商業(yè)模式，提高盈利能力，努力實(shí)現(xiàn)客戶感知價(jià)值最大化。

（十四）營(yíng)造公平透明的收費(fèi)市場(chǎng)。積極推行酬金制收費(fèi)模式，物業(yè)服務(wù)費(fèi)中的成本支出和酬金提取部分應(yīng)當(dāng)按季度向業(yè)主公開(kāi)。從2013年起，實(shí)行包干制收費(fèi)模式的物業(yè)服務(wù)企業(yè)也要于每年3月末之前，公開(kāi)上年度物業(yè)服務(wù)合同履行及物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，接受業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

（十五）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督管理。市、區(qū)兩級(jí)房產(chǎn)主管部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的年度檢查和動(dòng)態(tài)檢查，將企業(yè)信用、招投標(biāo)、評(píng)優(yōu)等與資質(zhì)證書(shū)審驗(yàn)結(jié)果掛鉤。要建立履約保證金制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管物業(yè)項(xiàng)目，一律按照《沈陽(yáng)市物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金管理辦法》之規(guī)定繳納履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按有關(guān)規(guī)定退出物業(yè)項(xiàng)目或退出物業(yè)項(xiàng)目時(shí)不移交共用設(shè)施設(shè)備和資料的，要扣罰或扣押其履約保證金。要大力推行物業(yè)管理保險(xiǎn)制度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任等項(xiàng)保險(xiǎn)，以市場(chǎng)化手段降低管理風(fēng)險(xiǎn)。從2013年起，對(duì)不按規(guī)定或合同約定購(gòu)買(mǎi)相關(guān)保險(xiǎn)的企業(yè)，房產(chǎn)主管部門(mén)不予辦理資質(zhì)年檢手續(xù)。

（十六）建立項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格制度。市房產(chǎn)局負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格管理辦法，市物業(yè)管理協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)編制項(xiàng)目經(jīng)理執(zhí)業(yè)資格培訓(xùn)綱要，委托高等院校或?qū)I(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu)實(shí)施培訓(xùn)。未取得執(zhí)業(yè)資格證書(shū)者不得擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理職務(wù)。

（十七）加強(qiáng)日常檢查。區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)和街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）應(yīng)當(dāng)開(kāi)展經(jīng)常性物業(yè)管理專(zhuān)項(xiàng)檢查活動(dòng)，發(fā)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)資質(zhì)經(jīng)營(yíng)、不按合同約定提供服務(wù)、物業(yè)項(xiàng)目收支情況不公開(kāi)、收費(fèi)項(xiàng)目沒(méi)有明碼標(biāo)價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、擅自占用物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備謀取私利、欺行霸市等違法違規(guī)行為以及管理亂、服務(wù)差、對(duì)業(yè)主合理投訴置若罔聞等問(wèn)題的，應(yīng)當(dāng)約談物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人或負(fù)責(zé)人，下發(fā)書(shū)面整改通知書(shū)責(zé)令限期改正。對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不改正的，所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)或街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）可以報(bào)請(qǐng)區(qū)、縣（市）人民政府同意，作出限制該企業(yè)在本行政區(qū)域內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)的決定。經(jīng)所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)確認(rèn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為且社會(huì)影響極其惡劣的，市房產(chǎn)局可以降低或建議有關(guān)部門(mén)降低該物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)或吊銷(xiāo)其資質(zhì)證書(shū)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)管理期間有明顯違約行為且拒不改正的，經(jīng)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)同意，街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）有權(quán)責(zé)令其退出物業(yè)項(xiàng)目，并按照業(yè)主大會(huì)的意見(jiàn)公開(kāi)選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

（十八）規(guī)范入住管理。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在業(yè)主辦理入住手續(xù)期間，不得強(qiáng)制業(yè)主選擇指定的裝修、運(yùn)輸、安裝等隊(duì)伍及電器、建材等供應(yīng)商，不得向業(yè)主亂收保證金、管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、電梯使用費(fèi)等，不得限制業(yè)主合理使用電梯等共用設(shè)施設(shè)備。物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在上述行為的，由所在地的區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)責(zé)令其立即改正；對(duì)拒不改正的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，交由相關(guān)執(zhí)法部門(mén)查處。業(yè)主或物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)社會(huì)不法分子在住宅區(qū)內(nèi)采用野蠻“包園”等手段強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)的，應(yīng)當(dāng)立即向公安機(jī)關(guān)報(bào)告，交由公安機(jī)關(guān)依法查處。

七、優(yōu)化物業(yè)管理發(fā)展環(huán)境

（十九）加大舊住宅區(qū)管理扶持力度。區(qū)、縣（市）人民政府安排公益性崗位要適度向舊住宅區(qū)傾斜，可以根據(jù)財(cái)力和民生需求出臺(tái)扶持舊住宅區(qū)管理的相關(guān)政策，如對(duì)社區(qū)服務(wù)中心給予必要的補(bǔ)貼或免收符合低保條件特困戶的物業(yè)費(fèi)等。舊住宅區(qū)公共路面的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)收費(fèi)，出租自行車(chē)庫(kù)、管理用房等共用設(shè)施的租金收益，以及利用共用部位取得的廣告收益，應(yīng)當(dāng)納入管理單位的專(zhuān)項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，以補(bǔ)充服務(wù)費(fèi)用短缺。對(duì)于園區(qū)內(nèi)被擠占的共用部位和共用設(shè)施設(shè)備，由所在地區(qū)、縣（市）人民政府組織清收后交由管理單位統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

（二十）做好輿論引導(dǎo)工作。全市各級(jí)媒體要大力宣傳物業(yè)管理法律法規(guī)以及發(fā)展物業(yè)服務(wù)業(yè)的重大意義。要推出一批管理創(chuàng)新、質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的物業(yè)服務(wù)品牌企業(yè)和優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)，積極引導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵紀(jì)守法、誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，引導(dǎo)業(yè)主樹(shù)立“我的小區(qū)我做主、我的小區(qū)我負(fù)責(zé)、我的小區(qū)我受益”的公共意識(shí)，依法有序參與物業(yè)管理活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

八、加強(qiáng)考核評(píng)比

（二十一）建立和完善考核體系。市房產(chǎn)局要建立和完善對(duì)全市物業(yè)管理工作的考評(píng)制度，定期對(duì)區(qū)、縣（市）房產(chǎn)主管部門(mén)辦理物業(yè)投訴案件情況進(jìn)行考核，每半年通報(bào)一次考核結(jié)果。各區(qū)、縣（市）人民政府要將住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入機(jī)關(guān)事業(yè)單位目標(biāo)管理體系，建立以街道辦事處（社區(qū)居委會(huì)）為主要對(duì)象的目標(biāo)考核機(jī)制。

（二十二）開(kāi)展星級(jí)物業(yè)小區(qū)評(píng)比活動(dòng)。市房產(chǎn)局要盡快制定星級(jí)物業(yè)服務(wù)評(píng)比辦法和考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)，指導(dǎo)市物業(yè)管理協(xié)會(huì)及各區(qū)分會(huì)開(kāi)展并做好評(píng)比工作。力爭(zhēng)到2014年12月底以前，我市90%以上的物業(yè)管理小區(qū)（大廈）達(dá)到星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。

（二十三）加快服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化進(jìn)程。鼓勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提高標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)水平，從2015年1月1日起，凡未取得ISO9000質(zhì)量管理體系認(rèn)證的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不得在我市接管物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目。

沈陽(yáng)市人民政府辦公廳

2012年10月24日

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門(mén)、各直屬單位：

為深入貫徹《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》（中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院令第504號(hào)）和《沈陽(yáng)市物業(yè)管理?xiàng)l例》（沈陽(yáng)市人大常委會(huì)公告第16號(hào)），提高全市人居環(huán)境質(zhì)量，切實(shí)維護(hù)廣大住宅區(qū)業(yè)主權(quán)益，構(gòu)建服務(wù)規(guī)范、管理有序、和諧文明的物業(yè)管理長(zhǎng)效機(jī)制，推動(dòng)城市建設(shè)管理水平全面提升，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)住宅區(qū)物業(yè)管理工作提出如下實(shí)施意見(jiàn) 。

文件名稱(chēng)：湖南省人民政府辦公廳關(guān)于加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的通知

文件號(hào)：湘政辦發(fā)〔2000〕6號(hào)

發(fā)布部門(mén)：湖南省人民政府辦公廳

發(fā)布日期：2000年03月01日

近年來(lái)，我省城市新建住宅小區(qū)逐步推行物業(yè)管理新體制，舊住宅區(qū)物業(yè)管理也取得了一些進(jìn)展，物業(yè)管理水平有所提高。但從總體上看，我省城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作發(fā)展不平衡，存在政策不配套、管理不規(guī)范等問(wèn)題。為了加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作，推進(jìn)住房制度改革，經(jīng)省人民政府同意，現(xiàn)就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，加強(qiáng)對(duì)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)。城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作是城市管理的重要環(huán)節(jié)，是住房管理體制的一項(xiàng)重大改革。加強(qiáng)物業(yè)管理工作，有利于深化城鎮(zhèn)住房制度改革，啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)內(nèi)需，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。同時(shí)，對(duì)于改善居民居住環(huán)境，提高城市整體管理水平，建設(shè)社會(huì)主義精神文明和物質(zhì)文明也具有重要意義。各級(jí)各有關(guān)部門(mén)要統(tǒng)一思想，提高認(rèn)識(shí)，把城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作納入政府的議事日程，抓緊抓好。各級(jí)房地產(chǎn)行政管理部門(mén)要設(shè)立相應(yīng)的職能機(jī)構(gòu)，配備得力的人員，努力加強(qiáng)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作。財(cái)政、稅務(wù)、物價(jià)、工商、規(guī)劃、城建、電力、郵電、公安等部門(mén)要發(fā)揮各自的職能作用，支持房地產(chǎn)管理部門(mén)搞好物業(yè)管理工作。各新聞單位要積極做好宣傳工作。

二、加快建立完善社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的城市住宅區(qū)物業(yè)管理體制。城市住宅區(qū)物業(yè)管理要貫徹業(yè)主自治的原則，遵循價(jià)值規(guī)律，建立業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙向選擇，平等協(xié)商，根據(jù)服務(wù)內(nèi)容和質(zhì)量確定費(fèi)用，通過(guò)簽訂合同明確雙方權(quán)利、義務(wù)的運(yùn)作機(jī)制。

各地各單位在公有住房出售后，原則上不再負(fù)責(zé)物業(yè)管理。對(duì)現(xiàn)有單位生活區(qū)、街道院落、居住小區(qū)，要抓緊進(jìn)行配套設(shè)施、物業(yè)管理設(shè)施的整治完善，進(jìn)行規(guī)范化管理。新建居住小區(qū)和舊城改造項(xiàng)目，必須完善基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理設(shè)施，物業(yè)推向市場(chǎng)，實(shí)行社會(huì)化管理。

要通過(guò)政策引導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)兼并、收購(gòu)、聯(lián)合、改造、改組等方式進(jìn)行企業(yè)重組，扶持一批規(guī)模大、機(jī)制新、效益好、信譽(yù)高、實(shí)力強(qiáng)的物業(yè)管理企業(yè)，并將企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與管理規(guī)模、服務(wù)水準(zhǔn)和收費(fèi)掛鉤，鼓勵(lì)企業(yè)開(kāi)拓市場(chǎng)，形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)。

各地要推行物業(yè)管理招投標(biāo)制度。盡快改變“誰(shuí)開(kāi)發(fā)，誰(shuí)管理”的壟斷經(jīng)營(yíng)局面。開(kāi)發(fā)企業(yè)下設(shè)的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)與開(kāi)發(fā)企業(yè)脫鉤，面向社會(huì)，獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧。

三、建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金。

（一）建立城市住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金，維修基金主要從以下渠道籌集：

1、商品住房（包括安居房、經(jīng)濟(jì)適用住房）銷(xiāo)售時(shí)，購(gòu)房者按購(gòu)房款2－－3%的比例繳交；

2、公有住房出售時(shí)，售房單位按多層住宅不低于售價(jià)的20%、高層住宅不低于售價(jià)的30%的比例從售房款中提??；

3、當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定從其他渠道籌集的資金。

維修基金歸業(yè)主所有，由市、縣房地局在銀行專(zhuān)戶存儲(chǔ)（省直在長(zhǎng)單位維修原辦法不變），定向使用，不足時(shí)，由業(yè)主委員會(huì)續(xù)籌。當(dāng)前，要特別做好房改售房時(shí)提留的維修基金歸集到位工作，對(duì)歷年來(lái)房改售房款提留的維修基金要進(jìn)行清理。已經(jīng)挪作他用的要限期清還。對(duì)投資已分?jǐn)傔M(jìn)住房銷(xiāo)售成本的小區(qū)配套設(shè)施，屬業(yè)主的合法權(quán)益不得無(wú)償占用，其收益可用來(lái)補(bǔ)充物業(yè)管理費(fèi)用的不足。

維修基金的籌集、使用、管理按國(guó)家和本通知有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。具體辦法由省建委會(huì)同省財(cái)政廳另行制定下發(fā)。

（二）業(yè)主可以用住房公積金中住房大修費(fèi)用作為共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金的支出。

（三）有條件的單位，可對(duì)房屋的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修給予資助。

（四）新辦物業(yè)管理企業(yè)，可享受第三產(chǎn)業(yè)相關(guān)扶持政策。

四、明確職責(zé)，規(guī)范行為，保證城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作健康發(fā)展。各級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)要覆行職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)城市住宅區(qū)物業(yè)管理工作的指導(dǎo)。業(yè)主委員會(huì)要依照《業(yè)主委員會(huì)章程》行使職權(quán)，引導(dǎo)全體業(yè)主遵守“業(yè)主公約”和各項(xiàng)規(guī)章制度。物業(yè)管理企業(yè)要自覺(jué)接受業(yè)主的監(jiān)督，強(qiáng)化管理，建立健全規(guī)章制度，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，定期公布收支情況，并接受業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)的咨詢和監(jiān)督。不得亂收費(fèi)、亂集資、亂攤派、亂罰款。

在已實(shí)施物業(yè)管理的地方，有關(guān)部門(mén)和單位要進(jìn)一步加強(qiáng)治安、消防、計(jì)劃生育、社區(qū)服務(wù)等工作，同時(shí)加強(qiáng)對(duì)住宅小區(qū)戶外公用部位水、電、路、綠化、衛(wèi)生、消防安全等項(xiàng)目的建設(shè)、維修和管理，為城市居民創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。

沈陽(yáng)市人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市建委關(guān)于加強(qiáng)民用建筑外保溫

系統(tǒng)防火管理工作實(shí)施意見(jiàn)的通知

各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門(mén)，各直屬單位：

經(jīng)市政府領(lǐng)導(dǎo)同意，現(xiàn)將市建委制發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)民用建筑外保溫系統(tǒng)防火管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》轉(zhuǎn)發(fā)給你們，請(qǐng)各地區(qū)、各有關(guān)部門(mén)認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

沈陽(yáng)市人民政府辦公廳

2012年8月9日