土地儲備開發(fā)土地開發(fā)成本計算

概念土地開發(fā)成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地(即建設(shè)場地)所發(fā)生的各種費用支出;

成本組成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)成本包括五方面的內(nèi)容，具體內(nèi)容及其核算如下：

1、土地費用 　指直接與購置土地有關(guān)的費用，包括受讓費用、拆遷費用、填海造地費及其他有關(guān)手續(xù)費和稅費支出等。這些費用直接計入本科目。

2、基礎(chǔ)設(shè)施費 　一般情況下，是指達(dá)到預(yù)期使用功能的熟地狀態(tài)所投入的線性建設(shè)費用，主要包括通電、通路、供水、通訊、排水(上下)和土地平整費用等，此類費用屬直接費用，直接計入本科目。

3、配套設(shè)施費 　一般指水、電、大市政和公建配套的建筑物建設(shè)費用，如學(xué)校、郵電、銀行、供電的開閉所、公廁等。配套設(shè)施的核算分兩種情況。其一，經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)建設(shè)且房地產(chǎn)企業(yè)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可按照建筑面積或投資比例采取預(yù)提辦法從開發(fā)成本中計提公共配套設(shè)施費，即借記本科日，貸記“預(yù)提費用”，預(yù)提的公共配套設(shè)施費只能用于相關(guān)的工程建設(shè)，不得挪作他用，預(yù)提數(shù)與實際支出數(shù)的差額，待工程完工后再調(diào)整有關(guān)科目。其二，單獨立項且已落實投資來源、能夠有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施，不得從開發(fā)成本中預(yù)提公共配套設(shè)施費。

4、籌資費用 　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為開發(fā)土地而借入的資金所發(fā)生的利息等借款費用，在土地開發(fā)完工之前，計入本科目，土地開發(fā)完工之后而發(fā)生的利息等借款費用，計入財務(wù)費用。

5、應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費用 　它是指企業(yè)所屬單位直接組織、管理開發(fā)項目所發(fā)生的費用，主要包括工資、福利費、勞動保護費、辦公費等。如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的地產(chǎn)分公司所發(fā)生的間接費用應(yīng)計入土地開發(fā)成本。應(yīng)由開發(fā)土地負(fù)擔(dān)的間接費用，應(yīng)在“開發(fā)間接費用”科目進(jìn)行歸集，月末再按一定的分配標(biāo)準(zhǔn)分配計入本科目。企業(yè)行政管理部門(總部)為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用，應(yīng)作為期間費用，不在本科目核算。2100433B

按照國民經(jīng)濟發(fā)展計劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、土地利用年度計劃，由政府統(tǒng)一確定土地用途與規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)，有計劃地委托土地儲備開發(fā)實施主體負(fù)責(zé)實施土地征收（收購）、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公用配套設(shè)施建設(shè)，按期達(dá)到土地既定開發(fā)標(biāo)準(zhǔn)的土地開發(fā)行為，并由政府統(tǒng)一組織驗收，將驗收合格的已開發(fā)土地納入儲存以備供應(yīng)，這一系列的行為稱之為土地儲備開發(fā)。

在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目。2100433B

目錄

第一章 中國土地儲備開發(fā)制度的建立與發(fā)展

一、中國土地儲備開發(fā)制度的形成背景

（一）市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀需要

（二）地方政府提高公共服務(wù)水平的主觀動力

二、中國土地儲備開發(fā)制度的探索與實踐

（一）上海與杭州的探索實踐

（二）其他城市的探索實踐

三、中國土地儲備開發(fā)制度的形成與發(fā)展

（一）土地儲備開發(fā)制度全面建立

（二）土地儲備開發(fā)制度規(guī)范發(fā)展

第二章 國外土地儲備開發(fā)理論與實踐

一、國外土地儲備開發(fā)制度的理論基礎(chǔ)

（一）國外土地儲備開發(fā)理論的演化過程

（二）國外土地儲備開發(fā)理論的綜合評述

二、國外土地儲備開發(fā)制度的具體實踐

（一）荷蘭的土地儲備

（二）瑞典的土地儲備

（三）法國的土地儲備

（四）加拿大的土地儲備

（五）韓國的土地儲備

三、國外土地儲備開發(fā)的主要經(jīng)驗

（一）成立高級別管理機構(gòu)

（二）廣泛建立土地銀行

（三）普遍設(shè)立優(yōu)先購買權(quán)

（四）設(shè)置多元化融資渠道

（五2100433B

企業(yè)信息

聊城市土地儲備開發(fā)集團有限公司定位為市管功能型國有資本投資運營公司和市級土地儲備開發(fā)經(jīng)營的市場運作平臺，主要圍繞市委、市政府重大發(fā)展戰(zhàn)略，市政府授權(quán)實施市級儲備土地、未利用地的開發(fā)、整理和經(jīng)營，利用土地政策和儲備土地開發(fā)投融資和資本運作，為我市重大基礎(chǔ)設(shè)施、重大工程項目建設(shè)籌集資金。業(yè)務(wù)范圍包括：政府授權(quán)范圍內(nèi)的土地儲備、土地增減掛鉤市場化運作及儲備土地的補償，儲備土地前期開發(fā)整理、土地綜合整治、未利用土地建設(shè)、土地要素開發(fā)經(jīng)營，養(yǎng)老服務(wù)，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，物業(yè)管理，市政工程、園林綠化工程、公共設(shè)施工程、道路橋梁工程施工，旅游項目開發(fā)經(jīng)營，新能源利用項目實施推廣，不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，生態(tài)農(nóng)業(yè)技術(shù)研發(fā)、推廣、應(yīng)用，生態(tài)農(nóng)業(yè)基地建設(shè)，物聯(lián)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)研發(fā)及相關(guān)技術(shù)服務(wù)。

集團公司下設(shè)規(guī)劃發(fā)展部、行政綜合部、計劃財務(wù)部、開發(fā)管理部、投資經(jīng)營部、監(jiān)察審計部6個部室和聊城市和源建設(shè)項目管理有限公司、聊城市寶坤新建安工程有限公司2個全資子公司。 2100433B