土地閑置費用扣除的涉稅處理

對于在城市規(guī)劃區(qū)范圍內，以出讓等有償使用方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權。各地方政府均制定了具體的實施辦法。土地閑置費根據(jù)土地性質按照不同類別比例收取，例如某市規(guī)定，逾期不開發(fā)的住宅用地征收土地閑置費為合同地價或者基準地價的8%，逾期不開發(fā)的港口、碼頭、陸路交通運輸站場、工業(yè)、倉儲等工業(yè)用地按原合同地價的20%征收土地閑置費。

房地產(chǎn)企業(yè)如果發(fā)生了土地閑置費用，在進行企業(yè)所得稅和土地增值稅處理時，需要注意兩者的區(qū)別。

（一）土地增值稅的處理

國家稅務總局《關于土地增值稅清算有關問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得扣除。

（二）企業(yè)所得稅的處理

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》（國稅發(fā)〔2009〕31號）第二十二條規(guī)定，企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。第二十七條規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品計稅成本支出——土地征用費及拆遷補償費指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。

（三）土地閑置費用的土地增值稅和企業(yè)所得稅處理的區(qū)別

按照《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》的相關規(guī)定，土地閑置費可以計入開發(fā)產(chǎn)品計稅成本，能夠在稅前扣除。因國家無償收回土地使用權而形成的損失也可作為財產(chǎn)損失在稅前扣除。但是國稅函〔2010〕220號文件明確了房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費不得在清算土地增值稅時扣除，因此，房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時，再不能按照企業(yè)所得稅口徑去計算土地成本了。

《閑置土地處置辦法》（國土資源部令〔1999〕第5號）第二條規(guī)定，閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權后，未經(jīng)原批準用地的人民政府同意，超過規(guī)定的期限未動工開發(fā)建設的建設用地。具有下列情形之一的，可以認定為閑置土地：

（一）國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日起滿1年未動工開發(fā)建設的；

（二）已動工開發(fā)建設，但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足1/3，或者已投資額占總投資額不足25%，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；

（三）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。

第十一條 企業(yè)在進行成本、費用的核算與扣除時，必須按規(guī)定區(qū)分期間費用和開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本與未銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本。

第十二條 企業(yè)發(fā)生的期間費用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準予當期按規(guī)定扣除。

第十三條 開發(fā)產(chǎn)品計稅成本的核算應按第四章的規(guī)定進行處理。

第十四條 已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本，按當期已實現(xiàn)銷售的可售面積和可售面積單位工程成本確認?？墒勖娣e單位工程成本和已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本按下列公式計算確定：

可售面積單位工程成本=成本對象總成本÷成本對象總可售面積

已銷開發(fā)產(chǎn)品的計稅成本=已實現(xiàn)銷售的可售面積×可售面積單位工程成本

第十五條 企業(yè)對尚未出售的已完工開發(fā)產(chǎn)品和按照有關法律、法規(guī)或合同規(guī)定對已售開發(fā)產(chǎn)品（包括共用部位、共用設施設備）進行日常維護、保養(yǎng)、修理等實際發(fā)生的維修費用，準予在當期據(jù)實扣除。

第十六條 企業(yè)將已計入銷售收入的共用部位、共用設施設備維修基金按規(guī)定移交給有關部門、單位的，應于移交時扣除。

第十七條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設施，按以下規(guī)定進行處理：

（一）屬于非營利性且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設施，其建造費用按公共配套設施費的有關規(guī)定進行處理。

（二）屬于營利性的，或產(chǎn)權歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應當單獨核算其成本。除企業(yè)自用應按建造固定資產(chǎn)進行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進行處理。"para" label-module="para">

第十八條 企業(yè)在開發(fā)區(qū)內建造的郵電通訊、學校、醫(yī)療設施應單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關業(yè)務管理部門、單位合資建設，完工后有償移交的，國家有關業(yè)務管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本，抵扣后的差額應調整當期應納稅所得額。

第十九條 企業(yè)采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，凡約定企業(yè)為購買方的按揭貸款提供擔保的，其銷售開發(fā)產(chǎn)品時向銀行提供的保證金（擔保金）不得從銷售收入中減除，也不得作為費用在當期稅前扣除，但實際發(fā)生損失時可據(jù)實扣除。

第二十條 企業(yè)委托境外機構銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其支付境外機構的銷售費用（含傭金或手續(xù)費）不超過委托銷售收入10%的部分，準予據(jù)實扣除。

第二十一條　企業(yè)的利息支出按以下規(guī)定進行處理：

（一）企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的符合稅收規(guī)定的借款費用，可按企業(yè)會計準則的規(guī)定進行歸集和分配，其中屬于財務費用性質的借款費用，可直接在稅前扣除。

（二）企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理的分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。

第二十二條　企業(yè)因國家無償收回土地使用權而形成的損失，可作為財產(chǎn)損失按有關規(guī)定在稅前扣除。

第二十三條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品（以成本對象為計量單位）整體報廢或毀損，其凈損失按有關規(guī)定審核確認后準予在稅前扣除。

第二十四條 企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品轉為自用的，其實際使用時間累計未超過12個月又銷售的，不得在稅前扣除折舊費用。

我國會計準則對研發(fā)費用處理分為兩大部分：一是研究階段發(fā)生的費用及無法區(qū)分研究階段研發(fā)支出和開發(fā)階段研發(fā)的支出全部費用化;二是企業(yè)內部研究開發(fā)項目開發(fā)階段的支出，能夠證明符合無形資產(chǎn)條件的支出資本化，分期攤銷。

如前所述，《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》對研發(fā)費用要求分別兩種情況進行處理，“企業(yè)為開發(fā)新技術、新產(chǎn)品、新工藝發(fā)生的研究開發(fā)費用，未形成無形資產(chǎn)計入當期損益的，在按照規(guī)定據(jù)實扣除的基礎上，按照研究開發(fā)費用的50%加計扣除;形成無形資產(chǎn)的，按照無形資產(chǎn)成本的150%攤銷”。

可見，在研究費用的處理方面，我國實務界會計處理與納稅扣除的規(guī)定也不一致。

國際會計準則委員會制定的《國際會計準則第9號--研究和開發(fā)費用》則規(guī)定，“研究和開發(fā)活動的成本金額應作為其產(chǎn)生期間的費用被記入賬內，但達到開發(fā)成本第17節(jié)被遞延的程度時例外”。第17節(jié)規(guī)定，“一個項目的開發(fā)成本如果滿足了以下標準，則可以向未來期間遞延：1.對產(chǎn)品或工藝方法清楚地加以說明，而可歸屬到產(chǎn)品或工藝方法的成本能被分別加以鑒別。2.產(chǎn)品或工藝方法的技術可行性已被論證。3.企業(yè)的管理部門已經(jīng)表示了其生產(chǎn)、在市場出售或使用產(chǎn)品工藝方法的意向。4.對于產(chǎn)品或工藝方法有一種清晰的未來市場的跡象，或者在內部使用而不是售出，其對于企業(yè)的效用能夠進行論證。5.存在充足的資源，以及完成工程項目并在市場出售產(chǎn)品或工藝方法”?？梢?，國際會計準則委員會的《國際會計準則第9號--研究和開發(fā)費用》對于研發(fā)費用的處理與我國會計準則對研發(fā)費用處理基本相同，但與我國稅法不同。