土地一級整理簡介

土地整理是指在一定區(qū)域內(nèi)，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃與土地整理專項規(guī)劃，對田、水、路、 林、村等實行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系，改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)生活條件，增加可利用土地面積和有效耕地面積，提高土地利用率和產(chǎn)出率的活動。

土地整理一般可分為兩大類，即農(nóng)地整理與市地整理。根據(jù)我國國情，現(xiàn)階段土地整理的重點在農(nóng)村地區(qū)。土地整理的主要內(nèi)容包括：（1）調(diào)整農(nóng)地結(jié)構(gòu)，歸并零散地塊；（2）平整土地，改良土壤；（3）道路、林網(wǎng)、溝渠等綜合建設；（4）歸并農(nóng)村居民點、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地等；（5）復墾廢棄土地；（6）劃定地界，確定權(quán)屬；（7）改善環(huán)境，維護生態(tài)平衡。

土地開發(fā)整理的內(nèi)容

國土資源部于2003年發(fā)布的《全國土地開發(fā)整理規(guī)劃（2001－2010）》指出，“土地開發(fā)整理”包含土地整理、土地復墾和土地開發(fā)三項內(nèi)容。這三項內(nèi)容的分類主要是依據(jù)其實施的側(cè)重點不同，下面結(jié)合郴州市實施的工程照片進行簡單描述。

土地整理是指采用工程、生物等措施，對田、水、路、林、村進行綜合整治，增加有效耕地面積，提高土地質(zhì)量和利用效率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的活動。

土地復墾是指采用工程、生物等措施，對在生產(chǎn)建設過程中因挖損、塌陷、壓占造成破壞、廢棄的土地和自然災害造成破壞、廢棄的土地進行整治，恢復利用的活動。

土地開發(fā)是指在保護和改善生態(tài)環(huán)境、防止水土流失和土地荒漠化的前提下，采用工程、生物等措施，將未利用土地資源開發(fā)成宜農(nóng)地的活動，本文中指開發(fā)成農(nóng)用地，如旱土、水田等。

長春市土地一級開發(fā)管理暫行辦法第一條 為合理開發(fā)利用土地資源，滿足本市經(jīng)濟發(fā)展和城市建設用地需求，規(guī)范土地一級開發(fā)行為，根據(jù)國家《土地儲備管理辦法》和《長春市土地儲備管理辦法》等相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條 除榆樹、九臺、德惠、農(nóng)安、雙陽外的本市行政區(qū)域內(nèi)，經(jīng)市政府批準的土地一級開發(fā)項目，適用本辦法。

第三條 本辦法所稱土地一級開發(fā)，是市國土資源主管部門按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃，為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。涉及國有土地及地上房屋征收的，按照有關(guān)法律執(zhí)行。

第四條 市國土資源主管部門負責本市土地儲備的管理工作。

市土地儲備機構(gòu)受市國土資源主管部門委托，負責本市土地儲備的具體工作。

第五條 土地一級開發(fā)堅持以政府主導、市場運作的原則。按照《土地儲備管理辦法》的規(guī)定，經(jīng)市國土資源管理部門批準，市土地儲備機構(gòu)對儲備土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲備土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。土地一級開發(fā)涉及工程類投資的，按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標方式選擇工程實施單位。

第六條 土地一級開發(fā)主要包括：

1.辦理一級開發(fā)相關(guān)的政府審批手續(xù)，包括計劃、規(guī)劃、征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、房屋征收和需要辦理的其他手續(xù);

2.實施集體土地的征用及地上房屋的征收工作;

3.實施國有土地收回及地上房屋的征收工作;

4.實施地上附著物拆除、地下構(gòu)筑物拆移工作;

5.進行土地平整及其他基礎(chǔ)設施配套建設工作;

6.其他一級開發(fā)工作。

第七條 市土地儲備機構(gòu)通過招商方式融資實施一級開發(fā)的，應簽訂《土地一級開發(fā)融資合同》。

第八條 土地一級開發(fā)涉及的工程，按照有關(guān)規(guī)定，以公開招標方式確定工程監(jiān)理公司，對工程實施單位進行履約管理。

第九條 土地一級開發(fā)項目融資實施的，融資成本應列入土地一級開發(fā)成本。

第十條 土地一級開發(fā)項目的償還融資期限協(xié)商確定，但一般不少于3年(不包括項目施工期)?？蓛?yōu)先償還征地、拆遷等非工程類融資款項;基礎(chǔ)設施配套建設項目按比例分期償還。

第十一條 本辦法自頒布之日起施行。2100433B

濮陽市土地一級開發(fā)整理暫行辦法

第一章總則

第一條為規(guī)范本市土地一級開發(fā)整理行為，加強土地資源的合理有效配置，促進土地節(jié)約集約利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《土地儲備管理辦法》（國土資發(fā)〔2007〕277號）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條凡在市城區(qū)范圍內(nèi)(含工業(yè)園區(qū))經(jīng)市政府批準的土地一級開發(fā)整理項目，適用本辦法。

第三條本辦法所稱土地一級開發(fā)整理，是指政府依據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，對一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國有土地或者鄉(xiāng)村集體土地統(tǒng)一組織實施征收、拆遷、安置、補償，根據(jù)需要進行適當?shù)摹叭ㄒ黄健?、“五通一平”或“七通一平”等城市基礎(chǔ)設施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達到土地供應的條件。

第四條土地一級開發(fā)整理項目應當符合土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、年度土地利用計劃以及相關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章的要求，一級開發(fā)后的土地，按照年度土地供應計劃和供地政策供應土地。

第二章實施機構(gòu)和運作方式

第五條市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組是土地一級開發(fā)整理工作的決策機構(gòu)，負責對全市土地一級開發(fā)整理工作統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)、指導和管理；負責確定土地一級開發(fā)整理項目、受托單位、開發(fā)期限等相關(guān)事宜。

市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組辦公室負責貫徹落實市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組的各項決議、與項目所在轄區(qū)區(qū)政府（管委會）共同起草委托合同、審議土地一級開發(fā)整理項目實施方案、行使市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組賦予的其他職能。

第六條土地一級開發(fā)整理堅持政府主導、市場運作的原則，由市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組辦公室委托有經(jīng)濟實力的國有公司具體實施土地一級開發(fā)整理工作。

第七條市土地一級開發(fā)整理委托合同主要內(nèi)容包括：

（一）土地一級開發(fā)整理范圍、面積；

（二）土地一級開發(fā)整理應當完成的主要工作和標準；

（三）土地一級開發(fā)整理的工作進度、完成期限和投資回報率；

（四）雙方權(quán)利義務、爭議解決方式；

（五）工程監(jiān)理、驗收和結(jié)算；

（六）土地一級開發(fā)整理成本的認定、預撥和返還；

（七）合同雙方認為應當明確的其他事項。

第八條土地一級開發(fā)整理受托單位根據(jù)委托合同編制《土地一級開發(fā)整理項目實施方案》，市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組辦公室組織各成員單位對《土地一級開發(fā)整理項目實施方案》進行聯(lián)合會審，會審通過后，提交市政府批準實施。

第三章職責任務與工作要求

第九條土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組成員單位職責任務

土地一級開發(fā)整理項目涉及的財政、規(guī)劃、國土、住建、發(fā)改等職能部門按照各自工作職責，高效快捷的為土地一級開發(fā)整理實施單位辦理所需的各項行政審批手續(xù)，依法對項目實施進行監(jiān)督和檢查，保障土地一級開發(fā)工作順利進行。

第十條區(qū)政府（管委會）工作要求

（一）項目所在轄區(qū)區(qū)政府（管委會）負責配合土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組辦公室謀劃包裝土地一級開發(fā)整理項目及前期準備工作，參與制定《土地一級開發(fā)整理項目實施方案》；

（二）區(qū)政府（管委會）作為土地征收工作的主體，對土地報批前的聽證、告知、確認工作，對已批土地制定征地補償標準，拆遷補償安置、補償費用撥付、被征地農(nóng)民就業(yè)培訓及社會保障等負總責；

（三）負責組織本轄區(qū)內(nèi)新增、收回、收購國有土地的拆遷平整工作，達到“凈地”條件后直接辦理儲備土地出庫手續(xù)。

第十一條受托單位工作要求

（一）負責土地一級開發(fā)整理項目所需的資金籌措；

（二）負責完成土地一級開發(fā)整理項目所涉及土地的勘測定界、權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合項目所在轄區(qū)區(qū)政府（管委會）組織土地報批，并承擔土地報批相關(guān)費用；

（三）負責協(xié)助項目所在轄區(qū)區(qū)政府（管委會）開展土地報批前的地面建（構(gòu)）筑物調(diào)查統(tǒng)計工作，擬定拆遷安置補償方案；

（四）依據(jù)《土地一級開發(fā)整理項目實施方案》，負責配合區(qū)政府（管委會）完成開發(fā)整理項目涉及的集體土地征收，國有土地收回，地面建（構(gòu)）筑物、附著物的拆遷補償安置，地上地下管線的遷改等相關(guān)工作；

（五）負責按工程項目建設管理的相關(guān)規(guī)定，實施土地一級開發(fā)整理項目涉及的配套設施和城市基礎(chǔ)設施建設；

（六）土地開發(fā)整理涉及道路、水利、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等城市基礎(chǔ)設施建設的，土地一級開發(fā)整理單位應按照有關(guān)規(guī)定，通過公開招標方式選擇工程實施單位；

（七）土地開發(fā)整理項目涉及的工程建設完成后，由土地一級開發(fā)整理單位邀請主管部門及專家組成員，按工程質(zhì)量標準規(guī)定對道路、水利、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等城市基礎(chǔ)設施建設分別組織工程竣工驗收。如工程質(zhì)量達不到建設規(guī)定和約定標準，由土地一級開發(fā)整理單位自行進行整改；

（八）承擔土地一級開發(fā)整理項目移交前的土地管護工作；

（九）承擔規(guī)定或約定的其他涉及土地一級開發(fā)整理的工作。

第四章開發(fā)資金成本

第十二條土地一級開發(fā)成本包括：

（一）征地補償安置費、拆遷補償費，以及依法需要支付的與征收、收購、優(yōu)先購買或收回土地有關(guān)的其他費用；

（二）進行相關(guān)道路、雨澇水利、供水、供電、供氣、排水、通訊、照明、綠化、土地平整等基礎(chǔ)設施建設支出；

（三）開發(fā)整理過程中發(fā)生的可行性研究報告費、勘探設計費、評估費、臨時用水用電費、土地臨時看護管理等費用；

（四）銀行貸款利息、金融機構(gòu)手續(xù)費、財務費用、營業(yè)稅及附加等相關(guān)稅費；

（五）經(jīng)同級財政部門批準的與土地開發(fā)整理有關(guān)的其他費用。

第十三條土地一級開發(fā)整理項目成本由市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組辦公室委托市審計部門對土地一級開發(fā)總成本費用進行審計，并出具審計報告。審計報告作為確定、核撥土地一級開發(fā)整理項目成本的依據(jù)。

第五章投資回報與土地移交

第十四條土地一級開發(fā)整理單位自籌資金進行土地一級開發(fā)整理的項目，在開發(fā)地塊成功出讓后，按照審計報告確定的投資數(shù)額的一定比例作為投資回報。投資一億元以下（含一億元）按照8%的比例計算；投資一億元以上，三億元以下（含三億元）按照9%的比例計算；投資三億元以上，五億元以下（含五億元）按照10%的比例計算；投資五億元以上，十億元以下（含十億元）按照11%的比例計算；投資十億元以上的，按照12%的比例計算，投資回報計入土地收儲成本。一級開發(fā)整理單位籌措資金的銀行貸款利息計入成本，但不再提取利潤。

第十五條土地一級開發(fā)整理單位應當按照規(guī)定、約定和經(jīng)審核的土地一級開發(fā)整理實施方案完成土地一級開發(fā)整理工作，將具備供應條件的地塊及其相關(guān)資料移交區(qū)政府（管委會），按照程序組織土地供應。

第十六條土地一級開發(fā)整理完成后，土地移交應當達到如下標準：

（一）宗地現(xiàn)狀達到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”；

（二）權(quán)屬合法、界址清楚、面積準確、補償足額到位；

（三）宗地內(nèi)達到“場光地凈”，場地達到自然地平，宗地四周設置看護設施；

（四）土地和地上建（構(gòu)）筑物權(quán)屬，無抵押、擔保等債權(quán)債務糾紛；

（五）市審計部門出具的土地一級開發(fā)整理項目成本審計報告、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用征收批準文件、國有土地使用權(quán)收回、土地勘測定界、宗地測量成果及各項工程驗收報告等相關(guān)資料齊全完備；

（六）土地一級開發(fā)整理項目涉及的城市基礎(chǔ)設施建設各項審批手續(xù)合法完整；

（七）工程費用結(jié)算清楚，支付無爭議；

（八）達到合同雙方約定的其他驗收標準。

第六章附則

第十七條本辦法中所稱“三通一平”具體是指通給水、通電、通路，場地平整；“五通一平”是指通給水、通排水、通電、通路、通訊，場地平整；“七通一平”是指通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通暖，場地平整。

“凈地”是指宗地已經(jīng)征收、收回國有，征收補償?shù)轿?，四至清楚，?quán)屬清晰，面積準確，原土地登記手續(xù)已注銷，原設立土地他項權(quán)利已依法解除，地上無建筑物、構(gòu)筑物及高壓網(wǎng)線等，地下無水、電、氣、暖、通信等管網(wǎng)管線以及地下人防等構(gòu)筑物的土地。

“場光地凈”是指場地中無建筑物、構(gòu)筑物、電線桿等附著物，渣土清運完畢，場地達到環(huán)保、城市管理等規(guī)定要求。

第十八條經(jīng)市土地一級開發(fā)整理工作領(lǐng)導小組同意，區(qū)政府（管委會）可以委托國有公司具體實施土地一級開發(fā)整理工作。區(qū)政府（管委會）主導的土地一級開發(fā)整理項目，參照本辦法執(zhí)行。

第十九條各縣政府可參照執(zhí)行，本辦法自印發(fā)之日起施行。相關(guān)文件與本辦法不一致的，按照本辦法執(zhí)行。 2100433B

土地整理按照實施區(qū)域

(1) 農(nóng)地整理

所謂農(nóng)地整理，是在農(nóng)村區(qū)域內(nèi)實行田、水、路、林、村等綜合開發(fā)整治，提高土地質(zhì)量，改善農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件和生態(tài)環(huán)境的過程，是我國土地整理的主要形式之一。

農(nóng)地整理通常是土地整理主要的內(nèi)容，一般在人多地少的國家，其農(nóng)地多是要經(jīng)過整理后，方能達到土地利用科學化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的目標。我們大家所稱的土地整理大多指農(nóng)地整理。從我國已開展的農(nóng)地整理的實踐來看，農(nóng)地整理包括以下幾項：

a 農(nóng)用地(主要是耕地)的整合。

b 居民點的歸并集中。

c 道路、灌排、防護林等農(nóng)田基礎(chǔ)設施系統(tǒng)的歸整。

d 土地的改良等。

農(nóng)地整理是以土地利用的平面布局調(diào)整為主的。從我國現(xiàn)階段土地利用變革過程所要解決的問題來看，農(nóng)地整理大體可分為農(nóng)田整理和村莊整理兩方面的內(nèi)容。

農(nóng)田整理主要包括農(nóng)田利用結(jié)構(gòu)的調(diào)整、農(nóng)田的整治和改造以及宜農(nóng)荒地的開發(fā)等；村莊整理主要包括村莊改造、歸并和再利用，使農(nóng)村建設逐步集中、集約，以減少對耕地浪費性的占用。

(2) 城市土地整理

城市土地整理是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，對經(jīng)過長期歷史變遷形成的城鎮(zhèn)土地利用布局，按城鎮(zhèn)發(fā)展的規(guī)律和新時期城市發(fā)展的要求進行調(diào)整和改造。城市土地整理主要是對城市建成區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部(或城市邊緣區(qū))，通過該區(qū)域公共和基礎(chǔ)設施建設，改善整理區(qū)的土地生態(tài)環(huán)境，使每一宗地塊都能得到高效合理地利用，并重新劃定其邊界，土地產(chǎn)權(quán)以原位或交換方式進行再分配，達到改善生產(chǎn)、生活條件，提高土地資產(chǎn)價值和維護生態(tài)環(huán)境的整體性、綜合性的土地利用調(diào)整和整治過程。

城市土地整理不僅要調(diào)整土地利用的平而布局，而且要科學調(diào)整其三維利用空間。我們已開展的舊城改造、開發(fā)區(qū)建設、存量土地的盤活等都屬于城市土地整理的范疇。

土地整理按照整理對象

(1) 農(nóng)用地整理

農(nóng)用地整理主要是指耕地整理、園地整理、林地整理、牧草地整理和養(yǎng)殖水面的整理，廣義的農(nóng)用地整理還包括未利用地開發(fā)。

(2) 建設用地整理

建設用地整理主要是指村鎮(zhèn)建設用地整理(或村莊整理)、城鎮(zhèn)建設用地整理、獨立工礦建設用地整理、交通水利設施用地整理等，廣義的建設用地整理包括工礦廢棄地復墾。

土地整理按照整理目的

(1) 資源性整理

資源性整理即是為進行合理的資源利用而進行的一種土地整理，它是以實物資源的再配置為主的。

(2) 資產(chǎn)性整理

資產(chǎn)性整理主要是為確保土地資產(chǎn)的保值增值而進行的一類土地整理，它是以土地價值的重組和實現(xiàn)為啟動、實物土地為載體的一種再配置過程。狹義地說，我們開展的農(nóng)地整理可以歸為資源性整理，土地整理主要是資產(chǎn)性整理。雖然資源性整理和資產(chǎn)性整理有不同的目的和運行方式，但從國外的實踐來看，在市場經(jīng)濟的發(fā)展過程中，這兩者是不可分割的，如德國現(xiàn)今的土地整理工作基本上是以資產(chǎn)性整理為先導或啟動機制，資源性整理作為載體裝置進行的。這樣一種土地整理的機制也將是我國土地整理的發(fā)展方向 。

我國土地整理主要包括以下幾種類型：

1、以實現(xiàn)“三個集中”為主要內(nèi)容的土地整理。即通過遷村并點，使農(nóng)民住宅逐步中心村和小集鎮(zhèn)集中；通過搬遷改造，使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)逐步向工業(yè)園區(qū)集中；通過歸并零散地塊，使農(nóng)田逐步向規(guī)模經(jīng)營集中。

2、結(jié)合基本農(nóng)田建設，對田、水、路、林、村等綜合整治的土地整理。

3、以對小流域統(tǒng)一規(guī)劃，綜合整治，提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力，改善生態(tài)環(huán)境為主要內(nèi)容的山區(qū)土地整理。

4、 結(jié)合農(nóng)民住宅建設，遷村并點、退宅還耕，通過實施村鎮(zhèn)規(guī)劃增加耕地面積的村莊土地整理。

5、控制城市外延，挖掘城市存量土地潛力，解決城市建設用地，實施城市規(guī)劃的城市土地整理和盤活閑置土地的閑置土地整理。

6、通過對工礦生產(chǎn)建設形成的廢棄土地進行復墾整治，增加農(nóng)用地或建設用地，改善生態(tài)環(huán)境的礦區(qū)土地整理。

7、結(jié)合災后重建對災毀農(nóng)田搶整、興修水利和移民建鎮(zhèn)對移民后舊宅基地還耕進行災區(qū)土地整理。