調(diào)節(jié)性政策

抑制投機投資類需求，支持自住性和改善性需求，促進住房市場平穩(wěn)健康發(fā)展是限購政策的根本出發(fā)點。那些借市場階段性回暖猛批限購政策必要性的言論，顯然不夠客觀理性。

樓市自去年下半年開始持續(xù)回暖后，部分業(yè)內(nèi)人士及媒體以房價不斷上漲、土地市場趨熱為由，沒少借機對依然延續(xù)的限購政策進行百般“挑刺”。限購政策實施兩年多以來，樓市一旦出現(xiàn)類似近期的階段性回暖狀況，“挑刺”現(xiàn)象就緊隨其后，似乎已成司空見慣。

有人說，限購政策抑制了外籍人口的購房需求。在這個問題上，要注意區(qū)分以下三種情況：首先，有的城市至今仍實行的是“沒有戶口不能買房”政策。在這類城市生活的外地人不能買房，是深化戶籍改革要解決的問題，與實行不實行限購政策無關(guān)；其次，有的城市已取消戶籍門檻。以去年12月份貴陽市一些大型樓盤的銷售統(tǒng)計數(shù)據(jù)為例，本地居民購買量約占35%，外地（含省內(nèi)和省外）居民購買量約占65%；最后才是部分城市在推行限購政策時，明確提出要“限制外籍人口購房”。

社會經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，人口（才）流動的頻率必將加快。人口流動之初，租房居住是主流。隨著城市流動人口的增多，租房需求也將逐步增加。相應(yīng)地，政府應(yīng)認真考慮增加出租住房供應(yīng)的問題。據(jù)業(yè)內(nèi)人士觀察，一些城市至少有3成以上的居民擁有兩套以上的住房，對此，當(dāng)?shù)卣枰扇『侠淼拇胧?，使這些居民愿意把多余的住房拿出來出租。

與此同時，經(jīng)過幾年打拼，城市外籍人口當(dāng)中，有部分優(yōu)秀人才，在業(yè)務(wù)、人際關(guān)系等各方面都將有較好的積累，收入也很可觀，這時候，他們或許就會考慮在異地買房定居。因此，一些限制外籍居民在本地購房的城市，在適當(dāng)時機，應(yīng)給予超過一定年限、擁有穩(wěn)定工作的人群與本地戶籍以同等的購房資格。

也有人說，限購政策下的住房市場是“偽市場”。“因為它強行壓制需求，沒有合理將其疏導(dǎo)。”

住房需求分為居住需求和投資需求，居住需求不僅是住房工作和住房市場的主體，也是住房建設(shè)的出發(fā)點和歸宿。聯(lián)合國提出的“人人享有適當(dāng)住房”和我國提出的“住有所居”，都強調(diào)了這一點。

同樣，從國際實際案例來看，住房建設(shè)工作也都把解決居住需求放在首位。新加坡每年建設(shè)解決中低收入者居住需求的組屋數(shù)量約占住房建設(shè)總量的80%以上，其余才是百分之十幾的富人住房。富人住房除了供富人居住外，可以允許住房投資。但因富人住房價格高加上稅收高，進行住房投資的比重很小。新加坡解決廣大居民的住房問題成果顯著，得到了廣泛好評，沒有人因其住房投資占比小而斥之為“偽市場”。

投資需求也分為兩小塊。一塊是投資買房用作出租經(jīng)營，最終服務(wù)于租房居民的居住需求。這一塊理應(yīng)大力支持，但它在我國前些年的住房投資中占比較??；占比較大的一塊，是為人民幣保值目的而投資買房，因其閑置不用，造成了住房資源的巨大浪費。對此，只有堅決壓制，才能保證住房市場的健康運行。

還有人說，由于保障房不可能代替商品房，限購政策會導(dǎo)致住房巿場供需失衡。

其實，對中低收入者所需住房供應(yīng)不足，這一供需矛盾曾經(jīng)持續(xù)了好多年。對此，我國政府近幾年采取的對策是：大幅度增建保障房、對保障房暫時照顧不到的無房戶不予限購、限制擁有住房的居民進行住房投資，從而保證寶貴的住房資源能夠更多地滿足居住需求。總而言之，實施以上包括限購在內(nèi)的一整套政策，有利于緩解上述供需矛盾。

另外，還有人說，限購政策堵住了流向住房市場的資金，使得大量資金流向國外房地產(chǎn)巿場，造成國內(nèi)財富不斷流失，從而損傷國力。

首先，需要說明的是，社會閑散資金流動的方向是“趨利”，而不會固定地流向某一個行業(yè)，也不會固定地只流向國內(nèi)。

其次，多年來，各地引進了許多外資。加快了前進步伐，國外投資者也賺了大錢，實現(xiàn)了雙贏。

最后，隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，不僅要繼續(xù)出口工農(nóng)業(yè)產(chǎn)品，還要增加技術(shù)和資金的出口，既幫助有關(guān)國家的發(fā)展，又能夠賺外國人的錢，廣大群眾也會舉雙手贊成。

鑒于以上三點，那種把向國外投資說成是“國內(nèi)財富流失”及“損傷國力”的觀點，明顯落后于時代發(fā)展的步伐。

一般性貨幣政策工具包括法定存款準(zhǔn)備金、再貼現(xiàn)和公開市場業(yè)務(wù)。

1.公開市場業(yè)務(wù)

在多數(shù)發(fā)達國家，公開市場操作是中央銀行吞吐基礎(chǔ)貨幣，調(diào)節(jié)市場流動性的主要貨幣政策工具，通過中央銀行與指定交易商進行有價證券和外匯交易，實現(xiàn)貨幣政策調(diào)控目標(biāo)。公開市場操作已成為中央銀行貨幣政策日常操作的重要工具，對于調(diào)控貨幣供應(yīng)量、調(diào)節(jié)商業(yè)銀行流動性水平、引導(dǎo)貨幣市場利率走勢發(fā)揮了積極的作用。

2.存款準(zhǔn)備金

存款準(zhǔn)備金是指金融機構(gòu)為保證客戶提取存款和資金清算需要而準(zhǔn)備的資金，金融機構(gòu)按規(guī)定向中央銀行繳納的存款準(zhǔn)備金占其存款總額的比例就是存款準(zhǔn)備金率。存款準(zhǔn)備金制度是在中央銀行體制下建立起來的，初始作用是保證存款的支付和清算，之后才逐漸演變成為貨幣政策工具，中央銀行通過調(diào)整存款準(zhǔn)備金率，影響金融機構(gòu)的信貸資金供應(yīng)能力，從而間接調(diào)控貨幣供應(yīng)量。

3.再貼現(xiàn)

再貼現(xiàn)系指金融機構(gòu)為了取得資金，將未到期的已貼現(xiàn)商業(yè)匯票再以貼現(xiàn)的方式向中國人民銀行轉(zhuǎn)讓票據(jù)的行為。在我國，再貼現(xiàn)的期限，最長不超過四個月。再貼現(xiàn)利率由中國人民銀行制定、發(fā)布與調(diào)整。

作為一種貨幣政策工具，再貼現(xiàn)政策通常包括兩方面的內(nèi)容，一是再貼現(xiàn)利率的調(diào)整;二是向中央銀行申請再貼現(xiàn)資格的規(guī)定。前者在一定程度上反映中央銀行的政策意向，有一種告示效應(yīng)。如貼現(xiàn)率升高，意味著國家判斷市場過熱，有緊縮意向;反之，則意味著有擴張意向。后者通過對要求再貼現(xiàn)的票據(jù)種類和申請機構(gòu)加以區(qū)別性規(guī)定，可以起到抑制或扶持的作用。

當(dāng)出現(xiàn)經(jīng)濟蕭條時，政府可采用擴張性的財政政策。有三個主要的財政措施可供選擇：增加政府開支、減稅、組合使用上述兩種措施。

①增加政府開支。政府開支的增加會直接使經(jīng)濟的總需求擴大。

②減稅。政府可以通過減稅，使居民的可支配收入增加，擴大總需求。由于新增的可支配收入中的一部分會自動轉(zhuǎn)化為居民儲蓄，從而減稅措施的擴張效果沒有增加政府支出的擴張效應(yīng)顯著。

③組合使用上述兩種辦法措施。政府還可以通過組合使用支出增加和稅收削減，來擴張經(jīng)濟的總需求。